Договор переуступки аренды земельного участка под ижс

Содержание

Что такое переуступка права аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами и как она происходит?

Договор переуступки аренды земельного участка под ижс

Права распоряжения и владения земельными участками вытекают из разных правовых норм. Наиболее известными считаются арендные отношения.

Под арендой подразумевают заключение договора, по условиям которого владелец участка право использования надела и дохода, полученного с него, передает другой стороне. За это арендатор обязуется выплачивать установленный платеж (ренту) арендодателю.

Согласно договору, физ. лицам участки предоставляются под ИЖС по стандартным расценкам от муниципальных органов. Следовательно, землю необходимо использовать строго по назначению, строить индивидуальное жилье.

Но иногда владелец по сложившимся обстоятельствам не может возвести жилище на участке. В этом случае ему нужно отказываться от участка и выплачивать неустойку.

В этом случае можно заключить договор уступки права аренды земельного участка.

Переуступку осуществляют между физическими или юридическими лицами. Основным требованием к обоим участникам является выполнение условий договора, в числе которых осуществляемая оплата денежных средств за участок.

Между физическими лицами

При составлении договора уступки между гражданами необходимо учитывать следующее:

  • Строительство на земле одобрения арендодателя запрещено;
  • Арендатор не может передать землю в субаренду без согласия второй стороны;
  • Территория должна всегда сохранять свой облик.

Гражданин, взявший земельный надел в аренду, обязан своевременно вносить плату. В противном случае его права на участок могут быть обжалованы в суде.

Второй арендатор вправе свои права и обязанности передать третьему лицу. Но об этом он обязан оповестить основного владельца земли и получить от него согласие в письменной форме.

Между юридическими организациями

Документы, предоставляемые в регистрирующие органы, зависят от статуса организаций, намеревающихся вступить в договорные отношения. Также перечень документов зависит от их направления деятельности и назначения использования земли. Некоммерческим организациям не подойдет уступка права на землю, предназначенную для ИЖС.

Если же предприятие функционирует в машиностроительном комплексе или занимается другой предпринимательской деятельностью, предоставление земли для выращивания овощей считается нецелесообразным и не будет соответствовать его уставным целям. Подобную сделку не удастся зарегистрировать в Росреестре, так как она будет противоречить деятельности организации.

Дополнительно понадобится решение организации о заключении договора переуступки, если он подписывается от имени уполномоченного лица в Росреестре. В соглашении о переуступке оговаривается порядок разрешения споров между сторонами при их возникновении.

Цели под какие арендатор может передать землю

Арендатор имеет право свои права на распоряжение арендуемым земельным наделом передать другому лицу согласно договору уступки на разные цели: под ИЖС, для сельхозназначения и под бизнес.

Новый арендатор после получения права на надел обязуется уплачивать налоги и ухаживать за землей.

Если же арендатор передает участок во временное пользование третьему лицу, это соглашение носит название субаренды. По срокам субаренда не должна превышать аренду.

В земельном законодательстве предусмотрены два вида аренды участков:

  • Для сельскохозяйственных целей;
  • Для возведения жилья.

Среди граждан первый вид наиболее популярен. Собственник использует землю как объект инвестирования и в дальнейшем получает с него пассивную прибыль. Второй вид заключают с муниципальными органами.

Участки арендуют для строительства частных или многоквартирных жилых домов, организации кооперативов. Аренду заключают на любой срок.

Но если земля передается в пользование на срок более одного года, необходимо поставить ее на учет в Росреестре.

Под ИЖС

Передать права аренды земли под индивидуальное жилье можно на наделах, находящихся в собственности муниципалитета или государства, если период действия основного договора не менее 5 лет. После окончания срока арендодатель вправе соглашение не продлевать.

Под бизнес

Переуступка права аренды под бизнес происходит на общих условиях, если нет ограничений в законе и договором аренды не предусмотрено иное. Переуступку осуществляют с учетом требований ГК РФ, ЗК РФ и прочих законов.

Для сельхозназначения

Если надел в основном договоре аренды имеет сельхозназначение, запрещено заключать соглашение на возведение жилого дома.

Переуступку прав земли под будущий урожай необходимо согласовывать с управлением муниципальными ресурсами.

Документы для регистрации перехода собственности

Чтобы специалисты Росреестра успешно зарегистрировали сделку переуступки права аренды, необходимо предоставить пакет документов и правильно составить договор.

Документы для регистрации перехода земельного участка:

  • Договор переуступки;
  • Заявление;
  • Ксерокопии паспортов арендодателя, нового и прежнего арендатора;
  • Договор аренды;
  • Для земель сельхозназначения требуется согласование с управлением муниципальными ресурсами;
  • Если заявителем выступает юридическое лицо, необходимы его учредительные документы;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Порядок передачи третьему лицу земли

Договор на уступку составляется, распечатывается и подлежит регистрации. Сначала нужно в земельный комитет предоставить документы:

Если переуступка осуществляется на землю, взятую в аренду на срок менее 5 лет, необходимо также предъявить заявление собственника о согласии последнего на действия арендатора.

В тексте документа необходимо прописать следующие пункты:

  • Реквизиты сторон;
  • Время оформления соглашения;
  • Данные об участке;
  • Сроки;
  • Арендная плата. Ее размер не должен отличаться от указанного в основном договоре аренды;
  • На каких условиях возможно расторжение договора.

В обязательном порядке к договору прикладываются и подшиваются все дополнительные документы: пояснения и соглашения. Их также надо подписать и завизировать.

Чем поможет нотариус?

Соглашение можно составить и подписать у нотариуса. Это даст гарантию, что документы составлены правильно и в дальнейшем не возникнет проблем с земельным наделом.

Подписи должны поставить все заинтересованные стороны. Также следует проставить печати, если задействованы юридические лица.

Стоимость договора

Новый заключенный договор переуступки по аренде земли начинает действовать только после окончания регистрации, а также внесения записей в единый реестр прав на недвижимость. Но сначала нужно уплатить госпошлину в фиксированном размере.

Сколько стоит ППА – средняя цена по России

Физическим лицам необходимо уплатить две тысячи рублей за переоформление права аренды на другого пользователя участка земли.

Юридическим лицам необходимо выплатить 22 тысячи рублей. Сроки для каждой сделки определены индивидуально, но не более 14 рабочих дней.

В каких случаях отказ по договору правомерен?

Передача прав аренды земли возможна не всегда. Уступать свои права на надел нельзя, если запрет оговорен в договоре аренды.

Также переуступка невозможна в следующих случаях:

  • Имеется задолженность, связанная с землей;
  • Арендуемый участок является предметом судебных тяжб;
  • На территории находятся объекты строительства, возведенные незаконно.

А также в случае не выполнения обязательств одной из сторон договора.

Переуступка права аренды на землю еще не пользуется особой популярностью в России. Но эта процедура нередко выручает граждан, оказавшихся в сложной жизненной ситуации и пытающихся использовать землю в своих интересах по прямому назначению.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/pereustupka-prava-arendy.html

Переуступка права аренды участка: как оформить или зарегистрировать согласие на переуступку и образец договора

Договор переуступки аренды земельного участка под ижс

Заключая долгосрочный договор аренды, гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть.

В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу.

Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».

Что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет.

В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права аренды земельного участка, подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.

При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два. И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку.

  • Когда договор аренды заключен на период, превышающий пять лет, арендатор может передать свои права, всего лишь уведомив об этом владельца.
  • При кратковременной сделке (до пяти лет), арендодатель должен выразить свое согласие, иначе переуступка не состоится.

Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.

Запрет на такое мероприятие

Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

  • Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
  • Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
  • Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
  • Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.

Как оформить сделку

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

  • Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
  • Подтверждение постановки на учет в налоговой;
  • Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
  • Оригинал и копии договора аренды;
  • Кадастровая карта надела;
  • Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
  • План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Согласие и заявление

Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.

Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.

Образец договора

Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.

Главное правило при составлении договора переуступки – его содержание не должно противоречить пунктам договора аренды.

К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.

В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:

  • Реквизиты участвующих в сделке сторон;
  • Дата оформления переуступки;
  • Сведения о предмете договора, то есть участке;
  • Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
  • Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
  • Условия расторжения сделки.

Регистрация документа

Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физ лицом.

Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:

  • Заявление;
  • Паспорт;
  • Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
  • Правоустанавливающие документы на землю;
  • Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
  • Два подписанных варианта договора о переуступке;
  • Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
  • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
  • Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).

Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:

  • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
  • Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.

Госпошлина за переуступку

Размер госпошлины за переуступку прав аренды земельного участка определяется по таким же правилам, что и при отчуждении имущества. Сумма будет значительно варьироваться, отталкиваясь от того, кем являются стороны сделки.

  • Когда переуступка происходит между физ лицами, пошлина равна 2 000 рублей (сумма делиться на всех участников данной сделки).
  • Юрлица выплачивают 22 000 рублей. Сумма также делиться между сторонами договора;
  • Когда договор оформляется между гражданином и предприятием, первая, из указанных сторон, выплачивает 2 000 рублей, вторая – 22 000 рублей.
  • Юрлица, заключающие договор с государством или муниципалитетом, платят госпошлину в размере 22 000 рублей.
  • Физлица, вступающие в сделку с государством, уплачивают 2 000 рублей.
  • Иногда в сделке участвует государство (субъект, муниципалитет), юрлицо и физлицо. Первая из перечисленных сторон освобождается от пошлины, вторая выплачивает 22 000 рублей, разделенные между представителями, а третья – 2 000 рублей.

Источник:

Оформление переуступки права аренды земельного участка: необходимые процедуры и их порядок

Договор аренды земли в общем случае дает арендатору не только право на использование земли и получение выгоды с нее, но и возможность распоряжения этим правом при согласовании его с собственником имущества (договор переуступки права аренды земельного участка).

Данная возможность реализуется в рамках отношений субаренды и переуступки (цессия) арендуемого участка.

Законодательство

Пункт 2 статьи 615 ГК дает арендатору возможность отдавать свои арендные права третьим лицам.

Пункт 5 статьи 22 ЗК дублирует положения Гражданского кодекса о возможности передачи права аренды, а также устанавливает ряд ограничений на обращение с этим правом при аренде некоторых видов земель.

Основные ограничения накладываются на аренду земли у государства и муниципалитетов: цели аренды земли при переуступке должны быть аналогичными изначальным целям предоставления земли государственными органами. То есть уступаться участок должен согласно вышеуказанным законам ЗК.

Суть правовой процедуры

Сторона, которой передается право аренды, именуется цессионарием.

Особенностью процесса является сохранение всех пунктов договора, то есть переуступка права пользования переходит на тех же условиях и обстоятельствах, которые были оговорены при первоначальном соглашении собственника и арендатора.

При субаренде права пользования землей тоже предоставляются третьему лицу, но полной передачи арендных прав не происходит.

Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.

На всем протяжении действия субаренды имеются три стороны гражданско-правовых отношений:

  • арендодатель,
  • арендатор (одновременно являющийся арендодателем для субарендатора),
  • субарендатор.

Различаются и методы оплаты. При субаренде начисление средств происходит в стандартном для арендных отношений порядке между физ. лицами – путем регулярных выплат.

Источник: https://vzelenke.ru/zakonodatelstvo/kak-oformit-pereustupku-prav-arendy-uchastka.html

Как оформить переуступку права аренды земли

Договор переуступки аренды земельного участка под ижс

Наша страна настолько богата неосвоенными территориями, что любой желающий имеет возможность воспользоваться землей.

Так, в соответствии с земельным законодательством отдельные категории граждан вправе арендовать понравившийся участок земли без участия в аукционе или приобрести государственную либо муниципальную собственность по сравнительно низкой цене.

Тем не менее, достигнутая так просто цель не всегда себя оправдывает, в связи с чем перед землепользователем встает вопрос переуступки прав, как один из способов возмещения расходов. Во избежание споров и разбирательств с собственником, необходимо знать, как оформить переуступку прав аренды земельного участка правильно.

Что можно сделать с полученным участком?

Если земля приобретена для определенных целей, в отношении участка установлены границы и зарегистрировано право собственности, такой объект можно продать.

Если же это арендованный на определенный срок участок, но по каким-либо причинам арендатор утратил к нему интерес, целесообразно воспользоваться возможностью уступки права аренды в пользу иного лица.

Уступить свое право можно любому лицу, в том числе юридическому.

Здесь решающее значение имеет принадлежность земли к той или иной категории, а также разрешенный в отношении нее вид использования.

Земельный кодекс РФ насчитывает 7 категорий земель, из которых только 2 могут вызвать интерес потенциального арендатора. Это земли сельхозназначения и земли населенных пунктов. В свою очередь каждая из выделенных законодательством категорий допускает эксплуатацию земельного участка в соответствии с определенным видом разрешенного использования.

Так, например, сельскохозяйственные земли разрешается использовать с целью ведения садоводства и огородничества, ЛПС или КФХ, а в пределах земель населенных пунктов можно заниматься строительством, в том числе использовать участок под ИЖС.

Законодательная основа

Начнем с разъяснения понятия уступки прав применительно к арендным отношениям. Сама сделка аренды предполагает частичную передачу прав собственника имущества в пользу гражданина или организации.

В результате арендатор, принявший имущество, наделяется либо правом пользования, либо одновременно правами владения и использования объекта. В качестве последнего может выступать объект, относящийся к категории движимого либо к категории недвижимого имущества.

При этом в силу возмездности такой сделки арендодатель принимает от пользователя определенную соглашением плату.

Уступка прав в данном случае подразумевает передачу прав арендатора третьему лицу.

Иными словами, такую сделку можно назвать субарендой. В результате первоначальный арендатор становится арендодателем, а лицо, которому переданы права на объект выступает по отношению к нему арендатором. При этом как и первоначальная, данная сделка заключается на возмездной основе.

Земельные объекты в плане уступки прав не являются исключением, что подтверждается содержанием п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Из смысла данной статьи следует, что арендатор вправе распорядиться имуществом следующим образом:

  • сдать в аренду (уступить права иному лицу);
  • передать в качестве предмета залога кредитору;
  • внести в качестве паевого взноса или вклада.

Полномочия достаточно широкие, однако, законодательство устанавливает и ряд ограничений, согласно которым:

  1. Арендатор вправе распорядиться переданным ему во временное пользование участком только в случаях, не противоречащих действующему законодательству, и при условии того, что возможность уступки предусмотрена договором.
  2. Пользователь обязан уведомить о совершенных с участком действиях его собственника (орган государственной власти или МСУ).
  3. Далеко не на все земельные участки разрешается уступать права. К примеру, такой запрет распространяется на земли, расположенные в особых экономических зонах.
  4. Не всегда разрешено уступать права. В зависимости от условий конкретного договора аренды, такая процедура может быть запрещена собственником.

договора

В случае уступки прав без участия собственника особых требований относительно порядка заключения соглашения не предъявляется. Достаточно действовать в рамках гражданского законодательства, регулирующего правила предоставления имущества в аренду.

Сторонами соглашения при уступке прав будут выступать действующий арендатор и лицо, намеревающееся получить участок в пользование в пределах действующего срока аренды.

Договор должен состоять из нескольких частей, содержащих существенные условия соглашения сторон и сведения о передаваемом объекте. В частности, в документ нужно внести следующую информацию:

  1. Дату и место составления.
  2. Наименование договора («договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной (государственной) собственности»).
  3. Данные арендатора и арендодателя.
  4. Предмет договора. В этой части необходимо указать данные первоначального договора, а также сведения о передаваемом в пользование объекте, в том числе:
  • собственника участка;
  • кадастровый номер;
  • местонахождение;
  • площадь;
  • вид разрешенного использования земли;
  • сведения о наличии (отсутствии) обременений;
  • сведения об имеющихся ограничениях (если таковые есть);
  • иные характеристики, дающие представление о назначении и свойствах объекта.
  1. Срок действия договора.
  2. Величина платы за предоставленный в пользование участок.
  3. Права и обязанности арендатора и арендодателя.
  4. Ответственность сторон соглашения.
  5. Порядок урегулирования спорных моментов.
  6. Подписи участников договорных отношений.
  7. Приложение, содержание которого может включать документацию на передаваемый участок, в том числе копию первоначального договора, платежные документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности по арендной плате, выписку из ЕГРН, план участка и другие документы.

Важно! Арендатор земли вправе передать используемый им участок на условиях, предусмотренных первоначальным договором аренды. Внесение несогласованных с собственником земли условий недопустимо.

Узаконивание сделки

В случае уступки прав на земельный объект, выделенный на правах аренды, арендатор после подписания договора обязан:

  1. Зарегистрировать уступку прав. Арендные отношения, период действия которых превышает год, подлежат госрегистрации, поэтому после подписания договора, последний нужно передать в Росреестр.
  2. В разумный срок уведомить собственника земельного участка, то есть первоначального арендодателя. Данное условие подлежит обязательному соблюдению, если период аренды превышает 5 лет. Документ составляется в произвольной форме. Если уведомление о переуступке права аренды земельного участка не будет отправлено, собственник объекта вправе обратиться в суд, чтобы взыскать возникшие вследствие нарушения установленных правил убытков.

Возможные последствия

Нередко передача прав арендатора третьему лицу становится причиной споров и разбирательств в суде, в связи с чем важно рассмотреть вопрос правомерности заключения рассматриваемого договора.

Главным основанием оспаривания действий арендатора выступает отсутствие прав на передачу арендованного имущества в пользование иного лица. Мнения юристов на этот счет разнятся, однако вот, что поясняет Арбитражный суд.:

Если исходный договор содержит положение о запрете либо получении согласия собственника на уступку прав аренды, а сам договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, арендатору следует руководствоваться условиями договора.

Это означает, что в данном случае приоритетное значение имеет внесенный в соглашение запрет. В иных случаях арендатору не требуется разрешения арендодателя на передачу своих прав другому лицу.

Исключением можно считать обстоятельства, когда вновь принятый закон содержит указание на то, что его действие распространяется на все ранее возникшие правоотношения.

Тем не менее, практика показывает, что в некоторых моментах арендатор может оказаться не прав. И вот почему. Суть в том, что существуют установленные земельным законодательствам правила передачи государственного или муниципального участка земли в пользование граждан и организаций. В большинстве случаев такие земли передаются в аренду по результатам проведенных торгов.

Выделенные подобным образом участки в силу ст. 448 ГК РФ не могут быть переданы в пользование иных лиц, следовательно, арендатор, не согласовавший такую возможность, нарушает явный запрет, установленный на уровне федерального законодательства.

На этом основании собственник имущества (он же арендодатель и организатор торгов) вправе предъявить иск о признании совершенной сделки недействительной ввиду ее ничтожности.

Договор уступки прав в этом случае прекращает свое действие, а все связанные с прекращением арендных отношений убытки подлежат взысканию с недобросовестного арендатора земли.

О возможных юридических последствиях важно подумать до заключения договора уступки арендных прав.

В каких случаях уступка прав невозможна?

Исходя из основополагающих норм гражданского и земельного законодательства, несложно вычленить законные основания, препятствующие заключению сделки.

В качестве таковых может выступать одно из следующих:

  1. Получение участка в аренду по результатам аукциона.
  2. Наличие прямого запрета на переуступку в первоначальном договоре.
  3. Несоответствие назначения участка запланированному арендатором виду использования. В данном случае предполагается, что арендатор будет использовать участок под цели вразрез тем, которые определил собственник. К примеру, если гражданин намеревается строить жилой дом на землях, отведенных исключительно под ведение сельского хозяйства. В таких случаях первоначально требуется, чтобы собственник земли изменил вид разрешенного использования.
  4. Присутствие на земельном участке неузаконенных построек.
  5. Наличие зарегистрированных в отношении земельного объекта обременений или ограничений. В данном случае препятствием к заключению рассматриваемого договора может стать судебный арест или запрет на совершение регистрационных действий.
  6. Задолженность арендатора перед арендодателем (собственником) земли. В силу закона арендодатель вправе в любой момент по своей инициативе расторгнуть договор с арендатором, если тот не исполняет взятые на себя обязательства, а данное обстоятельство повлечет недействительность заключенной сделки.

Важные нюансы в подведение итога

Подытожим вышеизложенное, чтобы обозначить главные моменты, касающиеся уступки прав аренды земли. Итак, арендатор, желающий компенсировать свои убытки вследствие неиспользования арендованного объекта должен помнить о следующих моментах:

  1. Рассмотренная процедура не предусматривает смены участников арендных отношений, указанных в первоначальном договоре. Новый арендатор заключает соглашение с прежним при сохранении исходных условий и собственника земли.
  2. Переуступка прав допускается только в случае отсутствия прямого запрета, установленного законом и ограничений, заложенных в договоре аренды. При этом важно знать, что первоначальный арендодатель не может вносить в текст договора положения, противоречащие действующему законодательству.
  3. Новый пользователь может использовать участок исключительно в разрешенных законом и первоначальным арендодателем целях.
  4. Арендатор земли не вправе изменять исходные условия, за исключением величины арендной платы.
  5. Если сделка заключается на период более 5 лет, регистрация в органах Росреестра и уведомление собственника земли о совершенной сделке обязательны.
  6. Если срок менее 5 лет регистрация в Росреестре и уведомление собственника не требуется.
  7. Срок переуступки не может превышать периода действия первоначального договора аренды.

В заключение отметим, что судебная практика, вытекающая из арендных правоотношений, не всегда однозначна. В этой связи прежде чем уступить арендные права необходимо как минимум тщательно изучить договор аренды, а как максимум проконсультироваться с опытным юристом.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/oformit-pereustupku-arendy-zemli/

Переуступка прав аренды земельного участка: договор, соглашение, регистрация, заявление

Договор переуступки аренды земельного участка под ижс

Заключая долгосрочный договор аренды, гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть.

В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу.

Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».

Продажа права аренды земельного участка в 2020 году: пример договора, порядок проведения

Договор переуступки аренды земельного участка под ижс

17.05.2018

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие.

При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником.

А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство.

Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю).

В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodazha-prava-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.