Договор оформления земельного участка

Сделки с землей

Договор оформления земельного участка

Земля относится к недвижимому имуществу, сделки с ней по основным положениям схожи со сделками в отношении иной недвижимости (квартиры, жилого дома и т.д.).

Договоры, которые порождают, изменяют или прекращают права на землю: купля-продажа, аренда, дарение, мена, ссуда, изъятие для государственных и муниципальных нужд.

Сторонами сделок могут быть все участники гражданских правоотношений без ограничений.

Существует ряд особенностей в отношении сделок с землей, к ним относятся: цели и условия использования землей, оформление сделки, административные ограничения, обязательный кадастровый учет.

Стороны свободны в выборе цели использования земли, ограничение состоит в том, что действия владельца не должны нарушать права третьих лиц, наносить ущерб иных участкам, окружающей среде, водным ресурсам, а также законодательство в сфере экологии, градостроительства, строительства.

Предмет договора

Им могут быть земельные участки, не изъятые из оборота. Ограниченные в обороте земли (п. 5 ст. 25 ЗК РФ) могут быть объектом сделки при соблюдении особых требований.

Земли сельскохозяйственного назначения тоже ограничены в обороте и представляются в собственность или пользование, владение в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности или обременение земельного участка, недвижимость должна пройти государственный кадастровый учет.

Долгое время такой земельный участок вовсе не мог являться предметом договора, суды, ссылаясь на то, что предмет договора должен быть определен таким образом, чтобы его можно было индивидуализировать, признавали договоры в отношении будущего земельного участка недействительным.

Постановление Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013 г. дало разъяснения относительно договора аренды будущей вещи, согласно которым такой договор не может быть признан недействительным по основанию отсутствия права собственности на момент заключения договора. Аналогично законодатель позволяет передавать в собственность будущую вещь, в частности землю. В случае дарения ч. 2 ст. 572 ГК РФ предусматривает несколько иную форму – обещание дарения.

Оформление сделки

В первую очередь, при совершении сделки в отношении недвижимости необходимо убедиться в действительности полномочий лица. В случае земли документами, удостоверяющими права на недвижимость, будут кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.

Форма свидетельства изменена в соответствии с Информацией Росреестра от 25 мая 2015 г.

Правоустанавливающими документами на землю могут быть договоры (купля-продажа, дарение, мена, рента), судебный или административный акт, либо же свидетельство о праве на наследство.

Договор в отношении земли обязательно должен содержать существенные условия. Общее существенное условие для всех договоров – предмет. В отношении купли-продажи помимо предмета цена, в отношении ренты – способ обеспечения исполнения договора. Если земля находится в частной собственности, то ее цена, арендная плата устанавливаются соглашением сторон.

Цену стороны вольны устанавливать любую. Некоторые лица умышленно в договоре указывают заниженную стоимость, чтобы облегчить налоговое бремя, что может критически обернуться при расторжении договора.

Так, в деле № 33-8408 истица пыталась признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным по тому основанию, что стоимость значительно занижена. Определением Самарского областного суда от 8 октября 2012г. требование было оставлено без удовлетворения со ссылкой на ст. 421 ГК РФ (свобода договора).

Если же имущество находится в государственной или муниципальной собственности, арендная плата высчитывается в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009г.

После того как определены существенные условия, следует указать дополнительные условия. Как было сказано, стороны вольны в выборе дополнительных условий, которые становятся обязательными при их закреплении. Наиболее распространенная ошибка, которая в последствие влечет недействительность сделки – совершение ее под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ).

Права третьих лиц

Права третьих лиц на земельный участок несколько проще проверить, нежели на квартиру. Проверить все предшествующие сделки и их последствия весьма затруднительно проверить.

Разумеется, выписка из ЕГРП содержит сведения о правообладателях, сделках, ограничениях.

Однако, например, предусмотреть факт оспаривания завещания, в результате которого лицо приобрело право собственности, получив выписку из ЕГРП, пожалуй, не под силу покупателю или арендатору.

Земельные участки бывают обременены земельными (предиальными) сервитутами. О наличии такого ограниченного вещного права должен предупредить продавец, арендодатель. Обо всех ограничениях, существенных факторах, которые могут повлиять на решение о покупке, аренде, лицо должно сообщить до заключения договора.

 Так, по делу № А50-36279/2009 был заключен договор купли-продажи земельного участка, в отношении которого, по словам продавца, каких-либо ограничений уставлено не было. Покупатель приобретал земельный участок с целью строительства сооружения на нем.

Как выяснилось позже, по территории земельного участка проходят сети водопровода, канализации, что делает строительство сооружения невозможным. Эти сведения продавец укрыл, в связи с чем Определением ВАС РФ от 26 октября 2010 г. сделка купли-продажи земельного участка была расторгнута.

Во избежание злоупотребления этим правом  со стороны покупателя, арендодателя, желательно указать эти факторы и ограничения в самом договоре.

Выводы

Для успешного проведения сделки с землей условно процесс проверки недвижимости можно разбить на несколько составляющих: проверка правоустанавливающих документов и их правовой анализ, прав продавца, арендатора на распоряжение имуществом, их дееспособность, проведение анализа предшествующих сделок, отсутствие/наличие прав третьих лиц, обременений и ограничений на  земельный участок (залог, арест, сервитут и иные). Безусловно, для такой масштабной работы выписки из ЕГРП и документов, удостоверяющих личности сторон недостаточно. В данной статье были раскрыты лишь некоторые «подводные камни» сделок с недвижимостью, не были раскрыты вопросы о правах и согласии супругов на сделку, мнимость и притворность предыдущих сделок, особенности категории земель и иные. Любая сделка с недвижимостью носит рисковый характер, поэтому целесообразно такие сделки сопровождать специалистам в этой области.

Источник: https://brace-lf.com/informaciya/nedvizhimost-zemlya/605-sdelki-s-zemlej

Составление договора купли-продажи земельного участка — закладываем фундамент вашей собственности

Договор оформления земельного участка

При покупке земли заключение письменного соглашения и регистрация перехода прав обязательны. Это основа основ. Халатное отношение к вопросу оформления просто непростительно.

Ведь всего один некорректно составленный пункт, неверно прописанное условие, невыясненная вовремя информация о бывшем собственнике, ошибка в цифре — и неблагоприятных последствий не избежать.

Поэтому к составлению договора купли-продажи земельного участка подходим с особым трепетом. А вот с чего начать и чем закончить, мы подскажем.

Подготовка договора купли-продажи земельного участка — важна каждая «мелочь»

Поскольку при отчуждении имущества часть информации может быть намеренно либо случайно скрыта от покупателя, перед проставлением подписи в документе следует убедиться, что все чисто и без обмана. Изучаем документацию. Земельный участок должен:

  • состоять на кадастровом учете, с присвоенным адресом, кадастровым номером и четко определенными границами;
  • принадлежать продавцу на правах собственности (эти сведения внесены в базу Росреестра);
  • без ограничений и свободен от притязаний третьих лиц (арест, залог и т.п.);
  • не изъят из оборота;
  • размером не больше и не меньше установленного лимита (определяется органами местной власти в зависимости от категории и ВРИ земли).

Какой-либо из перечисленных пунктов содержит отрицательный ответ — договор составлять бессмысленно, по крайней мере в таких условиях. Проверки регистратором он не выдержит, а посему это не более, чем черновик.

Поэтому так важна грамотная юридическая подготовка договора купли-продажи земельного участка. Необходимо выяснить всю информацию не только о земле, но и о продавце:

  • сколько собственников: один либо это совместная (супругов) или долевая собственность (тогда потребуется согласие всех собственников, заверенное у нотариуса);
  • дееспособность продавца и свобода воли на заключение договора;
  • если собственник — несовершеннолетний, то вопрос решается через органы опеки и попечительства.

Кроме того, чтобы никто не мог оспорить сделку, важно убедиться, что участок получен продавцом законным путем (по сделке, наследству, решению суда или местной администрации). Вся информация тщательно анализируется и сверяется с кадастровым планом и выпиской Росреестра. И только убедившись, что все гладко, приступаем непосредственно к составлению договора.

Оформление договора купли-продажи земельного участка — пункт за пунктом

Законодатели установили четкие требования к оформлению договора купли-продажи земельного участка. Главное — согласование существенных условий:

  • предмет. То есть подробные сведения об объекте (координаты, площадь, кадастровый номер, и т.д.) и на каком основании им владеет продавец. Также указываем, имеются ли постройки (какие, сколько, на каком праве зарегистрированы);
  • стоимость, порядок и способ оплаты. Обратите внимание, что цена в договоре купли-продажи земельного участка должна быть достоверной и объективной.

При отсутствии существенных условий, договор 100% признается недействительным, а значит Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Кроме того, чтобы между продавцом и покупателем не было разногласий, важно четко прописать права и обязанности сторон (после возникновения конфликта к согласию прийти практически невозможно):

  • сроки и порядок передачи имущества;
  • ответственность продавца при просрочке передачи и покупателя при затягивании с оплатой;
  • обязанность собственника по указанию сведений об обременении (при наличии);
  • бремя несения расходов по сделке.

Перечень условий, объем прав и обязанностей в каждом случае индивидуальны. Однако, важно, чтобы все пункты были согласованы между участниками сделки. Помимо обязательной письменной формы, может понадобиться и нотариальное удостоверение договора:

  • при приобретении объекта, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному;
  • при приобретении доли земельного участка (если отчуждаются все доли в пределах одной сделки — можно обойтись без нотариуса).

Соблюдение вышеуказанных требований позволит благополучно завершить регистрацию права собственности и исключить риски, связанные с приобретением новой недвижимости.

НазваниеЦена для физ. лицСрок
Консультация по телефону0 руб.Индивидуальный
Подробная консультация с анализом документов в офисе (скайпе и т.д.)от 5 000 руб.1 час
Составление договора купли-продажи земельного участкаот 5 000 руб.от 7 рабочих дней

Ваша забота — наша работа

В век высоких технологий и высокоскоростного интернета — скачать готовый вариант, вписать свои данные и оставить автограф не составит большого труда. Но как показывает практика, таким образом можно самому себе подложить большую свинью или, как минимум, «познать день сурка», вновь и вновь подавая исправленные документы, пока Росреестр не одобрит ваши старания.

Излишняя самоуверенность часто бывает непростительна, поэтому лучше доверьте составление договора профессионалу, например, Земельному юристу:

  • проверим продавца/покупателя;
  • получим и проанализируем всю необходимую документацию;
  • устраним все возможные риски;
  • виртуозно проведем переговоры и согласуем договор, отвечающий вашим интересам;
  • пройдем регистрацию и присвоим статус собственника без лишних хлопот с вашей стороны.

Сделаем все в лучшем виде! Звоните, мы всегда наготове!

Источник: https://zemelniy-urist.ru/oformlenie-prav-sobstvennosti/na-zemelnyj-uchastok/sdelki-i-registraciya/oformlenie-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/sostavlenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.