Бизнес на земле сельскохозяйственного назначения

Содержание

6 бизнес-идей в сельском хозяйстве

Бизнес на земле сельскохозяйственного назначения

Сельское хозяйство в наши дни активно поддерживается государством на разных уровнях. Субсидируются предпринимательские инициативы, выделяются отдельные налоговые режимы, оказывается поддержка в получении грантов.

И хотя пока что все меры всё ещё не достаточны для того, чтобы создать максимально выгодные условия для ведения бизнеса в этой индустрии, определённые подвижки есть. К тому же общемировые тренды также делают своё дело.

Так, популярными становятся идеи покупать свежие продукты, произведённые фермерами, поставлять фермерскую продукцию, организовывать бизнес за пределами городской агломерации. 

Так что для начинающего предпринимателя есть повод задуматься о возможности начать бизнес именно в сегменте сельского хозяйства. Спрос на товары есть, возможности постепенно увеличиваются, а предпосылок к обратному нет. 

К тому же, сельскохозяйственные предприятия, открываемые вновь предпринимателями способы решать множество проблем для сельской местности. Основная из которых – глобальная безработица и молодого населения. 

Есть и конкретные преимущества перед городским бизнесом. Среди них – экология, форматы недоступные для городских предпринимателей, а также больше доступных площадей для строительства, которые подразумевают возможности по организации ферм и производств, требующих большие площади. 

Но давайте обо всё подробнее. В этой статье разберём, как начинающему предпринимателю открыть свой сельскохозяйственный бизнес.

Варианты бизнеса в сельском хозяйстве

Основные варианты можно поделить на три категории:

  • Выращивание культур
  • Выращивание овощей
  • Выращивание овощей под заморозку
  • Разведение животных
  • Удобрения

В каждой из этих категорий есть несколько вариантов ведения собственного дела, которые можно и совмещать, лишь бы хватило ресурсов. Остановимся подробнее на каждом.

Выращивание культур

В первую очередь речь идёт о подсолнечнике. Так как это один самых неприхотливых видов растений, которые пользуются спросом. Из подсолнечника делают растительное масло, а также производят различные кондитерские продукты.

Чем больше площадь засева семенами подсолнечника, тем больше будет с него прибыль, это очевидный факт.

Но даже если у вас нет возможности арендовать большие участки земли, готовый подсолнечник можно реализовать некрупным предприятиям, у которых в основном свои постоянные поставщики.

Семечки можно продавать в частные магазины, которые специализируются на фермерских продуктах. Если вы обращали внимание, те же семечки раскрученной марки «Белочка» пользуются большим спросом, хотя цены на них совсем не низкие.

Единственный большой минус выращивания на собственном поле – подсолнечник угнетает землю. Чтобы можно было сажать вторую партию, придётся ждать от 4 лет, пока земля снова не восстановится.

Помимо подсолнечника можно выращивать пшеницу, рожь или ячмень. Но на такой продукт опять же будет сложнее найти покупателя в городе. Потому что продаётся он в основном в сетевых продуктовых гипермаркетах. А у них свои поставщики, которые могут обеспечить большие объёмы.

Выращивание овощей

Идеально подходит для реализации в городе. Особенно вне сезона. Так как в сезон и цены приходится опускать, и спрос падает в любом случае, ведь большую часть овощей люди выращивают у себя на дачах.

Тем не менее, такие продукты как помидоры, огурцы, баклажаны, тыква, кабачки, некоторые виды пряных трав, лук, чеснок – имеют постоянный спрос. И если удастся наладить их выращивание у себя на ферме, можно найти способы реализации в городе.

В первую очередь – это местечковые магазинчики у дома. Но нужно понимать, что им требуются определённые объёмы этих продуктов. Либо организовать собственную точку сбыта. Но тут нужно аккуратнее выбирать место. Во-первых, большая конкуренция.

Во-вторых, немалая аренда.

Для того, чтобы сделать бизнес рентабельнее, нужно позаботиться о возможности поставлять свои продукты не только в сезон, но и в холодное время года. Это повысит шансы на хорошую прибыль в разы. Потому что спрос увеличивается в несколько раз.

Добиться этого можно с помощью оборудования специальной теплицы, которая позволит выращивать овощи круглый год.

Выращивание овощей под заморозку

Это более затратный вид бизнеса, так как требует дополнительных вложений в оборудование. Но при этом он может стать дополнением и продолжением обычному выращиванию овощей на продажу.

Из оборудования понадобится прибор для воздушной очистки овощей, установка для мытья и чистки, камера шоковой заморозки, упаковочная машина. Из дополнительного – холодильная камера для хранения запасов.

Такой вариант развития бизнеса выведет вас на новый уровень, сделав поставщиком, который сможет работать и с крупными магазинами, при должном объёме. Если вы обращали внимание, сейчас замороженные овощи пользуются спросом и есть в наличие в любом сетевом гипермаркете. Но бизнес требует вложений и просчётов.

Разведение животных

От этого вида деятельности можно получать доход сразу в нескольких направлениях.

  • Мясо
  • Молоко и молочные продукты
  • Яйца

Мясо – востребованный продукт всегда и везде. И цены на него только растут. Выращивать можно как кур, так и коров и свиней. Ещё подойдёт разведение кроликов, но тут нужно быть уверенным, что мясо кролика вы сможете сбыть. Всё остальное сбывается проще.

С коров удастся получить ещё и молоко, а с кур – яйца. И здесь открывается гибкая возможность повышать рентабельность от количества и вариативности ваших товаров.

Если вы сможете предлагать покупателю всё из вышеперечисленного, то это повысит и доход, и возможность работать постоянным поставщиком.

Так, например, магазину легче вести дела с меньшим количеством поставщиков, поэтому он будет выбирать из тех, кто предлагает больший ассортимент.

Второй канал продаж – стандартная точка сбыта собственной продукции. Для этого могут подойти сельхоз рынки. Причём в крупных городах есть специальные центры оборудованные крытыми павильонами.

Такие агроплощадки предназначены конкретно для продавцов сельскохозяйственной продукции. Аренда обычно в них невысокая.

А посетители – целевая аудитория, которая приезжает именно за продуктами фермеров.

Удобрения

Поставка навоза может быть как отдельным делом, так и дополнительным, если вы занимаетесь разведением животных. Главным отличием от других сельскохозяйственных сфер будет целевая аудитория.

Если до этого мы делали упор на спросе среди городских жителей, то в случае навоза, в первую очередь, покупателями будут владельцы собственных участков и дачных домиков, которые выращивают на своей земле овощи. 

В том случае, если вы не разводите скот и навоз вам брать неоткуда, можно организовать бизнес перекупщика удобрения. В таком случае понадобится только машина, пригодная для перевозки удобрения и ближайшая ферма по разведению скота.

Необходимо будет узнать, за какую цену фермеры будут готовы отдавать вам навоз. Обычно, если они сами не занимаются развозом и продажей, и если вы сами будете его грузить, то цену никто ломить не станет.

А вот вы, при отсутствии ближайших конкурентов, сможете продавать этот навоз по своей собственной цене. Для успешной торговли понадобится реклама.

Но в случае бизнеса с удобрениями основной рекламой будут бумажные объявления на въездах в дачные кооперативы и посёлки.

Другие виды бизнеса

Выше мы обозначили основные варианты для ведения собственного дела в сельском хозяйстве. Но помимо них существует ещё множество вариаций, которые можно реализовать. Среди них выращивание:

  • Фазанов
  • Орехов
  • Грибов
  • Лаванды
  • Ягод
  • Съедобных улиток
  • Коней
  • Цветов
  • Раков

Агротуризм

Ещё один вид возможного бизнеса для владельцев большой территории на природе. Но такое направление относится к предпринимательству с большими вложениями. Основной концепт – создать на территории возможности для туристов. Это могут быть кемпинги и зоны выездного отдыха. Концепцию нужно разрабатывать заранее и вкладывать большие деньги в обустройство. А также в рекламу.

Основными клиентами остаются городские жители. Агротуризм может быть разных направлений. Например, предлагающий людям увидеть, как выращивается виноград на самом деле, или как делается настоящий сыр.

Также это направление называют сельским туризмом. В России он почти не развит ввиду климатических условий. Но для южных регионов вполне может подойти. Особенно если четко разработать концепцию отдыха и проведения экскурсий на свежем воздухе.

Бизнес в сфере сельского хозяйства – единственная возможность создать собственное дело, не отказываясь от проживания на природе и не перебираясь в город. Но нужно понимать, что с городом взаимодействовать придётся также плотно. Потому что там сосредоточен спрос на ваши потенциальные услуги.

Источник: https://businessmens.ru/article/6-biznes-idey-v-sel-skom-hozyaystve

Что можно строить на землях сельхозназначения и как на этом заработать

Бизнес на земле сельскохозяйственного назначения

Поскольку земли с/х категории являются одновременно средой, ресурсом, средством производства и территорией интересов физических и юридических лиц, возникла необходимость создания специального федерального закона — 101 ФЗ от 26.06. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из которого следует, что земли сельскохозяйственного назначения — это базовый ресурс сельского хозяйства, то есть почва и все, что на ней может расти.

Последняя редакция закона об обороте земель сельхозназначения была в 2015 году, который считается началом новой волны земельной реформы. Новой земельной реформе предшествовал целый ряд изменений, среди которых можно выделить как наиболее значимые следующие:

  • Из п.1 ст. 10 изъято требование обязательного прохождения процедуры торгов в виде конкурсов и аукционов при предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков с/х назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
  • Произошли некоторые изменения в правилах покупки и аренды земельных участков сельскохозяйственной категории. Новая редакция закона по-прежнему сохраняет такое право за юридическими или физическими лицами, которые пользовались участком на праве аренды надлежащим образом. Однако устранены ограничения по цене сделки и срокам продолжительности аренды;
  • Расширены возможности использования земель, занятых пастбищами в районах крайнего Севера. Если ранее такие пастбища, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли быть переданы только на праве аренды, то теперь к такому праву добавилось еще и безвозмездное пользование;
  • Правила и условия принудительного изъятия земель, несмотря на наличие новой редакции, изменены незначительно. В ближайшее время, в связи с готовящимися новыми законами в земельном праве, следует снова ждать изменений и правок, как в Земельный Кодекс, так и в Федеральный Закон № 101. 

Кто может использовать земли сельхозназначения

Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.

Согласно нормативам, вы можете быть:

  1. Собственником земельного участка;
  2. Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
  3. Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
  4. Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
  5. Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.

Кому выгодно использовать земли сельхозназначения

  • Личные подсобные хозяйства (пашни, сады, огороды и тд);
  • Коллективно-фермерские хозяйства (животноводство, рыбоводство, пчеловодство и тд)
  • Садово-некоммерческого товарищества (СНТ, экопоселения и тд);
  • Казачьи общества. Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации;
  • Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы;
  • Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.
  • Сельхозяйственный туризм;
  • Ведение сельскохозяйственного производства;
  • Создание защитных лесных насаждений.

Что можно строить на сельскохозяйственных землях

П. 11 ст.

85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений. В целом, если говорить о землях с/х назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме промышленных предприятий.

Впрочем, возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо-овощной продукции, что, по-сути, тоже является производством. Но такие производства могут действовать на сельскохозяйственных землях только в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием.

Можно ли строить жилой дом на сельскохозяйственных землях

Жилищное строительство возможно только:

  1. В пределах территории садово-некоммерческого товарищества (СНТ). Фактически это те же самые отмененные в 2019 году дачи, только с уклоном на ведение садоводства. Обратите внимание, что садовый дом должен быть признан капитальным и введен в эксплуатацию. При этом могут возникнуть проблемы с пропиской и коммуникациями;
  2. На землях, отведенных под фермерские хозяйства. Здесь можно построить не только производственные и вспомогательные строения, но и полноценный дом в несколько этажей. Однако для этого необходимо зарегистрировать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) как юридическое лицо и действительно заниматься на участке сельским хозяйством;
  3. На землях, находящихся за пределами поселений и отведенных под формирование личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В этом случае также необходимо использовать землю по назначению, а под жилую застройку отводится лишь 10-20% площади участка (зависит от региона).

До выхода закона о родовых поместьях, самым простым вариантом застройки на с/х земле было строительство дома на участке под ЛПХ, а самым трудоемким — коллективное фермерское хозяйство (КФХ).

Можно ли строить склад и дорогу

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст.

40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.

Как заработать на земле сельхозназначения

Выучить полную классификацию назначения земель конечно можно, но самые перспективные для инвестора — это земли сельхозназначения, расположенные вокруг населенных пунктов, за границами жилых поселений.

 К с/х назначению относят земли с плодородными почвами под насаждения, пашни, сенокосы, лесные угодья.

Государство поощряет использование физическими лицами сельскохозяйственных земель и создание личных подсобных хозяйств.

Если у вас нет денег, но есть коммерческий план, вы можете взять землю в аренду у местной администрации. Распределение осуществляет фонд перераспределения земель. Сведения о наличии земель в фонде являются общедоступными.

О том, что государство выдает землю каждому, кто сможет использовать ее по назначению, вы уже знаете. Осталось выяснить, как сельхоз земля может приносить доход.

Ответов на этот вопрос гораздо больше, чем вы себе представляете, а стать инвестором с вложениями 10-50 тысяч рублей вполне реально.

Способов управлять недвижимостью для получения дохода так много, что все они до конца не открыты. Здесь работает все:

  • классические и стандартные сценарии создания ферм и садов:
  • инновационные и продвинуты методы развития сельскохозяйственного туризма;
  • применения собственных управленческих идей и решений в рамках законодательных нормативов.

Потенциал российских земель огромен. Уровень знаний россиян в этой сфере крайне низок, а прибыльность каждого из сегментов капитализации сельхоз земель может достигать 1000%. Сельскохозяйственная отрасль активно финансируется и поощряется государственными и финансовыми экономическими структурами.

На некоторые проекты потребуются базовые активы, под некоторые проекты банки охотно выдадут кредит, но максимальный эффект при инвестировании в земли сельхозначначения, достигают собственные стратегии, не обремененные банковскими займами. Достаточно иметь на руках небольшой стартовый капитал, приправленный хорошей идеей. Закладывайте в основу своей работы не воздушную идею, а четко структурированный и объективно взвешенный бизнес-план. 

9 рабочих стратегий инвестирования в земельные участки

Откуда берутся новые земли сельхозназначения

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст.

 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества.

Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века.

Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям.

Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.

Источник: https://zembaron.ru/investiczii/ispolzovanie-zemel-selxoznaznacheniya/

Как предпринимателю открыть бизнес на своем земельном участке

Бизнес на земле сельскохозяйственного назначения

Гаврилина И. Э.,консультант коммерческого директора по налоговым

и экономическим вопросам

Все слышали об историях со сносом самовольных построек.

Речь идет о постройках без соответствующих документов или на тех участках, которые не находятся ни в собственности, ни в аренде, а также об использовании помещений не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Ведь просто так взять и построить даже жилой дом на собственной земле, а уж тем более коммерческое помещение, нельзя. Это будет считаться самовольной постройкой.

Вся земля на территории Российской Федерации делится на несколько категорий (п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ). По правилам частные жилые дома располагаются на землях населенных пунктов (п. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ).

Но, помимо жилья, на таких участках могут быть построены и другие объекты, предназначенные для нужд населения. Например, магазины, бизнес-центры, поликлиники, административные здания и т. д. (п. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

Поскольку именно на подобные постройки нужно оформлять специальное разрешение, то поговорим о них. Дело в том, что, к примеру, на киоск, торговую палатку или автофургон никакого разрешения не потребуется (пп. 2 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Вы можете просто поставить их на своем участке и начать бизнес. Только в данном случае вам придется платить земельный налог по правилам для организаций (абз. 2 п. 2 и п. 5 ст. 396 НК РФ).

Какие действия предпринять перед началом строительства?

Шаг 1.Проверить права на земельный участок.

Самым лучшим вариантом будет, если земельный участок находится в собственности. Чаще всего в собственность участок переходит путем купли-продажи.

Получить в собственность участок можно и бесплатно, но такие случаи достаточно редки (ст. 39.5 ЗК РФ). Предоставление государственного или муниципального земельного участка гражданину или организации в собственность бесплатно осуществляется на основании решения уполномоченного органа, в том числе в следующих случаях:

  • лицу, с которым заключен договор развития территории; религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения;
  • муниципальным служащим в соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, многодетным семьям в случаях, предусмотренных законом.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Законодательство не запрещает построить, к примеру, магазин или мини-отель на своем участке рядом с жилым домом (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ), однако для этого вам потребуется выполнить некоторые действия для регистрации своего бизнеса.

Еще один вариант, который является менее удобным для начала строительства, – это долгосрочная аренда.

Земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на торгах и без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).

Причем в договоре аренды целесообразно прописать возможность строительства на земельном участке здания и сооружения, а также его целевое назначение.

Еще можно получить участок в безвозмездное пользование. Но такая возможность крайне ограничена.

В частности, безвозмездно предоставляются участки органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, в виде служебных наделов работникам организаций, религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Чтобы размежевать участок, заключите договор со специализированной межевой организацией. Фирма сама проведет необходимые работы и по их окончании выдаст вам ваш экземпляр межевого дела.

Часто встречается ситуация, когда непонятно, кому же принадлежит земля. Это не должно быть препятствием для ее использования. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:

  • органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа;
  • органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения;
  • органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Соответственно, необходимо обратиться в вышеуказанный орган для получения права пользования и распоряжения земельным участком.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Чтобы начать процедуру получения разрешения, подайте в комиссию по землеустройству (наименование данной комиссии может отличаться в разных регионах) соответствующее заявление.

Шаг 2.Проверить сам земельный участок.

Одновременно с правами на земельный участок могут передаваться и права на здания и сооружения, которые находятся на этом земельном участке.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК РФ).

Почему важно проверить сам земельный участок? Дело в том, что если участок уже занят какими-то постройками, то возможны и судебные споры с владельцами построек, и дополнительные затраты на их демонтаж и снос.

Шаг 3.Проверить целевое назначение использования земельного участка.

Земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением. В противном случае потребуется перевод земли в другую категорию.

Категории земельных участков

№ п/пКатегория земли
1Земли сельскохозяйственного назначения
2Земли населенных пунктов
3Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
4Земли особо охраняемых территорий и объектов
5Земли лесного фонда
6Земли водного фонда
7Земли запаса

Назначение земельного участка указывается в свидетельстве о регистрации прав на землю. Если назначение не соответствует, то возможно перевести землю в другую категорию, но это достаточно длительный и трудозатратный процесс.

Шаг 4.Межевание земельного участка.

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности (Инструкция по межеванию земель, утв. Роскомземом 08.04.1996).

Чтобы установить границы земельного участка, а также установить границы строений и удостовериться в правильности ранее установленных границ, нужно заключить договор со специализированной организацией. Она выполнит весь комплекс работ по межеванию, и бизнесмену на основании межевания выдадут межевое дело.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

По общему правилу все виды разрешенного использования земли делятся на три большие группы (п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ):

  • основные (например, индивидуальное жилищное строительство);
  • условно разрешенные (например, магазины, аптеки, спортзалы, автомастерские и т. п.);
  • вспомогательные (например, хозяйственные постройки, теплицы, оранжереи, индивидуальные бани и т. п.). Применяются только в дополнение к основным видам разрешенного использования.

Постройки под бизнес относятся к категории условно разрешенных.

Шаг 5.Внесение изменений в кадастр.

Любые изменения, связанные как с межеванием земли, так и с разрешенным использованием, необходимо вносить в кадастр. Для этого необходимо обратиться в Росреестр.

Шаг 6.Получение разрешения на строительство.

Для получения разрешения на строительство необходимо подать в орган местного самоуправления целый ряд документов:

  • заявление на выдачу разрешения;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка (до 01.01.2012 мог быть затребован кадастровый план);
  • схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта строительства.

В некоторых случаях разрешение на строительство не требуется.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

В 2015 году была упразднена процедура получения участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

Источник: https://buhpressa.ru/svezhij-nomer/237-aprel-2016/4908-kak-predprinimatelyu-otkryt-biznes-na-svoem-zemelnom-uchastke

Земля сельскохозяйственного назначения – бизнес в сельском хозяйстве

Бизнес на земле сельскохозяйственного назначения

Земля сельскохозяйственного назначения – это та самая земля, которая располагается вне территории поселений, и которая с легкостью предоставляться юридическим или частным лицам для удовлетворения разнообразных нужд, направленных на улучшение сельского хозяйства в той или иной области и в том или ином районе. Спектр назначения таких земель понятен по одному только названию. Богатые, а особенно качественные почвы в большинстве случаев используются, прежде всего, для животноводческой, садоводческой и производственной целей.

При всем при этом практически каждый официально действующий предприниматель, который основал свой бизнес на сельском хозяйстве, начинает этот бизнес с вопроса о земле.

Из-за того, что производство многочисленных отечественных продуктов в сфере питания наращивает объемы, земля сельхозназначения пользуется очень большим спросом.

Дополнительно следует отметить также и то, что многие селькохозяйственные проекты относительно быстро окупаются вне зависимости от определенных размеров и ценности этих проектов. Это объясняется большой урбанизацией, а также большим ростом населения в мегаполисах.

Из-за этого экологически чистые и действительно качественные продукты становятся очень востребованы, чем и объясняется такая хорошая покупка и продажа земли сельскохозяйственная назначения.

Но активное занятие любой сельскохозяйственной деятельностью – это не единственный повод, из-за которого можно купить земли сельскохозяйственного назначения, потому как кроме организации или расширения сельхоз бизнеса – это отличный способ инвестирования.

Плюсы и минусы сельхоз земли

Существует очень много различных нюансов, которые влияют на использование участка земли, а также и на стоимость участка, пригодного для занятий сельскохозяйственной деятельностью.

1.          К примеру, земля сельскохозяйственного назначения в определенном месте должна отвечать тем или иным требованиям на продовольственные товары.

2.          Также следует помнить, что после приобретения земли у человека появляются права и обязанности собственника этой земли, такие как право на самостоятельное хозяйство, возведение производственных или личных сооружений или право на использование полезных ископаемых, обязанность осуществления мероприятий по охране земли, обязанность внесения платы и другие;

3.          Кроме того, следует помнить и о том, что земля сельхозназначения как объект использования очень строго регламентируется законодательством;

4.          В зависимости от того, где находится земля, у нее может быть разное назначение. К примеру, земля на болотах не подойдет для строительства жилища. Но всегда есть вариант приобрести отличный участок земли для строительства дома своей мечты, причем за небольшую стоимость;

5.          На отличном участке земли можно построить дом, коттедж или иное сооружение, которое является домом максимум в три этажа. Конечно же, в этом случае суммарная стоимость земли будет выше.

6.          Рост спроса на землю обоснован и очень хорошо растет каждый год. И этой регулярностью пользуются перекупщики, постоянно искусственно создавая дефицит и, этим дефицитом влияя на стоимость земельных участков.

7.          Земля сельскохозяйственного назначения должна быть правильно юридически оформлена, потому как даже самая небольшая неточность способна привести к самым неожиданным последствиям;

8.          К собственникам земли государство всегда проявляет интерес, и готовы выделять субсидии.

Особенности использования и разновидности участков.

К слову сказать, земля сельхозназначения по своему назначению является однонаправленной, но только вот уточнения использования этой земли определяются специальным разрешением.

Согласно официально действующему положению Земельного кодекса Российской Федерации любые земельные участки, особенно сельскохозяйственного назначения, могут быть использованы для самых различных целей, но только любая цель должна быть хоть как-нибудь связана с с/х производством.

Это понятие включает в себя не только прямые сельскохозяйственные цели, но также и растениеводство, животноводством, а также любые виды подсобного личного хозяйства. Также можно использовать с/хземли для организации огородных, садовых и дачных участков.

И, если уж на участках просто сельскохозяйственного назначения нельзя поставить ни огороды, ни поля, то на землях для сельского хозяйства с разрешением можно создать и дачные, и садовые участки. При этом на таких участках для садового и дачного размещения арендная плата намного меньше, чем на таких же участках, но земельных и в черте города.

Кроме того, на участках есть возможность организовывать и личные подсобные хозяйства. По пунктам российского законодательства, максимально возможная площадь для использования составляет примерно 2,5 гектара. Вообще вполне очевидно, что приобретение земли в аренду будет как-то намного проще, не просто проще, но ведь приобрести ее всю себе навсегда гораздо сложнее и дороже.

____________________________________________________________________________________________________________

Основные разделы сайта:

Участки на берегу

Особенности совершения сделок покупки – продажи земли с\х назначения

Источник: http://landpie.ru/zemla-kodeks

Делайте землю агробизнесом — Журнал «Агроинвестор» — Агроинвестор

Бизнес на земле сельскохозяйственного назначения

Земли сельхозназначения продолжают консолидироваться. Сейчас девять крупнейших частных агрогрупп контролируют в России 5 млн га. Остается много невостребованных долей — их в стране 20-30 млн га. На рынке есть место новым инвесторам.

Но, в отличие от предкризисного периода 2007-2008 годов, стратегия простой скупки участков уже себя не оправдывает.

Теперь, чтобы заработать на землях, нужно инвестировать в создание на них ликвидного агробизнеса с понятной стратегией и эффективным управлением.

Россия обладает огромным количеством сельскохозяйственной земли — одна только пашня составляет около 110 млн га. Исторически сложилось так, что значительная часть земель сельхозназначения находится в госсобственности, большая доля — в долевой собственности физлиц, в начале 1990-х годов получивших паи. Собственниками тогда стали около 12 млн человек.

Сейчас укрепляется тенденция увеличения объема земли в собственности компаний и юридических лиц, работающих в агросфере. По данным Росреестра, за 6 лет они нарастили свою долю более чем вдвое — с 5 млн га в 2006 году до 11,5 млн га в 2011-м (таблица «У кого сколько» и график «Гектары у юрлиц»).

Данные компании BEFL об объемах земель под контролем юрлиц существенно превышают статистические: девять крупнейших групп, представленных в АПК, уже контролируют в общей сложности около 5 млн га (см. таблицу «Аграрные лендлорды»). Причем значительная доля этой земли прошла процедуру оформления в собственность юридических или физических лиц, аффилированных с этими компаниями.

Невостребованные земельные доли год назад составляли от 20 млн га до 30 млн га.

Сегменты и цены

Рынок сельхозземель можно условно разделить на несколько сегментов: паевые; в муниципальной или государственной собственности; в частной собственности; долгосрочная аренда участков, находящихся в частной, муниципальной или госсобственности; корпоративные права на сельхозкомпании с землей в собственности и с правом долгосрочной аренды «паевой» и/или муниципальной и/или государственной земли. Сейчас желающие купить землю могут выбрать актив почти из всех перечисленных сегментов. Говорить о возможности быстро найти желаемый участок пока не приходится, но можно констатировать, что рынок сельхозземель состоялся и развивается несмотря на многочисленные барьеры.

Компаниям, собирающимся инвестировать в сельхозсектор или расширять существующий агробизнес, необходимо учитывать не столько общую статистику по стране, сколько ситуацию в том регионе, где они планируют работать.

Региональные различия могут быть весьма значительными как в отношении цен, так и наличия свободной земли. Так, в Липецкой области собственность бизнеса и юридических лиц оформлена на 20% общей площади земель сельхозназначения.

Эта цифра намного больше, чем средний показатель как по стране, так и по Центральному федеральному округу (к которому относится Липецкая область) или, например, по югу.

В последние годы рост цен на землю почти не фиксируется. В одних регионах есть незначительное увеличение, а в других обратная тенденция — снижается стоимость прав долгосрочной аренды. В 2011 году активность покупателей на рынке сельхозземли была низкой.

Оформлялись прежде всего сделки приобретения паев или прав долгосрочной аренды, причем заключали их преимущественно агрокомпании, расширяющие существующие бизнесы и увеличивающие объемы обрабатываемой земли путем покупки прилегающих земельных участков.

В таких сделках площади измерялись, как правило, сотнями гектаров.

Риски

Все инвесторы, которые приобретают землю, говорят о многочисленных юридических рисках, связанных с правами на нее. К примеру, желающие арендовать землю могут столкнуться с риском расторжения договора аренды на основании неиспользования участка или невыплаты средств за аренду более двух раз подряд.

Разные нарушения процедур подготовки и проведения торгов на право заключения договора аренды (либо вообще их непроведение) создают опасность признания такого договора недействительным. При несогласовании размера и порядка выплаты арендной платы арендный договор может быть признан незаключенным.

Кроме того, всегда существует риск увеличения арендной платы за землю.

Покупатели земли часто вынуждены принимать на себя риски потери права собственности вследствие нарушений, совершенных предыдущими собственниками.

В их числе — отсутствие прав на приобретение долей в праве собственности на земельный участок, нарушение процедуры его выдела или преимущественного права региона / органа местного самоуправления на приобретение участка, притворность сделок купли-продажи долей в праве собственности.

Последние совершаются с целью формально обойти требование закона о преимущественном праве региона или органа местного самоуправления. Все эти риски стандартные и являются следствием ошибок покупателей.

Такая негативная ситуация с правами во многом обусловлена положениями федерального закона об обороте земель сельхозназначения. С 2011 года действуют изменения в этот закон. В их числе можно выделить следующие. Уточнены основания и процедура принудительного изъятия (снижение плодородия земель и неиспользование участка в течение трех и более лет).

Внесены изменения в процедуру подготовки и проведения общего собрания участников долевой собственности. Кроме того, определены критерии отнесения земельных долей к невостребованным, а также детально прописана процедура оформления земельных участков в счет невостребованных долей.

Но, к сожалению, изменения существенно не облегчили приобретение земли, находящейся в долевой собственности.

Распространено мнение о том, что есть много невостребованной земли, и можно быстро приобрести ее в собственность. Закон позволяет лицам, использующим землю, которая относится к невостребованным долям, купить права на нее в преимущественном порядке, причем в относительно небольшие сроки.

Но не все так просто. В подавляющем числе случаев использование земли из невостребованных долей (даже если она обрабатывается) не может быть подтверждено юридически значимыми документами.

Поэтому, когда речь идет о перспективах покупки земли, относящейся к невостребованной, уместно говорить о периоде, измеряемом двумя-тремя годами (см. врез «Этапы приобретения»).

Также не следует забывать о том, что земля, относящаяся к невостребованным долям, вероятнее всего, будет не консолидирована в крупные земельные массивы, а рассредоточена на небольшие участки. Причем существенная доля такой земли не будет пахотной.

Что делать с землей?

Нет однозначных рекомендаций, какую стратегию работы с землей лучше выбрать инвестору: «держать», «покупать» или «продавать». Необходим анализ огромного количества факторов, чтобы в каждом случае ответить на этот вопрос.

В числе тех, что способствуют росту цен на сельхозземли, — глобальная нехватка продовольствия, долгосрочная государственная поддержка агроотрасли, относительно небольшая цена российских земель.

Из негативных факторов можно упомянуть состояние мировой экономики, внутрироссийские политические риски, почти полное отсутствие привязанных к землям финансовых инструментов, волатильность цен сельхозпродукции, нехватку в отрасли квалифицированных менеджеров и высокопрофессиональных специалистов, низкую доходность или убыточность агробизнеса, упомянутые выше юридические риски и запрет на покупку земли иностранцами.

Стратегия, доминировавшая в 2006—2008 годах, — «захват» дешевой паевой земли и быстрая продажа участков на праве собственности / долгосрочной аренды — сейчас почти неосуществима. Так можно ли теперь заработать на инвестициях в сельхозземли? Для ответа на этот вопрос нужно понять, кто в среднесрочной и долгосрочной перспективе может стать потенциальным покупателем земель или агробизнеса.

Ждать массового прихода небольших непрофильных инвесторов, как это было в 2004—2008 годах, уже не приходится. Нужно ориентироваться на так называемых стратегических инвесторов: будут расти успешные агрохолдинги, причем в первую очередь за счет территорий, прилегающих к их землям или перерабатывающим мощностям. Примеры холдингов, которые так растут, — «Мираторг» и «Русагро».

Другой вариант — финансовые инвесторы. Многие из них считают землю альтернативой финансовым активам, в которых разочаровались с 2008 года. Но, к сожалению, ее часто просто невозможно купить из-за ограничений, существующих в правилах инвестирования. Не всякий бизнес способен сделать земельный актив интересным и доступным для финансовых инвесторов.

Второй важный момент — юридический, в частности ограничения на приобретение земли сельхозназначения иностранцами, а также на покупку долей в праве собственности на сельхозземли.

Отмена этих ограничений сделала бы Россию конкурентоспособнее в плане привлечения инвестиций в агросектор плюс выросла бы конкурентоспособность каждого игрока, работающего в АПК.

Хочется надеяться, что все эти препятствия будут преодолены. В любом случае ставку нужно делать не на землю саму по себе, а инвестировать в создание на ней ликвидного агробизнеса с четкой стратегией и эффективным управлением.

Источник: https://www.agroinvestor.ru/markets/article/12041-delayte-zemlyu-agrobiznesom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.