Аукцион по продаже права аренды земельного участка

Содержание

Земельный аукцион или как чиновники меняют аренду на продажу?

Аукцион по продаже права аренды земельного участка

Некоторые чиновники хитро используют земельный аукцион, чтобы:

  1. отказать в предоставлении участка без торгов в аренду,
  2. либо отпугнуть высокой ценой от участия в аукционе по продаже земельного участка.

Как используют земельный аукцион в ущерб нашим правам?

Покажу на примере, а потом рассмотрим 4 обстоятельства, которые помогут противостоять чиновничьим уловкам.

Каждый имеет законную возможность получать земельные участки без торгов в аренду или собственность.

Количество участков, которые можно получить без торгов, и без каких-либо льгот неограниченно.

Прописка тоже значения не имеет.

Земельные участки без торгов можно получать в любом регионе

Получение земли без торгов означает, что земельный аукцион не проводится.

Если участок, который хотите получить без торгов, не сформирован, то составьте Схему участка.

Затем заполните заявление о предварительном согласовании и приложите Схему земельного участка.

Обратите внимание.

Схему участка можно сделать самостоятельно. Кадастровый инженер на этой стадии не нужен.

В заявлении о предварительном согласовании вы указываете о своем желании арендовать или купить земельный участок.

Иными словами, вы сами определяете, на каком праве получать земельный участок: в аренду или собственность.

Поданная в администрацию Схема земельного участка и заявление запускают определенные процессы.

Эти процессы прописаны в законе. Их целесообразно понимать, чтобы слепо не полагаться на порядочность чиновников.

Если кратко, то процедура может проходить несколько стадий.

  • Администрация публикует извещение о возможности проведения земельного аукциона,
  • Если никто не подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники утверждают Схему участка.  Администрация выносит постановление о предварительном согласовании предоставления участка. Это означает, что заявитель имеет право получить участок без торгов в аренду или собственность. (В зависимости от того, какой вид права указали в заявлении). Свое право можете реализовать в течение 2 лет.
  • Если кто-то подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники откажут в утверждении Схемы. Отказ автоматически запускает стадию — земельный аукцион. Иными словами, процедура переходит в режим аукциона.

Как земельный аукцион по аренде превращают в аукцион по продаже?

Получив Схему и заявление о предварительном согласовании для предоставления земельного участка в аренду, чиновники публикуют извещение о возможности проведения аукциона по продаже земельного участка, то есть по предоставлению участка в собственность.

Если кто-то откликается на это извещение, то чиновники объявляют аукцион не по предоставлению в аренду как указано в заявлении о предварительном согласовании, а по продаже в собственность.

Другими словами, объявляя земельный аукцион, администрации подменяет аренду на собственность

Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:

  • нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
  • желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
  • намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
  • и т.д.

Цели и мотивы чиновников не столь важны.

Важно другое:

  • почему подобная подмена аренды на собственность стала возможной;
  • чем обосновать незаконность действий чиновников администрации для проведения прокурорской проверки.

Начнем с первого вопроса.

Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?

Причина проста – дыра в законодательстве.

Вернее сказать – недостаточно четкое описание рамок, в которых должны действовать чиновники.

В частности, подпункт 2 пункта 2 статьи 39.18 ЗК РФ обязывает чиновников указать в извещении информацию о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.

Но при этом ни слова о том, что информация должна соответствовать виду права, который указан в заявлении о предварительном согласовании.

Иными словами, законодатель, как и положено, определяет 2 возможных варианта (аренда или продажа). Но не уточняет, что выбор чиновников должен соответствовать тому виду права, который  указали в заявлении.

Похожая конструкция содержится в подпункте 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.

В ней установлена обязанность чиновников принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Мы видим, что чиновники должны выбрать один из 2-х возможных видов аукциона. Но нигде не сказано, что выбираемый вид аукциона должен соответствовать поданному заявлению о предварительном согласовании.

Другими словами, исходя из формулировок статьи 39.18 ЗК РФ, складывается ощущение, что, чиновники вправе по своему усмотрению выбирать аренду или собственность, невзирая на вид права, который заявитель указал в заявлении.

Данное ощущение, на мой взгляд, является ложным, поскольку опровергается следующими обстоятельствами.

4 обстоятельства помогут противостоять чиновникам

Указанные обстоятельства я перечислю в порядке убывания их значимости.

1. Вид права, указанный в заявлении имеет юридическое значение

Земельный кодекс содержит одну очень полезную статью.

В этой статье говорится:

В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указывается вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок.

(см. подпункт 7 части 1 статьи 39.15 ЗК РФ).

Иными словами, вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, является обязательным параметром заявления.

Без этого параметра чиновники просто отклонят заявление как несоответствующее закону.

Таким образом, вид права, указанный в заявлении является юридически значимым параметром, который чиновники не могут игнорировать.

2. Произвольное изменение вида права вводит в заблуждение неограниченный круг лиц

Вернемся к стадиям, которые должны проходить чиновники после получения заявления о предварительном согласовании.

После получения Схемы участка и заявления о предварительном согласовании администрация должна опубликовать извещение о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.

В этом извещении указывается вид права: аренда или собственность.

Допустим, вы подали заявление на аренду.

Чиновники опубликовали извещение о возможности провести земельный аукцион не по аренде, а по продаже

Если никто не откликнется на это извещение, то по закону администрация должна утвердить Схему и согласовать предоставление участка заявителю в аренду. Потому что он просил именно аренду.

Однако, противоречие между видом права, указанным в извещении (собственность), и видом права, по которому заявитель фактически получает участок (аренда) свидетельствует о нарушении прав неограниченного круга лиц. Эти лица не могли изъявить желание участвовать в торгах по аренде, потому что было опубликовано извещение о продаже.

Таким образом, явное нарушение прав неограниченного круга лиц может стать хорошим поводом для прокурора дать оценку действиям чиновников из администрации.

3. Проведение процедур, инициированных гражданами на основании Схемы участка и заявления о предварительном согласовании, является обязанностью, а не правом администрации

Местные администрации, как собственники муниципальных земель, имеют право по своей инициативе организовывать и проводить земельные аукционы.

В таких земельных аукционах, чиновники вправе сами устанавливать вид права (аренда или собственность).

Иными словами, администрация сама определяет – сдавать участок в аренду или продавать.

Другое дело, когда чиновники получают Схему участка и заявление о предварительном согласовании.

Проведение процедур, инициированных Схемой и заявлением, является не правом, а обязанностью чиновников

При выполнении этих обязанностей, администрация не имеет такой свободы выбора, как по земельным аукционам, проводимым по ее инициативе.

Таким образом, произвольно менять вид права в процедурах, инициированных по заявлениям граждан, чиновники не могут.

4. Минэкономразвития подготовило проект закона, закрывающий дыру в вопросе земельного аукциона

Министерство подготовило проект Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации». (законопроект опубликован на сайте: http://regulation.gov.ru (ID проекта: 02/04/07-17/00069739)).

Законопроект предусматривает добавление в статью 39.18 ЗК РФ дополнительного пункта следующего содержания:

В случае, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в зависимости от указанного в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в заявлении о предоставлении земельного участка вида права, на котором заявитель, указанный в пункте 1 настоящей статьи, желает приобрести земельный участок.

Из содержания данного пункта следует, что Минэкономразвития ясно указывает, какой вид права должны указывать чиновники при выполнении процедур по земельным аукционам.

По состоянию на май 2018 года данный законопроект еще не принят.

Я надеюсь, что проект закона дойдет до Госдумы и депутаты его примут.

Тем не менее, сам факт наличия данного законопроекта подтверждает правоту тезиса: Чиновники не могут произвольно менять аренду на собственность или наоборот.

Если бы было иначе, то федеральные чиновники из Минэкономразвития не стали бы заморачиваться с данным законопроектом.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда чиновники начинают «мухоморить» с заменой аренды на собственность, смело запускайте «торпеду» в прокуратуру.

Используйте для обоснования жалобы мои выводы, творчески переработав их под свою ситуацию.

При любом результате рассмотрения вашей жалобы вы остаетесь в выигрыше, потому что:

  • если прокурорская проверка выявит нарушения, то ваши права будут защищены и восстановлены;
  • если прокурорская проверка не даст положительный результат, то сам факт ее проведения заставит чиновников с уважительной опаской относиться к вам при последующей подаче документов на получение земельного участка.

Смотрите 7-минутное видео Земельный аукцион: аренда или собственность?

Пошаговая Инструкция

Используйте пошаговые инструкции, потому что они помогут обойти подводные камни при получении земельного участка.

PS. от 25 мая 2018 года.

Могу предположить, что все юридические выкладки загнали вас в унылое состояние.

Могу вас понять.

Я и сам хочу, чтобы жизнь в целом и особенно отношения с властью стали честнее и справедливей.

Однако, глядя на новое Правительство РФ и его главу, понимаю, что система кормления, возникшая еще до Ивана IV Грозного, продолжается.

Источник: https://paruslex.ru/zemelnyj-aukcion/

Продажа права аренды земельного участка в 2020 году: пример договора, порядок проведения

Аукцион по продаже права аренды земельного участка

17.05.2018

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие.

При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником.

А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство.

Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю).

В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodazha-prava-arendy

Организация аукциона по продаже участков из государственных или муниципальных земель

Аукцион по продаже права аренды земельного участка
Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Организация аукциона по продаже участков из государственных или муниципальных земель

Путем проведения аукциона проводится продажа участков земли различного назначения.

Что представляет собой аукцион купли-продажи участка, находящегося в собственности государства? Продажа земли возможна путем проведения аукциона, на котором органами власти производятся торги участков земли различного назначения.

Порядок продажи земли регулируется Земельным, Гражданским кодексами РФ и иными правовыми актами. Обязательный этап при заключении договора на аренду земельного участка, который принадлежит муниципальным образованиям, – организация аукциона.

Данное мероприятие проводится согласно законодательству и должно соответствовать определенным правилам. На торги может быть выставлено как право аренды, так и сама земля, как объект продажи.

Перед проведением торгов производится процедура оценки земли специалистом, а затем назначается первоначальная стоимость. За период проведения аукциона участники имеют право предлагать собственную цену.

В результате побеждает тот, чье предложение об оплате будет самым большим. Процедура доступна всем желающим, кто хочет побороться за право получения участка.

Инициаторы проведения аукционов

Действующим Земельным кодексом РФ предусмотрен ряд случаев, при которых заинтересованные физические и юридические лица могут проявить инициативу с целью приобретения земли из государственной (муниципальной) собственности при проведении аукциона.

Аукцион обязательно применяется в случаях купли-продажи земли с основным видом разрешения для строительства зданий и сооружений.

По инициативе лиц аукцион может проводиться в следующих случаях:

  • если есть проекты межевания территории;
  • когда проекта нет, но участок располагается на межнаселенной территории;
  • когда участок зарегистрирован в кадастре, имеет необходимые для идентификации характеристики (координаты, категория и вид разрешенного использования);
  • заявление лица на землю для индивидуального жилищного строительства, для ведения подсобного хозяйства, садоводничества;
  • заявления гражданина или КФХ для ведения сельского хозяйства.

В других случаях аукционы проводятся только по инициативе уполномоченного органа.

Проведение аукциона предусмотрено нормами законодательства также при продаже земли:

  • при проявлении инициативы, выдвинутой государственными органами власти или местного самоуправления;
  • на основании инициативы граждан или организаций, имеющих интерес в покупке участка с целью исполнения муниципальной услуги на основании административного регламента;
  • на основании заявления со стороны граждан либо КФХ, изъявляющего желание принять участие в аукционе. Заявление должно быть направлено не позднее, чем через 30 дней с момента публикации извещения.

Правила проведения аукционов

Аукцион по купле-продаже земельных участков, находящихся в собственности государства или в муниципальном владении, возможен только после прохождения официального кадастрового учета. Это же касается и аренды данного участка.

Только при соблюдении необходимых правил возможно открытие аукциона. В кадастровом отчете должен быть определен регламент использования земли. Он основывается на результатах просчетов инженерных параметров и технического состояния площадки.

Также важно учитывать подключение объекта к коммуникациям инженерно-технического соединения. На подобном участке может проводиться малоэтажное или многоэтажное строительство.

Аукцион будет считаться открытым до того момента, пока состав участников не будет полным.

Принятие решения о проведении аукциона купли-продажи участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Продавать участок земли может орган самоуправления или представитель государственной власти. Именно он имеет право принимать решение, проводить ли аукцион и подписывает договор с новым владельцем.

Стоимость земли, задаток и определение цены для заключения договора зависят от продавца. Первая ставка выставляется в связи с законодательством нашей страны, связанным с финансовой деятельностью.

Организатор принимает решение, определяет и сообщает точное время, порядок и место проведения аукциона.

Им же определяется порядок внесения задатка и величина, на которую повышается цена. Последняя называется «шагом аукциона». Он не должен превышать одного процента от пяти процентов первой ставки.

Организаторы аукциона публикуют объявления об аукционе в государственных периодических печатных изданиях. Это может быть как стационарная газета или журнал, так и Интернет.

Обязательно указывается место и дата проведения на официальном сайте организатора. Все заинтересованные лица должны иметь возможность ознакомиться с информацией бесплатно.

Аукцион по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления

Решение о том, стоит ли проводить аукцион купли-продажи участков, находящихся в собственности государства, принимает уполномоченный орган. Основанием при проведении аукциона может послужить заявление любого заинтересованного лица. Важным является то, что на торгах может быть выставлен лишь один участок. Два и больше участков продавать одновременно запрещено.

Если аукцион проводится по ходатайству органа государственной власти, сначала следует подготовка. Отчуждение проходит только после того, как уполномоченный орган составит схему расположения земли.

Далее организатор должен провести работы, которые содержат данные кадастрового реестра. На основании заявления уполномоченного органа проводится регистрация государственного права. Организация аукциона невозможна, если территория участка не разграничена по всем правилам.

Необходимо получить учет технических объектов и коммуникаций инженерно-технического обеспечения. Этого делать не нужно, если на территории не будут проводиться строительные работы.

На конечном этапе, уполномоченный орган отмечает, стоит ли проводить публичные торги или для этого нет оснований. Если да, определяется организатор, а также объявляется дата и место торгов.

Аукцион по продаже государственной собственности по инициативе гражданина

Если публичные торги по продаже участков, находящихся в собственности государства, проводятся не по инициативе органов власти, а по просьбе гражданина, его организация требует совсем других порядков. Данная деятельность также регулируется законодательством.

Для начала, заинтересованные физические или юридические лица должны подать заявку на аукцион. Далее, необходимо провести некоторые манипуляции. Одна из них – это подготовка участка к продаже.

Это имеют право делать как организаторы аукциона, так и другие заинтересованные лица. Они оформляют схему земли и отмечают на карте местности ее расположение.

Если проект межевания земли не утвержден, это сделать не получится. Да и сам аукцион провести будет невозможно.

Территория, выставляемая на продажу, должна находиться на границе субъектов Российской Федерации. Также допускается ее нахождение на жилых территориях.

Заинтересованное лицо обязано написать заявление в государственные органы. В данном документе нужно отразить схему местоположения участка. А еще необходимо указать будущую цель использования данного участка.

Уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие необходимых оснований для отказа в проведении торгов.

Если их нет, на протяжении двух месяцев со дня поступления заявления, выносится решение. В нем утверждается схема расположения земельного участка. При отказе в проведении торгов должны быть указаны все основания, на которые полагается орган.

Бывают случаи, когда по поводу торгов по земельному участку подаются сразу два заявления. Первый заявитель получает преимущества во времени по принятии решения.

Запрет на участие в аукционах купли-продажи и аренды земельного участка

Категории лиц, для которых участие в аукционах недопустимо

  • Для иностранцев и зарубежных предприятий, а также людей, не имеющих гражданства РФ. Для предприятий, в уставном капитале которых более половины доли вышеуказанных граждан и организаций. Для них возможна аренда
  • Для лиц, которые внесли неверные сведения в документы либо предоставили неполный пакет документов из необходимого перечня (кроме стоимости платы за аренду)
  • Для лиц, у которых нет права (доверенности) от предполагаемого участника на участие в торгах
  • В случае, когда от претендентов нет информации о поступлении первоначальной суммы по тем реквизитам, которые указаны в документах по аукциону.

Результаты проведения аукциона и причины, по которым аукцион может не состояться

Ход проведения любых торгов фиксируется в обязательном порядке в форме протокола. Экземпляр оформленного документа передается победителю торгов.

Проигравшим участникам предоставляется право на возврат внесенной ими суммы задатка (традиционно в срок до 3 дней).

Аукцион купли-продажи земельных участков может не состояться по ряду причин:

  • Не набралось необходимое количество участников. В таком случае торги отменяются. В результате единственный претендент на участие в торгах через 10-дневный срок после размещения сообщения о несостоявшихся торгах может получить право на аренду
  • Нет желающих купить предлагаемый на торгах участок. В таком случае также аукцион не проводится
  • При отказе продавца от проведения аукциона. Такое право есть у каждого в срок не позднее 15 суток до назначенной даты торгов.

Опыт нашей команды по продаже участков из государственных или муниципальных земель более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию

Источник: https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/organizaciya-aukciona-po-prodazhe-uchastkov-iz-gosudarstvennyh-ili-municipalnyh-zemel.html

Рекомендации «Рекомендации о порядке организации и проведения аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности для целей их строительного освоения»

Аукцион по продаже права аренды земельного участка

СОЮЗ ИНЖЕНЕРОВ-СМЕТЧИКОВ

РЕКОМЕНДАЦИИ О ПОРЯДКЕ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНОВ ПО ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЛИ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИХ СТРОИТЕЛЬНОГО ОСВОЕНИЯ

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.

Настоящие Рекомендации «О порядке организации и проведения аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности для целей их строительного освоения» (в дальнейшем – Рекомендации) разработаны с целью оказания практической помощи органам местного самоуправления в организации и проведении аукционов по предоставлению земельных участков – по продаже земельных участков или по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков.

2. Рекомендации разработаны на основании нормативных правовых актов:

– Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ);

– Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (далее – ГСК РФ):

– Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ);

– Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ;

– Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ.

3. В рекомендациях рассматриваются вопросы предоставления на основании аукциона земельных участков со следующими целями их предоставления:

– для строительства объектов инфраструктуры поселения;

– для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства);

– для индивидуального и малоэтажного строительства;

– для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

4. Общий порядок предоставления земельных участков для строительства (для строительства объектов инфраструктуры поселения) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлен ст. 30 ЗК РФ.

Общий порядок предусматривает предоставление исключительно на торгах (конкурсах или аукционах) земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов.

Порядок предоставления таких земельных участков предусмотрен ст.38 ЗК РФ. В соответствии с п.4 ст.

38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Право выбора формы торгов (конкурс или аукцион) предоставлено продавцу (собственнику) земельного участка.

В целях увеличения доходов муниципальных образований и предотвращения возможных злоупотреблений, приоритетной формой проведения торгов является аукцион, открытый по составу участников и по форме подачи заявок. Для чего актом представительного органа местного самоуправления определить:

1) что торги по предоставлению земельных участков в соответствии с п.2 ст. 30 ЗК РФ должны проводиться в форме аукциона. Определить закрытый перечень исключений, когда допускается проведение торгов в форме конкурса (строительство объектов для социальных, благотворительных нужд, не связанных с последующим использованием объекта строительства для извлечения доходов);

2) орган или должностное лицо местного самоуправления, уполномоченный принимать решение об определении формы торгов в отношении определенного земельного участка (глава муниципального образования, глава местной администрации, иной орган местного самоуправления или должностное лицо местного самоуправления, предусмотренное уставом муниципального образования).

5. Особенности порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства предусмотрены ст.30.1 ЗК РФ.

Необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 ст.30.1 ЗК РФ предоставление земельных участков в этом случае производится:

– без предварительного согласования места размещения объекта;

– в собственность или в аренду;

– с обязательным проведением открытого по составу участников и по форме подачи заявок аукциона для продажи земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков (за исключением случая, установленного п.27 ст.38.

1 ЗК РФ – если проведенный аукцион признан не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников, единственный участник аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а собственник участка обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона).

Порядок проведения аукционов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства установлен ст.38.1 ЗК РФ.

6. Особенности предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства предусмотрены п.3 ст.30.1 ЗК РФ.

В отступление от общих правил ст.30.1 ЗК РФ допускается предоставление земельного участка без проведения аукциона, но только в случае предоставления его в аренду и с соблюдением процедуры, предусмотренной абз. 2 и 3 п. 3 ст.30.1 ЗК РФ:

– при получении заявления гражданина или юридического лица о предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, орган местного самоуправления в двухнедельный срок может принять решение: 1) о проведении аукциона по предоставлению земельного участка (в таких случаях проводится аукцион по правилам, предусмотренным ст.38.1. ЗК РФ), либо 2) опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка;

– если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений такие заявления не поступили, орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину или юридическому лицу, изначально обратившемуся с таким заявлением. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета земельного участка;

– в случае поступления заявления о предоставлении в аренду земельного участка от других лиц, проводится аукцион по предоставлению земельного участка (по правилам, предусмотренным ст.38.1. ЗК РФ).

7. Особенности порядка предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрены ст.30.2 ЗК РФ.

Необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 ст.30.2 ЗК РФ предоставление земельных участков в этом случае производится:

– без предварительного согласования места размещения объекта;

– в аренду (предоставление в собственность не допускается);

– с обязательным проведением открытого по составу участников и по форме подачи заявок аукциона для продажи права на заключение договоров аренды земельных участков.

Аукционы по предоставлению земельных участков их комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся в том же порядке, что и аукционы по предоставлению земельных участков для жилищного строительства (порядок установлены ст.38.1 ЗК РФ), но с дополнительными требованиями, установленными ст.38.2 ЗК РФ.

8. ЗК РФ не устанавливает требований к форме подачи предложений о цене (о величине арендной платы) при проведении аукционов по предоставлению земельных участков. Рекомендуем приоритетной признать открытую форму предложения цены (величины арендной платы) – путем открытого объявления (предложения) цены участником аукциона во время его проведения.

9. Необходимо учитывать, что не подлежат изъятию земельные участки с последующим выставлением на аукцион, если орган местного самоуправления, в соответствии со ст. 31 ЗК РФ, принял решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка. Этим решением утверждается акт выбора земельного участка. Срок действия этого решения – три года.

Не подлежат выставлению на аукцион земельные участки, которые формируются согласно ст. 31 ЗК РФ по заявлению о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, зарегистрированному в органе местного самоуправления до 01 октября 2005 года.

10.

Согласно статей 284 – 287 ГК РФ и статьей 46 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в собственности или аренде и предназначенные для жилищного и иного строительства, по которым договоры заключены с гражданами или юридическими лицами до введения в действие ГСК РФ, а также земельные участки, по которым договоры купли-продажи или аренды в целях жилищного и иного строительства заключены с победителями аукциона, эти договора могут быть прекращены и земельные участки по инициативе органа исполнительной власти изъяты исключительно в случае:

– неиспользования земельных участков в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды,

– неоплаты установленной договором платы,

– резервирования земельных участков гражданам и юридическим лицам для жилищного или иного строительства, как действия, не предусмотренного Федеральным законодательством.

В случае изъятия земельного участка у собственника или арендатора, этот земельный участок должен быть выставлен на аукцион.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд регламентирован в новой редакции статьи 49 ЗК РФ, указанной в Законе от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ. Перечень изъятия является исчерпывающим.

2. ТРЕБОВАНИЯ К ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ – ПРЕДМЕТУ АУКЦИОНА

11. Требования к земельному участку, который может быть предметом аукциона, в зависимости от целей его предоставления установлены п.1 ст.38, п.п.1 и 2 ст.38.1. и п.1 ст.38.2 ЗК РФ.

12. Для проведения аукциона по предоставлению земельного участка:

1) земельный участок должен иметь градостроительный план (за исключением земельного участка, предоставляемого для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) (рекомендуемая форма градостроительного плана – приложение № 1 к Рекомендациям);

2) должна быть определена первоначальная стоимость (размер арендной платы) земельного участка;

3) должны отсутствовать запрещения на отчуждение земельного участка (арест).

13.

Технические условия, входящие в состав градостроительного плана земельного участка и предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерного – технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение, предоставляются организациями, осуществляющими эксплуатацию соответствующих сетей, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органа архитектуры и градостроительства местной администрации или застройщика земельного участка.

Срок действия технических условий и срок платы за подключение устанавливается организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно – технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно – технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий, п. 7 ст.

48 ГСК РФ.

Технические условия, запрашиваемые в организациях, не отнесенных к государственной или муниципальной собственности, предоставляются за плату по договору, сумма оплаты по которому включается в затраты по подготовке документов по формированию земельного участка. Оплата по договору производится после проведения аукциона.

Общий порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством Российской Федерации.

3. ДЕЙСТВИЯ ПРОДАВЦА (СОБСТВЕННИКА) ПО ПОДГОТОВКЕ АУКЦИОНА

14.

Поскольку начальная стоимость земельного участка или начальный размер арендной платы такого участка должны определяться в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.

1998 г. № 135-ФЗ, необходимо до принятия решения о проведении аукциона произвести оценку рыночной стоимости земельного участка или размера арендной платы с привлечением независимого оценщика.

Начальная цена аукциона определяется с учетом функционального назначения объекта, градостроительного регламента территории и иных обстоятельств, обременяющих инвестиционный проект.

Источник: https://files.stroyinf.ru/Data1/46/46998/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.