Аренда через торги

Аренда Государственного и Муниципального Имущества — с Проведением Торгов и Без

Аренда через торги

Для ведения деловой деятельности на территории Российской Федерации юридическим лицам требуется коммерческая или любая другая недвижимость. Владельцы бизнесов заинтересованы получить для своей деятельности недвижимость по максимально выгодным ценам, так как от этого показателя напрямую будет зависеть ликвидность бизнес деятельности.

Практика показывает, что на начальных этапах приобретение в собственность остается чрезвычайно дорогим приобретением, поэтому многие ищут альтернативные способы.

Конечно, аренда у частных лиц или прочих организаций имеет место быть, однако одним из наиболее выгодных вариантов остается аренда муниципального имущества.

Государство максимально заинтересовано в том, чтобы юридические лица брали в аренду имущество, так как от этого зависит состояние экономики.

Чаще всего юридических лиц интересует аренда государственного имущества без проведения торгов, так как благодаря данному способу удается:

  • Добиться максимально выгодной цены;
  • Избежать дополнительных юридических проволочек;
  • Сэкономить время на оформление документации.

Тем не менее, сдача муниципального имущества в аренду без торгов имеет большое количество «подводных камней», о которых следует знать и помнить еще до начала процесса оформление документов.

Финансовая выгода всегда на первом месте

Муниципальное имущество – это такой вид недвижимости, которое принадлежит государству или муниципалитету. Зачастую его стоимость на несколько порядков ниже, чем те объекты, которые выставляются на аренду прочими юридическими лицами. Более того, передача во временное пользование приносит местному бюджету дополнительную прибыль.

В совокупности, все вышеперечисленные факторы приводят к тому, что администрация города заинтересована в сдаче недвижимости. Тем не менее, вопрос цены также не стоит на последнем месте, поэтому был создан специальный механизм – торги для аренды.

Его суть заключается в том, что собираются заявки от различных юридических лиц, а затем выбирается наиболее выгодное предложение. Все экономические и юридические процессы с данным видом имущества регламентируются 215 статьей Гражданского Кодекса Российской Федерации. Тем не менее, возможна сдача в аренду без торгов муниципального имущества.

Именно такой вариант развития больше всего интересует юридических лиц!

Кто выступает субъектом договора?

Прежде, чем понять, как сдать в аренду без торгов муниципальное имущество, необходимо понять, между какими сторонами заключается соответствующий договор.

Согласно действующему законодательству и вышеупомянутой статье 215 ГК РФ, субъектами договора аренды могут выступать юридические лица (индивидуальные предприниматели и организации), а также администрация города, сельского поселения или любой другой представитель административно-территориальной единицы.

Согласно законам о регламентировании экономической деятельности на территории Российской Федерации и Федерального Закона «О борьбе с коррупцией» информация о доступной недвижимости для покупки и аренды размещается на соответствующих информационных порталах в сети Интернет.

Администрация берет на себя ответственность на предоставление подобной информации абсолютно бесплатно для всех категорий граждан. Именно по этой причине, если интересует аренда муниципального имущества без торгов, то следует провести мониторинг на соответствующих сайтах.

Аренда не единственное решение!

Многие юридические лица считают, что возможность использование той или иной недвижимости существует лишь при условии составления договора аренды. Аренда подразумевает, что объект передается во временное пользование лицу за определенную сумму.

Тем не менее, в юридическом поле Российской Федерации возможно заключение следующих типов договоров:

  • Аренды;
  • Безвозмездного использования;
  • Доверительное управление собственностью.

В российских условиях чаще всего заключается именно первый вид договоров для активного использования недвижимости. За последние годы отмечается повышение количества договоров второго и третьего типа, однако муниципалитет предпочитает заключать их с крупными предприятиями.

В некоторых случаях возможна и субаренда муниципального имущества без торгов, однако подобное должно быть оговорено в договоре. Тем не менее, в некоторых случаях подобный пункт в принципе отсутствует, что позволяет выполнять субаренду.

Помимо того, что нужно знать, как передать муниципальное имущество в аренду без торгов, следует помнить, что есть возможность заменить подобный договор на контракт. В таком случае арендодатель передает на ответственное хранение имущество, а вторая сторона имеет возможность эксплуатировать ее в собственных интересах.

Особенности действующего законодательства

Помимо того, что заключение договора аренды муниципального имущества без торгов регламентируется Гражданским Кодексом РФ, администрация муниципалитета также пользуется Федеральным Законом №135.

В его тексте прямо указано, что те объекты, которые не были закреплены в какой-либо форме хозяйственного использования перед субъектами, могут быть переданы в аренду лишь после проведения конкурсного этапа отбора арендаторов (проведение аукциона).

В тех случаях, если имущество является собственностью унитарного предприятия, то аукцион также проводится в обязательном порядке. Таким образом, практически все договора заключаются лишь после проведения аукционов, однако существующие «лазейки» в действующем законодательстве позволяют обойти конкурсный этап.

Следует помнить, что за легитимностью процедуры аукциона следит Федеральный Антимонопольный Комитет РФ. Сфера его деятельности распространяется на многие этапы взаимодействия властей и бизнес представителей.

В правовой деятельности пользуются нормативными актами ФАС, однако некоторые из пунктов могут быть дополнены различными приложениями, которые продолжают выпускаться. На сайтах представителей местного органа власти имеются соответствующие документы.

В том случае, если договор аренды муниципального имущества без проведения торгов был заключен с нарушениями, он может быть расторгнут досрочно, а лица, участвующие в его заключении, могут быть привлечены к административной или уголовной ответственности!

Существующие особенности торгов

Как упоминалось ранее, аренда госимущества торги выполняются в соответствии с требованиями и под контролем ФАС. Среди основных требований отмечается:

  • Торги должны проводится открыто, с предоставлением списка участников;
  • Процесс происходит в режиме реального времени на специализированных ресурсах в сети Интернет;
  • Информация об итогах торгов также размещается на специализированных сайтах.

Финальный результат о том, как провели торги по аренде государственного имущества, размещается на портале torgi.ru. Данный интернет ресурс находится во владении и полностью контролируется Министерству Экономического Развития Российской Федерации.

Благодаря существованию и функционированию прозрачного и автоматизированного процесса выполнения торгов и аукциона удается предотвратить проведение мошеннических схем и гарантировать выполнение всех пунктов действующего законодательства.

Тем не менее, для того, чтобы торги по аренде муниципального имущества прошли при Вашем участии, необходимо выполнить ряд требований. Среди них отдельно стоит акцентировать внимание на наличии функционирующей Электронной Цифровой Подписи (ЭЦП). Ее оформление занимает не один день, поэтому следует заранее озаботится ее приобретением.

Выдача ЭЦП проходит с участием ФСБ и применением современных криптографических инструментов. Данный шаг направлен на предотвращение взлома ЭЦП и их подделывания. Более того, существует несколько версий ЭЦП, которые могут подходить для различных аукционных платформ. Именно по этой причине требуется консультация профильных специалистов.

Многим кажется, что таким образом проведение торгов по аренде муниципального имущества серьезно осложняется, однако эти шаги применяются лишь для качественного и полноценного контроля. На самом деле в подготовке к процедуре аукционных торгов нет ничего сложного, а все, что может потребоваться, — это дополнительное время!

Когда торги не проводятся?

Ранее неоднократно упоминалось, что торги муниципального имущество на право аренды являются обязательной процедурой, однако из каждого правила есть исключения. Все они предварительно оговорены в 17 статьей Федерального Закона №135.

Одним из основных требований, когда муниципальные торги на право аренды не выполняются, подразумевают тот факт, что срок аренды не может составлять более 30 суток в течении 6 месяцев. В таком случае решение о передаче собственности в аренду принимается администрацией муниципалитета или руководителем соответствующего предприятия.

Кроме того, торги на право аренды муниципального имущества не проводятся в том случае, если выполняется продление ранее заключенного контракта. В таком случае информация на ресурсах, где проводится аукцион, не выставляется, но лишь заносится соответствующая запись на портале Министерства Экономического Развития региона.

Еще одна ситуация, подразумевающая отсутствие торгов, заключается в передаче безвозмездного использования культовых зданий или сооружений официально зарегистрированным религиозным коммунам и организациям. В таком случае выполняется проверка соответствующими государственными органами для выдачи заключения.

Законом подразумевается, что данный порядок передачи в аренду муниципальной собственности может иметь место, если данная сфера не регламентируется статьями следующих кодексов Российской Федерации:

  • Земельного;
  • Водного;
  • Лесного.

В таком случае решение о передаче недвижимого имущества может приниматься лишь соответствующими отраслевыми министерствами, но не администрацией муниципалитета. Если договор будет заключен с нарушениями, то в будущем суд его сможет расторгнуть в одностороннем порядке. Финансовые потери арендатору не будут компенсированы!

«Налоговая» сторона вопроса

Несмотря на то, что юридическое лицо заключает договор с муниципалитетом, организация обязана оплачивать налоги с заключенной сделки. В частности, речь идет об уплате НДС, размер которого регламентируется действующим законодательством, а также Налоговым Кодексом Российской Федерации.

Размер налоговой базы соответствует суммам размеров арендных плат за каждый имеющийся в использовании объект недвижимости. Организация-арендатор обязуется формировать счета-фактуры не позже пятого дня с момента оплаты, а также передавать декларации в сроки до 20 числа месяца после налогового периода.

В целом, аренда государственного и муниципального имущества – достаточно «прозрачный» процесс, с которым может разобраться каждое юридическое лицо. Строгое следование действующему законодательству позволит избавиться от каких-либо юридических проволочек и проблем в будущем, а также получить максимальную выгоду от заключенного договора об аренде муниципального имущества!

Источник: https://storgov.ru/baza-znanij/arenda-gosudarstvennogo-i-municipalnogo-imuschestva/

Ваш инвестиционный консультант онлайн. ДГИ Москвы отвечает на вопросы!

Аренда через торги

Торги на аукционах городским имуществом в период короновируса – какие изменения, особенности, нюансы документации вам нужно знать, чтобы выгодно получить помещение от города? Читайте расшифровку вебинара ДГИ с ответами на вопросы.

Вопросы:

Являюсь арендатором помещения от города. В условиях кризиса тяжело нести это бремя. Можно ли сдать часть помещения в субаренду и как это сделать?

Да такая возможность существует, но здесь тоже есть маленькие нюансы, которые следует учитывать.

Если помещение является основным помещением, которое город доставляет как казенное, тогда Вы вправе сдать 50 процентов площади, которая была получена вами при заключении договора аренды на данный объект в течение десяти лет. Нужно учитывать, что субарендатор будет рассчитываться с городом.

Он берёт на себя некоторые положения, в том числе обязательства по оплате вашей аренды. С ним заключается договор. И его арендная плата будет на 5% выше вашей. Если вы брали помещение по льготной ставке, есть федеральное ограничение. В документах прописано, что взять субаренду можно.

Но есть определённые преграды, и сдать можно не больше 20 квадратных метров.

Если при заключении договора аренды на нежилое помещение указать торговое значение в дальнейшем возможно ли его сменить если что-то пойдет не так?Да. При заключении договора аренды вы указываете перечень назначений, по которым планируете использовать объект. В договоре аренды соответственно.

Если в дальнейшем у вас возникает необходимость изменения назначения, необходимо впоследствии обратиться в Департамент Городского Имущества города Москвы, направив письменный запрос.

И если такая возможность существует, с вами будет заключено дополнительное соглашение с изменением назначения, и можно будет эксплуатироваться данное помещение по новому назначению.

Как отказаться от участия в торгах накануне или непосредственно в день проведения аукциона?

Отказаться в накануне или в день аукциона вы не сможете, потому что процедура завершение подачи заявок завершена. Как правило, она заканчивается от 3 до 5 дней. Даты в открытом доступе на нашем портале. После окончания приёма заявок нельзя отозвать вашу. Если дата уже наступила, вы можете просто не принимать участие в аукционе. После окончания торгов ваши средства разблокируют.

Собираюсь поучаствовать в аукционе впервые. Для участия необходимо внести задаток, но в документации нет реквизитов. Где можно узнать информацию по реквизитам?

Да, необходимо вносить задаток, но по большинству процедур он вносится не на счет организатора торгов, а на счет электронной площадки, на которой будут проходить торги. Вы должны сначала зарегистрироваться на электронной площадке, создать личный кабинет и уже далее по реквизитам электронной площадки вносить денежные средства, которые будет использовать в качестве задатка в дальнейшем.

При продаже без объявления цены можно ли предложить стоимость ниже размера задатка?

Да. Без объявления цены вы назначаете свою цену, но еще раз хочу напомнить, что цена может быть любой и может сильно варьироваться. Самая минимальная цена – 5600 рублей, которая была предложена для покупки одного из машиномест.

Как осмотреть объект в условиях карантина?

На текущий момент приём заявок на осмотр объектов возобновлён. Вы можете подать заявку и ожидать назначения даты и времени осмотра. Соблюдая все карантинные меры, вы сможете принять участие в процедуре. Часть объектов можно осмотреть в формате 3D-тура. Важно соблюдать перчаточно-масочный режим. Большинство сотрудников работают удалённо, из-за этого нельзя гарантировать возможность осмотра.

Может ли ИП быть участником аукциона по аренде земельного участка?

Никаких ограничений нет, это может быть даже физическое лицо. Нужно предоставить определённую форму документов.

Планируется ли привести сроки регистрации договора аренды к 2 неделям вместо 3х месяцев? Может быть обязать регистрировать договор Арендатора если город не может это сделать сам в разумные сроки?

Мы самостоятельно регистрируем договоры. Есть определённые нормы, но специалисты не всегда укладываются в сроки. Мы стараемся быстро это исправлять, но сегодняшняя ситуация иногда препятствует соблюдению сроков.

Сроки торгов и переносы из-за карантина

Когда возобновятся торги по аренде имущества? Планируются ли снова переносы процедуры в связи с пандемией?

С этой недели процедура по объектам на электронных площадках возобновлена.

Будут ли переносить торги, по которым сегодня окончание срока подачи заявки?

Нет, если срок окончен, то торги начались. Если заявок нет, решение зависит от состояния объекта. Его могут вернуть на переоценку. Информацию можно уточнить на портале.

Продлевается ли договор аренды помещения после его истечения?

Если у вас будет желание, это возможно. Но нужно учесть, что решение принимает Департамент Имущества.

Привлекательные цены на помещения есть у нас на сайте, нужно просто знать где искать – https://www.apex-realty.ru/svn2.html

А можно подать заявку на участие в аукционе по продаже одновременно от физического и юридического лица? Хочу перестраховаться, боюсь, что аукцион может быть признан несостоявшимся.

Если учредитель и физическое лицо – один человек, комиссия может признать две заявки одной поданной заявкой. Если есть соучредитель, можно подать заявку через него.

Подскажите, будет Департаментом взиматься арендная плата за месяцы вынужденного простоя? У меня маленький салон, помещение брала в аренду как СМП.

Подобные организации освобождаются от уплаты арендных платежей, если эти объекты в собственности города Москвы.

Приобрел нежилое помещение через торги. Не могу зарегистрировать право через сайт Росреестра. Скажите, пожалуйста, в чем может быть проблема и можно ли зарегистрировать через МФЦ?

Есть некоторые нюансы, связанные с тем, что мы недавно перешли на регистрацию через Росреестр. Памятку по порядку регистрации мы высылаем победителю на почту. Можно позвонить консультанту по телефону.

Оригинал вебинара смотрите здесь:

Я слышал, что в каких-то аукционах можно участвовать без использования электронной подписи, это какие аукционы?

Это земельные аукционы и приобретение семейно-родовых захоронений.

Можете прокомментировать как в текущей ситуации будут подписываться ДКП и подаваться на регистрацию?

В электронном виде, с помощью полученной при регистрации памятки.

Выкуп арендуемого у города помещения?

Можно ли выкупить помещение, арендованное от города, через аукцион?

Такая возможность существует в рамках 159 федерального закона, который распространяется именно на выкуп помещений арендованных субъектов федерации.

Есть два направления деятельности, но в любом случае вы должны быть субъектом малого предпринимательства.

Если вы арендовали помещение у города без льготной ставки начальной арендной как для субъектов малого предпринимательства, а просто были субъекта малого предпринимательства тогда вы можете выкупить ровно через 2 года после начала аренды данного помещения. Для этого нужно сделать заявку в Департамент Имущества города Москвы.

Можноликупитькоммерческоепомещение в ипотеку после победы на торгах? Есть ли банки-партнеры, которые дают такую ипотеку? Нет, ипотеки нет. Данное помещение можно оплатить в срок 30 рабочих дней. Но при заявке можно сообщить комиссии о том, что вы заключаете договор с банком, взять кредит и оплатить приобретение таким образом. 80% цены оплатит банк, остальные 20% – вы.

Сейчас срок оплаты продлен до конца процедуры самоизоляции.

 В Росреестре регистрируют аренду 2 недели, а город 3 месяца (СРОКИ ДО КОРОНОВИРУСА), заключение договора с МЭС возможно только при наличии договора, пользоваться помещением без электричества нельзя.

Это вопрос к Департаменту Имущества.

Уточните,пожалуйста,какаяценаявляетсяльготнойпоаренденежилогопомещенияна1 этажах? 4500 за м?

Сейчас это 4750 за кв. метр в год. Но остались объекты по старой ставке. Если объект не был расторгован в первый раз, цена уменьшается на 30%.

Если я не являюсь резидентом РФ, могу ли я участвовать в торгах?

Да. Участие для нерезидентов возможно. Более подробная информация о требованиях есть в документации об аукционе.

Почему не заключается договор купли-продажи с единственным участником при продаже путем публичного предложения?

Если есть возможность торговаться на снижение, вы не сможете снизить цену для другого участника. Если Вас устраивает перспектива приобрести объект по изначальной цене, вы можете это сделать.

Если я хочу выкупить арендованное помещение после 2х лет использования, будут ли являться ограничением сделанные перепланировки? Нужно ли их узаконивать перед выкупом?

Если вы сделали незаконную перепланировку, это нарушение договора аренды и его могут расторгнуть до того, как вы его выкупите. Любые перепланировки нужно согласовывать с ДГИ. Если перепланировка не нарушает конструктив здания, вы регистрируете её за своё счёт. Когда она узаконена, вы можете его выкупить. Компенсация не предусмотрена.

Какнужнодействоватьчтобыневыкупатьсвойсобственныйремонтприаренде?

Прежде чем вы будете его выкупать, оценка будет сделана по состоянию на сегодняшний день. Если вы сами закажете оценку, оценщику можно сообщить об изначальном состоянии помещения и тех элементах, которые добавили вы. Вы можете обратиться в суд в течение месяца и запросить снижение цены по ремонту. Если суд примет вашу сторону, вы выкупите объект по старой цене.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d210ac1cd448500b80560fb/vash-investicionnyi-konsultant-onlain-dgi-moskvy-otvechaet-na-voprosy-5eccc4123982fe03e8f8de4a

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.