Договор аренды нто

Как выиграть в суде спор о размещении нестандартного торгового объекта

Договор аренды нто

Одна из функций муниципалитета — контроль за размещением нестационарных торговых объектов (НТО). Для ее реализации он разрабатывает и утверждает схему размещения НТО с учетом нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

На основании этой схемы НТО размещаются на территории муниципального образования (п. 1 ст. 39.36 ЗК).

Нормативы минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов утверждает уполномоченный орган региона, на территории которого расположено муниципальное образование.

Например, в среднем по Московской области норматив обеспеченности населения НТО по продаже продовольственных товаров и сельскохозяйственной продукции составляет 6,03 объекта на 10 тыс. человек (постановление правительства Московской области от 28.03.2017 № 221/10).

У муниципалитетов часто возникают судебные споры с владельцами НТО по вопросам включения этих объектов в схемы размещения. Мы проанализировали арбитражную практику и выяснили, какие доводы помогают органам местного самоуправления выигрывать такие процессы.

Как изменился подход судей к спорам о размещении НТО

Если муниципалитет утвердил схему размещения НТО или внес в нее изменения, это еще не основание для пересмотра мест размещения объектов, строительство которых было начато до утверждения схемы. Это сказано в части 6 статьи 10 Федерального закона от 28.12.

2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности». Однако органы местного самоуправления пересматривали места размещения НТО и обращались в суды с требованием снести уже построенные объекты.

Они ссылались на то, что срок действия договора аренды земельного участка под НТО истек. Суды поддерживали чиновников.

Пример 1. Администрация обратилась в суд с требованием о демонтаже киоска. Основание: договор аренды земельного участка под НТО расторгнут, объект не включен в схему размещения объектов.

Владелица киоска возражала против удовлетворения требования, поскольку торговый объект построили еще до утверждения новой схемы. Однако суд согласился с доводами муниципалитета (постановление ФАС Московского округа от 06.11.2012 по делу № А40-30056/12-9-282).

Ситуацию изменили поправки, которые были приняты в ходе реформы земельного законодательства. Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ в ЗК была введена глава v.

6 об использовании земельных участков в государственной или муниципальной собственности без предоставления их в предусмотренном порядке и установления сервитута.

В ней одним из случаев использования земельных участков без соблюдения установленного порядка их предоставления было указано размещение НТО (ст. 39.33 ЗК).

Новые положения Земельного кодекса не поставили возможность размещения включенного в схему НТО в зависимость от наличия или отсутствия договоров о праве аренды или собственности. Суды стали отказывать муниципалитетам в удовлетворении требований к предпринимателям освободить земельный участок под НТО только на основании того, что договор аренды участка прекращен.

Пример 2. Отдел МВД проверил деятельность предпринимателя, который занимался розничной торговлей продуктами питания. Выяснилось, что владелец павильона продавал алкогольные напитки без лицензии. Полицейские рекомендовали муниципалитету — арендодателю земельного участка рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды.

Поскольку за предпринимателем числилась также задолженность по арендным платежам, администрация направила ему уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. После этого муниципалитет обратился в суд с требованием освободить земельный участок.

Суд сделал вывод, что предприниматель вправе и дальше использовать торговый объект. Спорный павильон включен в схему размещения НТО на территории города (подп. 6 п. 1 ст. 39.33, п. 1 ст. 39 ЗК).

Право предпринимателя не зависит от заключения с ним договора аренды земельного участка. Суд отказался удовлетворять требования администрации об освобождении земельного участка (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.03.

2018 № Ф02-835/2018 по делу № А33-7825/2017).

Право субъекта предпринимательства использовать торговый объект не зависит от наличия схемы размещения НТО и других муниципальных актов, если до их утверждения он разместил объект в установленном порядке.

Пример 3. Предприниматель арендовал у муниципалитета земельный участок для размещения НТО. Когда срок аренды подошел к концу, предприниматель обратился в администрацию с просьбой продлить договор.

Чиновники ответили, что решат этот вопрос после того, как примут порядок и схему размещения НТО, если предприниматель будет соблюдать условия договора аренды земельного участка.

Предприниматель посчитал отказ незаконным и обратился в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций поддержали предпринимателя и обязали администрацию заключить с ним договор на размещение НТО. Администрация обжаловала их решения в кассационной инстанции.

Суд кассационной инстанции указал, что НТО размещают в соответствии с Законом № 381-ФЗ без предоставления земельного участка, если уполномоченный орган уже утвердил схему размещения НТО.

Но утверждение такой схемы либо внесение в нее изменений не может служить основанием для пересмотра места размещения объекта, который уже начали строить, реконструировать или эксплуатировать. Бизнесмен разместил НТО в установленном порядке.

То, что чиновники на тот момент не приняли нормативный акт, устанавливающий механизм реализации положений Земельного кодекса и Закона № 381-ФЗ, — не основание ущемлять права предпринимателя.

Кассация поддержала выводы судов первой и апелляционной инстанций и постановила рассмотреть заявление предпринимателя и принять по нему мотивированное решение (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.01.2018 № Ф06-26839/2017 по делу № А65-3809/2017).

Единственным основанием для отказа включить уже существующие НТО во вновь утверждаемую схему суды считают размещение объекта с нарушениями действующего законодательства.

Пример 4. Предприниматель обжаловал отказ администрации включить торговый павильон в схему размещения НТО. Объект был размещен согласно старой схеме, но в новую его не включили.

Суд отметил, что действующим законодательством предусмотрена прямая обязанность включать ранее существовавшие НТО во вновь утверждаемую схему. Единственное основание для отказа во включении их в схему — размещение НТО с нарушениями действующего законодательства.

Требования предпринимателя были удовлетворены (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.06.2016 № Ф10-1534/2016 по делу № А62-7199/2014).

Как реализовать гарантии предпринимателям

Ни в Законе № 381-ФЗ, ни в Земельном кодексе не определены условия, механизм и порядок включения в схему размещения НТО конкретных объектов. Органы государственной власти и органы местного самоуправления самостоятельно решают, в каком порядке выделять места под объекты и включать конкретные НТО в схему их размещения.

Отсутствие на федеральном уровне правового регулирования порядка реализации права на сохранение за конкретным предпринимателем места под НТО порождает правовую неопределенность.

Если органы власти не отразили в региональных либо муниципальных правовых актах порядок реализации такого права, суды принимают решения, основываясь только на процессуальной убедительности позиции той или иной стороны в споре.

Пример 5. Компания в судебном порядке потребовала включить ее НТО во вновь утвержденную схему.

Администрация муниципального образования отказалась согласовывать место размещения объекта, поскольку оно могло войти в земельный участок, который на тот момент формировали для соседнего многоквартирного дома.

Кроме того, НТО располагался в охранных зонах инженерных коммуникаций, «треугольниках видимости» пешеходных переходов.

Суд отметил, что, если за включенными в схему НТО невозможно сохранить места, нужно соблюдать гарантии, предусмотренные для предпринимателей частью 6 статьи 10 Закона № 381-ФЗ. Для этого государственные органы субъекта РФ и органы местного самоуправления должны разработать порядок изменения мест размещения НТО (переноса НТО в иные места).

Региональные нормативные акты такой порядок не установили. В связи с этим определить порядок реализации гарантии предпринимателям, установленной федеральным законодательством, невозможно. Суд счел аргументы администрации муниципального образования более убедительными и отказал компании в удовлетворении требований (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.08.

2017 № Ф10-2494/2017 по делу № А23-3216/2016).

Нужен ли конкурс

Суды однозначно указывают: чтобы продлить договор с предпринимателем или срок действия разрешительного документа, проводить конкурсные процедуры не нужно.

Пример 6. Предприниматели оспорили в суде решение местного совета депутатов, который утвердил новую схему размещения НТО. В нее не включили объекты, которые бизнесмены разместили ранее.

Суд отметил, что по истечении сроков разрешенного размещения НТО чиновники должны обеспечивать продление договоров и иных разрешительных документов без проведения конкурентных процедур, если предприниматели не допускали системных нарушений правил торговли. Об этом говорится в приказе Минпромторга от 25.12.

2014 № 2733 «Об утверждении Стратегии развития торговли…». Если место размещения НТО нужно освободить в связи с градостроительной необходимостью, следует предоставить хозяйствующему субъекту альтернативное равноценное место. Чиновники должны руководствоваться принципом «меняется место — сохраняется бизнес» (п. 3.2.

2 Стратегии).

Администрация представила в суд заключение эксперта, который рекомендовал исключить некоторые НТО из схемы размещения.

Но Верховный суд не принял экспертное заключение в качестве допустимого доказательства, поскольку оно не содержало анализа реальной потребности населения в торговых объектах.

Требования предпринимателей были удовлетворены (апелляционное определение Верховного суда от 12.02.2018 № 31-АПГ17-20).

Выводы и рекомендации

1. В споре с владельцем НТО, который отказывается убрать объект с земельного участка, не стройте свою позицию исключительно на том, что срок договора аренды земли истек. Наличие прав на участок — не обязательное условие законного размещения НТО.

2. Акцентируйте внимание суда на нарушениях при размещении НТО. Например, объект расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций, создает помехи безопасности дорожного движения и т. д. В этом случае судьи могут признать, что орган местного самоуправления обоснованно не включил объект в схему.

3. Если нарушений при размещении объекта нет, достаточным основанием для исключения НТО из схемы может быть градостроительная необходимость. Например, участок под НТО планируется включить в формируемый земельный участок под создаваемым объектом недвижимости.

4. Если вы исключили объект из схемы размещения НТО, предоставьте предпринимателю новое место для ведения бизнеса. Если порядок не установлен в региональных правовых актах, сами разработайте и примите правила, по которым будете выделять предпринимателям новые места под объекты. Если такие правила прописаны в региональном законодательстве, муниципальный акт должен им соответствовать.

Источник: http://cmokhv.ru/materials/mat20180612/

Соглашение о передаче прав (торговый объект)

Договор аренды нто

СОГЛАШЕНИЕ
о передаче прав по договору на размещение нестационарного торгового объекта

Место заключения                                                                                  

Общество с ограниченной ответственностьюНепубличное акционерное обществоПубличное акционерное общество наименование заказчикаname1, интересы которого выражает генеральный директор указать ФИОname11, действующий на основании Устава, далее именуемый «Предприниматель», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностьюНепубличное акционерное обществоПубличное акционерное общество наименование исполнителяname2, интересы которого выражает генеральный директор указать ФИОname21, действующий) на основании Устава, далее именуемый «Новый собственник НТО», с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Предприниматель передает, а Новый собственник НТО принимает на себя обязанности по договору на размещение нестационарного торгового объекта от г. (далее – Договор аренды). Предметом договора является право размещения торгового объекта № номер объектаn1, павильон площадью указать площадьn2 кв.м., расположенный по адресу указать адресn3.

1.2. Предприниматель принимает на себя обязанность совершить необходимые действия по уведомлению Земельного комитета города Курска о заключении настоящего Соглашения. 

2. Основные положения

2.1. Предприниматель передал Новому владельцу нестационарного торгового объекта:

– Оригинал договора на размещение нестационарного торгового объекта от г. со всеми приложениями, являющимися его неотъемлемой частью.

– Заверенные копии платежных документов, подтверждающих оплату по размещению нестационарного торгового объекта от г.

2.2. Предприниматель передает, а Новый владелец нестационарного торгового объекта принимает по акту приема-передачи торговый объект № номер объектаn1, павильон площадью указать площадьn2 кв.м., расположенный по адресу указать адресn3. Акт приема-передачи подписывается Сторонами одновременно с подписанием настоящего Соглашения.

Торговый объект №номер объектаn1, павильон площадью указать площадьn2 кв.м., расположенный по адресу указать адресn3 передается в состоянии, пригодном для разрешенного использования. Новый собственник НТО принимает на себя все права и обязанности по договору № номер договораnomer1 на размещение нестационарного торгового объекта от г.

, которые действовали для Предпринимателя.

2.3. Стороны договорились, что стоимость передачи прав по договору номер договораnomer1 на размещение нестационарного торгового объекта от г. составляет указать сумму (сумма прописью) рублей.

Новый собственник НТО передает денежные средства в размере указать сумму (сумма прописью) рублей в день подписания настоящего Соглашениями наличными денежными средствами\оплачивает в безналичном порядке по реквизитам, указанным в Соглашении.

Момент исполнения обязательства по оплате в безналичном порядке является момент списания средств с расчетного счета Нового собственника НТО.

2.4. Стороны договорились, что залоги какого-либо имущества или прав в силу закона в связи с неоплатой в полном объеме прав, передаваемых по настоящему Соглашению, не возникают и регистрации не подлежат. 

2.5. Предприниматель обязуется вывезти принадлежащее ему имущество в течение 5 календарных днейрабочих дней дней с даты подписания настоящего Соглашения.

3. Заверения и гарантии

3.1. Предприниматель предоставляет нижеследующие заверения и гарантии и признает, что Новый собственник НТО заключает настоящее Соглашение, полагаясь на данные заверения и гарантии, которые имеют для Нового Арендатора существенное значение:

3.1.1. Предприниматель гарантирует, что передаваемые права никому не проданы, не переданы безвозмездно, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от законных прав третьих лиц, задолженности по оплате за размещение торгового объекта №  номер объектаn1, павильон площадью указать площадьn2 кв.м., расположенный по адресу указать адресn3, отсутствуют.

3.1.2. Предприниматель гарантирует, что имеет все необходимые правомочия, включая все необходимые разрешения, согласия и одобрения, в том числе, предусмотренные корпоративным законодательством, на заключение настоящего Договора.

3.1.3. Предприниматель заверяет, что является законным владельцем торгового объекта №  номер объектаn1, павильон площадью указать площадьn2 кв.м., расположенный по адресу указать адресn3 и какие-либо основания для оспаривания его прав в полном объеме или в части, отсутствуют.

3.1.4. Предприниматель гарантирует, что отсутствуют любые решения судов (в том числе третейских судов), предусматривающие обязательства Предпринимателя передать кому-либо торговый объект №  номер объектаn1, павильон площадью указать площадьn2 кв.м., расположенный по адресу указать адресn3 или демонтировать его.   

3.2. В случае недостоверности гарантий и заверений Предпринимателя, содержащихся в разделе 3 настоящего Соглашения, Новый собственник НТО имеет право в течение двух лет с момента заключения настоящего Соглашения между Сторонами  на основании п. 2 ст. 431.

2 ГК РФ, отказаться от договора и потребовать от Предпринимателя возврата всего полученного по сделке.

Ответственность Предпринимателя за недостоверность гарантий и заверений, содержащихся в разделе 3 настоящего договора, наступает также в случае расторжения настоящего договора в судебном порядке, признания его незаключенным или недействительным по любым основаниям, связанным с недостоверностью вышеуказанных гарантий и заверений, а также расторжения договора, признания его незаключенным или недействительным по заявлениям уполномоченных органов в связи с невозможностью передачи прав Предпринимателем и нарушением прав уполномоченного органа. Срок возврата денежных средств – 30 дней с даты предъявления требования Новым собственником НТО.

3.3. Стороны заключают Соглашение добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Соглашение не является для Сторон кабальной сделкой.

4. Заключительные положения

4.1. Соглашение составлено в трёх подлинных экземплярах, обладающих равной юридической силой, по одному для каждой из Сторон, одно – в указать местный уполномоченный орган.

4.2. Все приложения к настоящему Соглашению являются его неотъемлемой частью. 

4.3. Настоящее Соглашение составлено при полном понимании Сторонами предмета Соглашения и заменяет любое другое соглашение, заключенное ранее в устной или письменной форме.

4.4. Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. С момента вступления Соглашения в силу все предыдущие переговоры и переписка теряют силу.

4.5. Все дополнения, изменения к Соглашению, а также уведомления, сообщения, претензии и другие документы, связанные с исполнением, нарушением, расторжением или прекращением Соглашения, должны оформляться в письменном виде и подписываться Сторонами.

4.6. Если какое-либо из положений Соглашения окажется или будет признано недействительным согласно решению суда, то недействительность данного положения не повлияет и не изменит действительности остальных положений Соглашения.

В таком случае Стороны обязуются изменить любое из таких недействительных положений действительными положениями, которые обеспечат тот же экономический результат, который предполагался Сторонами при заключении Соглашения, без пересмотра его действительных условий и положений.

4.7. Стороны договорились, что официальными электронными адресами для ведения переписки и направления юридически значимых сообщений являются: 

Со стороны Предпринимателя: указать электронный адрес

Со стороны Нового собственника НТО: указать электронный адрес

4.8. Обязательства по конфиденциальности и защите коммерческой тайны распространяются на информацию, полученную в ходе переговоров, в ходе исполнения Соглашения, а также в случае его расторжения, после его расторжения. 

4.9. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, будут разрешаться в соответствии с действующим законодательством в указать наименование и адрес суда.

5. Реквизиты и подписи Сторон

Предприниматель

Наименование: «указать наименованиеname1»

Юридический адрес: указать юридический адрес

ОГРН указать ОГРН, ИНН указать ИНН, КПП указать КПП

р/сч: указать расчетный счет

В наименование банка, БИК указать БИК банк, кор/сч указать корреспондентский счет

Подпись_________________ фио подписантаname11

М.П.

Новый собственник НТО

Наименование: «указать наименованиеname2»

Юридический адрес: указать юридический адрес

ОГРН указать ОГРН, ИНН указать ИНН, КПП указать КПП

р/сч: указать расчетный счет

В наименование банка, БИК указать БИК банк, кор/сч указать корреспондентский счет

Подпись_________________ фио подписантаname21

М.П.

Источник: https://dogovor.ru/contracts/view/soglashenie-o-peredache-prav-torgovyj-obekt

Постановление о схеме размещения нестационарных торговых объектов. Аренда нестационарных торговых объектов

Договор аренды нто

Торговая деятельность натерритории Российской Федерации только начинает свой путь развития.За несколько прошедших лет были внесены существенные изменения вправовое регулирование торговой деятельности. При этом некоторыевопросы не теряют своей актуальности и на настоящий момент.

Например, отношения,связанные с арендой нестационарного торгового объекта. Естьнесколько особенностей, связанных с этим вопросом.

Во-первых, некаждый с полной уверенностью может сказать, что же относится кнестационарным объектам, а также каким договором необходимооформлять отношения по предоставлению данного объекта дляосуществления в нем торговой деятельности.Ответ на данные вопросывы сможете найти в данной статье.

Понятие нестанционарного торгового объекта

Понятие нестанционарного торговогообъекта

Согласно пункту 6статьи 2 Федерального закона от 28.12.

2009 N 381-ФЗ “Об основахгосударственного регулирования торговой деятельности в РоссийскойФедерации” (далее – Закон N 381-ФЗ, Закон о торговле)нестационарный торговый объект (НТО) – торговый объект,представляющий собой временное сооружение или временнуюконструкцию, не связанные прочно с земельным участком внезависимости от наличия или отсутствия подключения (технологическогоприсоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в томчисле передвижное сооружение.Всоответствии с пунктом3.14 ГОСТ Р 51773-2009 “Национальный стандарт Российской Федерации.Услуги торговли. Классификация предприятий торговли” ,утвержденного и введенного в действие Приказом Ростехрегулированияот 15.12.2009 N 771-ст (далее – ГОСТ Р 51773-2009), нестационарныйторговый объект – торговый объект, представляющий собой временноесооружение или временную конструкцию, не связанные прочно сземельным участком, вне зависимости от присоединения илинеприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, в томчисле передвижное (мобильное) сооружение.Соответственно, кпризнакам нестационарного торгового объекта мы относим:Временной фактор – НТОустанавливается на определенный срок и носит характер временногосооружения.Отсутствие связи сземельным участком – НТО является движимым имуществом (пункт 2статьи 130 ГК РФ).Торговая направленность -данный объект предназначен именно для торговли.

К нестационарнымторговым объектам относятся:

-павильоны,-киоски,-палатки,-торговые автоматы,-нестационарные передвижные торговые объекты,-иные временные торговые объекты.Также выделяютнестационарные передвижные торговые объекты – лотки, автомагазины,автофургоны, автолавки, автоцистерны, тележки и другие аналогичныеобъекты (примечание к пункту3.14 ГОСТ Р 51773-2009).Также различаюткруглогодичные и сезонные НТО (подпункты4 , 5 пункта4 Порядка разработки, утверждения и изменения схемы размещениянестационарных торговых объектов и их размещения , утвержденногоПостановлением Правительства Москвыот 03.02.2011 N 26-ПП).

Закон о торговлерегулирует отношения, возникающие, в частности, при предоставленииНТО в аренду. При этом, исходя из толкования данного Закона, можносделать вывод о том, что заключение рассматриваемого договоравозможно как с публично-правовыми образованиями (органы власти,бюджетные и казенные учреждения), так и с частными лицами.

Что же касается публичноправовых образований, то размещение НТО должно быть утвержденосхемой размещения нестанционарного торгового объекта.

Всоответствии с пунктом2 Правил включения нестационарных торговых объектов, расположенныхна земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях,находящихся в государственной собственности, в схему размещениянестационарных торговых объектов , утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.09.2010N 772 , включение объектов в схему размещения осуществляетсяорганом местного самоуправления по согласованию с федеральныморганом исполнительной власти или органом исполнительной властисубъекта Российской Федерации, осуществляющими полномочиясобственника имущества.

Данная схема размещенияНТО была создана специально длятого, чтобы упорядочить стихийное расположение торговых точек вместах людных, но препятствующее движениюкак транспорта, так и людей.

Согласно пункту 5статьи 10 Закона N 381-ФЗ схема размещения нестационарныхторговых объектов и вносимые в нее изменения подлежат опубликованиюв порядке, установленном для официального опубликованиямуниципальных правовых актов, а также размещению на официальныхсайтах органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации иоргана местного самоуправления в информационно-телекоммуникационнойсети Интернет.

Источник: https://nauet.ru/decision-on-the-layout-of-nonstationary-trade-objects-rent-of-nonstationary-trade-objects/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.