Аренда земли под постройку дома

Содержание

Если земельный участок в аренде можно ли на нем строить дом для постоянного проживания?

Аренда земли под постройку дома

Арендаторы земельных участков вправе начинать постройку частного дома только согласно целевому назначению. В договоре должно быть указано, что участок специально предоставляется для строительства ИЖС. Разрешение на использование и постройку оформляется при наличии проекта и зарегистрированного в Росреестре договора аренды – если его срок составляет более 1 года.

статьи:

Особенности строительства дома на арендованной земле

Арендаторы, согласно ст. 41 и 42 ЗК РФ, располагают аналогичными правами застройщика, как и собственники. Исключения составляют случаи, если дом возводится как капитальный проект в целях последующей продажи.

В отличие от собственных участков, сроки строительства частного дома ограничены временем аренды. Арендатор имеет преимущественное право продлить договор, если заблаговременно предупредит об этом арендодателя. Уведомление о желании продлить сделку аренды, согласно ст. 46 ЗК РФ, должно быть направлено не позднее двух месяцев до истечения срока аренды.

К договору аренды применяются правила ст. 606-625 ГК РФ. Сделка содержит права и обязанности сторон. Арендодатель обязан передать земельный участок в определенный срок, свободный от присутствия и обязательств третьих лиц.

Земля должна быть пригодна к использованию по назначению. К ней подводятся (по соглашению) подъездные пути и коммуникации. Арендодатель предоставляет землю по целевому назначению. Участок должен быть по статусу пригоден для индивидуального жилищного строительства.

Арендатор предоставляет обязательства использовать землю по назначению. В договоре также обозначают срок предоставления земли. Если он не указан, то аренда оформляется на неопределенное время. Владелец земельного участка, при согласии собственника, вправе проводить меры по улучшению почвы и других технических качеств земли.

сюжет, как выбрать участок под строительство дома

Правовые нормы строительства частного дома

Арендатор составляет проект на частный дом или приобретает типовые варианты у архитектора. Проект, договор аренды, технический паспорт на землю – документы, которые требуются для разрешения на строительство. Оно предоставляется в течение 20 дней после подачи документов. Документ оформляется согласно требованиям ст. 51 ГрК РФ.

В нем обозначают:

  • тип планируемого объекта недвижимости;
  • его предполагаемые параметры (материал изготовления);
  • сроки строительства;
  • дата ввода объекта в эксплуатацию.

Разрешение подписывается уполномоченным специалистом архитектурного департамента или другого отдела, ответственного за выдачу документов на муниципальном уровне.

Заказчик строит частный дом, предпринимая меры, аналогичные собственнику земли. Он вправе защищать свои права на участок, добиваться через суд устранения права пользования землей. В судебном заседании в таких ситуациях собственник участвует в процессе в качестве третьего лица или соистца.

Дом нужно строить согласно утвержденному проекту. После завершения строительства объект сдается государственной комиссии, которая дает разрешение на ввод частного объекта в эксплуатацию или заявляет мотивированный отказ.

Причинам может быть:

  • Несоответствие постройки проекту.
  • Нарушение норм технической, пожарной безопасности; самовольное проведение коммуникаций.
  • Незаконченность дома, отсутствие необходимых вспомогательных конструкций, если они предусмотрены проектом.

Комиссия может предоставить срок для исправления недочетов. Вопросы ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию регулируются Разделом 6 ГрК РФ.

При отсутствии разрешения на строительство дом может быть признан самовольной постройкой. К нему применяются нормы ст. 222 ГК РФ. Получить правоустанавливающую документацию на такой объект можно будет только в судебном порядке.

Истец должен доказать, что дом соответствует необходимым требованиям безопасности, построен без существенных нарушений градостроительных норм. Решение суда станет основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.

Особенности государственной регистрации

Арендатор земельного участка получает право собственности на частный дом.

Для подачи заявления в Росреестр следует представить:

  1. Действующий, на момент регистрации права собственности, договор аренды.
  2. Разрешение на строительство дома.
  3. Заключение государственной комиссии, акт ввода дома в эксплуатацию.
  4. Техническая документация.
  5. Квитанция об оплате государственной пошлины – 2 тыс. руб. (ст. 333.33 НК РФ).

В Росреестр можно обращаться лично или через законного представителя. Во втором случае потребуется нотариально оформленная доверенность. Прекращение действия договора аренды не прекращает права собственности на частный дом.

Стороны договариваются о компенсации либо собственник дома может через суд установить частный сервитут на земельный участок и добиться право ограниченного пользования землей.

.

Вопросы земельного сервитута устанавливаются согласно ст. 274 ГК РФ. Собственник земельного участка, в отношение которого устанавливается обременение вправе требовать выплаты ему соразмерной платы.

Особенности оплаты сервитута установлены параграфом 3 Обзора судебной практики от 26.04.2017 г.

Размер платы определяется согласно затратам, которые собственник участка понесет при ограничении права пользования.

Выплата производится единовременно и периодически. Вопросы оплаты решаются судом при исследовании финансовой документации, учете стоимости земельного участка.

Выкуп земельного участка

Аренда земли может предусматривать выкуп, стоимость которого определяется арендодателем. Вопросы передачи права собственности на землю решаются на усмотрение сторон. Если земля предоставлена муниципальным образованием, то порядок ее передачи в собственность устанавливается локальными актами.

Договор аренды расторгается, а земельный участок изымается при его ненадлежащем использовании. Право собственности на коттедж или другую частную постройку сохраняется и должно не нарушать законные права и интересы других лиц.

Источник: https://pravo-doma.ru/dom/esli-zemelnyj-uchastok-v-arende-mozhno-li-na-nem-stroit-dom-dlya-postoyannogo-prozhivaniya.html

Как арендовать землю под строительство

Аренда земли под постройку дома

Аренда участка земли под свои нужды – распространённая процедура. На арендованной земле можно не только выращивать урожай или пасти скот, но и возводить сооружения: как временные, так и капитальные. Как арендовать землю под строительство, зависит от нужд, под которые планируется взять участок, а так же от договорённостей с владельцем земли: муниципалитетом или частным лицом.

Виды аренды земельного участка

Аренда – временное пользование на возмездной основе. Арендатор может заключить договор с:

  • Физическим лицом;
  • Юридическим лицом, во владении которого находится участок;
  • Государством.

Если договор аренды заключается с физическим или юридическим лицом, такие отношения регламентируются Гражданским и Земельным Кодексом. Взаимоотношения между арендатором и государством подчиняются Земельному Кодексу.

Договор может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (до 49 лет, заключается только с государством).

Если срок действия договора не превышает 1 года, он не подлежит регистрации в Росреестре. В остальных случаях регистрация – одна из гарантий надёжности сделки, потому выполняется обязательно.

Аренда земли под строительство – отдельный пункт в законодательстве. Заключить договор можно на срок строительства (краткосрочный, либо на 5-9 лет), а затем, после окончания работ, продлить.

Нюансы аренды земли под строительство

  1. Заключая договор с муниципалитетом, арендатор в обязательном порядке указывает:
  • Назначение будущего сооружения;
  • Сроки строительства.

Для этого перед тем, как обращаться за участком, арендатор должен подготовить всю техническую документацию: план строительства, проект, финансовое обеспечение работ.

В дальнейшем арендатор должен строго следовать предложенному плану, иначе арендодатель может аннулировать договор и наложить санкции: штрафы и предписания о сносе объекта.

  1. Застройщик должен учитывать ещё один момент: нередко для осуществления строительных работ одного участка земли недостаточно: чтобы разместить технику и обеспечить её работу, требуется больше пространства, чем в будущем будет занимать здание. Поэтому площадь земли, арендованной под строительство обычно больше, чем будет занимать готовый объект.
  2. Арендовать землю у муниципалитета можно после проведения торгов. Но законодательство допускает возможность пропустить этот этап в некоторых случаях. Без торгов земля предоставляется:
  • Тем, кто уже имеет объект недвижимости в собственности на желаемом участке;
  • Объект недвижимости принадлежит лицу на праве хоз.ведения;
  • Планируется капитальное строительство.

Кроме того, без торгов можно получить землю в аренду под строительство, если есть основание: например, указ президента или Правительства, застройщик желает достроить незавершённый объект на участке или планирует реализовать инвестиционный проект.

Подготовка к подаче заявления о выдаче участка в аренду

Начинается процесс с поиска подходящей площадки под строительство. Публичная кадастровая карта подскажет, какие участки можно взять в аренду, а какие государство передало в частные руки или зарезервировало под собственные нужды. Форма собственности подходящих участков должна звучать так: «Собственность публично-правовых образований».

Из подходящих по площади и расположению наделов выбираются те, которые подходят по типу и целевому использованию.

Целевое назначение земель определяет возможность строительства объекта:

  • Земли ИЖС – для жилого строительства.
  • Земли СНТ – для ведения дачного хозяйства и возведения соответствующих построек.
  • Земли сельскохозяйственного назначения – в основном, используются для выращивания культур, разведения домашнего скота в промышленных масштабах. Строить на таких землях можно хозпостройки для этого рода занятий (например, животноводческая ферма) или капитальные жилые строения.
  • Земли промышленные – идеальны для строительства заводов, фабрик.
  • Земли населённых пунктов – призваны обеспечивать население жилым фондом, рекреационными объектами и торговыми помещениями.
  • Земли лесного фонда.
  • Земли водного фонда.

После того, как подходящий участок найден, можно готовить документы.

Заявление

Подача заявления о желании взять участок в аренду под строительство – первый шаг. Заявление пишется в адрес владельца участка: муниципалитета и его главы. Оно должно содержать:

  • Полное наименование юридического лица или персональные данные физического лица, желающего взять землю в аренду.
  • Описать участок: категорию земли, целевое назначение, кадастровые сведения, адрес, площадь.
  • Срок аренды, цели строительства.
  • Приложить документацию планируемых работ.
  • Указать возможные льготы или основания для передачи участка в аренду без торгов.

Скачать образец  можно здесь.

Торги и заключение договора

Муниципалитет проверяет документы и выносит решение: об инициации торгов, передаче земли без торга или отказ в аренде.

Не всегда арендатор сам должен инициировать аукцион. Многие потенциальные застройщики следят за решением муниципалитета выставить на торги тот или иной участок, после чего просто подают документы и заявление на участие в этих торгах.

После проведения аукциона претендент, предложивший наиболее выгодные условия аренды, получает право заключить с муниципалитетом договор. В дальнейшем именно этот документ становится руководством к действию: что строить, как долго строить и для чего.

Регистрация договора аренды

Последний пункт – регистрация договора в Росреестре. На земельный участок накладывается обременение на срок действия договора. Это значит, что в течение этого периода нельзя продать или повторно сдать участок.

Если земля принадлежит частному лицу

Арендовать участок можно не только у муниципалитета. Договор с частным владельцем – физическим или юридическим лицом – можно заключить на тех же условиях, что и с государством. Не требуется проведение торгов.

Однако, цену и условия аренды определяет владелец надела. Если сторонам удаётся договориться, заключается договор. Он так же содержит правила строительства: сроки, назначение помещения, его внешний вид.

Отступать от этих договорённостей арендатор не имеет права.

В договоре указывается и дальнейшая судьба постройки: возможность продолжения аренды, право выкупа участка арендатором и т.д.

Как арендовать землю под производство

Промышленные объекты – заводы, фабрики, цеха и производственные площадки – могут быть построены только на землях промышленного назначения.

Обычно эта категория находится далеко от земель населённых пунктов и ИЖС. Земля под промышленность тоже может находиться как в государственном, так и в частном владении. Соответственно, порядок аренды тот же, что и в других случаях.

Нередко бывает, что на участке уже есть объект, подходящий под производство. В этом случае договор аренды включает не только землю, но и постройки, которые на ней расположены.

Аренда земли под строительство вышек сотовой связи

Вышка сотовой связи не является объектом капитального строительства.

Но так она является источником повышенного электро-магнитного излучения, существуют правила её расположения на местности. Так, например, некоторые вышки сотовой связи запрещено ставить ближе 10 метров от жилого дома. Другие вышки можно располагать на крыше жилого здания, но для этого нужно согласие 2/3 жильцов.

В остальных случаях устанавливать вышки сотовой связи можно на землях любого назначения.

Построить вышку сотовой связи можно как на частной территории, так и на муниципальной земле, получив соответствующее разрешение от государства. Для этого нужно подать заявление в муниципалитет и ждать ответа. Владелец вышки должен обратиться с проектной документацией и в Роспотребнадзор за санитарно-эпидемиологическим заключением на размещение объекта на желаемой территории.

Заключение

Условия аренды земли под строительство у муниципалитета, закреплённые в Земельном Кодексе, определяют и стоимость аренды. Она напрямую зависит от кадастровой цены участка земли.

Если заключать договор с частным владельцем, сумма может оказаться как выше, так и ниже. На заключение договора с муниципалитетом может уйти в общей сложности до 4 месяцев.

И в том, и в другом случае определяется срок аренды, назначение строения и его дальнейшая судьба (выкуп надела, продолжение аренды).

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/arendovat-zemlyu-pod-stroitelstvo/

Как взять землю в аренду под строительство частного дома

Аренда земли под постройку дома

Земельный кодекс РФ предоставляет право гражданам арендовать участок под ИЖС и для осуществления сельскохозяйственных работ. В статье рассказано о порядке получения земельного объекта, особенностях, а также существующих ограничениях и возможных причин отказа.

Выбор участка для аренды под ИЖС

Граждане вправе получить земельный участок в аренду, если предварительно он был зарезервирован для потребностей государства или изъят из оборота. В других случаях в аренду передача осуществляется после проведения официальных торгов на платной основе.

Заинтересованное лицо обращается в государственные органы, которые уполномочены на сообщение информации о земельных участках, и предоставляет заявление. Далее проходит регистрация с соблюдением предъявленных требований.

Законодательство разрешает принимать участие в аукционе любому совершеннолетнему лицу.

Для поиска земли можно использовать карту местности или информацию на официальном сайте Росреестра. Совершается следующий алгоритм действий:

  1. Зайти в раздел управления картой.
  2. Выбрать, по какому принципу производить поиск – кадастровое деление.
  3. Перейти по ссылке.
  4. Ознакомится с информацией. Отображается схема территории, стоящая на учете.
  5. Выбрать земельный участок. Для этого ограничить линиями на карте.

Человек обращается в администрацию и получает дальнейшее одобрение на аренду. Чтобы найти участок можно воспользоваться услугами посреднических компаний или онлайн сервисами. Передачей в аренду земли занимаются государственная или муниципальная власть. При этом наблюдается появление объявлений подобной тематике на Интернет-ресурсах.

Способы получения земельного участка в аренду

Для участия в аукционе по передаче в аренду гражданин действует в таком порядке:

  1. Постановка на кадастровый учет. Для этого посетить государственный, муниципальный местный орган.
  2. Подготовить пакет документов. На их основании проверяется наличие обременений.
  3. Регистрация на участие в аукционе.

Устанавливается тридцатидневный срок для выявления заинтересованности других лиц. Если за это время никто не проявил интерес, участок передается в аренду на 6 лет.

Предполагается, что данного периода достаточно для постройки дома, оформления права собственности на участок. Когда землей заинтересовались другие граждане, стоимость аренды возрастает.

На расходах сказывается трудность проведения и подключения коммуникаций.

С 2015 года земельные участки для ведения сельского хозяйства и возведению недвижимости могут передаваться в аренду бесплатно после вступления изменений норм в законную силу. После использования на протяжении пяти лет участка по установленному назначению у арендатора возникает право оформить его в собственность.

Нюансы

Местная власть в регионах России предоставляет право арендовать земельный участок в приоритетном порядке лицам, которые выполняют обязанности определенных специальностей. Например, работник медицины, преподаватели, фермеры. К лицам предъявляется требование наличия шестилетнего стажа работы. К льготной категории, имеющей право получить земли бесплатно в пользование, относятся:

  • военнослужащие;
  • родители трех несовершеннолетних детей;
  • дети-сироты;
  • законные представители перечисленных граждан.

По статистике площадь участков достигает 50 соток.

Местная власть определяет срок для заключения договора и ставку за арендную плату. Также к обязанностям относится следующее:

  • определить точное место аукциона;
  • назначить время проведения мероприятия;
  • утвердить форму заявления;
  • установить срок для проведения аукциона;
  • определить механизм внесения денежных средств и способ возраста при возникновении такого права.

До проведения мероприятия за 30 дней информация публикуется в средствах массовой информации.

Когда аукцион проведен, составляется протокол в двух экземплярах, в котором отображаются его результаты, информация о победителе и размер арендной платы.

Документ подписывается организатором и лицом, который выиграл в аукционе. В случае участия более двух граждан, внесенные задатки возвращаются на протяжении трех дней с момента завершения аукциона.

Документы для аренды

Арендодатель подготавливает следующий пакет документов для получения участка в пользование:

  1. Заявление.
  2. Паспорт, если документацию подает физическое лицо. Его копия подлежит нотариальному заверению. Когда подача осуществляется юридическим лицом, предоставляются заверенные копии учредительных документов.
  3. План земельного участка.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Решение о формировании участка, вынесенное местным органом самоуправления.
  6. Справка из ЕГРЮЛ.
  7. Документальное подтверждение права собственности на постройки, возведенные на земле.
  8. Технический паспорт, если имеются здания.
  9. Подтверждение отсутствия обременения или ограничений в отношении определенной территории земли.
  10. Письменные сведения о подключенных коммуникациях. Если они не проведены, предоставляется подтверждение их отсутствия.
  11. Правоустанавливающие документы, например, наследование.
  12. Результаты проведения оценки стоимости участка, отображенные в акте.
  13. Расчет платежа за аренду.
  14. Квитанция, которая подтверждает факт совершения оплаты госпошлины.

Перечень документов не является исчерпывающим, поэтому могут потребоваться другие бумаги.

Оформление договора аренды

На основании предоставленных документов проводятся торги. Когда они проведены, начинается процедура оформления арендного договора. Она проводится в органах местного самоуправления. Договор содержит следующие разделы:

  1. Наименование.
  2. Предмет договора. Здесь указываются границы, кадастровый номер, категорию земельного участка и его целевое назначение. Сообщается основание права собственности, процедура передачи объекта в пользование и для какой цели планируется аренда.
  3. Арендная плата. В этом разделе отображается установленный размер ежемесячного платежа, предельный срок внесения оплаты и порядок изменения размера аренды. В таком случае между сторонами заключается дополнительное соглашение.
  4. Права и обязанности участников сделки.
  5. Ответственность за нарушение или невыполнение условий договора. Например, если арендатор не своевременно внес платеж, он может быть обязан оплатить просрочку в размере 1 % от суммы за каждый день. Также в процентном соотношении погашается просрочка на несвоевременный возврат земельного участка.
  6. Порядок разрешения спорных вопросов. Если стороны не могут найти решение в споре после проведения переговоров, у них есть право обратиться в суд.
  7. Прекращение действия договора. Срок устанавливается условиями соглашения. У сторон есть право потребовать расторгнуть сделку при наличии законных оснований.
  8. Дополнительные условия.
  9. Реквизиты сторон.
  10. Дата составления и подписи.

Когда документ оформляется на срок, превышающий двенадцать месяцев, он должен быть зарегистрировать в ФРС. Отводится месячный срок на обращение в ФРС. Максимальный срок заключения соглашения с государственными и муниципальными органами достигает 20 лет.

Стоимость аренды

Законодательство не предусматривает фиксированного размера арендной платы. На стоимость влияют такие факторы:

  • конкретный земельный участок;
  • площадь;
  • место расположения;
  • кадастровая цена.

Плата рассчитывается в пределах 1-5% от кадастровой стоимости объекта. Как говорилось выше, определенные категории граждан вправе получить землю в пользование у государства на бесплатной основе.

Особенности аренды участка с последующим выкупом

В соответствии со ст. 624 ГК России арендатор имеет возможность пользоваться землей с дальнейшим выкупом. Для совершения данной процедуры следует учесть такие особенности:

  1. Право о выкупе в будущем должно быть прописано в условиях договора.
  2. Вопрос решается в индивидуальном порядке в каждом случае. Стороны обсуждают условия, основываясь на личные пожелания и ситуации.
  3. После окончания срока действия арендного договора участок приобретается по стоимости ниже рыночной.
  4. Ежемесячные платежи засчитываются в качестве выкупной цены.

На практике граждане для снижения цены объекта возводят постройку. Если соглашение заключает юридическое лицо, то его срок более длительный или предприятие выкупает за денежные средства.

Понятие переуступка прав аренды земельного участка. Описание процедуры

Под переуступкой понимается передача права использовать определенный договором участок иному лицу. Арендатор отказывается от права в будущем после произведения передачи.

Подобные взаимоотношения оформляются в виде договора. Когда стороны заключают договор субаренды, участниками выступают субарендатор, арендатор и владелец объекта.

Также такие сделки оформляются путем заключения двух соглашений.

При переуступке на срок, превышающий 5 лет, арендатор совершает передачу, уведомляя владельца. Если это производится на меньший срок, согласие выражается в письменной форме. Практика показывает, что к переуступке прибегают при продаже недвижимости, которая возведена на данном земельном участке. Физические лица чтобы заключить соглашение подготавливают такие документы:

  • паспорт или иной документ, который удостоверяет личность;
  • оригинал договора аренды, а также его копия, заверенная соответствующим способом;
  • свидетельство о праве собственности (заверенная копия);
  • план участка;
  • кадастровая карта;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Юридические лица дополнительно представляют выписку из единого реестра, письменное подтверждение постановки на налоговый учет и код общероссийских классификаторов. Если к физическим лицам предъявляется требования доказать законность действий, представляются следующие бумаги:

  • заграничный паспорт, когда заявление подает лицо с иностранным гражданством;
  • заверенное у нотариуса согласие мужа (жены) на сделку.

С подготовленным пакетом документов заинтересованное лицо обращается в органы местной администрации.

Ограничения по использованию земельного участка

Земельный кодекс России (ст. 56) определяет ряд ограничений, связанных с использованием земли:

  1. Запрещается осуществлять на территории участка хозяйственную деятельность. Это может касаться не всех видов предпринимательства и не всей площади объекта.
  2. Сохранить естественную среду для обитания животных и роста растительного мира. Создать особые условия для обеспечения сохранности памятников культуры и истории. Соответственно на этой территории запрещается охотиться, ловить рыбу, собирать растения.
  3. Не использовать земельные участки, которые расположены в особых зонах и требуют особых условий.

Решение о наложении ограничений выносят местные органы власти и исполнительные органы. Это отображается в акте с указанием зон. Они могут устанавливаться на определенный промежуток времени или бессрочно.

Законодательство в определенных случаях требует осуществление государственной регистрации ограничений. Лицо, чьи права были ограничены, вправе в судебном порядке обжаловать решение об ограничении.

Причины отказа в аренде

Основываясь на нормы законодательных актов и статистику причин, выделяются такие основания для отказа в передаче земли в использование:

  1. Требуется время для точного формирования границ участка или они не были уточнены.
  2. Нахождение участка близко к другой зоне, которая включена в объект, предназначенный для освоения и развития.
  3. Несоответствие заявленной цели использования действительности.
  4. Не получено разрешение на использования данного участка.
  5. Наличие земли в плане государственной программы, предназначенной для возведения здания.
  6. Объект не зарегистрирован как муниципальная и государственная собственность.
  7. В пределах участка есть не достроенные объекты недвижимости, которые являются собственностью другого лица.
  8. Участие в аукционе принимает менее двух человек
  9. Изъят из оборота.
  10. Назначение земли заключается в формировании объектов государственного или регионального уровня.
  11. Ограничен в обороте.
  12. Отсутствуют сведения о подключении к техническим, инженерным сетям.

В отношении земли, которая имеет статус общего пользования или она находиться вблизи с участками с таким статусом, также может быть принято решении отказать в передаче в аренду. Заявитель получит отказ, если ранее проводилось согласование о передачи объекта в использовании другому гражданину.

Источник: https://prozemlu.ru/kak-vzyat-zemlyu-v-arendu-pod-stroitelstvo-chastnogo-doma/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.