Договор на покупку дома с земельным участком

Содержание

Договор купли-продажи дома с земельным участком – образец

Договор на покупку дома с земельным участком

Гражданский кодекс строго регулирует форму договора купли-продажи земельного участка с домом. Согласно ст. 550 ГК РФ это обязательно будет один документ, на котором будут стоять подписи всех лиц, участвующих в сделке. Но в последние годы есть ситуации, когда простой письменной формы, даже полностью соответствующей нормам закона, недостаточно.

Нотариальное удостоверение потребуется в двух случаях:

  • Если продается не целиком дом и участок, а доля в праве общей собственности на них. Это предусмотрено ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
  • Если стороной сделки является ребенок или лицо, которое судом было признано ограниченно дееспособным и от имени такого лица выступает опекун (ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Важно! Несоблюдение требований к форме договора влечет его ничтожность и вследствие этого возврат всех переданных сумм покупателю, а жилья продавцу по реституции.

Скачать формат договора со всеми важными положениями можно по ссылке: Договор купли-продажи дома с землей – образец.

Обратите внимание! Переход права собственности на объект сделки подлежит государственной регистрации.

Подробнее о процедуре можно узнать в статье: Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

Существенные условия договора купли-продажи дома с участком

Для заключения договора необходимо добиться согласования всех его существенных условий. Если единодушие не будет достигнуто, он не будет признан заключенным. При совершении сделок этого типа закон устанавливает следующие существенные условия:

  1. Предмет. Под ним понимается объект сделки (ст. 554 ГК РФ). В ситуации заключения договора об одновременной продаже дома с участком возникают два самостоятельных объекта.
  2. Цена сделки (ст. 555 ГК РФ). Она может указываться как совокупно, так и для каждого из объектов в отдельности. Допускается указание фиксированной суммы, цены за квадратный метр, процентов от кадастровой стоимости.
  3. Список лиц, имеющих право проживать в нем (см. ст. 558 ГК РФ), если коттедж или дача относятся к жилой недвижимости (имеют статус жилого дома либо, если речь идет о садовом поселке, жилого строения). К лицам, обладающим правом проживания, например, относятся:
  • получившие право по завещательному отказу (ст. 33 Жилищного кодекса РФ);
  • члены семьи бывшего собственника, если они имеют на руках соответствующее судебное решение (ст. 31 ЖК РФ).

Несогласование одного из перечисленных существенных условий станет основанием для признания сделки незаключенной (см. определение ВС Республики Дагестан от 11.05.2016 по делу № 33-1806/2016).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Помимо общих, к существенным будут отнесены все те условия, о важности которых будет достигнуто согласие сторон (на это есть указание в ст. 432 ГК РФ).

Как идентифицируется в договоре дом и земельный участок

Следует учитывать, что при продаже дома одновременно с передачей права собственности на него переходит и право собственности на земельный участок (см. ст. 273, 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

При этом невозможна реализация земельного участка без возведенного на нем сооружения, если обоими объектами владеет один и тот же собственник (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Соответственно, в договоре должны быть указаны оба предмета сделки.

Обратите внимание! Необходимо подробное описание объекта, право собственности на который переходит. В п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.

2011 № 54 (далее — постановление № 54) установлено, что достаточным для обозначения объекта реквизитом будет его кадастровый номер, если он был присвоен. В отношении дома и участка указываются их номера.

Для участка нужно добавить точный адрес, площадь согласно кадастровому паспорту, категорию земель и вид разрешенного использования, желательно прописать сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН.

Если же кадастрового номера нет (обычно причиной является продажа так называемой будущей вещи), можно ограничиться указанием в договоре купли-продажи дома с земельным участком на следующие параметры одиночно или в совокупности:

  • адрес, если он существует;
  • ориентировочную площадь;
  • описание помещений, их расположение и нумерацию (можно оформить в виде схемы в приложении);
  • для участка — номер участка, из состава которого будет выделен новый, предполагаемую планировку (на схеме).

Договор продажи объекта, еще не перешедшего в собственность

Иногда возникают ситуации, когда договор купли-продажи заключается в отношении вещи, реализовать которую можно только через какое-то время. Дом либо еще не построен, а участок еще не сформирован, либо право собственности на оба или один из объектов еще не прошло регистрацию.

При заключении договора согласно нормам постановления № 54 надо учитывать следующие нюансы:

  • Соглашение может предусматривать передачу как еще не приобретенного, так и еще не построенного объекта (см. п. 1).
  • Объект может быть идентифицирован любым доступным способом, как в тексте документа, так и в акте приема-передачи (см. п. 2).
  • Описание объекта должно быть сформулировано так, чтобы не порождать у покупателя сомнений. Если это не достигнуто, договор будет признан незаключенным с правом истребования ущерба (см. п. 3).

Исполнение договора купли-продажи дома с участком

Договор купли-продажи недвижимости имеет консенсуальный характер. Он вступает в силу до его реального исполнения. Факт передачи имущества может быть отражен:

  • В акте приема-передачи, являющемся приложением к договору.
  • Самом соглашении, которое в этом случае становится передаточным актом (см. ст. 556 ГК РФ). Также он может выполнять функцию расписки в получении наличных денежных средств, если об этом конкретно указывается в его условиях.

Неисполнение договора является основанием для иска о понуждении к передаче объекта (см. ст. 398 ГК РФ). В рамках договора, заключенного в отношении будущей вещи, согласно п. 5 постановления № 54, заявить требование о понуждении невозможно до тех пор, пока суд не получит возможность установить, что:

  • объект существует в реальности;
  • им владеет продавец;
  • право зарегистрировано.

Если объект не построен или не приобретен и понудить к его передаче невозможно, покупатель вправе потребовать возмещения убытков и возврата средств, переданных в рамках договора.

Расторжение договора купли-продажи дома с участком

Закон предусматривает 2 способа расторжения договора:

  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем порядке (в исключительных случаях, например при невыполнении продавцом требований о приведении недвижимости в пригодное для использования состояние согласно п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Существенным нарушением, влекущим односторонний отказ от договора в рамках ст. 450.1 ГК РФ, может также стать отказ от выплаты всей или части оговоренной суммы в случае, если объект был фактически передан (см. решение Дмитровского городского суда Московской области от 21.02.2018 по делу № 2-114/18).

Если первый способ не вызывает вопросов (необходимо только подготовить соглашение, в котором отразить все существенные условия расторжения), то для реализации второго потребуется либо одностороннее заявление, либо судебный спор (см. ст. 450, 450.1 ГК РФ).

Вопрос о расторжении договора по причине ненадлежащего качества недвижимости разрешается судами по-разному. Например, есть позиция, что устранимые недостатки переданного дома не станут основанием для удовлетворения иска о расторжении (см. решение Наримановского суда Астраханской области от 13.02.2018 по делу № 2-1068/17).

Судебная практика по вопросам, связанным с договором купли-продажи дома с землей

Суды сталкиваются со спорами из договоров купли-продажи дома в основном при признании их недействительными по различным основаниям.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/dogovor_kupliprodazhi_doma_s_zemelnym_uchastkom_obrazec/

Договор купли продажи доли дома и доли земельного участка

Договор на покупку дома с земельным участком

» Земельные споры » Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

4 276 просмотров

Приобретаемой или продаваемой недвижимостью может быть доля дома и земли. Оформление сделки предполагает заключение договора. Документ составляется соответственно правилам, прописанным в Гражданском кодексе. Накануне оформления сделки необходимо узнать, какие документы необходимы для составления договора купли-продажи доли дома, земли, порядок действий до подписания документа.

Особенности продаваемой доли дома, земли

Владельцами доли недвижимости являются наследники, родственники, получившие имущество в результате приватизации. Имущество может быть распределено равными частями, например — по ½ каждому, и неравными, например, одному — 5/6, а второму 1/6 дома. Что могут сделать владельцы? Вариантов несколько:

  1. Определить порядок пользования имуществом. Это можно сделать в устной форме или через суд. В этом случае собственник будет продавать именно «долю», то есть некоторые места в доме так и останутся общими. Сюда входит ванная комната, туалет, коридор. Желающими приобрести такую долю дома могут быть остальные дольщики, мечтающие стать его полноправными владельцами, или люди, которым нужна регистрация в населенном пункте расположения такой недвижимости. Стоимость доли на 25-30% меньше цены дома, не находящегося в долевой собственности.
  2. Разделить имущество для образования новых объектов недвижимости. Это возможно, если «коробка» дома одна, но в ней есть несколько выходов, санузлов, есть возможность выделить части в натуре. Раздел производится в соответствии со ст. 252 ГК РФ. Обязательное условие — в результате образования новых объектов дому не должен наноситься ущерб.

Преимущества раздела дома — возможность выгодной продажи. Если формирование новых объектов недвижимости невозможно, необходимо попытаться договориться с остальными дольщиками о продаже с последующим разделом вырученной суммы пропорционально доле каждого.

Если поделить имущество не получается, остальные собственники не согласны на продажу, придется искать покупателей на долю с землей.

Доли недвижимости должны быть оформлены таким образом, чтобы их можно было идентифицировать. Информация о каждом объекте подтверждается официальными документами, предъявляемыми в Росреестр наряду с договором.

Если в доме проживает несколько человек, все они являются владельцами доли имущества, ключевой вопрос – нужно ли их согласие на продажу. Согласно ст. 246 ГК РФ, при распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, требуется согласие остальных дольщиков.

В случае продажи недвижимости в виде дома и земли, необходимо соблюдать требование ст. 250 ГК РФ. По закону остальные владельцы имеют право на преимущественную покупку. До момента составления договора купли-продажи необходимо:
  1. Провести работы по оценке имущества. Стоимость объекта должна быть зафиксирована. Ее указывают в оповещении о продаже. Собственник доли не имеет права продать ее по цене отличной от той, которая указана в уведомлении.
  2. Оповестить всех дольщиков о продаже. На принятие решения о приобретении дается срок в 1 месяц. После этого продавец имеет право предложить свою долю дома и земли третьим лица. Чтобы продать имущество раньше месячного срока, необходимо запросить у остальных владельцев письменные отказы от приобретения недвижимости.

Оповещение необходимо составить в письменной форме. Допускается отправка документа письмом с уведомлением. Во избежание недоразумений рекомендуется привлечь нотариуса.

Образец оповещения о продаже доли дома

Скачать образец оповещения о продаже доли дома

Дольщики могут всячески избегать оповещения о продаже: не выходить на связь, отказываться поставить подпись в уведомлении о получении письма.

Обязанность по оповещению может взять на себя нотариус. Он выдаст документ, свидетельствующий о том, что собственником продаваемого имущества были предприняты меры по оповещению остальных владельцев.

Если дольщики — люди, не вызывающие доверия, в оповещении можно указать срок выкупа. Иногда собственники долей дают согласие на приобретение, и процесс «зависает» на годы, поскольку в законе нет оговорки, когда именно доля должна быть выкуплена.

Заключить договор купли-продажи с третьими лицами можно только после ответа прочих собственников дома и земли на предложение приобрести недвижимость.

Продать дом, землю может только их собственник. Если «на руках» имеется правоустанавливающий документ, например, свидетельство о праве на наследство по завещанию, но правопреемник не зарегистрировал право собственности в Росреестре, для продажи доли необходимо обратиться в госорган, где будут внесены соответствующие изменения в ЕГРН.

Согласно ст. 549 ГК РФ, недвижимость можно передать в собственность по договору. Письменная форма документа обязательна (ст. 550 ГК РФ).

Необходимость заверения договора нотариусом не установлена ГК РФ, то есть документ будет действителен и без заверения.

Однако чтобы оформить право собственности на объект, новый владелец обратится в Росреестр. Там его попросят предоставить документ, заверенный нотариусом. Основание — закон №218-ФЗ от 13.07.2015 г.

, где говорится о необходимости нотариального удостоверения договоров об отчуждении долей.

Также вопросы могут вызвать сделки с несовершеннолетними. Для подтверждения их законности также требуется привлечение нотариуса.

договора

Пройдя процедуру предварительного оповещения сторон о продаже, можно приступать к составлению договора. Документ должен содержать:

  • Наименование, отражающее суть договора.
  • Сведения о сторонах сделки: ФИО полностью, место регистрации (проживания), паспортные данные или реквизиты иных документов, удостоверяющих личность.
  • Описание предмета договора. Поскольку продается доля дома и земельного участка, необходимо указать продаваемую часть в дробном соотношении, обозначить, какие именно объекты переходят во владение покупателя.
  • Характеристики дома — его площадь (жилая, нежилая), этажность, материал, из которого возведена постройка. В отношении земельного участка указывается его площадь, назначение земель, наличие иных объектов на территории.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов. Необходимо указать номер записи о госрегистрации имущества в ЕГРН, в отношении земли — кадастровый номер и дату его присвоения.
  • Цену. Поскольку объекта два, то и цена указывается так: отдельно — на дом и его долю, и отдельно — на землю и ее долю. Сведения о цене объекта должны быть подтверждены документально. Для этого можно привлечь эксперта — оценщика.
  • Форму расчета. Следует оговорить, как будет производиться расчет: путем банковского перевода, наличными; уточнить время передачи денег — до подписания договора или после.
  • Информацию об обременениях. Если дом и участок являются залоговым имуществом, все должно быть прописано в договоре.
  • Подтверждение полной дееспособности сторон договора. Необходимо указать, что покупатель и продавец не имеют опекунов и попечителей, на них не оказывалось давление, сделка совершается осознано на добровольных началах.
  • Сведения об отсутствии притязаний со стороны третьих лиц.
  • Информацию об ознакомлении с нормативно-правовыми актами, регламентирующими порядок оформления сделки, права и обязанности сторон.
  • Подпись с расшифровкой.
  • Нотариальное заверение (желательно, но не обязательно).

Вступление договора в силу

Договор считается заключенным с момента соглашения обеих сторон по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ), а после вступает в силу (ст. 425 ГК РФ). Однако при этом не осуществляется переход права собственности.

Владелец станет собственником недвижимости только после регистрации договора в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).

Необходимые документы

Сведения, изложенные в договоре, должны быть подтверждены. При заключении сделки понадобятся документы:

  • Удостоверения личности продавца и покупателя. Если один из участников — несовершеннолетний, потребуется его свидетельство о рождении и согласие органов опеки.
  • Технический паспорт жилого дома, выписку из БТИ с информацией о доме, его техническом состоянии и характеристиками, о разделении общей площади на жилую и нежилую, об инвентаризационной стоимости объекта.
  • Кадастровый паспорт на землю, дом.
  • Правоустанавливающие документы, которые стали основанием для возникновения у продавца права собственности.
  • Выписка из ЕГРН о госрегистрации объектов.
  • Документы, подтверждающие уведомление прочих дольщиков о продаже недвижимости.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Если имущество было приобретено в законном браке — согласие супруга на совершение сделки.
  • Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.

Вышеперечисленные документы необходимы для подтверждения чистоты сделки.

Образец договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка

Скачать образец договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка

Действия покупателя для обретения права собственности

Чтобы стать собственником недвижимости, получить право на распоряжение приобретенной долей, новому собственнику необходимо обратиться в УФСГР.

При этом в госорган предоставляются документы:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • копии договора (не менее 2) для передачи в госорган;
  • паспорта обеих сторон или поверенных, если документы передаются по доверенности;
  • кадастровый паспорт на дом, землю;
  • квитанции об оплате госпошлины (для физлиц регистрация доли недвижимости составит 2000 тыс. руб.; госрегистрация земли — 350 руб. ст. 333.33 НК РФ);
  • согласие супруга на совершение сделки;
  • документ о согласии (отказе) остальных дольщиков приобрести имущество по указанной в договоре стоимости.

После осуществления госрегистрации новый владелец становится собственником на основании договора купли-продажи.

Приобретение или продажа доли дома, земли, сопряжена с рядом трудностей. Остальные дольщики могут всячески препятствовать заключению сделки.

Покупатель, в свою очередь, не застрахован от недобросовестных действий продавца, который может подделать документы, нарушить порядок оформления документа, и тогда договор будет недействителен.

Кроме того, к оформлению сделки необходимо подготовить пакет документов, что требует координации специалиста. Нужна помощь юриста? Обращайтесь к специалисту сайта ros.nasledstvo.ru прямо сейчас.

Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doli-doma-i-doli-zemelnogo-uchastka/

Договор купли-продажи земельного участка с домом образец

Договор на покупку дома с земельным участком

Договор купли-продажи земельного участка (ЗУ) одновременно с отчуждением жилого дома, что расположен на нем, ничем не отличается от аналогичных договоров, по которым происходит переход прав на недвижимые объекты.

Все так же обязательна письменная форма и процедура государственной регистрации.

Отличие лишь в том, что при одновременной передачи ЗУ и дома, в договоре необходимо идентифицировать сразу два объекта недвижимого имущества, которые передаются от продавца к покупателю.

С правовой точки зрения договор не сложен и его можно составить своими силами, однако, чтобы минимизировать риски отказа со стороны Росреестра в осуществлении регистрации перехода права, лучше всего обратиться за правовой помощью к нотариусу или юристу.

Образец типового договора купли-продажи земельного участка с домом

Письменная форма договора для данной категории сделок – это императивное требование. Если договориться устно, тогда на каком основании регистрирующий орган должен производить внесение в ЕГРН?

Для этого в Росреестр подается по надлежащему оформленный и подписанный с двух сторон договор, в котором нашил свое отражения все условия, касающиеся перехода прав на объекты.

Соглашение должно иметь наименование – «Договор купли-продажи». Номер ставить не обязательно.

Далее необходимо указать место подписания документа и дату его составления.

После этого можно переходить к основной части договора:

  • Сведения о сторонах сделки. ФИО, паспортные данные;
  • Предмет сделки. Здесь нужно отразить договоренности сторон относительно объектов – ЗУ и дома. В предмете указывается, что продавец обязуется передать описанные в договоре объекты в собственность покупателю, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять и оплатить их полную стоимость;

Сами объекты должны быть точно идентифицированы, чтобы у Росреестра не осталось сомнений относительно того, какой ЗУ и какой дом имеются в виду сторонами.

Относительно ЗУ надлежит указать следующую информацию:

  • кадастровый номер (предварительно ЗУ должен быть поставлен на кадастровый учет);
  • полный адрес;
  • площадь;
  • категория земель;
  • вид разрешенного использования ЗУ;
  • объекты недвижимости, расположенные на участке;
  • обременения, при наличии (аренда, залог, сервитут);
  • документы о праве собственности продавца на ЗУ (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН).

В отношении жилого дома в договоре необходимо отразить следующие сведения:

  • кадастровый номер (дом также должен значиться в кадастре);
  • полный адрес;
  • площадь;
  • обременения, если таковые установлены;
  • иные сведения об объекте (этажность);
  • документы о праве собственности продавца на дом.
  • Сумма сделки. Прописывается как цифрами, так и прописью;
  • Дата передачи объектов покупателю по акту. Акт необходимо подписать в обязательном порядке, т.к. он потребуется для сдачи в Росреестр;
  • Права и обязанности сторон. Допускается прописать любые условия, которые необходимы сторонам;
  • Иные договоренности сторон. Желательно определить дату визита в Росреестр для подачи заявлений. Можно также предусмотреть основания для расторжения договора, порядок разрешения споров;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

Лучше всего дату подписания поставить под подписями.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с домом.

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с домом.

Скачать образец договора купли-продажи дома с участком земли с использованием материнского капитала.

Скачать бланк договора купли-продажи дома с участком земли с использованием материнского капитала.

Скачать образец договора купли-продажи земли с домом (с рассрочкой платежа).

Скачать бланк договора купли-продажи земли с домом (с рассрочкой платежа).

Отличительной особенностью, о которой уже упоминалось выше, является необходимость указывать в договоре подробное описание сразу двух объектов недвижимости.

Сумму в договоре можно указывать общую, а при необходимости можно расшифровать, из каких величин она складывается.

Важно! Цена в договоре и кадастровая стоимость – это не одно и то же. Кадастровая стоимость – это оценка объекта со стороны государства, относительно которой начисляется налог. Стороны в договоре купли-продажи вольны устанавливать любые суммы исходя из реальной рыночной ситуации в регионе.

Помимо экземпляров для сторон сделки, нужно подготовить и подписать еще один экземпляр документа для сдачи в Росреестр, где на его основании принимается решение о внесении информации в ЕГРН о новом собственнике объектов недвижимости.

В некоторых случаях для возможности регистрации права собственности будут необходимые дополнительные документы.

Например, если недвижимость была приобретена в момент, когда продавец состоял в зарегистрированном браке, то для возможности отчуждения объектов нужно получить нотариально заверенное согласие второго супруга.

Дело в том, что у супругов собственность совместная, следовательно, распоряжаться ею тоже они должны совместно.

Нотариально оформленное согласие, в этом случае, является еще одним обязательным документом, который потребуется сдавать в органы Росреестра вместе с договором.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom-obrazec.html

Договор купли-продажи дома с земельным участком: образец

Договор на покупку дома с земельным участком

Договор купли-продажи дома с земельным участком имеет аналогичные параметры, что и аналогичные акты. Ключевая особенность состоит только в том, что в договоре будет указано сразу 2 недвижимых объекта.

Правовой статус дома с участком

Ссылаясь на Российский гражданский кодекс, в нём регламентируются следующие требования относительно распоряжения жилыми зданиями:

  1. Сделка должна сопровождаться одновременной передачей прав на землю, которая находится под данным строением.
  2. Распоряжение земельным участком должно осуществляться с одновременной передачей прав на дом, если строение находится в собственности у одного владельца.
  3. Любая сделка с недвижимым имуществом подлежит регистрации в росреестре. Этот регламент распространяется как на дом, так и на земельный участок.

Эти 2 объекта можно оформить в рамках одного договорного соглашения, в нашем случае договора купли-продажи. Но поскольку дом и земля имеют совершенно разные признаки идентификации, это несколько усложняет процесс. Чтобы их продать, они должны быть оформлены в собственность, и у них должен быть только один законный владелец.

Встречаются такие случаи, когда после строительства жилого дома, люди не спешат оформлять права на земельный участок. При наличии аналогичной ситуации, надел в первую очередь необходимо поставить на кадастровый учёт и провести регистрацию прав на собственность.

Порядок продажи дома и земельного участка

Чтобы совершить долгожданную сделку, сторонам нужно выполнить несколько нижеизложенных действий. А именно:

  1. Найти контрагента.
  2. Согласовать основные и дополнительные условия договорного соглашения по отношению к жилому строению и земли.
  3. Оформить проект договорного акта.
  4. Зарегистрировать сделку в росреестре или в МФЦ.
  5. Получить договор купли-продажи и выписки из ЕГРН для подтверждения переход прав на собственность новому владельцу.

Со стороны может показаться, что это всё легко и просто, поэтому сложностей не должно возникнуть. Но на самом деле, процедура купли-продажи имеет множество специфических нюансов, и требует предварительной подготовки к процедуре.

Порядок расчёта

В первую очередь необходимо учитывать, что жилое здание и земельный участок — разнородные отчуждаемые объекты.

Поэтому в договоре купли-продажи дома можно прописать не общую стоимость, а раздельную для каждого из них.

Такие действия имеют важные правовые последствия, если сделка оформляется за счёт материнский капитал, ипотечного кредитования или покупатель в дальнейшем планирует получить налоговый вычет.

Порядок расчётов между участниками сделки будет оказывать непосредственное влияние на условия госрегистрации:

  1. Полный расчёт до момента завершения сделки. То есть новый собственник получает права владения сразу же после окончания регистрационных мероприятий.
  2. Полный расчёт после окончания сделки. Покупатель должен предоставить продавцу залог, если иное действие не предусмотрено в рамках договорного соглашения.
  3. Оплата в рассрочку с внесением первого взноса до момента завершения сделки.

Форму оплаты стороны могут оговорить самостоятельно на этапе заключения основного договорного пакта.

Особенность сделки купли-продажи

Среди основных, имеющихся особенностей, стоит выделить следующие нюансы:

  1. При проведении сделки по доверенности, к комплекту основной документации, необходимо приложить оригинальные экземпляры и заверенные нотариальной печатью копии.
  2. В случае купли-продажи доли собственности, получить разрешение от других собственников.
  3. При продаже ранее арендуемого земельного участка, предварительно нужно разрешение от арендатора от преимущественного права покупки участка и дома.

Составить документ купли-продажи не представляет особой сложности, но с целью минимизации возможных рисков, которые могут возникнуть при регистрации прав на имущество, всё же рекомендуется воспользоваться нотариальными или юридическими услугами.

Если акт будет составлен некорректно, он попросту не пройдёт регистрацию в реестре, придётся исправлять всё по несколько раз и вносить соответствующие коррективы в основную документацию, так что лучше воспользоваться специализированными услугами.

Правила и требования

В Российском законодательстве, относительно составления этого документа, содержатся такие требования и правила:

  1. При составлении договорного отношения в документированном письменном виде, необходимо посмотреть образец составления или скачать уже готовый бланк для дальнейшего заполнения. В конце обязательно должны стоять подписи участников сделки. К нему приложить пакет основных документов и отправить их на регистрацию в росреестр.
  2. Нотариальное заверение не требуется.

В принципе, никаких особых требований и правил законодательство не выдвигает. Но поскольку рядовой гражданин может не иметь специализированного опыта для правомерного составления этого акта, стоит воспользоваться нотариальными услугами.

Какие потребуются документы от обеих сторон сделки

Перечень конкретных свидетельств можно запросить в уполномоченном органе перед регистрацией. Ниже будет представлен для ознакомления список документов, которые обязательно потребуются:

  • Паспорт и копии его страниц;
  • Если сделка проводится по доверенности, необходима заверенная нотариусом доверенность;
  • При участии несовершеннолетнего ребёнка, разрешение от органов опеки и попечительства;
  • Документы на право распоряжением имуществом. Предоставить правоподтверждающие пакты;
  • Технические документы на дом и земельный участок;
  • Справка об отсутствии задолженности по налогам на недвижимое имущество и иным коммунальным услугам;
  • Выписка из домовой книги и росреестра.

Также вместе с ними можно предоставить предварительно составленный договорной акт купли-продажи.

Образец договора

При его составлении необходимо учесть все возможные нюансы, чтобы потом не возникли недоразумения. Изначально прописать место и дата заключения сделки. В основной части документированного договора следует придерживаться нижеизложенных пунктов:

  1. Паспортные сведения.
  2. Предмет сделки. В данном случае, это дом с земельным участком. Объекты недвижимости также проходят идентификацию в госоргане.
  3. Общая сумма сделка. Указывается в цифрах и прописывается письменно.
  4. Дата передачи имущества согласно прописанным сведениям в основном акте.
  5. Права, обязанности и иные условия.

Сделки, подлежащие отторжению: недвижимость, принадлежащая недееспособному или малолетнему гражданину. Доля дома, в том числе и отчуждение недвижимости всеми правообладателями в ходе единой сделки.

Регистрация через Росреестр и МФЦ

Чтобы покупатель стал полноправным владельцем приобретённого участка с домом, регистрирующему органу необходимо предоставить следующий пакет документации:

  1. Заполненная заявка, это сделать непосредственно в регистрирующем органе.
  2. Свидетельство о рождение, паспорта продавца и покупателя.
  3. Если в интересах продавца действует человек по доверенности, от него понадобится предоставление заверенных документов и оригиналов.
  4. Кадастровые свидетельства на недвижимые объекты.
  5. Чек об уплате госпошлины.

Кроме этого, не забудьте приложить три экземпляра документированного договорного соглашения.

Расходы

Все финансовые расходы, сопряжённые с оформлением и продажей земельного участка с жилым зданием, подразделяются на основные и второстепенные расходы.

Основные затраты: оплата услуг нотариуса (не более 50 тыс. руб.), регистрация в реестре (физлицам — 2 тыс. руб., юрлицам — 22 тыс. руб.). Оплата налогов 13% от суммы продажи.

Второстепенные расходы: арендование ячейки в банке для выплаты суммы согласно договорному соглашению. Также предстоят издержки при получении выписки из ЕГРН. Так, для физлиц = 750 рублей, для физлиц = 2200 руб. Если заказывать в электронном формате: физлицам придётся заплатить = 300 рублей, а юридическим гражданам в 2 раза больше.

Налогообложение

У покупателя возникают следующие обязанности по оплате налогов с момента приобретения прав собственности: на недвижимое имущество и земельный участок.

Расчёт обязательств по налогам будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости земельного участка и дома. Но у законного собственника есть возможность её оспорить. Это можно сделать посредством подачи искового заявления в судебную инстанцию или напрямую обратиться в специальную комиссию, которая занимается оценкой недвижимого имущества.

Согласно закону, переоценка должна проводиться один раз в пять лет. Эти сведения доступны всем, они публикуются на официальном портале и в местном печатном издании.

Поскольку собственник после продажи земельного участка и дома получает финансовую выгоду, он должен будет уплачивать налоги. Но произойдёт это только в том случае, если:

  1. Период владения недвижимым имуществом составляет меньше 3 лет.
  2. Сумма, которая выручена от сделки при реализации недвижимого имущества, не больше, той стоимости, по которой приобретался дом с землёй. То есть доход от реализации недвижимого имущества отсутствует.

Если возникает у продавца обязанность по оплате начисленных налогов, он может воспользоваться вычетом исходя из суммы 1 млн. руб. Сумма налога будет высчитываться исходя из полученной прибыли. Иначе говоря, из стоимости реализации дома с землёй есть возможность вычесть расходы на покупку имущества.

После проведения официальной регистрации сделки в росреестре, и при полной оплаты стоимости недвижимого имущества, покупатель может обратиться за получением налогового вычета в налоговую инспекцию. Максимальная сумма, из которой будет вычитываться = 2 млн. рублей. Предельная сумма не больше 260 тысяч рублей.

Нюансы

В договоре купли-продажи можно разделить стоимость земельного участка и жилого здания. Зачастую такое разделение удобно для тех покупателей, у которых есть ипотека сбербанка, материнский капитал. Также это уместно и тогда, когда будущий собственник желает получить от государства имущественный вычет на приобретение недвижимого имущества.

Передача имущества, происходит на основе документированного договорного соглашения или передаточного акта, где прописан соответствующий пункт. Но специалисты рекомендуют составлять предварительный акт купли-продажи для предотвращения срыва предстоящей сделки.

Поэтому к составлению документа нужно подходить грамотно, знакомиться с нововведениями в законодательных актах, особенно если, есть непреодолимое желание сэкономить на нотариальных и юридических услугах. Чтобы всё прошло идеально, стоит доверить составление договора купли-продажи юристу и дозволить ему, присутствовать при сделке.

Какие условия нельзя включать в договор

Есть несколько главных пунктов, которые запрещено прописывать в документе купли-продажи. А именно:

  1. Сохранение прав за прошлым владельцев. То есть этот собственник может выкупить недвижимость в любой удобный момент. Так быть не должно, сделка состоялась, права на дом и землю переходят покупателю. Соответственно, прежний владелец полностью утрачивает свои права.
  2. Частичный запрет или полный запрет в совершении юридических сделок с недвижимым имуществом новым владельцем.
  3. Отсутствие меры ответственности за предъявление прав иных лиц на недвижимые объекты. То есть в этом случае, опять же идёт разговор о сохранении прав за прошлым собственником.

Все эти пункты запрещено указывать даже в предварительном договоре купли-продажи. Если с ним изначально ознакомился юрист, он сам скажет, что документ составлен некорректно.

Чтобы не пришлось постоянно вносить в него изменения в силу недостаточности (отсутствия) опыта, стоит сразу прибегнуть к помощи дипломированных профессионалов, тогда в будущем будет меньше проблем, и сделка состоится в ближайшее время.

Основания для расторжения договора

Самая распространённая причина, по которой расторгается сделка: отказ от исполнения возложенных на покупателя обязательств, в том числе и финансовых. Также основаниями, являются: некорректно указаны паспортные данные, нарушена форма заключения договорного соглашения. Отсутствует волеизъявление одного из участников сделки.

Благодаря развитию и усовершенствованию банковских продуктов, приобрести земельный участок с домом можно за счёт ипотеки сбербанка, материнского капитала и иных продуктов кредитования.

Источник: https://prozemlu.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.