Аренда земли снижение стоимости

Как снизить арендную плату за землю? -Статьи

Аренда земли снижение стоимости

Как снизить арендную плату за землю?

В Челябинской области размер арендной платы для большинства земельных участков устанавливается в соответствии с Законом Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» №1134 от 24 апреля 2008 года.

Примечание: Большая часть земельных участков относится именно к неразграниченной государственной собственности (а вовсе не к муниципальной собственности, как многие ошибочно полагают). Орган местного самоуправления, указанный в договоре аренды в качестве арендодателя, является лишь распорядителем таких земель.

В п.1 ст.

1 вышеуказанного Закона размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:Ап – размер арендной платы;Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;Сап – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Таким образом, на размер арендной платы реально влияют следующие показатели: кадастровая стоимость, ставка арендной платы и коэффициенты К1, К2 и К3.

Самым распространенным и излюбленным среди юристов является такой способ уменьшения арендной платы, как снижение кадастровой стоимости. Но сегодня мне бы хотелось рассмотреть другую возможность – изменение коэффициентов, которые применяются для расчетах арендной платы конкретного земельного участка.

Коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы

Нетрудно понять, что изменить коэффициент К2 практически невозможно, так как он устанавливается по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов в пределах от 0,5 до 10 в зависимости от территориального расположения земельного участка в границах соответствующего городского округа, муниципального района (Закон Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» № 1134 от 24.04.2008г.). Другими словами, если ваш земельный участок находиться в определенной зоне, коэффициент для которой прямо установлен, то переместить его в другую зону не получится.

По-другому обстоят дела с коэффициентом К1 и К3.
Рассмотрим сначала коэффициент К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемый на арендуемом земельном участке).

В соответствии с вышеуказанным законом значения данного коэффициента могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов в пределах от 0,1 до 20, с учетом вида деятельности, который осуществляет арендатор на арендуемом земельном участке.

Для города Челябинска этот коэффициент установлен Решением Челябинской городской думы от 24.07.2008 №32/7.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям, который и осуществляет расчет арендной платы в каждом конкретном случае, как правило, применяет значение этого коэффициента на свое усмотрение, условно предполагая какой же вид деятельности может осуществлять арендатор на арендуемом земельном участке. Сложность состоит в том, что Комитет не имеет права запрашивать у арендатора, документы, свидетельствующие о том, какой вид деятельности он будет осуществлять, и устанавливает коэффициент практически наугад и, разумеется, применяет при расчете арендной платы более высокое значение коэффициента.

Пример:

В графе кадастрового паспорта Арендатора «разрешенное использование» указана «эксплуатация полуразрушенного нежилого здания».

Комитет необоснованно считает, что Арендатор на таком земельном участке может осуществлять только деятельность по реконструкции объекта и применяет довольно высокое значение коэффициента К1 – деятельность в области строительства (1,053).

Однако, Арендатор земельного участка строительство не ведет, таким образом, обоснованность применения указанного коэффициента вызывает серьезные вопросы.

Предположим, Арендатор осуществляет деятельность по организации спортивной площадки или полосы препятствий, что вполне подпадает под деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, где коэффициент составляет – 0,839, или деятельность развлекательных и досуговых комплексов, где коэффициент значительно ниже – 0,396. Таким образом, на мой взгляд, арендатор в этой ситуации может претендовать на изменение значения такого коэффициента.

Рассмотрим теперь коэффициент К3.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям также, не проверяя фактические обстоятельства, применяет более высокие значения коэффициента. Например, в соответствии п.11 ст.

1 Закон Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» № 1134 от 24.04.2008г.

для прочих категорий арендаторов применяется коэффициент К3, имеющий значение 1, однако, если предприниматель подпадает под категорию среднего и малого предпринимательства, то следует применять значение коэффициента в размере 0,9.

С 01 августа 2016 года в открытом доступе начал функционировать интернет ресурс «Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» (https://rmsp.nalog.ru/), что существенно облегчает задачу и Арендодателя и Арендатора в процессе доказывания того факта, является ли Арендатор субъектом малого или среднего предпринимательства. 

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям сопротивляется таким изменениям, начинает тянуть время, требовать документы, которые не предусмотрены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 1 от 12 января 2015 года, чинить другие препятствия, однако, по моему мнению, есть пути выхода из сложившейся ситуации.

Как поступить?

Прежде всего, если вы не согласны с расчетом арендной платы, следует направить протокол разногласий в адрес Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям с указанием значений коэффициентов, которые вы требуете применить в расчете арендной платы за пользование земельным участком. Если орган власти вам и в этом случае ничего не отвечает, то данный спор следует передавать в суд.

На основании п. 2 ст.

445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) — в нашем случае, для администрации, – и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона (администрация) обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону (Вас) о принятии договора в Вашей редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении администрацией протокола разногласий либо неполучении Вами извещения о результатах рассмотрения протокола в указанный срок Вы вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. И тогда спорное условие о выборе коэффициента будет устанавливать суд (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Материал подготовила Окольнишникова Ольга

Источник: https://www.cab74.ru/articles/1324/

Изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости

Аренда земли снижение стоимости

Законодательство позволяет изменить кадастровую стоимость недвижимости не только путем ее оспаривания, но и установления новой кадастровой стоимости полномочными органами государственной власти.

В обоих рассматриваемых случаях, для лиц, чьи права и обязанности затрагиваются либо нарушаются установленной кадастровой стоимостью, возникают определенные правовые последствия, в случае если кадастровая стоимость недвижимого имущества все-таки меняется.

Рассмотрим данные последствия на примере, когда объектом недвижимости  является земельный участок, принадлежащий публично-правовому образованию.

Одной из составляющих формул при определении арендной платы за данный объект недвижимости является кадастровая стоимость участка.

И арендаторы, как лица, чьи права и интересы напрямую затрагиваются  устанавливаемой государством кадастровой стоимостью, вправе защищать их путем направления  заявлений в комиссии и суды.

«Материальным» результатом рассмотрения данных дел является пропорциональное изменение величины аренды за землю в большую или меньшую стоимость.

Однако в зависимости от того, какой из вышеуказанных двух случаев повлечет изменение арендной платы, т.е.

произойдет ли это вследствие издания постановления органа власти об утверждении новой кадастровой стоимости, либо по причине вынесения решения комиссии или суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, и будет определен момент перерасчета арендной платы.

В первом рассматриваемом случае необходимо отталкиваться от того, что в настоящее время изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости органом публичной власти, происходит с момента вступления в силу акта об ее установлении.

 Однако долгое время в судах отсутствовала согласованная позиция о том, с какой даты   собственники сдаваемых в аренду публичных земель могут начислять арендаторам плату за пользование  в новом размере.

Определенную точку в данном споре поставил в своих постановлениях в настоящее время уже «ликвидированный» ВАС РФ.

В постановлениях по делам № 115117/11  от 15 марта 2012г., № 13 от 25 января 2013г. и № 15534/13 от 25 февраля 2014г.

ВАС РФ разъяснил, что размер «новой» арендной платы подлежит начислению арендодателями с даты, с которой вступает в силу правовой акт органа публично-правового образования об установлении новой кадастровой стоимости, если иное не установлено договором. Вместе с тем, такая позиция представляется не соответствующей общим началам и принципам гражданского законодательства.

При изменении кадастровой стоимости путем оспаривания

По иному подлежит исчислению срок начала уплаты аренды, размер которой пересчитывается по результатам разрешения споров об определении кадастровой стоимости земельных участков.

В одном из своих Постановлений, Президиум ВАС РФ указал, что, несмотря на то, что при вышеуказанных спорах рыночная стоимость недвижимости устанавливается на ту дату, когда устанавливалась кадастровая стоимость, это не влияет на начало течения срока, с которого данная новая «кадастровая» стоимость применяется для установленных законодательством целей, в том числе и перерасчета арендной платы. Данной позицией высший судебный орган не допустил применение ретроспективного подхода к вопросам исчисления и перерасчета арендной платы.

Суды  на местах до и после вынесения позиции ВАС РФ также придерживались той точки зрения, что приравненная к рыночной кадастровая стоимость объекта  недвижимости подлежит «применению» на будущее время – т.е.  с момента, когда вступит в силу судебное постановление о пересмотре кадастровой стоимости.

До 22 июля 2014 г. по результатам рассмотрения заявления в комиссии при Росреестре если принималось решение об изменении кадастровой стоимости, то сведения считались измененными с момента внесения соответствующий записи в ГКН или вступления судебного акта в силу.

После 22 июля 2014 г. дата, с которой пересчитывается арендная плата (исчисленная по результатам споров о пересмотре кадастровой стоимости),  установлена в иной редакции. Теперь перерасчет арендной платы на основании установленной Комиссией либо судом кадастровой стоимости применяется с 1 января следующего года, когда заинтересованным лицом было подано соответствующее заявление.

Стоит отметить, что если арендная плата выражена в установленном размере, то изменение кадастровой стоимости не повлияет на арендную плату.

Однако в некоторых случаях (при аренде участков под размещение тепловых станций и др.) законодательство устанавливает арендную ставку равной величине, выраженной в процентном соотношении к размеру кадастровой стоимости, изменение которой  прямо пропорционально влияет на величину арендной ставки, а, значит, и арендной платы.

Отметим, что оспорить можно не только действия органа государственной власти по внесению сведений в ГКН, но и достоверность величины стоимости объекта оценки, данные требования рационально  объединять в одно заявление, о чем свидетельствует Постановление Президиума ФАС Западно-Сибирского округа № 15 от 5 сентября 2011 г.

Как уже было сказано, изменение арендной платы возможно органами государственной власти и в судебном порядке. Кроме того, арендная плата может измениться в связи с прибавлением вновь образованных земель. Арендная плата такой недвижимости определяется путем умножения удельного показателя на площадь земельных участков.

Изменение кадастровой стоимости, в первую очередь, отражается на налоговом бремени.

Нередко кадастровая стоимость оказывается завышенной, лицам приходится оспаривать решение в судебном порядке, для чего необходимы практические и теоретические знания в юриспруденции.

Законодательство в этой сфере во многом изменилось, устранены серьезные проблемы в части момента изменения кадастровой стоимости, произошли и некоторые процессуальные изменения в связи со  вступлением в силу КАС РФ.

Источник: https://brace-lf.com/informaciya/nedvizhimost-zemlya/603-izmenenie-arendnoj-platy-pri-izmenenii-kadastrovoj-stoimosti

Оспаривание кадастровой стоимости арендатором: сколько можно сэкономить в год?

Аренда земли снижение стоимости

Алексей Сергеев

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”.

Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка.

Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. как правильно оспорить кадастровую оценку?

  • Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
  • Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
  • Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление.

До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной.

53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений.

Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

ПРИМЕР

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу.

В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка.

Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании.

Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты.

Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

досудебное производство, земельный налог, ИП, налог на имущество организаций, налоги, сборы, взносы, недвижимость, оценочная деятельность, практические ситуации, юрлица, ВС РФ, Росреестр, Алексей Сергеев

Подписаться на наш канал в Яндекс.Дзене

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/sergeev/1125271/

Изменение арендной платы за землю: помощь адвоката

Аренда земли снижение стоимости

   Изменение арендной платы за землю – вопрос, который волнует многих.

Многие арендаторы сталкиваются с тем, что арендодатель в определённый момент решает повысить арендную плату на земельный участок или коммерческое помещение.

При этом все часто задаются вопросом: законно ли это, можно ли без каких-либо веских причин изменить арендную плату? Чтобы ответить на этот вопрос нужно во всём тщательно разобраться.

Как добиться перерасчета арендной платы за землю?

   Прежде чем приступить к борьбе за перерасчет арендной платы за землю, необходимо определиться с основаниями для такого перерасчета.

От чего зависит размер арендной платы?

   На размер аренды влияет то, к какой категории земель относится земельный участок, вид разрешенного использования и то, как фактически используется земельный участок.

Фактическое использование земельного участка влияет на его доходность.

Кроме того, размер аренды может зависеть от кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, если уменьшается кадастровая стоимость, то должна уменьшиться и арендная плата.

   Не стоит забывать о человеческом факторе, когда в расчетах может быть допущена ошибка, в связи с применением неверного коэффициента.

Как получить перерасчет аренды земельного участка?

   Определив, что у вас имеются все основания просить арендодателя произвести перерасчет аренды за землю, необходимо обратиться к арендодателю с указанной просьбой письменно под отметку на своем экземпляре письма-претензии.

  1. Письменное обращение необходимо зафиксировать, чтобы в дальнейшем, в случае обращения в суд, подтвердить, что арендатором принимались меры по разрешению возникшего спора в досудебном порядке. В договоре обычно стороны предусматривают срок ответа на претензию, например, 10 дней. Если такой срок не указан в договоре, то ответ на претензию должен быть дан в течение 30 календарных дней.
  2. Если арендодатель не отвечает на претензию или ответил отказом в перерасчете, тогда следует готовить и подавать в суд иск, заявляя требование, например, об обязании произвести перерасчет арендной платы по такому-то договору в отношении конкретного земельного участка.
  3. Истцу необходимо будет принять участие в судебном разбирательстве, обосновав свои требования. После принятия судом решения в Вашу пользу арендодатель обязан будет исполнить требования судебного акта добровольно или принудительно.
  4. Для принудительного исполнения решения суда арендатору необходимо будет обратиться с исполнительным листом в службу судебных приставов.

ВНИМАНИЕ: прежде чем обращаться в суд, внимательно изучите условия договора аренды земельного участка, иные документы и информацию, которые являются основанием для обращения в суд.

Порядок изменения арендной платы за землю

   Согласно 424 статье Гражданского кодекса плата за арендованные земли или помещения вносится по условиям, установленным соответствующим договором.

При этом тариф, ставку и расценки устанавливают или регулируют уполномоченные государственные органы или местные власти.

Все споры по договору аренды с нашим адвокатом пройдут профессионально и в срок, главное своевременно начать работать по Вашей задаче.

   Согласно Земельному кодексу (65 статья) за арендованную землю необходимо взимать арендную плату. Размер, условия и срок её внесения устанавливают региональные и местные органы власти или владельцы недвижимости (при аренде государственных/муниципальных или частных участков соответственно).

   Согласно постановлению Пленума ВАС арендодатели имеют право потребовать арендную плату в размере, указанном в договоре на определённый период.

До истечения срока действия контракта изменение арендной платы на землю запрещено законодательством. Чтобы установить размер арендной платы государственной/муниципальной земли используют кадастровую стоимость.

Если до этого момента рыночную стоимость участка уже определяли, к ней приравнивается кадастровая оценка (согласно 66 ст. ЗК).

   Максимальная плата за аренду земли, которая находится в частной собственности, ограничивается её кадастровой стоимостью и составляет определённую часть от этой цены, которая установлена законодательством.

Размер платы за аренду земли/недвижимости может быть меньше или равен данному показателю – взимать деньги в большем размере, нежели установленная часть кадастровой стоимости, запрещено законодательством.

Изменение арендной платы за землю возможно через оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, но об этом читайте по ссылке.

Источник: https://katsaylidi.ru/article/izmenenie-arendnoy-platyi-za-zemlyu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.