Дата сдачи дома

Что происходит в первый год после сдачи новостройки? Личный опыт

Дата сдачи дома

День сдачи дома, день получения ключей, день переезда в новый дом и день начала спокойной и комфортной жизни в новостройке — это разные дни.

Большинство из нас предпочитает жизнь в новостройке вторичному жилью. У такого выбора много плюсов, но есть и минусы: шум ремонтов соседей, усадка дома, требующая особого подхода к ремонту, недочеты в отделке от застройщика. Чтобы «подстелить соломки», обсудим возможные проблемы и варианты их решения с экспертом-дизайнером, которая недавно переехала в новостройку.

Наталья Потехина, дизайнер проектов в Москве и Санкт-Петербурге. Купила квартиру без отделки, переехала через девять месяцев после сдачи дома, и поделилась опытом и советами.

Дом сдали прошлым летом, после этого полгода застройщик делал ремонты по квартирам — ЖК сдавали только с чистовой отделкой. В декабре получили ключи, потом делали ремонт сами, въехали в квартиру в начале апреля — три месяца ушло на ремонт.

Так выглядит лифт в ЖК через девять месяцев после сдачи дома. Фото из личного архива

Еще минимум год в доме после сдачи идут пертурбации: ремонты, переезды, продолжается уборка. Понадобится время, чтобы выявить и исправить проблемы, мешающие комфортной жизни. 

Разберемся, с чем чаще всего сталкиваются жильцы в первый год.

Застройщик: как происходит сдача новостройки

Срок сдачи дома не равен сроку въезда. От даты завершения строительных работ и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до получения ключей проходят месяцы. Застройщик завершает отделку, налаживает работу коммунальных служб. Конечно, владельцы квартир хотят въехать в новый дом как можно раньше, но перед этим есть несколько этапов:

  1. Подписание договоров на обслуживание здания с Управляющей компанией. Изначально временная УК назначается застройщиком. Затем постоянную УК новостройки выбирают в открытом конкурсе, если жильцы не успели провести собрание и принять решение. Примерно через два месяца жильцов известят о результатах конкурса.
  2. Получение инструкции по эксплуатации квартиры, паспортов на счетчики, ключей от почтового ящика и инженерных систем. Займет день.
  3. Оформление права собственности — процесс займет от одного до девяти дней через кадастровую палату напрямую. Через МФЦ — немного дольше. Если какие-то документы придется исправлять или приносить, добавьте еще день или два.
  4. Непосредственно ремонтные работы — тут сроки зависят исключительно от новоселов.

Таким образом срок от получения ключей до заезда может составить два-три месяца минимум без учета времени на ремонт.

Наталья советует, как и когда готовиться к переезду:

Рекомендую сформировать денежный фонд переезда и послеремонтной уборки. Если платить сторонней компании за уборку не готовы, выделите как минимум дня четыре, а лучше пять, чтобы убраться в новой квартире и не слечь с нервным срывом.

Если обросли имуществом, начинать паковать вещи лучше в спокойном режиме за пару недель до дня X.

Иначе будет как у нас: в день переезда с любовью выбранную а год до этого посуду побросали в большие полиэтиленовые пакеты, скрестив пальцы, что она не разобьется в дороге (не разбилась).

Не потому, что не было коробок или упаковочного материала (кстати, не забудьте подготовить), просто за шесть дней непрерывной уборки и сборов с раннего утра до ночи физическое и моральное истощение достигло апогея.

Резюме: с момента официальной сдачи дома до вручения ключей может пройти полгода, а до окончательного въезда еще как минимум несколько месяцев. Все это время вы должны платить ЖКХ. Недоработки ремонта считаются гарантийными, а усадка дома и особенности инфраструктуры ЖК — только ваш личный риск.

Соседи: как договариваться

Борьба с шумом в ЖК Юпитер

Все понимают, что в новостройке с квартирами даже с минимальной отделкой, ремонты будут идти еще долго. К счастью, есть ограничения.

Закон о тишине в Москве разрешает проведение шумных ремонтных работ в жилых домах до восьми часов в будние дни — с 9 до 13 часов и с 15 до 19 часов. В период самоизоляции ограничения еще строже — шуметь можно всего четыре часа — с 9 до 11 часов и с 17 до 19 часов. В других регионах свои графики.

Дневной уровень шума не должен превышать 40 дБ, а ночной — 30 дБ: обычная речь — 30–50 дБ, ссора производит 80–90 дБ, но стены, пол и потолок снижают уровень громкости.

Плохая новость: закон не распространяется на новостройки в течение первых полутора лет после официальной сдачи дома — в них можно проводить шумные работы в течение суток.

Хорошая новость: в Госдуме рассматривают поправки в Жилищный кодекс. Если сосед задумает шумный ремонт, он будет обязан повесить объявление в подъезде. Если поправки примут, штраф за систематическое нарушение правил для граждан составит от 5 тыс. до 50 тыс. рублей, для юридических лиц — от 50 тыс. до 150 тыс.

Наталья комментирует: 

Новости неутешительные, оркестр ремонтов будете слушать не меньше года после сдачи дома. Кто-то стартует не сразу, кто-то делает ремонт сам в свободное время, третьи ждут заказные позиции, четвертые долго решают, пятые переезжают сразу, но делают локальные улучшения постепенно. Запаситесь терпением.

Для шумных работ в ЖК отведены временные интервалы, и работать в это время будут. Если правила нарушают, разумно обратиться к соседу напрямую и по-человечески поговорить. Люди входят в положение с первого раза или оказывается, что рабочие занимались самодеятельностью. Если ситуация сложнее, пора обращаться в полицию.

Конкретного срока, в течение которого сосед обязан завершить ремонт, нет, но я не встречала случаев, когда люди занимаются ремонтом ради процесса, а не результата (клинические случаи оставим для психиатров).

И это понятно: в квартиру в конечном счете въезжают хозяева или арендаторы, либо ее выставляют на продажу. Разумеется, иногда соседи будут вешать полку или добавлять розетку — это нормальное явление и в уже обжитом доме.

Резюме: шум без ограничений в новостройках придется терпеть полтора года после сдачи. После — начинают действовать ограничения по времени, но усиленная звукоизоляция перекрытий — ответственность хозяев квартиры. Жаловаться на нарушения закона и правил дома нужно в УК или полицию.

Наталья советует идеальный способ минимизировать проблемы как с застройщиком, так и с соседями — проактивность: 

Можно познакомиться заранее на форуме ЖК или в группе , а общение поддерживать по необходимости. Я за полгода до сдачи знала, кто будет жить в непосредственной близости. Вопросов будет много: где взять инструмент в аренду, кто одолжит стремянку на пару часов, кто поможет повесить карниз, как разобраться с платежами по квитанциям или у кого остались лишние материалы после ремонта. 

В группе новоселы делятся идеями и обмениваются полезной информацией

Опять же, психологию никто не отменял: лояльность растет в процессе человеческого общения и оказания взаимопомощи. Да и проблемы проще решать коллективно.

Памятка:

Какие проблемы могут обнаружиться в новостройке после сдачи?

ПроблемаПризнакиАлгоритм действийСроки решения проблемы

Усадка дома

Изменение геометрии конструктивных элементов здания в процессе стабилизации несущих элементов.

Оба процесса неизбежны и рассчитываются при проектировании здания.

Источник: https://avaho.ru/articles/lichnyy-opyt/chto-proishodit-v-pervyy-god-posle-sdachi-novostroyki-lichnyy-opyt.html

Как по ДДУ можно вычислить потенциальный долгострой?

Дата сдачи дома

Novostroy.su: В документации о строительстве новостройки зачастую фигурирует две ключевых даты: срок сдачи дома в эксплуатацию и дата передачи ключей. Чем важны эти параметры для покупателя и для застройщика? И насколько они равноценны юридически?

Роман Корякин, генеральный директор компании «Единый Центр Инвестиций»: По-своему важны обе даты.

Срок ввода в эксплуатацию говорит о том, что дом прошёл госкомиссию и встал на баланс города: получил адрес и замеры по ПИБ.

Если у застройщика срок сдачи, например, четвёртый квартал 2020-го года, то именно до этого момента дом должен пройти госкомиссию. Потом начинается период выдачи ключей, который длится обычно 6-12 месяцев.

Ориентироваться всегда лучше на срок выдачи ключей – это итоговая дата в договоре, которую застройщик не может передвинуть.

В противном случае он нарушит условия договора, а дольщики обратятся в суд. Для застройщиков это крайне невыгодная история: лучше потратить средства на своевременную достройку, чем судиться с дольщиками. Неустойки выплачивать очень дорого, а в стройку всё равно вкладываться придётся.

Госкомиссия же порой задерживается. Например, компания «Лидер Групп» часто проходит госкомиссию позже, чем обещает, и сразу закладывает плюс год на ключи. Застройщик может поставить срок сдачи дома – 4 квартал 2019-го, а срок выдачи ключей – декабрь 2020 года. При этом дом в эксплуатацию введёт во 2-ом квартале 2020-го и до декабря как раз успеет выдать дольщикам ключи.

После сдачи дома застройщику выгодно как можно быстрее выдать ключи, чтобы не тащить на себе коммунальные платежи.

Когда ключи оказываются у дольщика, все «коммуналки» и платежи переходят ему.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): Срок сдачи дома в эксплуатацию – не самая важная дата. Дольщику достаточно ориентироваться на срок передачи дома участнику долевого строительстве, указанный в ДДУ.

Если он будет нарушен, то дольщик не получит вовремя ключи, не сможет начать ремонт, будет нести непредвиденные расходы на аренду жилья, которое он собирался покинуть и переехать в новое. Застройщик рискует получить иски с требованиями неустоек и компенсаций, а некоторые дольщики могут даже расторгнуть договор долевого участия и потребовать назад деньги.

Сроки ввода дома в эксплуатацию, который фигурирует, в частности, в проектной декларации – это только ориентир для определения даты передачи ключей.

Novostroy.su: Чем грозит застройщику несоблюдение срока сдачи дома, срока передачи ключей? Возможен ли перенос этих дат и на каких основаниях?

Р.К.: Срок сдачи дома застройщик может перенести, а срок передачи ключей – нет. В этом случае застройщику придётся платить неустойки дольщикам. Люди сейчас не глупые: сразу обращаются к юристам и добиваются выплаты неустойки. Отдельный риск – санкции контролирующих органов.

Администрация города может начать изучать целевое использование денежных средств дольщика, выяснять причины, почему не достроили дом, почему истёк срок.

Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» : В случае несоблюдения срока сдачи дома, то есть именно этой первой даты, у застройщика есть возможность этот срок продлить, то есть продлить срок действия разрешения на строительство.

Лаг во времени от разрешения на строительство до передачи ключей обычно составляет от 6 до 9 месяцев, иногда встречается 3 месяца, но меньше застройщики чаще всего не закладывают, так как дома сейчас строятся многоквартирные и сама передача квартир всем дольщикам может занять пару месяцев. Соответственно застройщик может перенести сроки сдачи дома, если не успевает с завершением всех работ или документы на ввод поданы, но разрешение еще не выдано. В любом случае этот период продолжения фактической или юридической стройки нужно закрыть действующим разрешением на строительство.

Что касается переноса срока передачи ключей – это тоже возможно.

Мы все прекрасно понимаем, что если дом не достроен, и застройщику не разрешить переносить сроки по передаче ключей, то чуда не произойдет и дом не будет введен в эксплуатацию от отсутствия выбора по срокам.

Но в случае переноса даты передачи ключей на защиту дольщиков вступает уже 214-ФЗ – у них появляется выбор или расторгнуть договор, или дождаться своей квартиры и предъявить застройщику требование на неустойку.

Потому что дата передачи ключей — это как раз финальная дата передачи объекта согласно договору долевого участия и если застройщик ее переносит, он фактически откладывает срок исполнения своих обязательств по договору, что не остается безнаказанным с точки зрения федерального законодательства.

Обязательным порядком переноса срока передачи ключей должно быть уведомление от застройщика дольщикам не менее, чем за 2 месяца до первоначальной предполагаемой даты передачи ключей. Направляется оно Почтой России.

По факту уведомления застройщик зачастую также предлагает подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, корректирующее сроки передачи ключей по этому договору.

Подписывать данное соглашение или нет – личное решение каждого дольщика.

Помимо рассылки уведомлений застройщик обязан поменять информацию о сроках передачи ключей на всех официальных ресурсах – к примеру ДОМ.РФ, ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства) и т.д.

То есть основная разница между этими сроками состоит в том, что первая дата – срок ввода дома в эксплуатацию – это внутренняя дата, относящаяся к стройке и деятельности застройщика, а срок передачи ключей — это дата, которая финализирует взаимоотношения между дольщиком и застройщиком.

Екатерина Ситникова, генеральный директор ООО «Юридический Центр Ситниковой»: Если сроки нарушаются, то застройщик должен будет оплатить покупателю неустойку, а если в судебном порядке, то еще и штраф, моральный вред и юридические и почтовые расходы.

Юлия Соколова, управляющий партнер юридической компании «Соколов и партнеры»: Кстати, подавать требования о взыскании неустойки рекомендуется со второго месяца просрочки, не дожидаясь передачи квартиры, ведь к моменту вручения ключей всем дольщикам, к застройщику могут быть предъявлены требования по неустойке в массовом порядке, и исполнительные листы образуют очередь, реальное получение компенсации будет под вопросом. А пока квартиры продаются, стройка продолжается, вполне возможно первым дольщикам отсудить достойную компенсацию и быстро получить ее, ведь расчетный счет застройщика в этот момент не пустует.

Novostroy.su: Как связан с упомянутыми датами срок разрешения на строительство? Какова ответственность застройщика за его несоблюдение?

Р.К.: Прежде чем строить объект, застройщик получает разрешение на строительство и потом уже рассчитывает, сколько у него вводов в эксплуатацию, сколько времени до выдачи ключей.

Если срок действия разрешения заканчивается, то застройщик может его продлить и перенести сроки сдачи.

В этом случае компании подсовывают дольщикам различные пробники, предлагают скидки на отделки – стараются любыми способами дать дольщикам какую-то бумагу, какие-то акты, дополнительные соглашения, чтобы дольщик не смог обратиться в суд.

Неопытные люди дают застройщику возможность перенести сроки.

Скажем, 100 человек, не разбирающихся в вопросе, подпишут разрешение, а 5 пойдёт в суд. Застройщику выгоднее выплатить 5 неустоек, чем 100.

Н.К.: Срок действия разрешения на строительство должен быть больше, чем срок ввода в эксплуатацию здания. Если разрешение на строительство стало недействительным еще в ходе строительства, а такое случается часто, то застройщик подает заявление о его продлении, и обычно с одобрением проблем нет.

В то же время при наличии недействующего разрешения на строительство застройщик не может привлекать средства граждан.

Точнее говоря есть вероятность, что Росреестр перестанет регистрировать договоры долевого участия в стройке, где один из ключевых проектных документов не действителен.

Novostroy.su: Нередко на поздних этапах строительства девелоперы пренебрегают внесением изменений в проектную документацию в части переноса даты ввода объекта, аргументируя это тем, что укладываются в срок передачи ключей дольщикам. Насколько такая практика правомерна? Несет ли застройщик ответственность в такой ситуации?

Р.К.: Допустим, я застройщик. Мой срок сдачи – четвёртый квартал 2019-го года, дата выдачи ключей – второй квартал 2020-го. Что я буду делать? Я не ввожу объект в эксплуатацию в четвёртом квартале 2019-го, а делаю это ближе ко второму 2020-го и сразу же отдаю ключи. Мне так выгоднее.

В 90% договоров застройщики указывают, что не несут ответственности за ввод в эксплуатацию.

Порой этот срок задерживается не потому, что застройщик плохой, а потому что администрация города не сразу принимает дом, придирается к мелочам. Например, один застройщик был вынужден перенести срок сдачи, потому что госкомиссия заставила поставить два дополнительных светофора, которые стоят бешеных денег. Поэтому, повторюсь, покупателю важно обращать внимание именно на дату выдачи ключей.

Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград»: Внесение изменений в проектную декларацию и соблюдение актуальности размещенных данных – обязанность застройщика.

Кроме того, именно он должен разместить проектную декларацию на портале «НАШ.ДОМ.РФ».

Контроль за соблюдением корректности данных осуществляет в том числе и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Одной из крайних мер за невыполнение застройщиком обязанностей может стать запрет на регистрацию ДДУ.

Добросовестные застройщики выполняют свои обязательства в полном объеме.

Н.К.: Застройщик обязан вносить изменения в проектную декларацию, касающиеся изменения даты ввода дома в эксплуатацию.

При этом если срок передачи объекта дольщику не меняется (что является основным пунктом ДДУ), то заключать дополнительные соглашения с участниками строительства застройщик не должен. Правда, для покупателей перенос срока ввода однозначно должен стать плохим сигналом, потому что снижаются шансы того, что застройщик успеет передать ключи к оговоренной дате.

Novostroy.su: На какую дату стоит ориентироваться будущему дольщику при приобретении жилья и почему? Может ли покупатель, зная три даты (срок разрешения на строительство, срок ввода в эксплуатацию и срок передачи ключей) предположить дальнейшую судьбу проекта? Можно ли таким образом вычислить потенциальный долгострой?

Р.К.: Можно. Для этого надо внимательно читать договор. Если в нём прописано, что разрешение на строительство заканчивается в 2019-ом году, а дом сдаётся в эксплуатацию только в 2020-ом, то это уже сигнал. Сроки не сходятся, будет продление.

Н.К.: Что касается срока ввода дома в эксплуатацию, то его нужно соотнести со сроком передачи квартиры.

Обычно застройщики подстраховываются от невыполнения обязательства по передаче, существенно отдаляя срок ввода и передачи. К примеру, срок ввода – I кв. 2021 года, а срок передачи ключей – III кв. 2021 года.

Чем дольше этот временной промежуток, тем выше застройщик оценивает свои риски не успеть все достроить.

А.К.: Ориентироваться всегда нужно на дату передачи ключей. Зная три даты вообще невозможно предположить судьбу проекта, потому что каждый проект имеет эти три даты. Долгострой предполагает несоблюдение дат, а не разницу между ними.

Единственное, что может помочь вычислить долгострой – факт того, что первоначальные сроки разрешения на строительство закончились несколько лет назад.

И то при условии, что стройка началась именно с первый дат разрешения на строительство, а не под конец его действия. Ведь проекты бывают разные – некоторые застройщики настолько увлекаются улучшением проекта до выхода на площадку, что автоматически выходят на первые строительные работы и первые договоры долевого участия уже с продленным разрешением на строительство.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/interview/kak-po-ddu-mozhno-vychislit-potentsialnyy-dolgostroy/

«Сроки горят»: в чем разница между сроками сдачи в эксплуатацию и сроками получения ключей – новости недвижимости

Дата сдачи дома

В рекламных буклетах ЖК всегда прописаны сроки завершения строительства. 

Однако надо понимать, что буклет — это мини-презентация объекта. 

То есть, основные тезисы задвинуты в чёткие рамки, а подача информации заточена под наиболее выигрышную подачу для покупателя. 

Для ознакомления с «полной версией» всегда стоит ориентироваться на договор и внимательно его изучать. 

Например, в договоре «Срок ввода объекта в эксплуатацию» и «Срок передачи объекта долевого строительства» — это совсем полярные сроки. 

Во избежание путаницы в голове, мы вместе с экспертами решили рассказать о том, почему эти даты отличаются между собой и какую разницу по срокам они могут иметь.

По понятиям: в чем разница этих дат? 

«Срок сдачи дома в эксплуатацию – это фактически срок завершения строительства, то есть это крайняя дата, на которую выдано разрешение на строительство на конкретный дом. 

Срок передачи ключей – это юридическая дата, до которой застройщик обязан передать покупателю квартиру по акту приема-передачи. То есть все прекрасно понимают, что за 1 день все это сделать невозможно.

 Как только застройщик получил разрешение на ввод, наивно полагать, что на следующий день у всех дольщиков будет на руках акт приема-передачи: ведь всем дольщикам необходимо подъехать, осмотреть, принять квартиру, подписать все необходимые документы, получить физически ключи, принять счетчики, пообщаться с управляющей компанией и т.д, а это не быстрый процесс, все это занимает время. 

А вот дата передачи ключей – это именно тот срок, до которого застройщик согласно договору долевого участия обязуется подписать акты приема-передачи квартиры со всеми дольщиками», — объясняет Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ». 

Какая разница между сроком сдачи ЖК в эксплуатацию и получением ключей?

Мы разобрались, что та дата, которую потенциальный покупатель видит в рекламных роликах и буклетах ЖК, и та дата, когда покупатель получит  заветные ключи — разные даты, которые уж точно не происходят в одном месяце, и даже могут не произойти в один год. 

«От ввода объекта в эксплуатацию до передачи ключей может пройти от 2 до 9 месяцев, сроки могут отличаться в зависимости от застройщика и параметров конкретного проекта. 

Такая разница закладывается для того, чтобы у застройщика после ввода было время устранить все замечания, например, в оформлении технической документации. Кроме того, в ходе визита комиссии по приемке на объект, могут обнаружиться мелкие недочеты.

  Также, если новостройку вводят в эксплуатацию зимой, а у застройщика есть определённые обязательства по благоустройству территории, закладывается дополнительное время на выполнение этих работ весной, чтобы будущие жители, приезжая за ключами попадали в красивый двор. 

Период между вводом и передачей ключей может зависеть от того, сколько квартир с отделкой продается в комплексе. Так, на приемку квартир с отделкой уходит значительно больше времени, чем на приемку квартир без нее.

Если к отделке есть замечания, то процесс их устранения может быть довольно длительным, так как он включает в себя не только непосредственные работы, но и повторный визит владельца на осмотр.

Такие визиты происходят совместно с представителем обслуживающей организации, которая занимается приемкой.

Чтобы сдать все в идеальном виде, требуется время, поэтому застройщики оставляют себе такой временной люфт между вводом и передачей ключей 

Если в комплексе нет квартир с отделкой, разница между вводом и ключами, может быть минимальной и составлять не более двух месяцев», — поясняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Кстати! Что касается отслеживания сроков строительства на законодательном уровне — за ними никто, к сожалению, не следит.

«На законодательном уровне промежуток времени между вводом в эксплуатацию и получением ключей не регулируется, поэтому застройщики руководствуются внутренними положениями и бизнес-процессами, однако слишком большая разница во времени между этими двумя этапами может насторожить банки и существует вероятность отказа в проектном финансировании и аккредитации проекта по ипотечным программам», — добавляет Александр Козлов. 

О «лимитах» застройщика: на сколько можно подвинуть сроки сдачи в эксплуатацию и выдачи ключей, чтобы не пошла «просрочка»?

«Для девелопера важно завершить строительство в отведённое время. Несмотря на отсутствие серьезной ответственности застройщика за смещение даты ввода объекта в эксплуатацию, для государственных служб это факт является основанием для более пристального внимания за работой компании. Стройка может быть остановлена органами государственного строительного контроля и надзора.

Ответственность перед дольщиками наступает только в случае несоблюдения срока передачи ключей даже на незначительный срок.

Клиенты могут потребовать от застройщика выплату неустойки (1\300 ставки рефинансирования – если участник юрлицо, 1\150 – если участник физлицо от цены договора) за каждый день просрочки.

Однако стоит отметить, что стороны всегда могут в согласительном порядке перенести срок передачи объекта долевого строительства путем подписания сторонами Дополнительного соглашения к ДДУ», — рассказывает Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград». 

«Подписание этого документа лишает дольщика права требовать с застройщика неустойку за неисполнение первоначальных обязательств. Однако покупатель может и не подписывать дополнительное соглашение. По закону дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в том случае, если застройщик превысил срок по передаче квартиры на 2 месяца.

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию или сроков передачи ключей дольщикам более чем на 6 месяцев грозит девелоперу тем, что новостройка попадет в реестр проблемных объектов.

Отдельно отмечу, что в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 действует мораторий на включение объектов в реестр проблемных и на выплату неустоек за неисполнение застройщиком своих обязательств.

По сути, речь идет об отсрочке, которая позволяет девелоперам аккумулировать средства и направить их на завершение строительства», — добавляет Надежда Коркка управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

В сухом остатке мы имеем следующее: 

  • – Дата ввода в эксплуатацию никогда не равняется передаче ключей;
  • – Можно не обладать дипломом маркетолога, но однозначно стоит иметь ввиду, что та информация, которая указана в рекламных буклетах —  это наиболее выигрышные выжимки, на которые легче ориентироваться, однако главный правдивый ориентир — подписанный договор и все даты, указанные в нем.

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/11877581-sroki-goriat-v-chem-raznitca-mezhdu-srokami-sdachi-v-ekspluatatciiu-i-srokami-polucheniia-kliuchey/

Условие о сроке передачи объекта долевого строительства: договорная техника и проблемы правоприменения

Дата сдачи дома

При инвестировании денежных средств в строительство объекта недвижимости принципиальное значение для участника долевого строительства имеет срок передачи ему готового объекта, что находит свое нормативное отражение в тексте закона.

Так, условие о сроке передачи объекта участнику долевого строительства отнесено законодателем к числу существенных условий ДДУ  (п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

То есть факт заключения договора связывается, в том числе, с достижением согласия по данному условию (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Общее правило, по которому исчисляется срок, гласит: установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

То есть мы имеем три способа определения (установления) срока: 1) дата, 2) период, 3) неизбежное событие. В договорной технике долевого строительства применяются и сочетаются все три подхода к определению срока передачи объекта долевого строительства.

Самый простой, явно вытекающий из требований закона, понятный потребителю и, как представляется, предпочтительный для участника долевого строительства способ – это указание на передачу не позднее такого-то числа или определенного квартала такого-то года (например, до 01.07.2016, не позднее II квартала 2016 и т.п.).

Вариант второй: передача квартиры, согласно договору, осуществляется через столько-то месяцев (как правило, три-шесть) со дня ввода дома в эксплуатацию. Здесь имеются некоторые сложности. Вроде бы, срок определен периодом времени, но период этот начинает течь только после наступления конкретного события – ввода объекта в эксплуатацию.

Позволяет ли буквальное толкование такого условия договора установить действительную волю сторон относительно срока передачи объекта? Положим, с волей застройщика все ясно, а вот на что рассчитывал дольщик, соглашаясь на сделку?

Ограничиваясь прочтением условия о сроке в приведенном объеме, мы будем вынуждены признать, что: а) относительно воли дольщика как стороны договора имеется большая неясность; б) условие о сроке вообще может считаться не согласованным, так как срок определен периодом, начало течения которого привязано к событию, тогда как наступление этого события, увы, как показывает практика, вовсе не является неизбежным.

Для того чтобы понять буквальное значение условия о сроке передачи квартиры, следует сопоставить приведенную формулировку с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

И здесь мы приходим к тому, что ДДУ, в котором срок передачи объекта долевого строительства отсчитывается от события (ввод дома в эксплуатацию) содержит, как правило, привязанный к конкретной дате или календарному периоду срок окончания строительства и/или срок ввода в эксплуатацию.

Следует напомнить, что само по себе согласование данных сроков не является обязательным для ДДУ и, непосредственно, их несоблюдение не влечет ответственности застройщика перед дольщиками, если соблюдается срок передачи объекта.

Однако в рассматриваемом случае только наличие указания на эти сроки дает возможность установить, какой срок определен сторонами для передачи объекта.

На практике это может выглядеть следующим образом. В договоре (как правило, в разделе общих условий) содержится указание на плановый (реже – примерный/ориентировочный и т.п.) срок окончания строительства, например IV квартал 2015 года.

Также имеется указание на то, что застройщик обеспечивает ввод дома в эксплуатацию в течение 6 месяцев после завершения строительства (это условие может содержаться, например, в разделе об обязанностях застройщика).

В разделе, посвященном передаче объекта долевого строительства, в свою очередь, устанавливается взаимная обязанность сторон по передаче и принятию объекта в течение 3-х месяцев со дня ввода в эксплуатацию.

Буквальное толкование приведенных положений позволяет установить, что по условиям договора объект должен быть передан не позднее 30 сентября 2016 года. Соответственно, с 01 октября 2016 начнет течь период просрочки и будет начисляться неустойка.

Задержка передачи объекта, как правило, является следствием несоблюдения срока окончания строительства и, соответственно, ввода объекта в эксплуатацию.

В таких случаях, выступая ответчиком по требованию о взыскании неустойки, застройщик в свою защиту ссылается на то, что за несоблюдение срока окончания строительства (который, к тому же, поименован плановым, а значит, является приблизительным, ориентировочным и т.п.) законом не предусмотрена ответственность перед дольщиками.

В свою очередь, срок передачи объекта, якобы, не нарушен, так как пока дом не введен в эксплуатацию, не начал течь и трехмесячный (в нашем примере) период, в рамках которого должна быть осуществлена передача.

Порочность этой логики достаточно явна, поскольку следуя этой логике, мы придем к тому, что в случае, если объект не будет достроен никогда (либо строительство завершиться на 10-20 лет позднее «планового» срока), то нельзя говорить и о просрочке в передаче объекта и начислении неустойки.

В настоящее время суды в таких ситуациях, как правило, встают на сторону потребителя и исходят из того, что буквальное толкование взаимосвязанных условий договора требует определения срока передачи объекта в опосредованной связи с конкретной датой или календарным периодом, к которому привязаны сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.[1]

Между тем, в отношениях с потребителями часто бывает достаточно изложения застройщиком соответствующей позиции в ответе на претензию, чтобы склонить дольщиков к мнению о нецелесообразности обращения в суд, сопряженного с тратами на услуги юристов, ввиду мнимой бесперспективности взыскания неустойки.

Кроме того, ситуация может осложняться включением в договор условия, согласно которому, стороны договариваются о том, что в случае продления срока разрешения на строительство все связанные сроки пропорционально сдвигаются (без заключения дополнительных соглашений о переносе сроков).

По этому вопросу практика противоречива и суд вполне может отказать в признании такого условия недействительным и, как следствие, отказать во взыскании неустойки, посчитав, что стороны согласовали условия автоматического переноса сроков и это никак не противоречит обязательным требованиям, установленным п.

3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Еще более изощренная договорная конструкция, используемая застройщиками, которая, на наш взгляд, являет собой образец искусного обхода закона – это привязка начала периода, в течение которого осуществляется передача объекта, к окончанию срока действия разрешения на строительство («объект передается не позднее шести месяцев с момента окончания срока действия разрешения на строительство»). В отличие от предыдущего примера, в этом случае нельзя говорить о том, что срок связан с событием, которое может не наступить, так как окончание срока действия разрешения на строительство неизбежно. Однако, сроком действия разрешения на строительство, и суды с этим порой соглашаются[2], является не тот срок, на который разрешение изначально выдано (и о котором дольщику известно на момент заключения ДДУ), а срок, обусловленный, в том числе, обстоятельствами продления этого разрешения (сколько бы раз и на какой бы период данное разрешение ни продлялось застройщиком).

Такая формулировка ведет, в принципе, к тем же неблагоприятным последствиям для участника долевого строительства, что и рассмотренная выше (в её толковании застройщиком), однако по формальным основаниям обладает, в отличие от предыдущего примера, иммунитетом против возражений, основанных на положениях ст. 190 ГК РФ.

Приведенные договорные конструкции отражают лишь часть возможных уловок, которыми пользуются застройщики и которые не свидетельствуют о добросовестности строительных организаций в части применения договорной техники, в частности, в отношениях с потребителями.

Суть решения конфликта застройщиком сводится к таким заявлениям, как «вы сами видели, что подписывали», «вас никто не заставлял заключать договор на таких условиях» и т.п.

При этом, конечно, работники застройщика, непосредственно ведущие переговоры с потенциальными дольщиками, (и уж тем более, риелторы) не афишируют юридических тонкостей применяемых договорных конструкций, всячески «помогают» не заметить подводных камней в договоре и заверяют граждан в том, что если в договоре указан срок окончания строительства, то на него дольщику и следует ориентироваться. Такое поведение, безусловно, вредит всей отрасли долевого строительства, поскольку подрывает доверие потенциальных инвесторов, в особенности граждан, ко всем участникам рынка первичной недвижимости, в том числе, добросовестным участникам оборота.

Еще большее сожаление вызывает тот факт, что и суды при решении соответствующих вопросов зачастую не вникают в тонкости системного толкования положений договоров долевого участия в их соотношении с требованиями закона, ограничиваясь ссылкой на реализацию сторонами принципами свободы договора, без учета изъятий, предусмотренных ст. 422 ГК РФ.

Впрочем, нередко  к отрицательному результату приводит и формальный подход к формированию правовой позиции представителями дольщиков в процессе о взыскании неустойки.

Это связано с тем, что отказ в удовлетворении исковых требований, обусловленный непрофессионально выстроенной позицией и чрезмерным упованием на принцип jura novit curia, представитель всегда может объяснить произволом конкретного судьи, ангажированностью правосудия в целом, лоббистским ресурсом застройщика и т.п.

На наш взгляд, выходом может быть совершенствование норм Закона № 214-ФЗ, посвященных срокам передачи объекта долевого строительства, с учетом уже выявленных проблем правоприменительной практики.

Например, может быть введен запрет на применение договорных конструкций, при которых срок передачи объекта долевого строительства определяется только опосредованно (через иные сроки, в том числе, окончания строительства, ввода в эксплуатацию, периода действия разрешения на строительство и пр.).

Кроме того, требуется более четкая регламентация возможности переноса срока – исключительно путем подписания дополнительного соглашения, заключение которого, разумеется, является добровольным и в идеале должно отражать хоть какой-то экономический интерес участника долевого строительства.

Источник: https://zakon.ru/blog/2016/7/11/uslovie_o_sroke_peredachi_obekta_dolevogo_stroitelstvadogovornaya_tehnika_i_problemy_pravoprimeneniy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.