Аренда земли понятие

Аренда земли и безвозмездное пользование землей: Ограничение права на землю

Аренда земли понятие

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка. Отношения недвижимости зачастую складываются в рамках земельных отношений, которые хоть и имеют смежную связь с гражданскими, но все отличаются своей спецификой.

Поэтому важно отличать одно от другого, и понимать эту взаимосвязь между одной отраслью права и другой. В таком случае при вступлении в земельные правоотношения необходимо в первую очередь изучить не только гражданское законодательство, но и земельное, так как здесь предусмотрены дополнительные процедуры, свои сроки, отдельные акты, права, обязанности, общие положения и т. д.

Таким образом, данный вопрос нельзя изучить однобоко, приходится комплексно осознавать права землевладельцев и других лиц. Естественно, первоначально для этого требуется изучить общие правила Земельного Кодекса, так как без них сложно будет понять особенную часть, которая также отличается своей сложностью в понимании.

Обывателю в этом случае помогут вспомогающие информационные статьи, подобно этой, но сразу уточним, что необходимо перепроверять нормативные акты, указанные в этих статьях, так как гражданское и земельное законодательство может подлежать изменению и в конечном итоге информация со временем может устаревать.

Кроме того, отметим, что если вам необходимо решить какую-то проблему, а время на изучение не так много, то лучше вовсе обратиться за юридической помощью.

Дело в том, что в таких серьезных отношениях действовать на ощупь не рекомендуется, так как в земельных отношениях участвует как правило довольно ценное имущество, которым не стоит рисковать. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ).

Земельный кодекс закрепил за арендатором земельного участка довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора аренды (ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка имеет право:

  1. – передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив);
  2. – передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное).

Особенности аренды земли, находящейся в госсобственности

Организация будет выступать арендатором земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в следующих случаях:

  1. Если она имеет в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких участках.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо приобрести их, либо взять в аренду.

Безвозмездное пользование землей

Первый случай распространяется на юридических лиц, которым может быть предоставлено сроком на год право бессрочного пользования земельным участком. В такой ситуации, где с одной стороны в качестве получателя выступает юридическое лицо, с другой стороны должен выступать муниципальный или государственный собственник.

Последний должен выдать административный акт, который и будет служить основанием законности использования земельного участка.

Второй случай предполагает заключение договора ссуды, согласно которого предоставляется безвозмездно срочное пользование участком земли. При этом первый является ссудодателем, а второй – ссудополучателем.

Земельные отношения отличается особой сложностью и повышенной ответственностью: это комплексная отрасль права, в которой смешиваются огромное количество отношений из других отраслей, а предметом отношений всегда выступает ценное имущество в виде земельных участков.

Поэтому при возникновении проблем рекомендуется обращаться за юридической помощью к специалистам, сведущим в области земельного права. Вне зависимости от сложности проблемы первоначально лучше всего обратиться на обычную юридическую консультацию, чтобы оценить сами правоотношения и узнать суть самой проблемы.

Такие консультации невысокие по стоимости, либо вовсе бесплатны, но зато очень полезны для обычного гражданина.

После консультации будет понятно, сможете ли вы сами справиться с данной проблемой, либо лучше обратиться к помощи специалистов.

Если проблема сложная, то лучше, конечно же, не рисковать и обратиться за помощью к квалифицированным специалистам, так как земельные отношения сложны как с формальной, так и организационной точки зрения.

Здесь необходимо собрать огромное количество документов, а также правильно оформить их. Кроме того, если вы вступаете в правоотношения с другими субъектами, то важно понимать специфику земельных отношений, иначе данные отношения могут стать невыгодными для вас, несмотря на вашу уверенность в обратном.

Если же земельные отношения, в которые вы вступаете не отличаются особой сложностью, то можно попробовать разрешить проблему самостоятельно, тем не менее, если возникнет проблемная ситуация, то все же лучше найти лиц, понимающих как правильно работать в рамках земельных отношений.

Условия договора предусматривают, что ссудодатель передает, а ссудополучатель принимает в пользование земельный участок, который обязуется вернуть по истечению срока действия договора ссуды. Но они не требует регистрации в государственных органах, и не подлежат кадастровому учету.

Эти участки земли выделяются из земельных организаций, для чего достаточно только решения организации, в которой числится работник.

Государственные органы и органы самоуправления не имеют к предоставлению земли в таких случаях никакого отношения. Участок дается пользование только на период действия трудовых отношений.

Инициатором выступает сам работник, который подает на имя руководителя организации соответствующее заявление.

Как ограничивается право на владение, распоряжение и пользование землей

В Российской Федерации право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ). Эти права ограниченного пользования чужим имуществом следует рассматривать как законные сервитуты, а не правомочия, вытекающие из права собственности.

Конституция РФ, закрепляя в ст. 36 право частной собственности на землю, установила возможность его ограничения, пределы которого определены ст. 17, 35, 36 и 42. В ст.

17 и 36 Конституции РФ закреплен общий принцип, согласно которому осуществление прав, в том числе и субъективного права частной собственности на землю, не должно нарушать прав других лиц.

Это требование в последующем нашло закрепление в ст. 10 ГК РФ, ст. 53 Земельного кодекса РСФСР.

Права собственников земли могут быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РСФСР и законодательством республик, входящих в состав РСФСР (ч. 5 ст. 54 Земельного кодекса РСФСР).

Эта действующая норма Земельного кодекса имеет как минимум два изъяна. Во-первых, не указывается, кем могут быть ограничены права собственников земли в интересах других природопользователей.

Во-вторых, из всех субъектов Российской Федерации право на ограничения предоставлено только республикам.

В связи с этим возникает вопрос: являются ли указанные меры регулирующего воздействия на земельные отношения пределами либо ограничениями конституционного права граждан и их объединений на обладание землей в частной собственности? Если это ограничения права собственности, то в соответствии с ч.

3 ст. 55 Конституции РФ и ч. 2 ст. 1 ГК РФ они должны устанавливаться только федеральным законом. Если же эти меры указывают на пределы осуществления права собственности, то нормы о границах оборотоспособности земельных участков могут закрепляться как в федеральных, так и в законах субъектов РФ.

Регулирование землепользования, установление правил целевого использования земли, а также предельных размеров земельных участков в частной собственности представляют собой не ограничение права частной собственности на землю, а «уточнение его содержания», т. е. установление его пределов (границ)307.

Однако установление предельных размеров земельных участков для собственника при отчуждении сужает возможность осуществления и правомочия распоряжения. Например, соответствующий орган муниципального управления не может передать в собственность фермеру земельный участок больше предельного размера, установленного органом государственной власти субъекта РФ.

С учетом изложенных в предыдущем параграфе общих подходов к вопросам классификации ограничений права собственности представляется целесообразным рассмотреть особенности ограничений права собственности на земельный участок в определенной последовательности.

Во-первых, по содержанию ограничения права собственности подразделяются на ограничения права пользования и ограничения права распоряжения земельным участком. Они, в свою очередь, делятся на ограничения права собственности по видам земель с учетом их целевого назначения, а также по субъектному составу.

Во-вторых, по целям, предусмотренным в п. 2 ст. 1 ГК РФ (защита основ конституционного строя, защита нравственности, защита здоровья, защита прав и законных интересов других лиц, обеспечение обороны и безопасности государства).

В соответствии с п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Как следует из содержания п. 3 ст.

209 ГК РФ, соблюдение целевого назначения земли и других природных ресурсов не рассматривается в качестве оснований ограничения свободы усмотрения собственника. В рамках земельных отношений появляются множество проблем, связанных со спорами между землевладельцами и с правильным оформлением соответствующих документов.

Зачастую обычный землевладелец может до конца и не знать об этих проблемах, так как обычные граждане не отслеживают изменения в законодательстве.

В конечном итоге это ведет к тому, что у некоторых землевладельце нет всех тех документов, которые подтверждают границы и право собственности на конкретный земельный участок. Чтобы исправить ситуацию следует изучить новое законодательство или обратиться за юридической помощью к специалистам, занимающимся земельными вопросами.

Каждые несколько лет могут изменяться составы документов, требующихся для земельных участков или их процедуры оформления. Поэтому то что было несколько лет назад, сейчас уже может делаться совсем иначе.

Именно поэтому важно при производстве каких-либо действий с земельным участком посмотреть последнюю редакцию законодательства.

Также можно обратиться за консультацией к юристу, он сможет пояснить какие изменения были введены и как изменилась ситуация с фактической точки зрения.

В конечном итоге это поможет изначально понимать ситуацию и не вызовет новых проблем. Если же ситуация коснется спора по поводу земельных участков, то чаще всего данный спор дойдет до суда.

Поэтому в этом случае лучше не рисковать лишними квадратными метрами, а обратиться за помощью к специалистам, которые смогут максимально отстоять вашу точку зрения.

Это ограничит свободу усмотрения чиновника и защитит интересы собственника от необоснованного и произвольного изменения целевого назначения земли.

Важно! По всем вопросам по аренде земли, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по аренде земли и безвозмездному пользованию, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Источник: https://jur24pro.ru/sotsialnye-programmy/arenda-zemli-i-bezvozmezdnoe-polzovanie-zemley-ogranichenie-prava-na-zemlyu-268215/

Аренда государственной земли: понятие, условия. Договор аренды земли

Аренда земли понятие

Аренда государственной земли предполагает активное участие граждан (а так же юридических лиц) в использовании тех или иных земельных участков на основе договора аренды, заключенном с государством.

По данному договору одной стороной – арендодателем – выступает государство в лице уполномоченных органов, а с другой стороны – в качестве арендатора – граждане (физические лица) и юридические лица.

Поскольку данные отношения строятся на договорной основе, необходимо знать, в каких случаях возможна аренда государственной земли, каковы существенные условия такого договора аренды, права и обязанности сторон. Обо всем этом подробнее речь пойдет ниже.

Прежде всего, необходимо определиться с понятием аренды. В гражданском законодательстве (ст. 606 ГК РФ) дается следующее определение договору аренды – это договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к аренде земли, можно уточнить, что аренда земли – это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для определенных целей.

По договору аренды, арендодателем может быть только собственник земельного участка, таким образом, при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, в роли арендодателей выступают уполномоченные государством органы.

Таким образом, решение о передаче в аренду земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности принимают исполнительные органы власти либо органы местного самоуправления.

Не могут передаваться в аренду земельные участки, изъятые из оборота (п.4 ст. 27 ЗК РФ).

Как правило, земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются в аренду в следующих случаях:
-для целей, связанных со строительством -для иных целей, не связанных со строительством.

Предоставление государственной земли в аренду для целей, связанных со строительством, без согласования конкретного местоположения объектов недвижимости, осуществляется посредством аукционов и торгов. Однако, из этого правила есть исключения. Так, в частности, аукционы и торги при заключении договоров аренды государственной земли под застройку, не проводятся:

-если по участку, который планируется передать в аренду, принято решение о развитии территории в рамках заселенной местности.

В этой ситуации договор аренды заключается с лицами, подписавшими с государством договор на развитие данной территории;-договор аренды земельного участка без торгов и аукциона заключается с собственником здания, находящегося на этом участке, при условии подтверждения его права собственности на эту недвижимость. 

Во всех остальных случаях, при предоставлении государственной земли в аренду для застройки без согласования местоположения объектов недвижимости, требуется проведение аукционов (торгов).

Помимо этого, существуют случаи, когда застройка земельного участка, принадлежащего государству, возможна только после получения разрешения на местоположение строения на данном участке. Как правило, договор аренды в этом случае заключается между государственными органами и юридическими лицами и условия его заключения индивидуальны для каждого конкретного случая.

Предоставление государственной земли в аренду для случаев, не связанных со строительством, возможно в соответствии со ст. 34 ЗК РФ.

Для эффективного использования земель, находящихся в государственной собственности, соответствующие государственные органы принимают акты о передаче земельных участков гражданам на том или ином праве (в том числе, и на праве аренды), для конкретных целей.

Заинтересованные в получении земли граждане, подают заявления (с указанием цель использования земельного участка, его предполагаемых размеров и местоположения, испрашиваемого право на землю) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

На основании этого заявления, соответствующие органы в месячный срок со дня поступления заявления утверждают и выдают заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) территории.

Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и кадастрового учета участка и затем передает данную документацию в соответствующий орган государственной власти (местного самоуправления).

В двухнедельный срок, с этого момента, государственный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду. Затем, происходит заключение договора аренды земли между гражданином и государственными органами.

Говоря о правах и обязанностях сторон по договору аренды государственной земли, безусловно, основной акцент делается на правах арендаторов.

При аренде земли для целей, связанных со строительством, арендатор имеет привилегированное право на приобретение арендованного участка в собственность.

Кроме того, можно говорить о таком праве арендатора (при долгосрочной аренде – свыше 5 лет), как право передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора аренды.

Например, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Так же, арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды.

В двух последних случаях согласие арендодателя не требуется, но требуется его предварительное уведомление. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

Законом установлены дополнительные гарантии защиты прав арендаторов государственной земли (ст.22 ЗК РФ): изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются.

Так же, по общему правилу, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Говоря о документах, сбор и согласование которых предваряют заключение договора аренды государственной земли, невозможно указать исчерпывающий список необходимой документации, поскольку он может отличаться для каждого конкретного случая. Можно указать лишь на некоторые обязательные документы.

Так, потенциальный арендатор должен предоставить: заявление на аренду земли (заполняется бланк установленного образца), документы удостоверяющие личность (копии и подлинник), документы, подтверждающие уплату тех или иных пошлин.

Документы на землю должны включать в себя подробное описание передаваемого в аренду земельного участка: в частности, кадастровый план земельного участка, кадастровый паспорт.

Для договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности обязательным является указание на данные, позволяющие определенно установить конкретный земельный участок, подлежащий передаче арендатору. При отсутствии этих данных соответствующий договор не считается заключенным. Помимо этого, в договоре аренды государственной земли должны быть оговорены пункты о сроках аренды и арендной плате.

Договор аренды государственных земельных участков, может заключаться на разные сроки, в зависимости от целей, для которых он предоставляется. Существуют краткосрочные (до 1 года) договоры аренды, и долгосрочные – от 5 лет.

Как правило, в случае аренды, связанной со строительством, заключаются долгосрочные договоры.

Таким образом, срок договора аренды государственной земли должен определяться непосредственно в самом договоре для каждого конкретного случая.

В договоре аренды обязательно должна оговариваться арендная плата по пользование земельным участком. Данный вопрос обычно так же решается индивидуально для каждого конкретного земельного участка.

Так, например, арендная плата может рассчитываться по ставке земельного налога на аналогичный участок в частной собственности плюс фиксированной арендной плате, назначенной органом местного самоуправления. Так же, при определении размера арендной платы может учитываться категория земель, предоставленных в аренду.

Кроме того, в договоре должны быть оговорены условия и сроки внесения арендной платы (устанавливаются органами государственной власти или местного самоуправления).

Самдоговор аренды государственной земли заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации Федеральной регистрационной службой. После завершения процедуры регистрации договора аренды, арендатор может приступить к соответствующему использованию арендованного земельного участка. 

Источник: http://www.remontpozitif.ru

Источник: http://www.remontpozitif.ru/publ/remont_i_zakon/zakony_o_stroitelstve/arenda_gosudarstvennoj_zemli_ponjatie_uslovija_dogovor_arendy_zemli/77-1-0-1057

16. Аренда земли: понятие, сроки договора, стороны договора аренды

Аренда земли понятие

Земельные участкимогут предоставляться в аренду на основедоговора. Общие положения о договореаренды установлены ГК РФ. Особенностиаренды земельных участков определяютсяземельным законодательством.

По договору арендыарендодатель обязуется предоставитьарендатору имущество (земельный участок)за плату во временное владение ипользование.

Плоды, продукция и доходы,полученные арендатором в результатеиспользования земельного участка всоответствии с договором, являются егособственностью.

Арендатор имеет такжеотдельные права по распоряжениюарендованным земельным участком –может сдать его в субаренду.

Арендатором можетбыть любое физическое или юридическоелицо. При этом иностранные граждане,лица без гражданства могут иметьрасположенные в пределах территорииземельные участки на праве аренды, заисключением случаев, предусмотренныхзаконом.

Арендодателями могутбыть только собственники земельныхучастков, а также лица, уполномоченныезаконом или собственником.

Договор арендызаключается на срок, определенныйдоговором. Если срок аренды в договорене определен, договор аренды считаетсязаключенным на неопределенный срок.

Земельные участки,находящиеся в государственной илимуниципальной собственности,предоставляются сроком на 49 лет(максимальный (предельный) срок).

По истечении срокадоговора аренды земельного участка егоарендатор имеет преимущественное правона заключение нового договора арендыземельного участка, за исключениемслучаев перехода прав на недвижимоеимущество, расположенное на этомземельном участке.

Размер аренднойплаты определяется договором аренды.Общие начала определения арендной платыпри аренде земельных участков, находящихсяв государственной или муниципальнойсобственности, устанавливаютсяПравительством РФ.

Земельный участокможет быть передан в аренду длягосударственных или муниципальных нуждлибо для проведения изыскательскихработ на срок не более чем один год.

При продажеземельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальнойсобственности, арендатор данногоземельного участка имеет преимущественноеправо его покупки в порядке, установленномгражданским законодательством дляслучаев продажи доли в праве общейсобственности постороннему лицу.

При аренде земельногоучастка, находящегося в государственнойили муниципальной собственности, насрок более чем пять лет арендаторземельного участка имеет право в пределахсрока договора аренды земельного участкапередавать свои права и обязанности поэтому договору третьему лицу без согласиясобственника земельного участка приусловии его уведомления.

Изменениеусловий договора аренды без согласияего арендатора и ограничение установленныхдоговором аренды прав его арендаторане допускаются.

Досрочное расторжениедоговора аренды земельного участка,заключенного на срок более чем пятьлет, по требованию арендодателя возможнотолько на основании решения суда присущественном нарушении договора арендыучастка его арендатором.

В случае наследованияземельных участков лицами, не достигшимисовершеннолетия, их законные представителимогут передать эти земельные участкив аренду на срок до достижения наследникамисовершеннолетия.

По договору арендысобственник индивидуально определеннойнепотребляемой вещи передает ее заплату во временное пользование другомулицу.

По истечении срока аренды эта вещьдолжна быть возвращена ее собственникуПорядокзаключения договоров аренды земельныхучастков регулируется ГК РФ, которыйпредусматривает общие требования ксовершению таких сделокОсобенностисовершения договоров аренды земельныхучастков урегулированы ЗК РФПо общемуправилу именно собственники земельныхучастков могут свободно предоставлятьих в аренду в соответствии с нормамигражданского и земельного законодательства.Ограничения установлены в отношенииРФ – собственника земельных участков,исключенных из оборотаЗК РФ закрепленопреимущественное право арендатораземельного участка по истечении срокадоговора аренды на заключение новогодоговора аренды земельного участка, заисключением следующих случаев:1) когдасобственник находящегося на этом участкездания, строения или сооружения захочетреализовать свое преимущественноеправо на аренду данного земельногоучастка 2) когда граждане и юридическиелица – собственники зданий, строений,сооружений, расположенных на земельныхучастках, находящихся в государственнойили муниципальной собственности, желаютосуществить свое исключительное правона приватизацию земельных участков илиприобретение права их аренды3) когдаарендодатель желает прекратить договораренды в связи с совершением арендаторомдействий (бездействия), предусмотренныхГК и ЗКАренда земельного участкапрекращается по основаниям и в порядке,которые предусмотрены гражданскимзаконодательствомКроме этого поЗК:1) использования земельного участкане в соответствии с его целевым назначениеми принадлежностью к той или иной категорииземель2) использования земельногоучастка, которое приводит к существенномуснижению плодородия с\х земель илизначительному ухудшению экологическойобстановки, но не в период полевыхсельскохозяйственных работ3)неиспользования земельного участка,предназначенного для с\х производствалибо жилищного или иного строительства,в указанных целях в течение трех лет,если более длительный срок не установленФЗ или договором аренды4) изъятияземельного участка для государственныхили муниципальных нужд5) реквизицииземельного участка6) другиеАрендаторземельного участка вправе передатьсвои права и обязанности по договоруаренды земельного участка третьемулицу, в том числе отдать арендные правав залог и внести их в качестве вклада вуставный капитал в пределах срокадействия договора аренды земельногоучастка без согласия собственниказемельного участка при условии егоуведомления. Однако при заключениидоговора аренды земельного участкаможно предусмотреть необходимостьтакого согласия.Более широкий объемправ предоставлен арендатору при арендеземельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальнойсобственности, на срок более чем пятьлет:1) арендатор земельного участкаимеет право в пределах срока договорааренды земельного участка передаватьсвои права и обязанности по этомудоговору третьему лицу без согласиясобственника земельного участка приусловии его уведомления2) изменениеусловий договора аренды земельногоучастка без согласия его арендатора иограничение установленных договоромаренды прав арендатора не допускаютсяДосрочноерасторжение договора аренды земельногоучастка, заключенного на срок более чемпять лет, по требованию арендодателявозможно только на основании решениясуда при существенном нарушении договорааренды земельного участка егоарендаторомРазмер арендной платыопределяется договором аренды

Источник: https://studfile.net/preview/4649578/page:15/

Конспекты юриста

Аренда земли понятие

Все предметы → Земельное право

Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ (ГК РФ ст 606. Договор аренды).

Особенности аренды участков определяются земельным законодательством (ЗК РФ ст 22. Аренда земельных участков).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ГКРФ).

Участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации (если иное не установлено законом). ЗКРФ в ст. 26 установил, что не подлежат гос. регистрации, за исключением случаев, установленных ФЗми, договоры аренды и субаренды участка, заключенные на срок до 1 года.

Договор заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Участки, находящиеся в гос. или муницип собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).

По истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

Размер арендной платы определяется договором. Общие начала определения арендной платы при аренде участков, находящихся в гос или муницип собственности, устанавливаются Правительством РФ.

Объекты и субъекты договора аренды земли

Предметом договора аренды могут быть участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК). В аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам с/х организаций. Участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы.

Арендатор – любое физ. или юр. лицо. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При аренде участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным участком – может сдать его в субаренду.

Арендодатели – только собственники участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

В случае наследования участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

договора аренды земли

Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий. Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию участка в состоянии, определенном договором.

Арендатору принадлежат права:

  • – использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
  • – возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • – проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, другие мелиоративные работы, строить закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством требованиями;
  • – право собственности на посевы и посадки с/х культур, полученную с/х продукцию и доходы от ее реализации;
  • – возможность осуществлять другие права по использованию участка, предусмотренные законодательством.

Арендатору принадлежат обязанности:

  • – использование участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  • – сохранение межевых, геодезических и других спец. знаков, установленных на участках в соответствии с законодательством;
  • – соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;
  • – соблюдение при использовании участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • – недопущение загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий;
  • – своевременно приступать к использованию участков (например, к застройке), если сроки освоения участков предусмотрены договорами;
  • – вносить арендную плату;
  • – осуществлять мероприятия по охране земель.

Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом.

Это обусловлено тем, что правовой режим участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например, в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП).

Основания возникновения и прекращения права аренды земли

Право аренды участка возникает на основании договора аренды. Права на участки подлежат гос. регистрации.

Основания прекращения (ЗКРФ Ст 46)

1. По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст 612, 619, 620):

  • 1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору.

    Арендодатель отвечает за недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

    При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

  • 2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
  • 3. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
  • 4. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

2. По инициативе арендодателя в случае (тут ЗК РФ как бы уточняет нормы ГК РФ):

  • 1. Использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории статьи 8 ЗКРФ.
  • 2.

    Использования участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

  • 3.

    Неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, порче или уничтожении плодородного слоя вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

  • 4. Неиспользования участка, предназначенного для с/х производства либо строительства, в указанных целях в течение 3х лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
  • 5. Изъятия участка для гос. или муницип нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗКРФ.
  • 6. Реквизиции участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗКРФ.

Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды.

Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

Источник: https://www.law-student.ru/817-.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.