Аренда неделимого земельного участка

Содержание

Аренда части земельного участка

Аренда неделимого земельного участка

Владелец земельного надела вправе распоряжаться им по своему желанию: использовать, продать или сдать в аренду. Любые арендные отношения между собственником и принимающей стороной должны подкрепляться договором.

Помимо сдачи всего надела целиком возможна аренда части земельного участка, которая тоже закрепляется на бумаге с подробным перечислением условий.

Этот договор имеет некоторые особенности, при несоблюдении которых соглашение между владельцем и арендатором может оказаться недействительным.

Требования к сделке

Оформить арендные отношения на часть земельного участка могут только лица, достигшие совершеннолетия или эмансипации. Участок должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Право на участок

Владелец надела может обладать полным правом собственности либо правом пользования.

  • право собственности предполагает возможность использовать земельный участок по своему усмотрению. Только владелец может инициировать договор аренды на весь надел или его часть;
  • право пользования означает, что участок формально находится во владении государства и может быть в любой момент изъят при появлении веских причин. Если участок был получен в ходе аукциона, право на него можно передать только другим участникам этого аукциона. В остальных случаях отказаться от использования всего надела можно лишь в пользу собственника – муниципалитета.

Тип участка

Все земельные наделы принадлежат к одному из типов:

  • делимые – их части можно сдавать в аренду;
  • неделимые – таким наделом признаётся участок, который после разделения невозможно будет использовать. Например, земля под многоквартирным домом, слишком маленькие участки в СНТ и так далее.

Границы арендуемой площади

Прежде чем заключать арендный договор, собственник должен определить чёткие границы земельного надела для этой цели. Лучший способ – провести межевание.

Кадастровый инженер из лицензированной геодезической компании произведёт замеры, расставит поворотные точки с координатами GPS, составит подробный межевой план с текстовой и графической частями. Этот документ нужно зарегистрировать в Росреестре вместе с договором аренды.

Перед регистрацией собственник получает разрешение от контролирующих органов на использование выделенной части как самостоятельной единицы.

Росреестр присвоит новому наделу кадастровый индивидуальный номер. В реестре новый участок будет значиться как индивидуальный объект с прежним собственником. Оформлять арендные отношения по такому отдельному наделу будет проще и абсолютно законно.

договора

В соглашении между гражданами прописываются все условия аренды. Назначаются арендодатель (владелец участка) и арендатор (тот, где будет платить за пользование объектом). Подробно описывается предмет сделки: адрес, размер и прочие кадастровые данные арендуемой площади.

Указываются обязанности сторон, их права. Собственник может уточнить возможные способы использования надела и правила, ввести ответственность за их нарушение. Главное – срок, в течение которого будет действовать соглашение, размер арендной платы и дата внесения платежа.

ДОГОВОРаренды земельного участка

№ _______

г.________________                                                                       «__» _________ 20__ г.

АРЕНДОДАТЕЛЬ _______________________________________________________________

(наименование юридического лица)

ИНН______, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) ____,_____________________________

(дата и место гос. регистрации)

в лице __________________________________________________________________________

(ФИО, должность представителя Арендодателя)

действующего на основании Устава (Положения) ________________________ и

Для юридических лиц:

АРЕНДАТОР ___________________________________________________________________

(наименование юридического лица)

ИНН______, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) ______,___________________________

(дата и место гос. регистрации)

в лице _________________________________________________________________________,

(ФИО руководителя или его представителя по доверенности)

действующего на основании Устава (доверенности №_______ от __________),

Для физических лиц:

АРЕНДАТОР ___________________________________________________________________,

(ФИО)

паспорт ____________________, выдан ______________________________, проживающий по

(серия, номер)                                                                   (кем и года выдан)

адресу:__________________________________________________________________________

в дальнейшем именуемые «Стороны»,

на основании  ________________________________ заключили настоящий Договор (далее —

(номер и дата распорядительного акта )

Договор) о нижеследующем

1. Предмет Договора

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее – Участок), находящийся в собственности, общей площадью ________ кв.

м, категория земель ____________, с кадастровым номером _________  в границах, указанных в кадастровой карте (плане),  прилагаемой к настоящему Договору (Приложение 1) и являющейся его неотъемлемой частью, расположенный: ______________________________, для использования в целях ________________________.

1.2. Право собственности  подтверждается     ________________________________________________________________________________

(наименование правоустанавливающего,  правоподтверждающего документа, дата, серия, №)

1.3. На Участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие Арендатору на праве ___________ согласно __________________________________________.

(правоподтверждающий, документ,дата,серия,номер)

2. Срок Договора

2.1. Срок аренды Участка устанавливается: с ____ по ____.

2.2. Участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в п.2.1. настоящего Договора.

2.3. Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по  государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания Сторонами.

2.4. Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная  с ___________.

3. Размер и условия внесения арендной платы

3.1. Размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего Договора определен Сторонами в приложении № 2 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

3.2. Арендная плата вносится по следующим реквизитам:

Банк получателя: _________________________________________________

Получатель: _____________________________________________________.

3.3. Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, для физических лиц – ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством.

3.4. Арендная плата начисляется с даты, указанной в пунктах 2.1, 2.4 настоящего Договора.

3.5.

Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий Договор.

Исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного Арендодателем по адресу Арендатора, указанному в Договоре.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы.

3.6. Арендная плата за пользование земельным участком с даты, указанной в п. 2.4  Договора, и уплачивается в сроки, предусмотренные п. 3.3  Договора, но не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты государственной регистрации Договора в установленном порядrt/

4. Права и обязанности Сторон

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

4.1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего Договора.

4.1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и в результате использования Участка не по целевому назначению или с нарушением законодательства.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.2.2. Передать Арендатору Участок по передаточному акту либо при его отсутствии -по договору.

4.2.3. Письменно уведомить Арендатора об изменении реквизитов, указанных в п.3.2 настоящего Договора, для перечисления арендной платы.

4.2.4. Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора  в случаях, указанных в п. 3.2, 3.5 настоящего Договора.

4.2.5. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям договора и действующему законодательству.

4.3. Арендатор имеет право:

4.3.1. Использовать Участок на условиях, установленных настоящим Договором.

4.3.2. Сдавать Участок в субаренду с согласия Арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

4.3.3. По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

4.4. Арендатор обязан:

4.4.1. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.

4.4.2. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

4.4.3. Принять Участок по передаточному акту от Арендодателя либо при его отсутствии – по договору.

4.4.4. Уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Арендодателю документ, подтверждающий оплату (для юридических лиц).

4.4.5. Обеспечить Арендодателю, доступ на Участок по их требованию, для целей контроля выполнения Арендатором п.4.4.2 настоящего Договора.

4.4.6. После подписания настоящего Договора (изменений и дополнений к нему) в течение 7 (семи) календарных дней направить его (их) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4.7. В течение 7 (семи) календарных дней с даты получения зарегистрированного Договора направить Арендодателю один экземпляр

4.4.8. В случае передачи прав и обязанностей Арендатора в течение 3 (трех) рабочих дней направить Арендодателю надлежащим образом заверенные копии соответствующих договоров с отметкой о государственной регистрации.

4.4.9. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

4.4.10. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом Участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/arenda-chasti-zemelnogo-uchastka/

Неделимый земельный участок, как разделить неделимый земельный участок

Аренда неделимого земельного участка

2 768 просмотров

Необходимость в разделе земельного участка как в долях, так и в натуре возникает во множестве различных случаев.

Это могут быть:

Но не во всех случаях возможно легко и просто поделить земельный участок даже при условии, что все собственники и заинтересованные лица (владельцы смежных участков, к примеру) согласны на раздел. В законодательстве имеется такое понятие как неделимый участок, более подробно прописанное в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

В широком понимании делимым земельным участком называется фактический надел, на отдельные части которого можно установить имущественные права, при том, что такие части являются самостоятельными, не нарушают режима использования и имеют отдельные границы.

Что такое неделимый земельный участок

Определить принадлежность указанной недвижимости к категории неделимой является не простой задачей, так как данный процесс зависит от множества показателей.

Главной особенностью указанного участка является невозможность его раздела ввиду того, что такие действия могут вызвать нарушение его использования или изменения целевого назначения.

Пример: Раздел в натуре земельного участка, на котором располагается многоэтажное здание, заселенное жильцами, не представляется возможным. Проведение такой процедуры возможно только при выделении долей каждому владельцу жилья, соразмерных площадям квартир таких граждан.

Таким образом, земельный участок, находящийся под указанным объектом жилой недвижимости является неделимым. Это обусловлено тем, что выделение в натуре части надела жильцу, проживающему в квартире на седьмом этаже многоквартирного дома, невозможно, как физически, так и юридически.

  Такая же ситуация касается производственных и административных зданий.

Кроме того, возможность определения является ли недвижимое имущество неделимым, также зависит от наличия или отсутствия на него обременений, которые могут касаться, как территории земельного участка в целом, так и его отдельной составной части.

Например:

  • ограничения права пользования землей такие, как сервитут, запрет на размещение недвижимости в зонах, охраняемых государством;
  • ограничительные меры относительно распоряжения наделом, например, ипотечный кредит, аренда, превышающая годовой срок, арест, концессия;
  • обременения, касающиеся не земельного участка, а расположенных на нем объектов таких, как памятники культуры.

Важно! Наличие указанных обстоятельств может создать условия для признания земли неделимой в случае, если обременения создают запрет на его разделение. В иных же случаях участок будет признан делимым. Кроме того, немаловажное значение имеют сроки и границы указанных ограничений, установление которых поможет определить наличие возможности провести раздела земли.

Резюмируя изложенное можно прийти к выводу, что неделимый земельный участок – это надел земли, на часть которого установление отдельного имущественного права запрещено законом.

Таким образом, участок, который характеризуется следующим признаками:

  • может принадлежать только одному владельцу;
  • выступает объектом общей собственности, в случае если его владельцами являются несколько лиц;
  • в случае расположения на наделе объекта недвижимости, принадлежащего двум или более гражданам, такой участок может находиться только в общей долевой собственности;
  • по своим размерам не может быть разделе, поскольку выделенные части участка не будут пригодны к эксплуатации и целевому использованию в полной мере.

В каких случаях раздел земельного участка запрещен?

Подробный перечень ситуаций, запрещающих разделение надела закреплен в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

№ п/пЗапрет на выделение
1Вновь созданный участок приводит к невозможности использования объектов недвижимости, которые на нем располагаются
2Обременения, наложенные на такой участок, препятствуют использованию последнего по своему разрешительному назначению
3Выделение в натуре части земли может повлечь за собой нарушение границ с другими участками, создать невозможность возведения на нем недвижимости, а также другие последствия, нарушающие правила его использования или охраны земель
4Границы вновь созданного участка пересекаются с границами территорий лесничеств за исключением случаев, предусмотренных законодательством
5Отсутствие отдельного выхода и подъезда к территории вновь образуемого земельного участка, в случае если это может создать ограничения в праве пользования соседними земельными участками их владельцами в части отсутствия возможности доступа к образуемому наделу

Важно! Если вновь созданный надел не отвечает, установленным для каждого региона Российской Федерации, минимальному и максимальному размеру такого надела, то он признается неделимым. Каждый регион, а в ряде случаев – отдельно взятое муниципальное образование, самостоятельно устанавливают минимальные и максимальные величины земельных участков.

Как разделить неделимый земельный участок

В случае если недвижимость имеет статус неделимой, ее раздел произвести невозможно в принципе. Однако практикой предусмотрено несколько вариантов, которые помогут урегулировать имущественные права собственников такой недвижимости. Как правило, такие способы применяются к наделам, владельцами которых выступают несколько граждан.

В первую очередь собственниками может быть установлен порядок использования спорного земельного участка. Такой вариант является самым оптимальным ввиду отсутствия долгих споров и судебных тяжб. Реализация данного способа возможна только в случае получения согласия всех собственников.

Пример. После развода супруги Смирновы разделили имущественные права на жилой дом, находящийся на земельном участке общей площадью 7 соток.

Однако в случае проведения разделения надела будет нарушен минимальный норматив для участка, на котором расположен объект индивидуального строения, ввиду чего разделение запрещено действующим законодательством.

С учетом указанных обстоятельств, бывшими супругами было принято решение о совместном использовании надворных построек, но участки земли, прилегающие к половине дома, принадлежащих каждому из них, будут использованы по собственному усмотрению.

Также существуют, несколько вариантов решения вопроса неделимости надела, которые связанны с изменением имущественных прав собственников такой недвижимости. Несколько подробнее рассмотрим их ниже.

Важно! Перечисленные ниже способы не являются фактическим или юридическим разделом неделимого участка, но позволяют разрешить возникший конфликт между совладельцами. Раздел же участка при явной его неделимости любыми способами НЕВОЗМОЖЕН!

Передача права собственности на надел другому совладельцу

Указанная процедура проводится путем передачи своих имущественных прав на указанную недвижимость другому участнику долевой собственности, с целью получения за это денежной компенсации, соразмерной стоимости спорного имущества, которая может определяться собственниками на основании взаимной договоренности или при помощи экспертной оценки.

Для примера: В собственности трех граждан находится земельный надел, раздел которого поровну между ними невозможен ввиду  несоответствия вновь созданных земельных участков, установленному законодательством минимальному размеру.

С этой целью один из владельцев передает свои имущественные права на долю своего участка двум другим, которые смогут законно поделить надел на две части.

В свою очередь, третий, получив причитающееся возмещение, потерять право на общую недвижимость.

Для оформления такого варианта можно воспользоваться следующими формами передачи прав:

  1. Дарение. Рекомендуется к использованию родственниками, так как в ином случае одаряемому придется уплатить налог в 13%.
  2. Продажа доли. Обычная купля-продажа земельного участка.

В обоих случаях собственник земли получает компенсацию в денежном эквиваленте, но реальный раздел участка не состоится.

Продажа объекта недвижимости, с целью дальнейшего раздела вырученных от такой сделки средств

Указанный вариант является самым последним способом, когда собственники решают, что земельный участок больше не представляет собой ценности в части его использования или раздел будет невозможен даже в случае передачи каким-либо из владельцев имущественных прав на свою долю надела.

После завершения указанной сделки полученная выручка делится между продавцами согласно установленной договоренности.

Процедура раздела неделимого участка через суд

Данные случаи предусматривают добровольный выход из сложившейся ситуации, касающейся неделимости недвижимого имущества.

Однако практика показывает, что зачастую компромисс в таких вопросах находится достаточно редко, ввиду чего спор приходится решать в судебном порядке, который проводится следующим образом:

  1. Заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является раздел спорной недвижимости или установление порядка пользования таким имуществом, и подает его в суд по месту нахождения земельного участка.
  2. Суд принимает исковое заявление и изучает его на предмет соответствия процессуальному законодательству, после чего принимает в производство или возвращает истцу.
  3. Происходит слушание по делу, в ходе которого суд выслушивает доводы сторон и изучает предоставленные доказательства, после чего принимает мотивированное решение по сути заявленных требований.

Судебное разбирательство относительно вопроса разделения надела требует:

  • обязательного привлечения экспертной организации, для установления наличия возможности проведения раздела, определения границ будущих участков и т.д.,
  • привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц или специалистов кадастровых инженеров, представителей муниципалитета по землепользованию.

Учитывая тот факт, что предметом спора является именно неделимый объект недвижимости, согласно практике, судом с большей вероятностью будет принято решение об установлении порядка пользования спорной недвижимостью или предложено одному или нескольким собственникам альтернативное решение в виде отказа от долей спорного участка в пользу других владельцев взамен на соразмерную денежную компенсацию.

Специфика споров о разделе участка, по закону считающегося неделимым требует безусловно грамотной юридической поддержки.

Если нет возможности поручить ведение дела юристу высокой квалификации, то вы можете получить предварительную консультацию от наших специалистов прямо на сайте. Консультация бесплатна.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/nedelimyj-zemelnyj-uchastok/

Раздел и аренда неделимого земельного участка по земельному кодексу | Какой земельный участок считается неделимым

Аренда неделимого земельного участка

Неделимый земельный участок нельзя разделить, не нарушив базовые требования к измененным или образуемым наделам (подробнее – статья 39.20 ЗК РФ).

При этом необходимость в его разделе может возникать в натуре либо долях в самых разных случаях – например, споры наследников, развод, выделение доли одного собственника.

Сделать это возможно, главное, чтобы заинтересованные лица были согласны на раздел.

Когда раздел законодательно запрещен

Подробный список ситуаций, в которых раздел земель по закону не осуществляется, прописан в ст. 11.9 Земельного кодекса. Это:

  1. Только что созданный участок с расположенным на нем объектами недвижимости.
  2. Наличие обременений.
  3. Нарушение границ других участков в случае выделения долей в натуре.
  4. Пересечение границ нового надела с границами территорий лесничества.
  5. Отсутствие отдельных выходов, подъездов к территории.

Если новый надел установленным для конкретного региона РФ минимальным и максимальным размерам не соответствует, он также признается неделимым.

Как произвести раздел

Если территория признана неделимой, разделить ее будет сложно, но возможно.

Для начала все собственники должны определиться с порядком применения спорного участка. Если хотя бы один владелец не дает добровольного согласия, дело придется решать в суде.

Передача прав собственности

В данном случае один владелец доли передает свое право собственности другому и получает за это денежную компенсацию, которая соизмерима стоимости спорной недвижимости.

Это делается путем:

  1. Дарения – родственникам или любым другим лицам. Во втором случае взимается налог 13%.
  2. Продажи доли – обычная сделка купли-продажи.

То есть реальный раздел не происходит, передается право собственности. Неделимые земельные участки при наследстве по закону передаются родственникам первой степени родства, если другое дополнительно не было оговорено в завещании.

Через суд

Если добровольного компромисса достичь не получается, остается действовать в судебном порядке.

Рассмотрим, как разделить неделимый земельный участок через суд:

  1. Заинтересованное лицо составляет и подает иск на раздел спорной недвижимости и/или определения порядка пользования ей.
  2. Суд принимает заявление, изучает обстоятельства дела и инициирует производство либо возвращает документ истцу.
  3. По результатам рассмотрения дела суд выслушивает доводы сторон, изучает доказательства и принимает решение.

Обязательным в процессе судебного раздела является участие экспертной организации, третьих лиц, специалистов кадастровых инженеров, официальных представителей муниципалитета землепользования.

Специфика споров по вопросам раздела участка, по закону признанного неделимым, требует грамотной юридической помощи. Помните, что каждая проблема уникальна и требует индивидуального профессионального подхода.

Источник: https://legalpeak.ru/nedelimyj-zemelnyj-uchastok/

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Аренда неделимого земельного участка

СТ 39.20 ЗК РФ

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

2.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

4.

В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

5.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

7.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 – 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 – 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

11.

В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется.

В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка.

Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.

13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Источник: http://ZemKod.ru/glava-5-1/st-39-20-zk-rf

19. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам

Аренда неделимого земельного участка

В соответствии с п.2 ст. 39.

20ЗК РФ, если здание,сооружение, расположенные на земельномучастке, раздел которого невозможноосуществить без нарушения требованийк образуемым или измененным земельнымучасткам (далее – неделимый земельныйучасток), или помещения в указанномздании, сооружении принадлежат несколькимлицам на праве частной собственностилибо на таком земельном участкерасположены несколько зданий, сооружений,принадлежащих нескольким лицам на правечастной собственности, эти лица имеютправо на приобретение названногоземельного участка в общую долевуюсобственность или аренду с множественностьюлиц на стороне арендатора.

Договор аренды земельного участка вслучаях, предусмотренных п.п. 2-4указанной статьи, заключается с условиемсогласия сторон на вступление в этотдоговор аренды иных правообладателейздания, сооружения или помещений в них.

Хотя Гражданский кодексРФ не содержит подобных требований,земельное законодательство требует,чтобы договор, заключаемый в указанныхслучаях, являлся договором арендыземельного участка с множественностьюлиц на стороне арендатора.

19.1.

Вывод из судебной практики:Земельный участок, находящийся вгосударственной или муниципальнойсобственности, на котором расположеноздание, принадлежащее на правесобственности нескольким лицам, можетсдаваться в аренду этим лицам толькопо договору со множественностью лиц настороне арендатора либо одному из нихпри условии наличия потенциальнойвозможности вступления в указанныйдоговор иных лиц на стороне арендатора.

Примечание:По вопросу онедействительности договора арендыземельного участка под многоквартирнымдомом, который заключен органом публичнойвласти с третьим лицом (несобственникомпомещений в многоквартирном доме), см.п.1.3 материалов к ст. 608ГК РФ.

Судебная практика:

ПостановлениеПленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторыхвопросах, связанных с применениемземельного законодательства”

“…19.

В силу части второй пункта3 статьи 36ЗК РФ в случае, если вздании, расположенном на неделимомземельном участке, находящемся вгосударственной или муниципальнойсобственности, помещения принадлежатодним лицам на праве собственности,другим лицам – на праве хозяйственноговедения или всем лицам – на правехозяйственного ведения, эти лица имеютправо на приобретение данного земельногоучастка в аренду с множественностьюлиц на стороне арендатора, если иное непредусмотреноЗКРФ, федеральными законами, с условиемсогласия сторон договора аренды навступление в указанный договор иныхправообладателей помещений в этомздании.

При рассмотрении споров, связанных сприобретением таких земельных участковупомянутыми лицами, необходимо исходитьиз того, что договор аренды земельногоучастка с множественностью лиц настороне арендатора может быть заключенпри условии участия в нем как несколькихвладельцев помещений, так и одного изних.

Заключение договора аренды с однимлицом на стороне арендатора производитсяс учетом потенциальной возможностивступления в него иных лиц на сторонеарендатора в соответствии с положениямипункта3 статьи 36ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора арендыземельного участка в отношении отдельныхвладельцев помещений не допускается(пункт1 статьи 421ГК РФ)…”

Путеводительпо судебной практике. Аренда. Общиеположения {КонсультантПлюс}

19.2. Вывод из судебной практики:Собственник объектов недвижимости невправе понудить собственников другихобъектов, находящихся на неделимомземельном участке, заключить договораренды участка со множественностью лицна стороне арендатора.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 24.03.2006по делу N А05-14278/2005-16

“…Как следует из статьи607ГК РФ, предметом аренды можетбыть только индивидуально определеннаявещь. Земельные участки могут бытьпереданы в аренду. В соответствии спунктом2названной статьи законом могутбыть установлены особенности сдачи варенду земельных участков.

Статьей36ЗК РФ предусмотрено, что в случае,если здание (помещения в нем), находящеесяна неделимом земельном участке,принадлежит нескольким лицам на правесобственности, эти лица имеют право наприобретение данного участка в арендус множественностью лиц на сторонеарендатора.

Поскольку заключение договора арендысо множественностью лиц на сторонеарендатора является правом, а необязанностью лица, иск о понуждениизаключить такой договор не подлежитудовлетворению.

Требование о понуждении ответчикарасторгнуть договор аренды от 14.08.2000также не может быть удовлетворено,поскольку законом не предусмотрен такойспособ защиты гражданских прав…”

Источник: https://studfile.net/preview/5899263/page:18/

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора

Аренда неделимого земельного участка

Прошу Вас пояснить, как понимать положения последнего предложения абз. 2 п. 3 ст.

36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК): «При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании».

Прошу высказать Вашу точку зрения на случаи, когда один из правообладателей помещений неизвестен или неизвестно место его нахождения. Как быть другим правообладателям? А также прошу по возможности прокомментировать ст. 36 ЗК.

Ответ дает А. Иванов:

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора … (абз. 1 п. 3 ст. 36 ЗК).

Использование словосочетания «здание (помещения в нем)…принадлежит нескольким лицам на праве собственности» означает, что договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен в случае существования как общей собственности на здание в целом, так и раздельной собственности на помещения в нем. В первом случае известны лишь идеальные «доли в праве», принадлежащие отдельным сособственникам, во втором — площади помещений в здании, принадлежащие конкретным лицам на праве собственности.

Приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора производится лишь, если упомянутый участок неделим. Какой участок следует считать неделимым, определено в абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК.

Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Соответственно, неделимым будет земельный участок, не обладающий подобными характеристиками.

С учетом того, что применительно к ст.

 36 ЗК речь идет о застроенном земельном участке, раздел последнего (в целях определения делимости) должен производиться таким образом, чтобы каждому сособственнику здания (собственнику каждого помещения) можно было выделить земельный участок, на котором будет располагаться принадлежащее ему помещение (часть здания). Причем делимым (и реально разделенным!) должно быть и само здание, находящееся в общей собственности, иначе раздел земельного участка станет бессмысленным. Если на одном участке, который образуется в результате раздела, будут находиться помещения (части здания), принадлежащие нескольким собственникам (сособственникам), то участок в целом должен считаться неделимым. Разумеется, он будет также считаться неделимым, если в результате раздела его придется перевести в состав земель другой категории.

В абз. 1 п. 3 ст. 36 ЗК говорится об общей собственности на здание (сооружение), причем неясно о какой — долевой или совместной — разновидности идет речь.

Возможность приобретения земельного участка в общую долевую собственность наводит на мысль о том, что перед нами — долевая собственность на здание.

Но как быть, если здание принадлежит на праве совместной собственности? Видимо, в данном случае земельный участок также подлежит приобретению в совместную собственность или в аренду одного лица — того, на кого зарегистрировано здание (сооружение).

Теперь рассмотрим случай, когда здание принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам, но конкретные части (помещения) им в пользование не выделены. Легко представить, как сособственники приобретут общую долевую собственность на земельный участок.

Они не будут иметь в пользовании конкретные части этого участка точно так же, как они не имеют в пользовании части здания (сооружения). Если же они захотят вступить в договор аренды в качестве соарендаторов, то им будет передан земельный участок целиком, без его разделения на части.

Соответственно у соарендаторов возникнут идеальные доли права пользования земельным участком. Аналогичным будет решение, если будущим соарендаторам участка выделены в пользование части здания, но само оно продолжает принадлежать им на праве общей собственности.

Иными словами, чтобы разделить участок, надо сначала разделить здание.

Любопытно, что из договора аренды в данном случае возникнет солидарное обязательство, ведь его предмет — земельный участок — неделим (п. 1 ст. 322 ГК). В результате один соарендатор будет вынужден платить за другого.

Но подобная солидарная обязанность возникнет лишь для тех соарендаторов, которые заключили договор аренды или вступили в него позднее.

Впрочем, необходимость нести солидарную ответственность отпугнет потенциальных соарендаторов от вступления в подобный договор.

Приобретение неделимого земельного участка в общую собственность, по-видимому, исключено, если помещения в здании принадлежат их владельцам на разных правах — одним на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения.

Таким владельцам не остается иного выхода, кроме как заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Правда, остается непонятным, почему земельный участок не может быть выкуплен в общую долевую собственность частных лиц — собственников (сособственников) здания — и государства? Ведь за обладателем права хозяйственного ведения всегда стоит собственник — государство или муниципальное образование.

Скорее всего, не допуская приобретения земельного участка в общую собственность в случае, предусмотренном абз. 2 п. 3 ст.

36 ЗК, законодатель стремился избежать ситуации, при которой собственник участка и собственник помещения (сособственник здания) — одно и то же лицо.

Как же будет выглядеть в данном случае договор аренды земельного участка, на обеих сторонах которого находится одно и то же лицо — арендодатель (он же соарендатор)? Не будет ли договор частично прекращен в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице?

Абз. 2 п. 3 ст.

36 ЗК дополнен фразой («При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании»), которая носит универсальный характер, касаясь любых договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Вместе с тем, она привязана только к случаю, когда в одном и том же здании имеются и частные и государственные (муниципальные) владельцы помещений. Смысл подобного ограничения непонятен.

Что же касается конкретной фразы, то ее следует понимать в том смысле, что договор аренды земельного участка может заключить в качестве арендатора лишь одно из нескольких лиц, которым принадлежит здание (неважно, на каком праве).

Это лицо не должно ждать того момента, когда остальные собственники помещений (или обладатели иных прав) вступят в договор аренды.

Однако для того, чтобы не перезаключать договор аренды всякий раз, когда в него пожелает вступить новый правообладатель, в него нужно включить условие «о присоединении» соарендаторов без дополнительного волеизъявления действующих арендаторов и арендодателя.

Т.е. возникает ситуация наподобие той, которая складывается в простом товариществе, когда вступление в него нового товарища требует перезаключения договора, если только стороны не договорились об ином, а именно, о том, что договор не будет перезаключаться, а просто сохранит свое действие в отношении нового круга товарищей (см. абз. 2 п. 1 ст. 1050 ГК РФ).

Согласие сторон договора аренды дается именно на то, что к нему в будущем присоединятся новые соарендаторы, причем такое присоединение не потребует дополнительного согласования ни с арендатором, ни с арендодателем. Подобное толкование легко может быть объяснено местом комментируемой фразы в п. 3 ст. 36.

Ведь в предыдущем предложении идет речь об аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если арендатор неизвестен или неизвестно место его нахождения, то он не становится соарендатором при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора без его участия. Ведь для того, чтобы стать соарендатором, нужно, по меньшей мере, выразить на это свою волю.

Соответственно арендатор, который подписал договор аренды, должен уплачивать ту часть арендной платы, которая соответствует его доле помещений в здании (доле в общей собственности на здание). За будущих соарендаторов он платить не должен.

Ведь солидарная множественность возникает в случаях, предусмотренных законом, но лишь тогда, когда в обязательство вступили несколько лиц. Появление дополнительного соарендатора означает, что размер арендной платы, уплачиваемой по договору, увеличивается на его долю в земельном участке.

Реальные соарендаторы становятся солидарными должниками в части арендной платы, выпадающей на них, но не на соарендаторов, еще не вступивших в договор. И так до тех пор, пока в договор аренды не вступят все обладатели прав на помещения в соответствующем здании.

Разумеется, установление солидарного обязательства из договора аренды абсурдно.

Достаточно представить себе ситуацию, при которой собственник нежилого помещения на первом этаже 20-этажного здания платит арендную плату за всех жильцов-соарендаторов, а затем начинает взыскивать ее с множества собственников квартир в его доме. Но иного толкования п. 3 ст.

36 ЗК дать невозможно. Скорее всего, данная норма в ближайшем будущем подвергнется изменению, а пока соарендаторам можно лишь надеяться на то, что идея о солидарности их обязательства не придет в голову государственным чиновникам.

  • 04 декабря 2002 в 10:06
  • 15413
  • Иванов Антон Александрович

Источник: https://antonivanov.ru/balfort/multiple_lessees.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.