Договор аренды без торгов

Содержание

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

Договор аренды без торгов

Предоставление муниципального имущества в аренду регулируется большим количеством нормативных правовых актов. Среди всей нормативной базы, прежде всего, необходимо выделить Гражданский кодекс РФ (далее – «ГК РФ»), который и дает определение муниципальной собственности.

В соответствие с п. 1 ст. 215 ГК РФ муниципальным является имущество, которое принадлежит на праве собственности городским и сельским поселениям и иным муниципальным образованиям.

Права собственника в отношении такого имущества осуществляют органы местного самоуправления.

Среди федеральных законов, регулирующих вопросы аренды муниципального имущества, следует выделить Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – «ФЗ № 135»).   

В зависимости от вида имущества, принадлежащего муниципальным образованиям, порядок предоставления  в аренду такого имущества регламентируется в отношении:

  • Земельных участков – Земельным кодексом РФ;
  • Земель лесного фонда – Лесным кодексом РФ;
  • Водных объектов – Водным кодексом РФ.

Большая сфера арендных отношений регламентируется правовыми актами Федеральной антимонопольной службы (далее – «ФАС»), например, Приказ ФАС от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов…» (далее – «Приказ ФАС № 67»).

Законодательство в области аренды муниципального имущества является достаточно объемным и в правовые акты постоянно вносятся изменения.

Обратите внимание! По договорам аренды муниципальной недвижимости можно получить отсрочку платежей – “арендные каникулы” на период карантина. 

Готовое решение, как оформить арендные каникулы, читайте в системе КонсультантПлюс. Там же можно изучить условия, на которых обязаны предоставить “каникулы” по арендной плате. Если вы не можете прочитать материалы КонсультантПлюс, советуем оформить бесплатный доступ на 2 дня или запросить прайс и подключиться к базам системы на постоянной основе.

Обратите внимание! срок оформления отсрочки по арендной плате и арендных каникул заканчивается. Подробнее читайте в нашем материале Обзор изменений законодательства за октябрь 2020 года.

Сдача в аренду муниципального имущества – способы и формы

Сдача в аренду муниципального имущества возможна путем заключения договора аренда.

Законодательством предусмотрены следующие способы получения во владение и пользование  муниципального имущества:

  1. Право заключить договор аренды можно путем проведения торгов. При этом торги могут проводиться в форме аукционов или конкурсов.  Особое регулирование распространяется на проведение торгов в форме конкурса.
  2. В соответствие с п. 3 Приказа ФАС № 67 организовывать торги в форме конкурса, можно только в отношении определенного имущества, исчерпывающий перечень которого закреплен в Приложение № 2 Приказа ФАС № 67.К такому имуществу, например, относятся объекты железнодорожного транспорта, морские и речные порты, гидротехнические сооружения, метрополитен и иные. При этом, важно отметить, что по решению организатора, в отношении такого имущества торги можно провести и в форме аукциона. Такое положение указано в п. 26 Разъяснений ФАС России по применению ст. 17.1 ФЗ № 135 (далее – «Разъяснения ФАС»), которые являются приложением к Письму ФАС России от 04.09.2013 № АЦ/34611/13.

    Риски! Если торги в форме конкурса будут проведены в отношении имущества, которое не указано в Приложении № 2 Приказа ФАС № 67, это будет являться нарушением ФЗ № 135 и основанием для признания таких торгов и заключенных в результате них сделок недействительными. 

  3. Аренда муниципального имущества без торгов – способ заключения договора аренды муниципального имущества, установленный в порядке исключения ч. 1 ч. 3, ч. 9 ст. 17.1 ФЗ № 135.

Порядок и особенности каждого из способов получения муниципального имущества в аренду рассмотрим далее. 

Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов

Основания заключение договора аренды муниципального имущества без торгов указаны в п. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135, к которым, например, относятся предоставление прав аренды на имущество:

  • государственным и муниципальным учреждениям;
  • Некоммерческим организациям;
  • Государственным органам, Центральному банку РФ.

Перечень оснований, по которым имущество передается без проведения торгов, является исчерпывающим.

Обратите внимание! Заключить договор аренды без проведения торгов по основаниям, указанным в п. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135 можно только в отношении определенного муниципального имущества, а именно:

Важно отметить, что согласно п. 1 Разъяснений ФАС, по указанным основаниям заинтересованным лицам не предоставлено право в безусловном порядке требовать заключения договора аренды и соответственно такая обязанность не наложена на правообладателя.

Если на заключение договора аренды без проведения торгов в отношении одного и тоже объекта претендует несколько заявителей, то правообладатель вправе в отношении такого имущества организовать торги. И такие действия не будут нарушать права заинтересованных лиц. 

Еще одним основанием заключения договора аренды без проведения торгов является заключение договора аренды на новый срок. При этом договоры, срок действия которых истек, могли быть заключены как по результатам торгов, так и без их проведения.

При этом, чтобы можно было заключить договор на новый срок без торгов необходимо одновременное соблюдение двух условий:

Рекомендуем! В случае, если арендатор получил отказ в перезаключении договора аренды без торгов на новый срок, а правообладатель заключил в течение года такой договор с другим лицом, арендатор может в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей третьего лица, а также возмещения убытков. 

Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов: таблица

Основания и условия для заключения договора аренды без торгов представлены в таблице ниже.

Основания заключения договора аренды муниципального имущества без торговУсловия для заключения договора аренды муниципального имущества без торгов
Основания для заключения договора аренды, указанные  п. 1. ст. 17.1 ФЗ № 135Договор аренды заключается только в отношении следующего имущества:1. государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;2. государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;3. государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.Договор аренды не может быть заключен в отношении имущества, распоряжение которым осуществляется на основании:1. Земельного кодекса РФ;2. Лесного кодека РФ;3. Водного кодекса РФ;4.Законодательством РФ о недрах;5. Законодательством РФ о концессионных соглашениях;6. Законодательством РФ о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.
Заключение договора аренды с арендатором по истечении срока предыдущего договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения1. Арендатор должен был исполнять свои обязательства по истекшему договору надлежащим образом;2. Срок договора аренды не ограничен;3. Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;4. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора;5. у арендатора должна отсутствовать задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

 Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды

Порядок предоставления в аренду муниципального имущества путем проведения конкурса регламентируется Приказом ФАС № 67.

Организатором конкурса является правообладатель имущества, в отношении которого проводится конкурс. Организатор вправе также привлечь для организации конкурса третье лицо – специализированную организацию.

Обратите внимание! Специализированная организация не может быть участником конкурса. 

Организатор, прежде всего, должен создать конкурсную комиссию, которая должна включать не менее 5 человек.

Указанные выше положения относятся и к проведению аукциона.

Подробный порядок проведения конкурса представлен в следующей схеме:

Аукцион на право аренды муниципального имущества: порядок проведения

Порядок проведения торгов по аренде муниципального имущества в форме аукциона утвержден Приказом ФАС № 67. Рассмотрим этапы проведения аукциона:

  1. Размещение извещения об аукционе и документации на официальном сайте торгов.

    Согласно п. 103 Приказа ФАС № 67 извещение должно быть размещено не позднее, чем за 20 дней до дня окончания подачи заявок.

  2. Подача заявок на участие в аукционе. Перечень сведений, которые должны быть указаны в заявке, закреплен п. 121 Приказа ФАС № 67. Заявки регистрируются организатором аукциона.
  3. Рассмотрение заявок на участие в аукционе. Заявки рассматриваются в срок не более 10 дней, и в случае соответствия заявки требованиям заявитель допускается к участию в аукционе.

    Риски! Если заявитель подаст две и более заявки, то все они рассматриваются и подлежат возврату заявителю.

  4. Проведение аукциона. Аукцион по аренде муниципального имущества проводится путем повышения начальной цены договора на шаг аукциона, который составляет 5 % от начальной цены. Победителем аукциона является лицо, которое предложило наиболее высокую цену, с которым и заключается договор. Подробнее о заключении договора по итогам аукциона можно прочитать в статье «Проведение аукциона на право заключения договора аренды».

Кбк по доходам от аренды муниципального имущества в 2020 году

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_arendy/arenda-municipalnogo-imushestva-bez-torgov-i-s-nimi/

Сдача в аренду муниципального имущества без торгов

Договор аренды без торгов

Среди предпринимателей особой популярностью пользуется муниципальная недвижимость, которая предоставляется органами власти на условиях аренды. Сдача в аренду муниципального имущества представляется отличным способом сэкономить средства предприятия, сократив его затраты на съем помещения.

Экономия средств

Среди предпринимателей аренда муниципальной собственности практикуется как эффективный метод снижения издержек на помещение. По сути, подобная аренда считается альтернативой аналогичным договорам с различными коммерческими структурами, которые требуют значительно больших затрат от предпринимателя.

Для муниципальной недвижимости характерной особенностью является низкая стоимость, в сравнении с приватизированными коммерческими объектами.

В связи с этим предприятия нередко обращаются к муниципальной недвижимости, которая представлена на рынке в виде офисов, производственных помещений, складов и прочих объектов.

Особенности муниципального имущества

Перечень объектов недвижимости, относящихся к муниципальному типу, регулируется статьей 215 ГКРФ. Согласно ей, к данному типу относится любое имущество, владельцем которого признаны города, села и прочие виды населенных пунктов. Аренда муниципальных строений представляется основной статьей дохода бюджетов большинства регионов.

Несмотря на то, что федеральное законодательство регулирует процедуру передачи имущества из собственности населенного пункта частным лицам, вопросы аренды нередко решаются с использованием местных правовых актов и постановлений.

Согласно федеральному закону №67, право аренды подобного рода объектов может быть получено исключительно в ходе аукциона, проводящегося представителями местных властей. Порядок проведения торгов и их особенности регулируются региональными властными структурами, что делает их уникальными для каждого отдельно взятого региона.

Важно учитывать, что предпринимателю доступно приобретение не только объектов муниципальной, но и государственной собственности.

При этом порядок предоставления  прав на аренду практически полностью идентичен, что позволяет заметно расширить перечень доступных бизнесмену вариантов.

Формы соглашений

Право на использование выбранного муниципального объекта может быть получено в рамках различных соглашений. Прежде всего, это стандартный договор аренды на муниципальную собственность, однако это далеко не единственный возможный вариант. Так, предприниматели могут получить землю или другой объект для безвозмездного использования.

Подобное соглашение, как правило, подразумевает, что арендатор должен вернуть собственность по истечению срока соглашения в заданном состоянии его владельцу.

Другой популярной формой договора, принято считать соглашение о доверительном управлении имуществом.

Подобный вариант позволяет получить недвижимость для использования на неустановленный срок, что крайне выгодно для предприятия.

При этом оно обязуется вести деятельность в интересах собственника объекта — муниципалитета либо любого другого выгодоприобретателя, определенного договором. Популярным вариантом представляется договор ответственного хранения, когда компания или предприниматель получают объект недвижимости на хранение, с одновременным приобретением прав на его использование.

Однако, несмотря на многообразие вариантов, самым популярной формой договора представляется привычная аренда, которая во многом идентична условиям аренды объектов коммерческой собственности.

Торги и аренда

Существуют законодательные акты, которые во многом определяют процедуру получения прав на аренду выбранного муниципального объекта. К ним следует отнести федеральный закон №135, который определеяет, что подобная собственность может быть арендована только в ходе открытого конкурса или аукциона.

Это относится не только к стандартному муниципальному имуществу, но и к собственности унитарных предприятий. При этом не имеет значения форма их управления, так как процедура передачи прав будет полностью идентичной.

Конкурсные особенности

Поскольку получить право на аренду того или иного объекта муниципальной или государственной недвижимости можно лишь вследствие аукциона/конкурса, следует разобрать характерные особенности подобной процедуры. Правила её проведения устанавливаются Федеральной Антимонопольной Службой, а организационные детали аукциона определяются политикой местных властей.

Приказы данного ведомства определяют перечень предметов собственности, которые могут быть реализованы исключительно по результату торгов и периодически дополняются. Одной из особенностей аукционов данного типа, представляется обязательная публикация информации о них на специальной площадке torgi.ru.

Её разработало Министерство экономического развития для удобства предпринимателей, решивших получить право на аренду объектов, а также для обеспечения прозрачности торгов с точки зрения законодательства.

Когда проведение конкурсов не потребуется

Существует целый ряд случаев, когда проведения аукциона не требуется для реализации прав на аренду муниципального имущества. Они установлены на уровне федерального законодательства — ФЗ № 135 в статье 17. Согласно первому варианту возможного развития событий, арендовать подобную собственность может предприятие или лицо, получившее преференции со стороны органов местного самоуправления.

Также допускается передача недвижимости в аренду без торгов в следующих случаях:

  • если конкурс уже был проведен в соответствии с нормами, указанными в ФЗ№44. Важно учесть, что срок аренды должен соответствовать сроку контракта, заключенного в рамках данного ФЗ и не может превышать его,
  • если срок предполагаемого арендного договора составляет 30 или менее суток на протяжении 6 месяцев. Законодательство запрещает повтороное сотрудничество в рамках подобного сценария с тем же контрагентом по истечении заключенного контракта,
  • не проводятся торги в случаях, если представители власти планируют продлить действующий контракт с контрагентом,
  • допускается отказ от проведения аукциона, если имущество передается в пользование компании в рамках действия международных договоров, соглашений правительств и прочих законодательных актов, подписанных правительством РФ,
  • если имущество передается в ведомство властям другого региона.

Органы местного самоуправления вправе сдать объект в безвозмездное пользование без проведения торгов, если он имеет культовое значение и передается религиозным организациям. Важно учесть, что описанный выше порядок сдачи в аренду не применим в тех случаях, когда передается имущество сфер действия Земельного, Водного и Лесного кодекса, а также законодательством, касающимся недр и ресурсов.

Конкурсы, аукционы и проведение торгов

Несмотря на то что органы местного самоуправления для реализации прав на аренду собственности могут прибегнуть как к аукционам, так и к конкурсам, у этих двух понятий есть существенные отличия. Конкурсная основа передачи прав предусматривает, что заявки участников подаются в закрытом виде и не подлежат огласке.

Аукцион же, напротив, представляет собой полноценные публичные торги, в которых открыта информация об участниках, а также другие подробности их проведения.

В рамках аукциона участники предлагают различные суммы за аренду того или иного объекта, пытаясь получить право на аренду.

Процедура проведения торгов предусматривает несколько этапов:

  1. Формирование комиссии, которая будет заниматься организационными вопросами — обработкой заявок, определением числа участников, победителей и прочих аспектов мероприятия.
  2. Рассмотрение поданных заявок.
  3. Проведение торгов.
  4. Определение победителя.

Важно помнить о том, что принять участие в подобном мероприятии могут как простые граждане, так и индивидуальные предприниматели, а также юридические лица. Это делает круг лиц, имеющих доступ к борьбе за право аренды максимально широким.

Подача заявки

Для полноценного участия в торгах, вне зависимости от формы их проведения, кандидат должен подать соответствующую заявку. Она будет рассматриваться на протяжении месяца после её поступления, что позволит комиссии вынести свое решение. Необходимо помнить о том, что рассмотрению подлежат лишь те заявки, которые сопровождались установленным перечнем документации.

Она включает:

  • заявление, которое пишется на имя руководителя местных органов самоуправления,
  • учредительные документы, свидетельства о регистрации юрлиц, а также прочие бумаги, подтверждающие статус участника торгов,
  • платежные реквизиты кандидата,
  • документация, отражающая бухгалтерский баланс компании.

Кроме того, организаторы торгов имеют полное право запросить и другие бумаги, если подобная возможность предусмотрена региональным законодательством.

Согласно принципам конкурса или аукциона, победитель должен предоставить организаторам наиболее выгодное предложение.

В случае с арендой, победителем станет участник, предложивший самую высокую стоимость, что следует учитывать при желании получить право на аренду.

После рассмотрения заявок, всем участникам будущих торгов рассылаются специальные извещения, содержащие важную информацию. Прежде всего, это дата, время и форма проведения подобных торгов, а также сведения о реализуемом объекте. Они обязательно включают наличие обременений, наложенных на объект, а также его начальную стоимость.

Льготы и НДС — что следует знать

Согласно федеральному закону № 209, статье 18, представители малого и среднего бизнеса могут получить определенные преференции со стороны местных органов власти. Подобные методы поддержки, как правило, предусматривают льготные условия сдачи помещения либо передача его в безвозмездное пользование.

Однако, для выполнения подобных действий, местное самоуправление должно сообщить о своем намерении в СМИ и на официальных порталах, что позволит узнать о подобных мерах поддержки всем желающим.

Льготные условия, на которых может быть заключен договор с малым и средним бизнесом, предусматривают максимальный срок аренды не менее 5 лет. При этом допускается его уменьшение по инициативе контрагента.

При получении недвижимости в аренду, следует особое внимание обратить на налоговое законодательство. Согласно ему, налогоплательщиком будет являться не фактический собственник помещения (муниципалитет), а арендатор, который обязан оплатить НДС.

Счет фактура для оплаты должна быть сформирована за 5 суток, следующих за днем внесения арендной платы. Кроме того, арендатор обязан своевременно подавать налоговую декларацию, иначе его ждут пенни и штрафы.

Как составить договор

Завершающим этапом получения прав на аренду муниципальной собственности, представляется заключение договора аренды. Действующее законодательство не регулирует форму подобного соглашения, заключаемого между местными властями и предпринимателем.

Однако, во избежание неудобств, повсеместно используется типовое соглашение об аренде, имеющее следующие особенности, которые следует отразить в договоре:

  1. В «шапке» соглашения указывается населенный пункт и дата заключения.
  2. Первым пунктом необходимо обозначить стороны договора: «Арендодатель» — муниципальные власти и «Арендатор» победитель конкурсных торгов.
  3. В качестве предмета соглашения, необходимо указать аренду недвижимого имущества на определенных условиях.
  4. Важно указать дату начала и окончания сроков действия соглашения.
  5. Должна быть подробно расписана процедура оплаты арендуемого объекта, а также возможные причины, по которым арендная плата может быть изменена арендодателем без предварительного согласования.
  6. Права и обязанности сторон, их ответственность.

Если в результате договоренности между сторонами были достигнуты иные соглашения или согласованы дополнительные условия, они непременно должны быть отражены в договоре. В противном случае не удастся добиться их соблюдения и защитить интересы в рамках судебного разбирательства.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/poryadok-sdachi-v-arendu-munitsipalnogo-imushhestva

Как заключить договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

Договор аренды без торгов

  • Разберем основы
  • Регулирование отношений
  • Касательно новых условий
  • Порядок установки арендной платы
  • Как изменить арендную плату
  • О судебных тяжбах
  • Выводы

Мы знаем, что аренда муниципального имущества — процесс очень распространенный. Сегодня поговорим о том, каков порядок заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов.

Подобные договоры довольно часто заключают частные организации для решения своих практических задач. Это весьма удобно, однако для правильного оформления сделки необходимо знать ряд некоторых нюансов и порядок проведения процедуры.

Прежде чем переходить к непосредственному решению вопроса, следует разобраться с правовым аспектом. Вообще любой договор по аренде формируется в соответствии с Гражданским кодексом. Помимо этого Высший арбитражный суд (ВАС) России принял дополнительные постановления, которые как раз регламентируют вопрос, вынесенный на повестку дня.

Таким образом, порядок изложение материала будем строить при помощи выдержек из законодательных документов. Кроме этого добавим комментарии для более легкого понимания юридического языка.

Разберем основы

Сразу же отметим, что в некоторых случаях, предусмотренным действующим законодательством, договор аренды муниципального имущества может быть заключен только в результате проведения торгов.

А вот если вопрос касается возобновления договора с прежним арендатором при условии, что он добросовестно выполнял все обязательства, возложенные на него предыдущим договором, то здесь предоставление повторной аренды без аукциона выполнимо.

Именно такое разъяснение дается пунктом 4.1 Пленума ВАС. В данном аспекте дополнение ссылается на ФЗ «О защите конкуренции».

Примечательно, что в случае, если законодательство установило максимальный срок заключения договора аренды муниципального имущества, то он начинает исчисляться с даты заключения договора с данным арендатором на торгах.

Когда срок договора подходит к концу, то закон обязует суды проводить новый торг.

При этом суды должны руководствоваться пунктами постановления №73 (1-4 пункты). Если рассмотреть пункты 1 и 2, то станет понятно, что преимущество на заключение договора по результатам аукциона имеет право предыдущий арендатор, добросовестно исполнявший свои обязательства.

Положения, которые регламентируют порядок предоставления обязательств проводить аукционные мероприятия, не могут лишить предыдущего арендатора права на преимущество на заключение нового договора. Это очень важный момент, о котором следует всегда помнить.

Регулирование отношений

Право преимущества предыдущего арендатора на заключение договора на новые сроки без проведения торгов предусматривается законом №135 ФЗ7.

Сразу отметим, что нормы прописанные в данном правоустанавливающем документе не осуществляют регулирование отношений между собственником имущества и арендатором.

В частности нет описания правовых последствий в случае, когда арендатор продолжает пользоваться муниципальным имуществом после окончания срока договора.

Однако эти пробелы устраняются положением дополнений, выпущенных Пленумом ВАС (пункт 4.1). При наличии выше описанной ситуации арендатор должен обеспечить предоставление новых арендных выплат на основании пунктов договора, регламентирующих данную ситуацию.

Конечно, бывают разные ситуации и, если арендатор вынуждено нарушил условия договора, но при этом на протяжении всего его действия выполнял свои обязательства добросовестно, то у него есть возможность заключения нового договора с этим же арендодателем.

Так, в случае заключения сделки с этим же собственником без проведения торгов и при условии, что новая арендная плата будет выше предусмотренной предыдущим договором, арендатор должен выплатить получившеюся разницу.

Понятно, что в этом случае арендатор терпит убытки, но эта хорошая возможность остаться в отношениях с арендодателем. К тому же убытки, связанные с переездом на новое место будут на порядок выше.

Касательно новых условий

Проект Пленума ВАС регламентирует договор по ряду новых условий при заключении сделки без проведения торгов. При этом должен соблюдаться порядок положения части 9 статьи 135 ФЗ №135.

Нужно иметь ввиду, что закрепленные условия обязательны к выполнению.

Перечислим их:

  • размер новой арендой платы определяется результатами экспертной оценки рыночной стоимости рассматриваемого имущества;
  • минимальный срок заключения нового договора без проведения торгов должен быть не менее 3 лет. Однако этот срок может быть уменьшен, если арендатор сам этого захочет и напишет соответствующее заявление.

Как видно условий немного, поэтому запомнить эти моменты не составит особого труда. Иногда помнить такие мелочи очень важно, например в случае неправоверного уменьшения собственником срока договора.

Помимо выше упомянутых условий, отдельно стоит поговорить об порядке установки отдельной платы. Здесь все немного посложнее и требует разъяснений, поэтому поговорим об этом в рамках следующего раздела.

Порядок установки арендной платы

Отметим, что в постановлении есть ряд разъяснений, которые говорят о случаях, когда установка и регулирование арендной платы может осуществляться муниципальными и государственными органами. Однако договоры, заключенные до выхода данного законодательства сохраняют силу на прежних условиях.

А вот если договор аренды муниципального имущества был заключен уже после вступления указанного закона в силу, то за определение арендной платы отвечает специальный уполномоченный орган на основании этого закона. Но есть некоторое исключение! Если договор на аренду муниципального имущества был заключен традиционным путем, то есть с проведением торгов, то размерность арендой платы регулировке не подлежит. 

Бывают ситуации, когда предоставление регулирования отдается сторонам.

Такая корректировка должна осуществляться на основании публично-правовых актов. При этом изменение выплат производится автоматически, а заключения дополнительного соглашения и государственной регистрации не требуется.

Что касается исключений то, если в договоре прописаны какие-либо условия, которые нарушают порядок, установленный положениям данных публично-правовых актов, то считается, что арендатор и арендодатель отдают приоритет корректировки этим условиям. Такая формулировка может быть не совсем понятна, поэтому приведем конкретный пример.

Рассмотрим ситуацию, когда стороны решили согласовать условие об регулировании арендной платы в соответствии с формулировками публично-правового акта. Но при этом в договоре было прописано дополнительное условие о корректировки арендной платы. Если в этом случае будут расхождения по регулированию, то приоритет отдадут условию прописанному в договоре.

Торги по банкротству — Подводные камни и мошенники

Как изменить арендную плату

Согласно законопроекту Пленума ВАС предусматривается и порядок изменения арендной платы в случаях ели арендатор не доволен изменениями со стороны арендодателя. Так, суды могут отказать во взыскании собственником имущества платы, которая превышает усредненные рыночные показатели соответствующего региона.

При этом необходимо установить и доказать, что увеличение арендной платы произошло непропорционально изменению средних ставок на рынке, которые уплачиваются за похожий объект данного региона в рассматриваемом периоде.

Это разъяснение касается случаев, когда арендодатель при отсутствии муниципального и государственного регулирования может в одностороннем порядке на основании договора корректировать плату.

Отказ удовлетворить требования арендодателя регламентируется положением, приведенным гражданском кодексе РФ, согласно которому запрещены действия граждан и организаций, осуществляющиеся с намерением причинить вред другим лицам и злоупотребление предоставленными правами.

Что касается доказательств в судебном порядке, то их предоставлением должен заниматься арендатор, как заинтересованное лицо. Иногда это отнимает много времени и сил, поэтому постарайтесь урегулировать отношения с арендодателем самостоятельно. Ну а если ничего не получится, то обращайтесь в суд.

О судебных тяжбах

Заключение договоров арендования без проведения торгов и их дальнейшее исполнение бывает не всегда таким, каким хотелось бы. Бывает это чаще всего из-за невнимательности какой-либо стороны при совершении сделки, а также когда выполняется обратная передача по истечению договора.

В ходе судебного производства, связанного с недобросовестным выполнением арендатором своих обязательств, которые регламентируются договором, судам рекомендуется не принимать во внимание предоставление доводов арендатора, о том что имущественные права не принадлежат арендодателю и договор может считаться недействительным. Хотя не смотря на это судебная практика может существенно отличаться от рекомендованной.

При определении правовых последствий для сторон суды часто ставят в основу рассматриваемого дела факт, касаемый того зарегистрирован договор или нет.

Если рассматривать позиционные решения судов, то здесь можно выделить два варианта:

  1. Договор аренды, который подлежит госрегистрации, заключенный до непосредственной регистрации прав на собственность арендодателя на рассматриваемы объект, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается действующим с момента регистрации.
  2. Договор, который не подлежит государственной регистрации, заключенный до госрегистраци прав на собственность рассматриваемого объекта является недействительным.

Законопроект Пленума ВАС призван устранить данные противоречия, но это уже предмет другого разговора. Поэтому, если подобные недоумения возникли внимательно изучайте сам проект, а также постановления к нему.

Выводы

В целом заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов по правовому обеспечению не отличается от традиционной процедуры. Нужно лишь иметь ввиду наличие преимущественного права, а также дополнительных условий заключения договора.

Чтобы правильно заключить договор аренды без проведения торгов необходимо разобраться в описанных выше тонкостях и в обязательном порядке подходить к сделке ответственно.

Как показывает практика человеку, далекому от юриспруденции, лучше всего обратиться к опытному специалисту для сопровождения во время процедуры заключения договоры, а также в момент когда выполняется передача или сдача объекта.

Источник: https://e-zaim.ru/gosudarstvennoe-imushhestvo/kak-zaklyuchit-dogovor-arendy-munitsipal-nogo-imushhestva-bez-provedeniya-torgov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.