Бизнес на участке ижс

Магазин на земле ИЖС

Бизнес на участке ижс

Коммерческая деятельность завоевывает популярность среди простых граждан, которые ранее и не задумывались о ведении бизнеса. Приобретать специальные площади и магазины – дело накладное, поэтому все чаще люди используют имеющуюся у себя недвижимость.

К примеру, у человека есть земельный участок под ИЖС, которое уже было запланировано. У него возникает вопрос, а можно ли осуществить перевод земли из одного статуса в другой? Это вопрос и будет рассматриваться далее, а также представится полный план действий.

Действующее законодательство предусматривает возможность перевода земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Также можно осуществить перевод из статуса СНТ в ИЖС, а уже потом переоформить на коммерческую прерогативу.

Вопрос только, зачем это необходимо, ведь собственник земельного участка может осуществлять на своей территории любую деятельность. Это не совсем так.

Для начала следует разобрать, что такое земля ИЖС. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Здесь подразумевают земельный участок, который предполагает строительство дома для постоянного проживания.

Обычно такие участки размещены вблизи населенных пунктов с развитой инфраструктурой. К построенным домам можно подвести системы коммуникаций – электричество, водоснабжение, газовую систему и прочие разновидности современных технологий.

Однако, к индивидуальному дому выдвигаются определенные требования – дом должен быть в высоту не более, чем в 3 этажа, и предназначаться для проживания одной семьи.

Что же такое коммерческая земля – это земельный участок, который на котором возможно построить следующее:

  • возвести АЗС, станцию автотранспортного ТО и прочие подобные строения;
  • офисные и производственные здания;
  • торговые центры;
  • спорткомплексы и социальные объекты.

В результате получается, что при необходимости возвести производственное помещение, торговый центр более 3-х этажей и прочие постройки, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую.

Несоблюдение законов влечет наложение штрафа, а также провоцирует принудительное видоизменение постройки или полную его ликвидацию.

Кроме того, коммерческая земля подходит для получения простой прибыли – новый статус земельного участка значительно увеличивает ее в стоимости.

Поэтому, если собственник ИЖС не планирует строительство частного дома для проживания и не желает начинать коммерческое дело, он может продать ее, получив прибыль.

Помимо прочего, такую землю можно сдать в аренду для строительства гостиницы или торгового центра – но как правило, сами предприниматели желают ее приобретать.

Аренда земли под ИЖС у государства рассматривается на этой странице.

Перевод земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую осуществляется в следующей последовательности:

  1. Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос. Нередко подобное запрещено. Одной из причин может стать ранее возведенное строение, на которое предварительно не было получено разрешение. В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
  2. Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
  3. Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
  4. Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
  5. В зависимости от ситуации, возможно, придется пройти публичные слушания.
  6. На заключительном этапе при наличии всех подтверждающих документов собственник участка подает документы на регистрацию нового статуса.

Нередко собственники не соблюдают не только последовательность, но и правильность и точность составленной документации – эти ошибки могли быть допущены ранее.

К примеру, дом для проживания возведен вследствие полученного разрешения, но соответствующий ввод в эксплуатацию собственник не оформил. В таком случае можно получить отказ уже на этапе регистрации нового статуса.

Какие нужны документы

Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки. 

К основному пакету документов относят:

  • кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
  • свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;
  • план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
  • все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;
  • паспорт собственника строения и земельного участка;
  • разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

Цена перевода земли из ИЖС в коммерческую

Стоимость процедуры по переводу в точности назвать невозможно – на этот момент в большей степени влияет фактор местонахождения земельного участка (регион, нахождение в черте города или за его пределами).

На стоимость оформления нового статуса также влияет факт самостоятельной работы или привлечения специалистов. Зачастую в силу незнания законов или нехватки времени владельцы земельных участков пользуются услугами агентств, предлагающих юридические услуги.

Может влиять и наличие документации – обращение в суд влечет дополнительные затраты, а оплата штрафа за самовольное строительство и вовсе становится причиной отказа от затеи. В результате может получиться вполне весомая сумма, достигающая нескольких сот тысяч рублей.

При отсутствии проблем с земельным участком собственнику придется оплатить следующие услуги:

  • при необходимости провести публичные слушания (а они необходимы для оповещения местных жителей о предполагаемом строительстве), необходимо оплатить заметку в газете с соответствующим объявлением;
  • обращение в отдел архитектуры – здесь потребуется оплатить услуги главного архитектора;
  • последующие обращения – в земельный комитет для проведения межевания и прочих моментов оформления документов для земельного участка.

В связи с вышесказанным напрашивается вывод – а выгодно ли переводить земельный участок со статуса ИЖС в статус коммерческой недвижимости?

Для того, чтобы принять решение о проведении операции, необходимо составить бизнес-план – а настолько ли выгодна будет задумка? А за какое время окупятся расходы? По результатам бизнес-плана можно начинать процедуру переоформления, или не начинать их.

Под магазин

В большей части случаев осуществляется перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость именно для начала финансовой деятельности посредством реализации товаров в магазине.

Так, частный дом, в котором могли ранее проживать люди, реставрируют под магазин, организуя соответствующие площади, монтаж коммуникаций, соответствующий ремонт.

В данном случае порядок переоформления статуса земельного участка не отличается от стандартной последовательности.

Как правило, начинающие предприниматели или уже опытные директора организаций осуществляют процедуру смены статуса с позиции юридического лица. Это значительно ускоряет процесс регистрации коммерческой деятельности на данной территории.

Если заявитель и собственник земли является юридическим лицом, он может указать в заявлении на предоставление разрешения следующие моменты:

  • название организации – можно указать название сети, если происходит открытие очередного магазина;
  • данные предпринимателя – фамилию, имя и прочие паспортные данные;
  • почтовый адрес фирмы;
  • организационно-правовой статус фирмы.

Источник: https://rugloria1.com/magazin-na-zemle-izhs/

Как построить свой бизнес на своей земле – советы юриста

Бизнес на участке ижс

Фото – Иллюстрация caravan.kz “КАРАВАН” продолжает публиковать ответы на вопросы “прямой линии” по земельным проблемам, которые читатели задавали юристу Бакытжану БАЗАРБЕКУ. Сегодня мы затронем сферу предпринимательства. Как выяснилось, нередко бизнес у граждан тормозится именно из-за проблем узаконивания участков, на которых стоят их магазины, автомойки и прочие коммерческие объекты.

– Хотим построить хостел у себя на участке, сдавать в аренду комнаты и сами жить на первом этаже. Возможно ли это и как сделать документы? А то соседи запугали, что сделать это практически невозможно. Они тоже построились, но узаконить строение не могут…

– Если участок отведен под ИЖС, он может быть использован только под эксплуатацию индивидуального жилого дома. ИЖС не предусматривает размещение жилых объектов типа общежития, хостела.

Тем более участок будет использоваться для получения дохода, прибыли за счет сдачи в аренду помещений, тогда как ИЖС такие виды деятельности не предусматривает.

Стоит ли верить акиматам, не принимающим документы по “земельному вопросу” – юрист

Считаю правильным в данной ситуации сначала заняться изменением целевого назначения земельного участка. Ознакомьтесь со статьей 49-1 Земельного кодекса, где говорится о смене назначения с ИЖС на эксплуатацию помещений коммерческого назначения.

Вы должны понять одну важную истину, если эксплуатация хостелов, общежитий на данном участке ввиду особенностей схем размещения инженерных строений, близости участка к особым санитарным зонам либо из-за ограничений, предусмотренных генеральным планом, запрещена, вы не сможете поменять целевое назначение, следовательно, не сможете использовать землю под хостел.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 93 Земельного кодекса использование земельного участка или его части с нарушением законодательства Республики Казахстан влечет ответственность в соответствии с Кодексом Республики Казахстан об административных правонарушениях.

В случаях если земельный участок используется с нарушением законодательства РК, то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном статьей 94 Земельного кодекса.

– Хочу открыть овощной магазинчик у своих ворот. Какие документы нужны? Участок – под ИЖС. У нас там дом, в котором мы проживаем.

– Необходимо знать, что, согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса, собственники земельных участков и землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании – в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договор временного безвозмездного землепользования). Использование вашего земельного участка, отведенного под ИЖС, для целей ведения магазина, а это коммерческий вид деятельности, без изменения целевого назначения земельного участка нежелательно, ведь таким образом вы будете нарушать земельное законодательство страны. Не бойтесь взяться за переделку целевого назначения.

– Мы с женой решили открыть небольшой бизнес и использовать для этого наш участок. Подскажите, какие документы необходимы для изменения целевого назначения и как все сделать правильно?

– Вам, как собственникам земли, в порядке, установленном статьей 49-1 Земельного кодекса, необходимо подать заявление на изменение целевого назначения земельного участка.

В заявлении вы указываете:

– кадастровый номер земельного участка;

– запрашиваемое целевое назначение земельного участка;

– площадь земельного участка;

– номер и дату правоустанавливающего и идентификационного документов на земельный участок.

После подачи заявления вам выдается уведомление как подтверждение подачи заявления.

Ваши материалы передаются на земельную комиссию.

В рамках рассмотрения комиссией материалы для согласования и получения соответствующих заключений направляются в уполномоченные органы земельных отношений и архитектуры.

Если они вынесли положительные заключения, считайте, заключение комиссии будет тоже положительным. Аким по месту нахождения земельного участка принимает проект решения об изменении целевого назначения.

Кстати, в ходе рассмотрения комиссии до вынесения соответствующего заключения в порядке, установленном статьей 8 Земельного кодекса, вам необходимо оплатить разницу, связанную с изменением целевого назначения земельного участка.

После вынесения решения возбуждается землеустроительное производство, осуществляется вынос границ земельного участка, изготавливается идентификационный документ. Социальная бомба из-за земли может рвануть в любой момент – юрист Базарбек

После прохождения этих процедур вы можете эксплуатировать строение как торговый павильон (магазин), в противном случае можете нарваться на огромные юридические неприятности.

– Сосед открыл автомойку. Вся вода течет к нам в огород. Законно ли это? Раньше он там жил…

– Если участок ваш сосед использует не в соответствии с его целевым назначением, другими словами, он не менял целевое назначение земли и открыл автомойку, то это грубое нарушение земельного законодательства.

Если эксплуатация автомойки по генеральному плану и проекту детальной планировки и застройки не предусмотрена, но, несмотря ни на что, сосед неправомерно использует землю в этих целях, то опять же он нарушает закон. При этом, согласно статье 93 Земельного кодекса, деяния вашего соседа могут квалифицироваться:

– как использование земельного участка или его части не в соответствии с целевым назначением;

– как несоблюдение требований, установленных статьей 99 настоящего кодекса;

– как использование земельного участка, которое привело к значительному ухудшению экологической обстановки.

Конечно, заранее без уточнения возможности эксплуатации автомойки, без изучения правоустанавливающих и разрешительных документов соседа сделать заключение сложно.

Источник: https://www.caravan.kz/gazeta/kak-postroit-svojj-biznes-na-svoejj-zemle-sovety-yurista-401315/

Можно ли заработать на покупке (перепродаже) земельных участков в Подмосковье? на сайте Недвио

Бизнес на участке ижс

В настоящее время, в условиях постоянного обесценивания рубля, как никогда остро стоит вопрос — «Как сохранить и преумножить свои накопления?».

Ставки по депозитам не перекрывают ни инфляцию, ни падение курса рубля. Российские акции также не радуют ни ростом, ни дивидендами. Вкладывать в бизнес — слишком рискованно: банкротства одно за другим. Куда можно инвестировать небольшие накопления, скажем в 1-2 млн. руб?

Один из вариантов стабильных инвестиций — это покупка земельного участка рядом с Москвой. Инвестиции в землю всегда считались самыми надежными, а земля в Подмосковье, несмотря на все экономические кризисы, всегда только росла в цене.

Сохранилась ли эта тенденция на сегодняшний день? Или кризис, санкции, падение уровня жизни и покупательской способности населения сделали капиталовложения в загородные участки нерентабельными? Попробуем разобраться.

Анализ текущего состояния загородного рынка

Падение темпов развития российской экономики заметно повлияло на все отрасли. Не исключением стал и земельный рынок, который последние несколько лет находится в стагнации. Чтобы это понять, даже аналитиком быть не нужно — на рынке огромный перекос количества предложений над спросом, а многие выставленные на продажу участки «зависают» надолго, даже при условии адекватности цены.

Подобная ситуация характерна не только для глубинки, но и для участков, находящихся на среднем удалении от МКАД. Создавшееся положение объясняется несколькими причинами:

  1. существенное влияние на рынок земли макроэкономических показателей, в частности курса доллара;
  2. слабая конкуренция — 80% подмосковного земельного рынка находится под контролем около 20 компаний;
  3. предложение значительно превышает спрос;
  4. сложная прогнозируемость стоимости;
  5. повышение налоговой нагрузки на земельную собственность.

Все это сделало инвестиции в земельные участки менее привлекательными для инвесторов. Плюс значительно выросли сроки окупаемости. Мало кто хочет инвестировать вдолгую, а «быстрых денег в земле» почти не осталось.

Тем не менее, в прогнозах аналитиков относительно роста цен на 2019-20 гг. просматривается сдержанный оптимизм. Многие эксперты считают, что намечается положительная тенденция и капиталовложения в землю опять станут востребованными со стороны населения.

Инвестиционные стратегии

К инвестированию денег в землю следует подходить обдуманно и осторожно, как и к любому другому виду бизнес деятельности. Существует 2 равноценных стратегии инвестирования на земельном рынке:

  1. Первая — сначала разрабатывается бизнес-план, инвестор действует строго по нему;
  2. Вторая — вначале приобретается перспективный участок, а уже затем прорабатывается план по получению из него дохода.

В любом случае, первым шагом должно быть изучение проекта развития региона. Это позволит определить перспективность направления (в географическом смысле), планов по расширению территории.

Так в Подмосковье, самыми ликвидными считаются участки, расположенные к западу и юго-западу от Москвы (Новорижское, Минское, Калужское, Киевское шоссе). Спрос на них стабильно высок. И в будущем ожидается, что эта тенденция только усилится, с развитием транспортной доступности этих районов.

Что касаемо поселков, то рассматривать можно конечно любые варианты, но если цель покупки земли — ее перепродать, то лучше ее покупать не далее, чем в 40-50 км от МКАД.

Ознакомиться с планом развития интересующих территорий можно на официальном интернет-ресурсе губернатора МО (mosreg.ru), портале строительства Москвы (stroi.mos.ru) и других профильных сайтах о загородной недвижимости — вся информация есть в открытом доступе.

Как определить справедливую цену?

На ценообразование земли влияют множество факторов, важнейшим из которых считается местоположение.

Если участок находится в развивающемся районе, в котором идет активная застройка, имеются (или планируются) инфраструктура, подъездные пути, общественный транспорт, то цена на него будет отличаться в сторону увеличения от такого же по площади, но располагающемся на неперспективном направлении.

Стоимость участка будет выше, если он находится в месте с красивым природным ландшафтом (около водоема, леса, реки и пр.), в экологически чистом районе. Размер и рельеф надела тоже сыграют свою роль в оценке.

В свою очередь, на стоимость сотки негативно влияют различные обременения и близкое расположение объектов хозяйственной деятельности (свалки, заводы, аэропорты, животноводческие комплексы и т. д.)

Как заработать на покупке земли?

В зависимости от целевого использования земли различают такие категории участков:

  • личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  • крестьянско-фермерские хозяйства (КФХ);
  • садовые или дачные некоммерческие товарищества / партнерства (СНТ и ДНП соответственно);
  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

При покупке необходимо обращать внимание на категорию участка, так как это определяет действия, которые можно произвести с землей.

Тщательно изучив план застройки региона, категорию земли, сравнив кадастровую стоимость и определившись с самым перспективным участком (или несколькими), можно приступать к разработке бизнес-программы.

Бизнес — идея №1

Если статус приобретаемого участка ЛПХ, то его можно раздробить на более мелкие и продать по отдельности под ИЖС.

Максимально под подсобное хозяйство выделяется 50 соток. Если купить такой участок и провести межевание (5 участков по 10 соток), можно приступать к переоформлению и изменению статуса с ЛХП на ИЖС.

Важно, чтобы земля находилась в пределах населенного пункта, тогда возникнет меньше неудобств с подведением коммуникаций, организацией подъездных путей (просчитывать необходимо на стадии приобретения) и переоформлением документов. Да и стоимость земли в этом случае будет выше.

Это вариант подразумевает продажу чистых участков или с построенными домами. Второй путь потребует больших затрат, но и маржа будет выше. По этой концепции, за год-полтора вложенные деньги могут вернуться с прибылью до 100%.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Бизнес — идея №2

Подобным образом можно поступить и с территориями под КФХ, но этот способ сложнее и затратнее.

Сначала создается и документально оформляется крестьянско-фермерское хозяйство. Теперь муниципалитет, на законных основаниях, может выделить землю под нужды нового предприятия.

Через некоторое время (2-3 месяца) общее собрание членов хозяйства принимает решение о расформировании и разделе участка. Дальнейшие действия идентичны с вариантом перевода ЛПХ в ИЖС.

Правда стоит учитывать, что в этой стратегии положительный результат зависит от удаленности от населенного пункта и зоны застройки. Перспектива возврата и приумножения капиталовложений таким способом оцениваются 50/50.

Бизнес — идея №3

Полученные от государства земли для КФХ можно перевести в ДНТ. При переоформлении обременения в виде ведения сельскохозяйственной деятельности снимаются и земля делится на дачные участки. Их можно выставить на реализацию или совершить обмен. Однако между землями ДНТ и ИЖС есть много отличий, которые важно иметь ввиду.

Идея №4

Наименее затратный способ — приобретение большого участка под ИЖС, его раздел на более мелкие с последующей перепродажей.

Наиболее прибыльной будет покупка территории в 20 соток (одним участком или двух смежных по 10 соток), размежевание их на 4 части по 5 соток.

В этом случае, маржа получается не такой большой как в других стратегиях, но этот способ является одним из самых безрисковых. Ведь спрос на небольшие участки всегда остается стабильно высоким и продать их можно намного быстрее, чем один большой.

Идея №5

Иногда на рынке появляются в продаже и земли сельхозназначения (например, паевые наделы оформленные в собственность). Такие предложения стоит рассматривать только в том случае, если они находятся в непосредственной близости от зоны населенного пункта или есть информация, что это направление, в ближайшее время, будет застраиваться.

После приобретения, участки межуются по 5-6 соток, их статус меняется на ИЖС, затем они продаются или организовывается коттеджный поселок.

Прибыль получается существенная, ведь с/х земли продаются недорого, однако проблемы могут возникнуть на этапе переоформления документов: сменить назначение сельхозугодий возможно, но надо быть готовым к тому, что на это уйдет много времени и денег.

Игроки на рынке недвижимости регулярно принимают участие в муниципальных земельных аукционах. В небольших поселках количество участников торгов редко превышает 5-6 человек, а это хороший шанс приобрести землю дешевле рыночной цены.

Как правило, продаются невостребованные дачные участки, которые можно перепродать раза в 2-3 дороже. Или же построить на них дома, и реализовать с уже готовой постройкой, получив еще большую прибыль.

Идея №7

Городские и сельские поселения сами распоряжаются распределением муниципальных земель. У администрации зачастую не хватает средств для освоения свободных территорий и для этого они привлекают инвесторов.

Получить в распоряжение участок можно по договору о комплексном освоении и развитии. На нем впоследствии можно выстроить многоквартирный дом, коттеджный поселок или просто сдавать надел в аренду.

Вместо заключения

В земельном бизнесе, как и в любом другом, существует множество рисков. Снизить их можно, следуя нижеуказанным рекомендациям:

  1. постоянно изучайте рынок и ищите недооцененные участки;
  2. покупайте землю до начала подвода коммуникаций и возведения инфраструктуры. «Пустые» участки на 50-70% дешевле благоустроенных;
  3. не спешите продавать, особенно если тенденции рынка положительные, а земля находится на ликвидном направлении;
  4. проявляйте инициативу — ищите новые перспективные территории, выходите на собственника и предлагайте покупку участков.

Все вышеизложенные способы инвестиций в землю абсолютно рабочие. Они актуальны для любого региона Российской Федерации, в том числе и для Подмосковья. Ознакомиться с предложениями по продаже земельных участков можно на нашем сайте.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/mozhno-li-zarabotat-na-pokupke-uchastkov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.