Аренда земли под строительство многоквартирного дома

Содержание

Споры по плате за предоставленный в аренду земельный участок застройщику МКД — Audit-it.ru

Аренда земли под строительство многоквартирного дома

Кислов С. С., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Обычно земельный участок предоставляется застройщику в аренду для строительства нескольких объектов недвижимости, которые создаются и вводятся в эксплуатацию поэтапно.

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме застройщик вправе прекратить уплачивать арендную плату за ту часть земельного участка, которая перешла в общую долевую собственность собственников помещений МКД.

Излишне перечисленная сумма арендной платы признается неосновательным обогащением уполномоченного органа и подлежит возврату застройщику, который вправе дополнительно требовать уплаты процентов за пользование этой суммой. Подробности – в предложенном материале.

Застройщик не обязан вносить арендную плату за землю под МКД несмотря на то, что участки под каждым домом не сформированы

Такой вывод содержится в Постановлении АС СЗО от 14.02.2018 № Ф07-15682/2017, Ф07-15689/2017 по делу № А56-81360/2016. Рассмотрим суть налогового спора.

Застройщику был предоставлен в аренду земельный участок, строительство жилых домов на нем осуществлялось в две очереди. Организация просрочила внесение арендной платы. Администрация потребовала оплатить задолженность и неустойку и, не получив денег, обратилась в суд.

Застройщик подал встречный иск: просил суд признать прекращенным его обязательство по уплате арендной платы в соответствующей части. Свою позицию застройщик аргументировал следующим:

  • на части предоставленного в аренду земельного участка возведены МКД, которые введены в эксплуатацию, а расположенные в них квартиры и помещения поступили в собственность участников долевого строительства;
  • поскольку часть участка перешла в общую долевую собственность собственников помещений МКД, у организации прекратились обязательства по внесению арендной платы в соответствующей части.

Обратите внимание. Администрация возражала: право общей долевой собственности на участок не возникло, поскольку земельные участки под каждым МКД не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет. Следовательно, право аренды на эту часть участка не прекращено.

Судьи согласились с застройщиком в том, что нет оснований для взыскания с него арендной платы, исчисленной исходя из всей площади земельного участка.

При этом арбитры основывались на том, что с момента регистрации права первого собственника помещения в последнем МКД, относящемся к первой очереди строительства, земельный участок в соответствующей части перестал относиться к государственной собственности и, следовательно, у организации прекратилось обязательство по внесению арендной платы за эту часть земельного участка, непосредственно занятого введенными в эксплуатацию МКД под обрез их фундамента.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, право пользования земельным участком под домом у застройщика прекратилось. В связи с этим у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными МКД и необходимого для их использования.

Вместе с тем, поскольку после введения в эксплуатацию МКД у застройщика для строительства последующей очереди в пользовании осталась часть земельного участка, обязанность по внесению арендной платы за эту часть не прекратилась.

В результате оба требования – администрации и встречный иск застройщика – были удовлетворены судом частично.

Схожее решение (о частичном удовлетворении требований административного органа и застройщика) принято в Постановлении АС СЗО от 22.06.2017 № Ф07-5135/2017, Ф07-6317/2017, Ф07-6312/2017 по делу № А56-29390/2016. На арендованном земельном участке был построен многофункциональный комплекс с подземной автостоянкой: гостиница и жилой дом. Рассматривая иск о взыскании арендной платы, арбитры:

  • отклонили довод о несформированности земельного участка под введенным в эксплуатацию МКД;
  • пришли к выводу о том, что застройщик не должен вносить арендную плату за ту часть земельного участка, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в МКД;
  • пояснили, что арендованной должна считаться лишь та часть участка, на которой осуществлялось строительство второго объекта (гостиницы).

Важно, что Определением ВС РФ от 11.12.2017 № 307-ЭС17-15510 было отказано в передаче этого дела для пересмотра.

Застройщик вправе требовать возврата арендной платы, перечисленной за периоды после регистрации права первого собственника помещений в МКД

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/court/a51/944290.html

Аренда земельного участка под строительство жилого дома, ИЖС, павильон, автостоянку, магазин

Аренда земли под строительство многоквартирного дома

К сожалению, не все и не всегда имеют возможность приобрести землю под постройку собственности. В таких случаях приходится прибегать к договору аренды. Однако стоит знать, что сделка будет обладать рядом особенностей в зависимости от того, что Вы собираетесь возводить на арендуемой земле.

Аренда земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома

Решаясь на приобретение жилья в многоквартирном доме у застройщика, многие граждане переживают по поводу того, что земля, на которой будет возводиться строение, не является собственностью застройщика, а взята им в аренду.

На самом деле, ничего опасного (при условии, что все документы у застройщика в порядке) здесь нет. После того, как квартиры становятся собственностью жильцов, договор аренды, по сути, аннулируется, потому что земля под домом переходит во владение собственников квартир (как правило, в равных долях).

Эти положения изложены в статьях сразу нескольких законодательных актов: Жилищный Кодекс (ЖК) РФ, Гражданский кодекс (ГК) и Федеральный закон, посвященный введению ЖК. Там же упоминается и аренда земельного участка с объектом недвижимости на ней.

ИЖС

Под аббревиатурой ИЖС скрывается такое понятие как индивидуальное жилищное строительство.

Иными словами, предоставление земельных участков в аренду для ИЖС подразумевает, что Вы получите в свое распоряжение землю, на которой сможете возвести жилой дом.

В этом помещении без труда можно будет прописать всех членов семьи, да и подвести коммуникации будет не сложно. Загвоздка заключается в том, что не всякий надел можно использовать в этих целях.

Находящаяся во владении государства или муниципалитета земля разделена на участки разного назначения.

  • Одни из них действительно пригодны для жилья (находятся в пределах населенных пунктов),
  • другие – рассчитаны на строительство объектов инфраструктуры (дороги, газопроводы, больницы и пр.),
  • третьи – оставлены под сельское хозяйство и садоводство.

Так, если Вы присмотрели себе участок, следует обратиться в администрацию с просьбой предоставить Вам план местности, на котором будет видно, есть ли у данной земли владелец. Если Вам повезло, и участок свободен, нужно выяснить, пригоден ли он под ИЖС.

Выбранный и проверенный надел сразу взять в аренду у Вас не получится, поскольку этому этапу предшествует устраиваемый властями аукцион. Если найдутся соперники, Вам придется выторговать у них понравившуюся землю.

Цена ее, разумеется, возрастет. В случае отсутствия конкуренции, Вы без торгов заключаете договор аренды сроком на 3 года, в которые обязуетесь возвести дом и вступить в его собственность.

В противном случае, срок аренды могут не продлить.

Перед началом строительства план дома, вопросы о коммуникации и прочие существенные моменты согласовываются с компетентными органами. Получив разрешение, Вы можете приступать.

В следующем видео юрист расскажет о тонкостях работы с участками под ИЖС:

Павильон, магазин, склад

Аренда земли под возведение павильонов, магазинов, то есть торговых точек или складов – вопрос невероятно хлопотный, трудоемкий и продолжительный. Так, чтобы получить участок под магазин, Вам нужно совершить ряд действий:

  • Решить, будете ли вы участвовать в торгах (более быстрый, но дорогой вариант) или станете в очередь на землю;
  • Обратиться с соответствующей просьбой, выраженной в заявлении, в администрацию населенного пункта. С собой надо иметь паспорт, а также удостоверение о том, что вы предприниматель или юрлицо;
  • К торгам допускают лишь по предъявлению квитанции об оплате участия. Также нужно оставить залог (12-15 % от цены за землю);
  • Если Вы выигрываете аукцион, перебив цену конкурентов, оформляете договор об аренде на регламентируемый срок. Построив в этот период магазин, оформляете на него право собственности и выкупаете землю за 2,5 %, высчитанных от кадастровой стоимости. Проиграв, Вы можете забрать залог, или принять участие в следующем мероприятии;
  • Очереди приходится ждать долго. Возможность приобрести арендованный надел появляется через три года пользования ним.

С павильонами и складами дело обстоит также не просто. Перед тем, как обратиться в муниципалитет с заявлением аренды, нужно выяснить доступность участка для подобного рода строительства, согласовать план будущего помещения (не только в плане застройки, но и с отделом торговли, СЭС, пожарными и прочими инспекциями).

Когда все мыслимые и немыслимые разрешения будут получены, следует обратиться в администрацию и заключить договор. С его копией на руках, можно приступать к строительству.

Киоск

Получить в аренду земельный участок под киоск – задача менее проблематичная, поскольку такая торговая точка не предполагает строительства. Его можно без проблем монтировать, а установка производится без нарушения существующих коммуникаций.

Алгоритм действий при аренде киоска такой:

  • Обращение в администрацию с заявлением о желании получить небольшой (здесь нужно конкретизировать место и площадь) участок, НЕ для строительства;
  • Получив разрешение (на это уходит порядка месяца), огородите надел, получите на него кадастровый паспорт и подвергните его оценке;
  • С результатами независимой оценки и паспортом на землю вновь придите в комитет госимущества. Эта организация поместит в местной газете информацию о том, что в таком-то месте планируется установить киоск. Если никто не будут возражать (на выражение мнения гражданам предоставляется 1 месяц), договор будет заключен;
  • Арендная плата высчитывается исходя из суммы экспертной оценки.

А далее мы поговорим о тонкостях аренды земельного участка под садоводство, огородничество, СНТ, ДНП и ЛПХ.

Огородничество, садоводство, ЛПХ

Выбирая землю для строительства, приходится сталкиваться с рядом аббревиатур, которые даются разным типам участков. Советуем Вам внимательно разобраться в разграничении наделов по назначению, чтобы впоследствии без проблем реализовать поставленные цели.

Так, об ИЖС мы уже говорили ранее. Кроме того, выделяют участки ДНП (дачное некоммерческое предприятие), СНТ (садовое некоммерческое товарищество) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

Предполагается, что на этих землях люди могут разбивать сады и огороды и, при желании, строить небольшие домики. Как правило, к жилым сооружениям их не приравнивают. Однако Вы вполне можете построить там пригодный для проживания дом. К тому же, потратиться на такой участок придется меньше, чем на ИЖС.

Вот только учтите, что с пропиской могут возникнуть трудности – владельцам домов на участках ДНП и СНТ почти всегда отказывают в регистрации по этому адресу. Для того чтобы доказать, что в построенном доме можно постоянно проживать, приходится проводить специальную экспертизу.

Кроме того, проведением коммуникаций Вам придется заниматься самостоятельно. Находятся земли ДНП и СНТ за городской чертой.

ЛПХ в этом смысле приобретение куда более выгодное. Этот участок может расположиться как за городом, так и вне его. На его территории вполне можно возвести жилой дом. Но, самое важное, метка ЛПХ позволяет Вам разводить животных, строить теплицы, засаживать землю любыми культурами, как для личного пользования, так и на продажу.

Автостоянка

Процесс оформления договора аренды земельного участка под автостоянку схож с аналогичной процедурой при проектировании павильона.

Как положено, начинать дело стоит с обращения в администрацию с целью выяснить доступность выбранного участка.

Далее определяется, не помешает ли новый объект кому-либо из граждан, а также впишется ли он в общий архитектурный план. Не менее хлопотно разрешить технические моменты (энергообеспечение и пр.).

После получения всех разрешений, характеристики участка подшиваются в паспорт на него. Лишь с этим документом можно заключить договор аренды.

Газопровод

Свои нюансы имеет и аренда земельного участка под газопровод. О них мы и расскажем напоследок.

Газопровод причисляется к линейным объектам, вопрос о причислении которых к недвижимому имуществу до сих пор не нашел однозначного ответа. Сложность вызывают и права на землю, по которой будут проложены трубы. Разумеется, когда газ проводится на арендованной земле, проблем не возникает, но чаще всего, протяженность линии выходит далеко за пределы одного участка.

В этом случае, обычно, прибегают к такому понятию как сервитут.

Этот род договора предусматривает, что арендаторы других участков предоставляют лицу, решившему прокладывать газопровод, воспользоваться с этой целью их территорией. Естественно, с возмещением убытков.

Итак, аренда земли – невероятно сложный процесс.

Перед тем как снять участок, Вам придется определиться с его назначением, а получив землю определенного типа, придерживаться правил ее эксплуатации и не возводить на ней не предусмотренные законом объекты.

Источник: http://urned.net/zemelnoe-pravo/arenda-uchastka/pod-stroitelstvo-zhilogo-doma-i-drugie-vidy-deyatelnosti.html

Блог

Аренда земли под строительство многоквартирного дома

Вопросы правового положения земельных участков, которые относятся к придомовой территории многоквартирных домов (МКД), интересны не только собственникам квартир многоквартирных домов, многие из которых хотели бы законным образом зарегистрировать свои права на землю, но и управляющих организаций и муниципалитетов, для определения зоны ответственности по содержанию указанных территорий. 

Думаю, большинство собственников квартир и нежилых помещений многоквартирных домов знают прописную истину, о которой можно часто услышать из средств массовой информации, а также прочитать на многочисленных сайтах, посвященных теме ЖКХ: то, что земельный участок под МКД, а также придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства является, в силу закона, собственностью, прошу прощения за тавтологию, собственников помещений МКД.

Также часто мы слышим и читаем о том, что указанные земельные участки собственники легко могут оформить в установленном законом порядке, проведя общее собрание собственников помещений МКД и оформив необходимые документы для подачи в Федеральную службу Росреестра.

При рассмотрении данного вопроса, все-таки считаю, что необходимо разграничить вопросы права собственности на земельный участок под МКД и придомовую территорию МКД как общее имущество собственников МКД и вопросы разграничения обязанности содержания указанных земельных участков, составляющих придомовую территорию МКД.

По вопросам права собственности на землю под и при МКД

Процедура оформления придомового земельного участка многоквартирного дома подробно описана на официальном сайте Росреестра, да и на многих других, приближенных к сфере ЖКХ.

Однако так ли легко это сделать то, что провозглашается законом, и реально ли вообще осуществить такое мероприятие, если у собственников квартир возникнет такое желание?

Для выяснения всех нюансов правового статуса земли при МКД нужно учитывать правовые нормы не только жилищного, но и земельного, градостроительного законодательства, а также нормы государственного и муниципального права.

В соответствии с п. 3 статьи Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Что касается земельного участка под МКД, тут вопрос однозначно решен в законодательном порядке.

Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма закреплена также в подпункте «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года (далее по тексту – Правила 491): к общему имуществу собственников помещений МКД относится, в том числе, и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Такая размытая формулировка в законе понятия земельного участка, составляющего придомовую территорию, на практике часто приводит к спорам между управляющими организациями, обслуживающими соседние МКД, и муниципалитетами, также ответственными за содержание территории муниципального образования.

Если сюда добавить многолетнюю анархию и неразбериху в вопросах оформления и межевания земли, длительную законодательную неурегулированность и непрозрачность всего механизма ее оформления, реформирование (не всегда в лучшую сторону) и многочисленные изменения в законы, ну, и, чего скрывать, коррупцию в органах нашей власти на всех ее уровнях, о которой трубят во всех СМИ, так как земля, особенно в крупных городах, всегда является лакомым объектом собственности, то неудивительно, что сейчас практически нереально осуществить собственникам МКД свое законное право на оформление и регистрацию земельного участка придомовой территории. В силу вышеназванных причин в судах нашей страны земельные споры в рейтинге самых популярных.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/zemelnyy-uchastok-pod-mkd-i-pridomovaya-territoriya-slozhnosti-pravovogo-regulirovaniya/

Земля под новостройкой в аренде чем грозит собственнику

Аренда земли под строительство многоквартирного дома

Земля под новостройкой, какие есть варианты, аренда или собственность и что из этого предпочтительнее для собственника.

На современном загородном рынке имеется множество предложений по покупке жилых домов, отличающихся по большому количеству параметров.

Что касается прав на передаваемую во владение недвижимость, здесь имеется два варианта: либо аренда, либо собственность. Вместе с ней, по действующему законодательству (ст.35 Зем.Кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса), должна передаваться и земля под многоквартирным домом.

Обычно бывает так, что и земля, и недвижимость принадлежат одному застройщику. Тогда проблем с их оформлением не возникает. Все в результате сотрудничества остаются довольными.

Но случается и по-другому — застройщик под свое строительство купить земельный участок не может, или у него с этим возникают затруднения. Такое может произойти в том случае, если земля предоставляется с торгов, условием которых является, например, освоение территории для воспроизведения здесь в будущем жилищного строительства, или на основании договора о развитии данной территории.

В подобных случаях застройщик получает, как правило, землю под новостройку в аренду. Есть предположение, что рост предложений по застройке именно арендованных земель будет расти.

Так как для застройщика арендовать земельный участок проще и выгоднее, чем ее купить. А для приобретателя — гораздо важнее получить в собственность жилье, чем оформить участок. Тем более, что право пользоваться им у него отнять никто не может.

Пока мы будем разбирать вопрос с землей под многоквартирным домом, прочтите статью «Как выбрать застройщика«, это не менее важно, чем земля под новостройкой. А если надумаете Как заключить договор, то прежде узнайте от чего не защищает договор долевого участия, ведь лишние риски никому не нужны, да и материал о двойных продажах квартир вам очень пригодится.

Земля под новостройкой в собственности

Право собственности на земельный участок для многих является предпочтительным. В первую очередь потому, что покупатели уже знают, что земля под многоквартирным домом может быть законно передана в собственность владельцам новостроек.

Хотя и здесь есть свои риски — например, на земельном участке имеется охранная зона газопровода или ручья, право проезде или проезда земли третьими лицами. Такая информация обязательно должна указываться в свидетельстве о праве собственности на земельный участок.

При приобретении квартиры, покупателю нужно сразу ознакомиться с этим документом, посмотреть, есть ли подобные обременения. Ведь на него будут наложены определенные обязательства (например, запрет на застройку определенного участка земли), а доказать после подписания документов, что он был введен в заблуждение насчет возможности использования земли — очень трудно.

Помимо всего, право собственности в России не является таким уж незыблемым. Известны случаи, когда у владельцев оно забиралось, и на их участках проходило выполнение государственных программ (например, для строительства дорог).

Список документов, получаемых покупателем квартиры при покупке в новостройке

Земля под новостройкой в аренде чем грозит

Если жилой дом, передающийся в собственность, находится на арендованной земле, то покупателю нужно смотреть на то, чтобы ее владельцем был орган муниципальной власти. В таком случае отношения аренды продолжаются на протяжении 49 лет, после чего продлеваются.

Владельцем недвижимости земля под многоквартирным домом может использоваться по своему прямому назначению. Расторжение договора об аренде в одностороннем порядке невозможно.

Если застройщиком работа не осуществлялась в течение 3-7 лет, именно на такой срок муниципальные власти ему землю в аренду, договор расторгается и отдается другому девелоперу.

В таком случае новому арендатору для уступки права аренды согласия властей не потребуется. А значит, для приобретателя земель без подряда здесь наступают существенные риски.

Тот же самый механизм запускается и при продаже дома, который расположен на арендованном участке. Размер платы за аренду, также как и первоочередное право владельца жилья на выкуп арендованного земельного участка, определяет Постановление правительства №353, принятое 29 декабря 2007 г.

Преимущества аренды земельного участка — менее низкая цена на недвижимость. Так как большинство покупателей будет обходить стороной такие дома из-за опасения того, что срок аренды не будет продлен. Это первое. А второе — интересующий покупателя объект может продаваться исключительно в виде аренды.

Кстати, помимо земли под новостройкой вас может заинтересовать порядок приемки квартиры в построенном доме. Вы можете сделать это самостоятельно, для этого прочтите статью «Как принять квартиру в новостройке«.

Возможные риски аренды земли под новостройкой:

  • крайне сложное отслеживание цепочки сделки, возможность махинаций и ошибок в договорах;
  • сделки с арендой властями согласуются практически всегда формально. Есть возможность того, что через несколько лет придут судебные приставы с законно оформленными документами и заявят, что тут должна находиться база отдыха;
  • если перестанет поступать оплата на указанный владельцам недвижимости счет, новенькие новостройки могут превратиться в несогласованный «самострой». Если откажется платить только один владелец-субарендатор, возможно за него придется выплачивать его соседям;
  • в основном документе может указываться ограничение или запрет на субаренду жилья. Например, если арендодателем будет выступать совхоз такой-то, а владельцем земельного участка — Федеральное агентство или какая-то иная государственная структура, то окончательное решение будет за последним. И если владелец недвижимости захочет продать коттедж, это будет стоить ему больших нервов, времени и, возможно, денег.

Какие документы на землю, если земля в собственности и аренде

Основными документами на землю под новостройкой, на аренду или собственность, являются договор аренды или свидетельство о собственности, имеющие регистрационные номера.

В любом случае (при аренде или покупке в собственность) лучше всего для оформления документации лучше всего обращаться за помощью к юристам. Так как есть множество нюансов, учесть которые обычному человеку просто невозможно.

Помните, что грамотно совершенная сделка — залог отсутствия каких-либо треволнений в будущем.

В связи с этим, если вы планируете покупать квартиру в новостройке и хотите, быть уверенными, что не допустите ошибок, цена которых достаточно высока — проконсультируйтесь с юристом по жилищным вопросам.

Бесплатно задать вопрос юристу можно на вкладке «Специалисты»

Сегодня мы рассмотрели, варианты статуса земли под многоквартирным домом и плюсы с минусами данных вариантов. Теперь вы точно знаете, что вам предпочесть при покупке квартиры в новостройке, а если и будете сомневаться, то проконсультируйтесь с грамотным юристом. Мне лишь остается пожелать вам удачной покупки.

Всего вам доброго!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/zemlya-pod-novostroykoy-arenda-ili-sobstvennost.html

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Аренда земли под строительство многоквартирного дома

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства.

Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.

ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов. 

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности  находится менее 10%.

  Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет.

Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам.  Возможна лишь строительная аренда. 

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом  – такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть – в аренде.

Земельный участок в собственности – характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством – это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д).

При комплексной застройке,  если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату.

Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо).

Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя.

В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами.

Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться. 

Таким образом, участок в собственности – это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального – много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство.

Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.

 Поэтому законодательное собрание Нижегородской области  недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу,  если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду?  Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета  или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение.

Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной.

Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

– изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

– единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть  причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако  решать проблемы «обманутых дольщиков»  для государства – дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Елена Карал

Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/mnenie-eksperta/zemlya-pod-novostroykoy-v-arende-ili-sobstvennosti-chto-luchshe-dlya-dolshhika

Участок находится в собственности или аренде у застройщика

Аренда земли под строительство многоквартирного дома

Максимально снизить риски по покупке квартиры от застройщика — естественное стремление любого покупателя недвижимости.

Особенности схемы приобретения по ДДУ таковы, что собственность появляется далеко не сразу после заключения сделки, и ее переход приобретателю остается под вопросом, несмотря на все механизмы защиты.

Один из моментов, волнующих дольщика — это комплекс факторов, которые могут повлиять на последующее получение собственности на квартиру. К ним относится право застройщика использовать землю и передавать ее покупателю.

Аренда или собственность земли под новостройкой

Участок находится в собственности застройщика или получен в аренду — одна из этих формулировок встречается в проектной документации новостройки. Третьего варианта не бывает, никакая другая форма владения землей не подразумевает ее использования под строительство. Статья 552 ГК РФ определяет все особенности правообладания, а покупатель квартиры должен уяснить несколько важных моментов:

  • аренда и собственность земли под новым корпусом (ЖК) законны в равной степени, и новый собственник при правильном оформлении договора получит свою квартиру и сможет оформить во владение;

  • застройщиком может быть реальный владелец участка — так бывает при реновации промзон, когда земля остается за предприятием, а девелопер предлагает построить там ЖК или МФК;

  • при изучении проектной документации наибольшее внимание следует уделить трем деталям — сроку аренды участка, фактическому собственнику и назначению земли по новостройкой;

  • наиболее выгодным с точки зрения комфортности и перспективы остается взятый у города участок, отведенный под комплексную жилую застройку и освоение территории — со временем именно на таких землях формируется транспортная и потребительская инфраструктура.

Земля в аренде у застройщика не должна пугать покупателя квартиры в новом ЖК, если соблюдены законодательные требования. Есть еще несколько тонкостей, о которых стоит упомянуть особо.

Некоторые особенности и подводные камни — вниманию покупателей!

Советуем учитывать несколько важных положений при выборе застройщика и проверке участка на прозрачность. Вы заметно снизите риск обмана или последующих осложнений, если учтете ряд особенностей.

Срок аренды и арендодатель

Срок аренды земли под новостройкой желателен длительный — обычно город (поселение) предоставляют его на 49 лет. После завершения строительства собственность перейдет к покупателям квартир.

Назначение земель и передача в собственность

Муниципальные земли, имеющие назначение “жилое строительство”, передаются новым владельцам “по умолчанию”, если застройщик правильно и добросовестно оформил все документы. Если земля передана застройщику местной властью под освоение — это выгодно и надежно. Здесь будет развиваться инфраструктура.  

Субаренда и собственность застройщика на землю

Нахождение участка в субаренде чревато сложностями с последующим оформлением. Придется проследить всю цепочку передачи, чтобы впоследствии договор между арендатором и субарендатором не был признан ничтожным. Собственность застройщика на землю может оказаться под обременением, и тогда возникает вероятность обращения взысканий на участок под новостройкой.

Красные линии и обременения участка

Кроме того, на этой территории могут быть “красные линии”, и обещание, например, построить паркинг, не будет выполнено. Есть еще и право сервитута, по которому любые соседи могут потребовать проезда или прохода по территории. Тогда “двор без машин” будет невозможен, а по территории будут ходить и ездить посторонние.

Краткосрочная аренда земли застройщиком — высокий риск

Слишком маленький срок аренды — это серьезный риск. Если застройщик затянет строительство и не продлит аренду, то оформление квартир в собственность станет возможным только через суд. Учитывая опыт долгостроев и переносов сроков сдачи, стоит проверять дату окончания аренды.

Период аренды должен полностью покрывать все сроки строительства указанных в разрешении корпусов и оставлять запас как минимум на год!

Проверяйте все данные и документы на землю под застройкой

В целом собственность или аренда земли под новостройкой практически равноценны. Главное для покупателя — проверить данные по договорам, Росреестру (обязательно!), генплану и кадастровому плану участка. И не принимать на веру никаких обещаний внести средства, а потом дождаться решения возникших вопросов по продлению аренды, снятию обременений и прочим рискам.

Источник: https://novostroyker.ru/blog/sovety/zemlya-v-arende-ili-sobstvennosti-zastrojshchika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.