Договор застройки земельного участка

Содержание

Застройка земельного участка

Договор застройки земельного участка
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Застройка земельного участка

Самовольная постройка может подлежать сносу, если на ее постройку не было выдано соответствующего разрешения из отдела архитектуры.

Согласно действующему законодательству любой земельный участок, который используется физическим лицом, обязательно должен быть оформлен или путем оформления права собственности, или через договора: аренды, срочного/бессрочного, возмездного/безвозмездного пользования.

Какие у собственника есть права на участок. Соблюдения норм законодательства

Согласно действующим нормам законодательства собственник земельного участка может использовать его в соответствии с целевой принадлежностью этого участка. Если земля относится к жилому фонду, то землевладелец имеет право строить на нем недвижимость, в которой он будет проживать.

При этом зарегистрировать недвижимое имущество необходимо по всем правилам землезастройки.

Самовольная постройка может подлежать сносу, если на ее постройку не было выдано соответствующего разрешения из отдела архитектуры.

Кроме того, собственнику земельного участка, на котором если залежи полезных ископаемых, разрешается их использовать, но с оговоркой – только для своих нужд. Реализовывать их в промышленном масштабе запрещается действующим законодательством.

Землевладелец имеет право выращивать сельскохозяйственные культуры для своих нужд, строить и организовывать пруды и водоемы, соблюдая экологические и санитарные нормы. Использовать их для извлечения прибыли (например, путем рекреационной эксплуатации) можно только в том случае, если это предусмотрено нормативно-правовыми актами, а категория земель входит в перечень рекреационных земель.

За соблюдением норм действующего законодательства следит не только государственный или общественный земельный контроль, но и местная администрация (муниципалитет), уполномоченные сотрудники управления Росреестра, иные организации, наделенные правом контроля застроек и использования земельных участков.

Что такое «застройка». Права на застройку

Согласно статье 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка имеет право не только возводить постройки на своей земле, но и проводить их снос, перестраивать. Более того, если иное не оговорено другими нормативно-правовыми актами, то еще и разрешать другим лицам производить постройку на участке.

Естественно, все постройки и манипуляции с земельным участком производятся исключительно в рамках Градостроительного кодекса РФ, всех строительных, санитарных, экологических норм и использовать участок можно только по его прямому назначению, в зависимости от того, к какой категории он относится.

Застройка участка земли подразумевает возведение не просто объектов недвижимого имущества, а и объектов капитального строительства, в частности, жилого дома, если речь идет о частном жилом земельном участке, и многоквартирного дом, если речь идет об объекте капитального строительства для этих целей. Независимо от цели постройки, требуется соответствующее разрешение для проведения работ по застройке участка.

Разрешение дается в письменной форме. Это официальный документ, составленный с учетом градостроительного законодательства, который должен соответствовать проектной документации.

В отдел архитектуры или другой уполномоченный орган подается проект будущей застройки, который должен быть одобрен.

Только после этого землевладельцу выдается соответствующее разрешение на проведение строительных работ.

Не требуется разрешения для следующих видов работ:

  • постройка гаража или хозяйственного сооружения (например, сарая) на участке физического лица, который не осуществляет коммерческую деятельность на нем;
  • реконструкция, снос, ремонт тех сооружений, которые являются некапитальными;
  • изменение, ремонт, замена части капитального сооружения, если такие работы не изменяют размера и принадлежности этого сооружения, а также не нарушают нормы Градостроительного кодекса РФ.

Права на застройку позволяют собственнику распоряжаться ею так, как ему захочется, но только в рамках действующего законодательства.

Самовольная постройка и право на владение ею

Понятие самовольной постройки подразумевает наличие на земельном участке здания или сооружения, которое было возведено или без разрешения на стройку (следует понимать в этом случае – объекты капитального строительства), или с нарушением норм действующего законодательства.

Гражданин обязан зарегистрировать то, что он построил, а так же внести данные о недвижимом имуществе в Единый государственный реестр прав собственников на недвижимое имущество (ЕГРП). Если он этого не сделал, то такая постройка – это самовольная постройка, к которой применяются особые нормы, прописанные в статье 222 Гражданского Кодекса.

Самовольная постройка не дает ее застройщику, кем бы он ни был (следует понимать, как физическое, юридическое лицо), права на собственность. Такая постройка не может быть продана, сдана в аренду, подарена или передана кому-либо в рамках других договорных сделок.

Правовой режим самовольной постройки подразумевает или ее дальнейшее оформление по всем правилам, или дальнейший снос за счет того, кто ее построил, с понесением соответствующего наказания.

Снос самовольной постройки осуществляется силами и средствами виновного в ее появлении лица, при этом если земельный участок не был предназначен для постройки, то потребуется еще и восстановить качество земли, если оно в ходе постройки было испорчено.

Как узаконить самовольную постройку через суд

Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, если на то есть основания, прописанные в законодательстве. В частности:

  • Если у собственника земельного участка есть право на постройку той категории, к которой относится самовольная постройка. То есть если гражданин имеет право на постройку жилого дома на своем участке и сначала его построил, не получив разрешения, то снос самовольной постройки такого типа необязателен. В судебном порядке собственник участка может доказать свое право, а потом подать документы на признание права собственности на незаконную постройку.
  • Если постройка, которая не была оформлена по всем правилам и нормам, не причиняет неудобств, не нарушает права других собственников земельного участка (если он оформлен в долевой собственности), не угрожает жизни, здоровью и правам граждан, то в судебном порядке возможно приобретение права собственности на самовольную постройку.
  • В тех случаях, когда постройка соответствует всем нормам и правилам, на нее составлен первичный план, но она не была зарегистрирована должным путем на день, когда исковое заявление о сносе самовольно построенной постройки поступило в суд на рассмотрение, может быть принято решение на регистрирование права собственности застройщиком.

Примечательно, что по российскому законодательству право собственности на незаконную постройку признается за тем, кто имеет на нее все права. И это необязательно застройщик.

Так, известны случаи, когда супруги, проживающие на земельном участке, на который право собственности только у одного супруга, возводили постройки, а право собственности на эти постройки получал только тот, кто является собственником всей земли.

В случае с родственниками, при их согласии, суд не обязывает выплачивать все издержки, которые понес застройщик.

Но если речь идет о чужих друг другу людях или о несогласии близких родственников, то тот, кто получает право на регистрацию в собственность постройки, обязан возместить застройщику его затраты.

После оформления и узаконивания самовольной постройки она приобретает все права, что и законная постройка.

Данные о ней заносятся в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, ее можно продать, подарить, сдать в аренду, завещать, оформить любой другой договор, проводить с ней сделки.

Если же в ходе судебного рассмотрения дела было решено снести постройку, то застройщику дается определенный срок на осуществление сноса. Уполномоченный орган уведомляет застройщика в течение семи календарных дней о решении о сносе, передает копию такого решения.

Срок сноса устанавливается индивидуально, но не может превышать одного года. Если снос не будет проведен, то застройщика могут призвать к административной/уголовной ответственности в рамках действующего законодательства.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/zastrojka-zemelnogo-uchastka.html

Об утверждении типовой формы договора застройки земельных участков и их оформлении, Постановление администрации города Брянска от 01 июля 1999 года №745

Договор застройки земельного участка

Во исполнение пункта 2 Постановления Брянского городского Совета народных депутатов от 26 мая 1999 г. N 330 “Об утверждении Положения о размерах, порядке, сроках передачи в муниципальную собственность доли площади вводимого в эксплуатацию жилья в г. Брянске”,

постановляю:

1.

Утвердить типовую форму договора застройки земельного участка (приложение).

2. Обязать управление архитектуры и градостроительства (Ющук В.Д.) от лица администрации города:

2.1. Осуществлять подготовку договоров застройки земельных участков и их направление застройщикам с предложением о заключении договоров застройки.

2.2.

Осуществлять контроль за сроками заключения договоров и необходимые процедуры организационного характера, предшествующие подписанию договоров застройки.

2.3. Подготовку договоров застройки осуществлять одновременно с подготовкой проекта постановления администрации города о разрешении застройщику проектно-изыскательских работ.

По объектам, находящимся в стадии разработки или корректировки проекта, при отсутствии соответствующих договоров застройки оформлять их на стадии подготовки постановления о разрешении корректировки проекта или выдачи заключений по проектной документации.

2.4.

Направление проекта постановления о разрешении проектно-изыскательских работ или корректировки проекта направлять на согласование визирующим лицам только после заключения соответствующего договора застройки.

3. Информационно-правовому отделу администрации (Сухорукова Л.В.

) при необходимости оказывать помощь правового характера по подготовке договоров застройки и урегулированию возможных разногласий при заключении и реализации договоров.

4. Комитету по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству, учету и распределению жилья (Голуб А.Г.):

4.1.

Осуществлять представление проектов договоров на подпись первому заместителю главы администрации, а также последующую их регистрацию и контроль за исполнением по вопросам, относящимся к компетенции комитета.

4.2.

Обеспечивать своевременное решение вопросов, связанных с ходатайствами заказчиков об изменении форм и сроков платежей или иных условий договоров, относящихся к компетенции комитета по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству, учету и распределению жилья.

5. Контроль за исполнением данного Постановления возложить на первого заместителя главы администрации Ахременко С.А.

Глава администрациигорода

И.Н.Тарусов

Приложениек Постановлениюадминистрацииг. Брянска

от 01.07.1999 N 745

от “__” _________ 199_ г. N ______ г. Брянск
Настоящим договором обе стороны, а именно ______________________________________________________________________________________

(наименование застройщика)

в дальнейшем “ЗАСТРОЙЩИК”, в лице ______________________________________________________________________________________________

(должность)

__________________________________________________________________

(Ф.И.О.)

действующий на основании _____________, с одной стороны и

АДМИНИСТРАЦИЯ г. БРЯНСКА, в лице первого заместителя главы

администрации по строительству _______________________________

(Ф.И.О.)

действующая на основании Устава г. Брянска и Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” с другой стороны, принимают на себя ответственность за выполнение взаимных обязательств.

Данный договор вступает в силу с момента подписания сторон и прекращает действие после ввода объекта строительства в эксплуатацию и исполнения принятых обязательств, за исключением пункта(ов) _____ раздела “Особые условия настоящего договора, действие которого(ых) – бессрочно.
1.

В течение срока, определенного постановлением администрации города для проектно-изыскательских работ, разработать проектно-сметную документацию, согласовать ее в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством и Правилами застройки г. Брянска, и направить в администрацию города ходатайство о разрешении строительства объекта.

2.

На основании согласованной проектно-сметной документации и постановления администрации города о предоставлении земельного участка под строительство оформить документы на право пользования земельным участком в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству в течение срока, указанного в Постановлении.

3.

Получить разрешение на производство строительно-монтажных работ в городской инспекции государственного архитектурно- строительного надзора.

4. На предоставленном земельном участке в _______________________районе г. Брянска по _____________________________ в течение __________________

месяцев, с учетом срока проектирования, построить в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил, Правил застройки г. Брянска и утвержденной проектной документации________________________________________________________________________________________________________

(тип, назначение здания)

5. По окончании строительства сдать объект государственной приемочной комиссии, созданной распоряжением администрации города на основании заявки “ЗАСТРОЙЩИКА”, ввести его в эксплуатацию после утверждения администрацией города материалов госкомиссии и осуществить государственную регистрацию недвижимости.

6. В составе основного (титульного) объекта построить________________________________________________________________________________________________________________________________________
(наименование встроенных или пристроенных помещений)

За собственные средства, за счет отдельного финансирования и безвозмездно передать построенное(ые) помещение(ия) на баланс соответствующего учреждения, определенного администрацией города.

7. Изменение функционального назначения как основного объекта строительства в целом или частично, так и встроенного или пристроенного помещений производить только на основании соответствующего постановления администрации города и откорректированного проекта строительства.

8. Передать безвозмездно в муниципальную казну общей площади жилых квартир в возведенном доме в целях компенсации сноса частных домовладений, расположенных в зонах реконструкции, в соответствии с действующим Постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.05.99 N 330 и разделом “Особые условия” данного договора.

9. При передаче жилых домов на баланс или техническое обслуживание организациям, находящимся в ведении администрации города, передать 2% общей площади администрации города.

10. В соответствии с действующими постановлениями местного органа самоуправления г. Брянска принять долевое участие в финансировании строительства городских инженерных сооружений водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, для чего заключить отдельные договоры с ГУП “Брянскоблводоканал” и ГУП “Брянские тепловые сети” с порядком перечисления средств по методике, отраженной в указанных постановлениях.

11. Если объект строительства не введен в эксплуатацию в течение срока, указанного в п. 4 настоящего договора, производить прогрессивную арендную плату за пользование землей сверх указанного срока в соответствии с действующим Постановлением Брянского городского Совета народных депутатов о плате за землю.

12. Обеспечивать сохранность существующих на предоставленном земельном участке зеленых насаждений, а вырубку или пересадку насаждений, в случае необходимости, производить только по согласованию с комитетом по охране окружающей среды г. Брянска и с разрешения балансодержателя зеленых насаждений.

13. Бесспорно признать обоснованность возможного изъятия ранее предоставленного соответствующего земельного участка в случаях:

а) использования земли не по целевому назначению;

б) использования земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки, порче земель;

в) неоднократно (более двух раз) невнесения платы за пользование земельным участком в сроки, установленные документами на землепользование;

г) если в течение двух лет с момента предоставления участка строительство не началось;

д) если в течение двух сроков, указанных в п. 4 данного договора, объект не завершен строительством и не введен в эксплуатацию (в том случае находящееся на земельном участке имущество в виде незавершенного строительством объекта либо в течение трех месяцев реализуется самим застройщиком и документы на передачу имущественных прав другому застройщику передаются в администрацию города, либо администрация города реализует указанное имущество на конкурсной основе, а вырученные от продажи средства, за исключением затрат на организацию торгов, перечисляет собственнику имущества).

14. Не передавать право освоения земельного участка, согласно Постановлению администрации города N 177 от 04.10.95 г., без разрешения администрации города до завершения строительства и приемки объекта в эксплуатацию.

15. За собственные средства, в соответствии с предписанием, полученным от городских органов управления и госнадзора, привести земельный участок, использовавшийся для проектно-изыскательских работ, в состояние не хуже первоначального, если результатом указанных работ является вывод о невозможности строительства объекта на данном земельном участке.

16. Не приступать к строительству объекта без выполнения геослужбой управления архитектуры и градостроительства выноса основных осей здания в натуру.

17. В случае установления несогласованного в установленном порядке факта отступления от утвержденной проектной документации или требований действующих Правил застройки г. Брянска, в 10-дневный срок устранить нарушения, изложенные в протоколе (предписании) контролирующего застройку органа (управление архитектуры и градостроительства, инспекция государственного архитектурно-строительного надзора).

18. За нарушение пунктов данного договора понести ответственность в соответствии с действующим законодательством.

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА БРЯНСКА ОБЯЗУЕТСЯ:

1.

Своевременно информировать “ЗАСТРОЙЩИКА” обо всех изменениях в политике города, напрямую связанных с возможностью ущемления его прав, как застройщика, содействовать сведению возможных отрицательных последствий, связанных с этими изменениями к минимуму.

2. В случае возникновения необходимости передачи “ЗАСТРОЙЩИКОМ” возведенного здания в муниципальную собственность выполнять установленные существующим законодательством процедуры в кратчайшие сроки.

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ:________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Администрация г. Брянска Застройщик

Первый заместитель главыадминистрации по строительствуи коммунальному хозяйству__________________________________ _______________________________

(подпись) (подпись)

Обязательный состав визирующих лиц со стороны администрации:

Управление архитектуры и Комитет по строительству

градостроительства жилищно – коммунальному
хозяйству, учету и
распределению жилья__________________________________ _______________________________

(подпись) (подпись)

Комитет по управлению имуществом Информационно – правовой отдел__________________________________ _______________________________

(подпись) (подпись)

Комитет по земельным ресурсам

землеустройству

__________________________________

(подпись)

Первый заместительглавы администрацииС.А.АхременкоРуководитель аппаратаадминистрацииА.И.Дьяконов

Текст документа сверен по:Официальная рассылка

Источник: http://docs.cntd.ru/document/974005027

Право застройки. Часть 1. Право застройки и существующие основания пользования чужим земельным участком для целей строительства

Договор застройки земельного участка

Прошедший недавно круглый стол М-Логоса, посвященный праву застройку, был, пожалуй, первым публичным мероприятием, на котором более-менее подробно обсуждалась предлагаемая в проекте вещного права ГК РФ конструкция суперфиция (права застройки).

Мероприятие лично для меня оказалось довольно полезным и интересным.

С одной стороны, получилось, что называется, “в бою” пообсуждать новеллы (меня попросили сделать доклад о праве застройки по проекту ГК на Санкт-Петербургском международном юридическом форуме и поэтому круглый стол стал хорошей разминкой в публичном отстаивании новелл), а с другой стороны, я для себя вынес кое-что новое (например, меня убедили в том, что наличие долга по внесению платежей за право застройки не должно быть основанием для прекращения этого права, здесь проект ошибается и соответствующие нормы нужно изменять, но об этом потом).

Мне представляется, что было бы полезным в формате блога еще раз пообсуждать принципиальные черты права застройки, его достоинства и недостатки в том виде как это право описано в проекте.

Я предполагаю сделать несколько очерков, посвященных различным аспектам этих очень интересных новелл (возможно, есть смысл сделать такие очерки по всем ограниченным вещным права, включенным в проект).

Первый очерк целесообразно, на мой взгляд, посвятить описанию конструкции права застройки и его сравнению с действующей юридической схемой строительства на чужом земельном участке.  

Итак, вкратце о том, что такое право застройки и для чего разработчики раздела “Вещное право” включили в него соответствующую главу.

1. Здания или сооружения возводятся либо (а) собственником земельного участка самостоятельно или при посредстве третьих лиц (подрядчиков), либо (б) лицом, не имеющим право собственности на земельный участок, но с согласия собственника. 

Во втором случае правовым основанием, позволяющим требовать от собственника претерпевания нахождения на его земельном участке чужого здания или сооружения, может быть или (а) договор, который предусматривает соответствующее обязательство собственника и право его контрагента требовать исполнения этого обязательства, или (б) ограниченное вещное право, содержанием которого собственно и является право застроить чужую землю и некоторое время пользоваться ею.

В первом случае мы имеем дело с договором аренды, во втором – с правом застройки.

2. В современном российском праве конструкция, опосредующая строительство на чужом земельном участке, устроена следующим образом.

Застройщик заключает с собственником участка договор аренды для целей строительства (как правило, на срок до 5 лет), возводит здание/сооружение, регистрирует право собственности на него, а затем заключает договор аренды для целей эксплуатации здания/сооружения.

Как правило, все эти операции осуществляются в отношении застройки публичных земель, для застройки частных земель застройщики приобретаеют у собственников участки.

3. В чем видятся минусы существующей схемы строительства на чужой земле?

(а) застройщик вынужден дважды оформлять права на землю: при строительстве и для эксплуатации; целесообразность такого удвоения неочевидна;

(б) в силу того, что договор аренды (как и всякий договор) подчиняется принципу действия договорной свободы, это означает, что его содержание может быть довольно сильно изменено сторонами по сравнению с тем, как оно урегулировано законом.

В нашем случае это означает, что в договоре аренды для целей строительства могут существовать условия, которые в значительной степени расшатывают “прочность” землепользования: право арендодателя на отказ от договора; право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату; блокирование арендодателем уступки и залога прав арендатора. Все это делает права арендатора крайне ненадежным (с точки зрения залогоспособности) активом;

(в) в законе нет норм, которые бы устанавливали возможность введения законом же минимального срока аренды, что является принципиальным для аренды для строительства с точки зрения гарантирования застройщику “прочного” правового положения в течение длительного времени и залогоспособности  его прав в отношении застраиваемого земельного участка;

(г) права арендатора по договору аренды вследствие недостатков (б) и (в) не являются привлекательными с точки зрения передачи их банку в залог для целей получения кредита на строительство.

Тем самым застройщики лишаются важнейшего источника финансирования строительства и вынуждены искать его в иных сферах (в первую очередь – это частные накопления), перекладывая на инвесторов риски остановки строительства;

(д) аренда для целей строительства и эксплуатации зданий/сооружений имеет существенную специфику, отличающую ее от обычной аренды (достаточно, например, вспомнить, что договор аренды – это договор о пользовании вещью на время, по истечении которого арендатор должен возвратить вещь обратно с учетом естественного износа; но это же совершенно не укладывается ни в конструкцию аренды для целей строительства, ни аренды для целей эксплуатации здания!). В связи с этим возникают многочисленные вопросы о том, можно ли к этим случаям аренды применять общие положения об аренде (например, о праве арендодателя потребовать расторжения договора при двукратной просрочке в уплате арендной платы по договору аренды для эксплуатации здания; положительный ответ на этот вопрос – нонсенс!).

(е) действующее право совершенно не предоставляет собственникам частных земельных участков возможности “извлекать” стоимость земельных участков в виде постоянного дохода путем передачи их под застройку без отчуждения участка.

Единственный способ для собственника участка капитализировать его ценность – это продажа участка.

Но это означает, что собственник получает доход однократно, далее его задача заключается в поиске способа размещения этих денежных средств, например, на счете в банке для того, чтобы они приносили доход.

Способа же капитализации, при котором участок бы не отчуждался, но собственник получал бы периодические платежи, сегодня в России нет. Между тем, привлекательная городская и пригородная незастроенная земля в крупных городах во многом частная. Получается, что собственникам участков необходимо или застраивать их, или продавать. 

Описанная ситуация нехороша и для девелоперов, которым для начала строительства требуется привлекать серьезные денежные средства для приобретения участка в собственность. Как правило, это делается за счет средств банковского кредита, что также удорожает строительство.

4. Право застройки как вещное право на чужой земельный участок в значительной степени лишено описанных недостатков.

(а) Право застройки устанавливается однократно и на весьма длительный срок (вопрос о конечности права застройщика, который волнует многих, предлагаю пообсуждать отдельно), оно предполагает не только право застроить, но и право эксплуатировать в течение срока действия права застройки соответствующие здания/сооружения.

Кстати, введение права застройки, тем самым, подталкивает участников оборота к тому, чтобы не тратить время и денежные средства на государственную регистрацию права собственности на объекты, возведенные на чужом земельном участке. Ведь застройщику достаточно обладать соответствующим правом на участок, а возведенное здание рассматривается как составная часть права застройки.

Оборот зданий/сооружений де-факто осуществляется будет оборота права застройки;

(б) содержание права застройки как вещного права хотя и определяется соглашением сторон (договором об установлении права застройки), но этот договор имеет значение лишь для цели внесения права в реестр. В дальнейшем право застройки существует только в том виде, как оно описано в реестре и постольку, поскольку оно записано в реестр.

В связи с этим это право не может быть прекращено в результате одностороннего отказа от договора, его содержание не может быть изменено односторонним волеизъявлением собственника, оборот этого права (залог и уступка) осуществляется без согласия собственника.

В целом, наверное, это право по своей экономической сути ничем не отличается от собственности на землю;

(в) закон устанавливает минимальный и максимальный срок права застройки.  Минимальный – 30 лет, максимальный – 100 лет.

Сроки эти подобраны таким образом, что позволяют, с одной стороны, застройщику в любом случае извлечь существенную экономическую выгоду от застройки, а с другой – подчеркнуть “конечность” существования объекта.

О срочности права застройки, еще раз напомню, я хотел бы поговорить отдельно, этому вопросу я планирую посвятить второй очерк;

(г) вследствие особенностей (б) и (в) право застройки должно стать привлекательным обеспечением для кредитования процесса строительства. Обращает на себя внимание на то, что привлечения кредитных средств для приобретения самого участка в данном случае не потребуется;

(д) введение права застройки устраняет несуразности, имеющиеся в текущей практике применения общих положений об аренде к аренде для целей строительства и аренде по ст. 36 ЗК;

(е) право застройки позволит вовлекать в оборот земельные участки, принадлежащие на праве собственности частным лицам, которые не имеют желания/намерения их застраивать. Право застройки – платное, оно позволит собственникам извлекать периодический доход, капитализируя тем самым ценность земельных участков, не отчуждая их. 

5. Можно ли добиться эффектов, описанных в п. 4, без резких изменений в сфере правового регулирования землепользования для целей строительства.

В принципе, да, это возможно путем введения в гл.

34 Кодекса отдельного параграфа “Аренда для целей строительства и эксплуатации зданий и сооружений”, в котором нужно исключить из конструкции договора аренды все те черты, которые присущи ей как договору. 

На мой взгляд, это вряд ли правильно методологически. В результате получится “договор аренды”, который договором в подлинном смысле не является.

Кроме того, оставляя именно “договор аренды” как основное право для строительство на чужом участке мы так и не сможем полностью юридически “оторвать” само право пользования участком от его основания – договора и снизить тем самым риски залогодержателей и возможных покупателей этого права.

Поэтому, как мне представляется, более догматически верно и практически целесообразнее конструирование права строительства на чужом земельном участке именно как ограниченное вещное право.

PS. Для России это право не новое, оно существовало с 1912 по 1948 г. (застройщики упоминаются в романе Булгакова “Мастер и Маргарита”, правда, с явно негативной коннотацией – см.

приложенную презентацию), поэтому утверждение о том, что, мол, для русского уха “право застройки” или тем паче “суперфиций” звучит дико – неправда (в конце концов, привыкли же россияне и, как говорят сотрудники кадастровых служб, с удовольствием (особенно сельчане) используют дикованное заморское слово “сервитут”).

PPS. А еще есть безумно интересный вопрос о праве застройки, установленном на земельных участках в Крыму. Дело в том, что украинский ГК знает право застройки, а Закон о воссоединении гарантирует всем гражданам на крымских территориях сохранение всех прав на имущество. Вопрос: что с правом застройки, установленным до воссоединения на земельном участке, расположенном в Крыму?

PPPS. В качестве приятного приложения выкладываю для заинтересовавшихся этим институтом презентацию, которую я готовил для круглого стола М-Логоса, а также ссылки на некоторые классические работы по праву застройки (формат *.pdf):

Варшавский, Право застройки в СССР

Вольман, Право застройки

Выдрин, Виленкин, Закон о праве застройки

Гойхбарг, Закон о праве застройки

Источник: https://zakon.ru/blog/2014/6/16/pravo_zastrojki_chast_1_pravo_zastrojki_i_sushhestvuyushhie_osnovaniya_polzovaniya_chuzhim_zemelnym_

СОБСТВЕННОСТЬ. ПРАВО ЗАСТРОЙКИ авеню,av-ue.ru. Проект ГК N 47538-6

Договор застройки земельного участка

1.Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участкомв целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.

Правозастройки может быть основанием возведения на чужом земельном участке как одного,так и нескольких зданий и сооружений.

Вотношении одного земельного участка может быть установлено несколько правзастройки.

2.Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу,имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия правазастройки.

3.Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании,возведенном на основании права застройки.

В этом случае собственники помещений смомента государственной регистрации права собственности на помещение признаютсяучастниками права застройки (за исключением случаев, когда они приобретают долюв праве общей собственности на земельный участок в соответствии с пунктом 2 или3 статьи 298.6 настоящего Кодекса), а их права определяются в соответствии сглавой 19.4 настоящего Кодекса.

4.Право застройки земельного участка устанавливается на основании договора обустановлении права застройки.

Правозастройки подлежит государственной регистрации.

5.Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком,в отношении которого установлено право застройки.

6.Правила настоящего Кодекса о застройке земельного участка соответственноприменяются к застройке участков недр или водных объектов, если иное неустановлено законом.

Статья 300.1. Права и обязанности лица, имеющегоправо застройки 

1.

Лицо, имеющее право застройки, вправе в пределах, предусмотренных договором обустановлении права застройки, изменять объекты недвижимого имущества,находящиеся на земельном участке, – реконструировать их, сносить и возводитьновые.

2.Лицо, имеющее право застройки, обязано в установленный срок возвести наземельном участке здания и сооружения.

Лицо,имеющее право застройки, обязано использовать земельный участок в соответствии сего целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий исооружений и их эксплуатации.

Лицо,имеющее право застройки, обязано вносить установленную договором плату за правозастройки.

Статья 300.2. Договор об установлении правазастройки 

1.

Существенными условиями договора об установлении права застройки являютсяусловия о земельном участке (статья 287), о местерасположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, о срокеправа застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственникомземельного участка является гражданин или юридическое лицо, – также охарактеристиках возводимого здания или сооружения.

2. ВЕдиный государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения оздании или сооружении, которое подлежит возведению на земельном участке, о правесносить здание или сооружение и возводить новое, о праве реконструировать зданиеили сооружение, о сроке права застройки, о плате за право застройки.

Статья 300.3. Срок права застройки 

Правозастройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении правазастройки. Такой срок не может быть менее пятидесяти и более ста лет.

Правозастройки, установленное на срок более ста лет, считается установленным на срокв сто лет.

Статья 300.4. Плата за право застройки 

1.

Плата за право застройки устанавливается в договоре в виде:

1)определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2)предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владениеи пользование помещений в возведенных зданиях.

2.Размер платы за право застройки может быть не чаще чем один раз в десять летизменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения – по решению суда.

Статья 300.5. Распоряжение правом застройки 

1.

Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его взалог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом.

Правозастройки в отношении здания или сооружения, право собственности на котороезарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество,может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением илипередачей в залог указанного здания или сооружения. Сделка, совершенная снарушением этого требования, является недействительной.

Отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основанииправа застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки.

2.Право застройки переходит в порядке универсального правопреемства приреорганизации юридического лица и по наследству.

3.Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основанииправа застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данногопомещения.

Кдоле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности наземельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании (пункт 6статьи 298.5).

4. Направо застройки может быть обращено взыскание, в том числе путем его продажи спубличных торгов. К обращению взыскания на право застройки применяются правила,предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

Статья 300.6. Прекращение права застройки 

1.

Право застройки прекращается по истечении срока, на который оно установлено.

Гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения неявляется основанием для прекращения права застройки.

2.Право застройки может быть прекращено досрочно по соглашению между собственникомземельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки, еслииное не установлено настоящим Кодексом.

Недопускается досрочное прекращение права застройки, если это право передано випотеку.

3. Потребованию лица, имеющего право застройки, оно может быть прекращено пооснованиям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451 настоящего Кодекса. Вэтом случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющегоправо застройки, снести возведенные им на земельном участке здания илисооружения за его счет.

4.Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственниказемельного участка в случае, когда лицо, имеющее право застройки, имеетзадолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чемдвухгодичной платы, после направления лицу, имеющему право застройки,письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок.

5.Право застройки может быть прекращено по основаниям и в порядке, которыепредусмотрены статьями 296.4 – 296.6 настоящегоКодекса.

6.Право застройки прекращается в случае изъятия земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд либо его реквизиции.

Статья 300.7. Последствия прекращения правазастройки 

1.

При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу,имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельногоучастка.

2. Вслучае прекращения права застройки земельного участка по основаниям,предусмотренным пунктом 6 статьи 300.

6 настоящего Кодекса, орган, принявшийрешение об изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имевшему правозастройки, компенсации за досрочное прекращение права застройки наряду свыплатой компенсации собственнику земельного участка. Размер компенсацииопределяется по правилам пункта 2 статьи 296.2 настоящего Кодекса.

Источник: http://av-ue.ru/gknw.php?d=gknw300.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.