Доклад аренда земельных участков

Аренда земельного участка – TextReferat.com – бесплатный банк рефератов без плагиата

Доклад аренда земельных участков

СоДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Понятие сторон договора аренды земельного участка

2. права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Земля обладает ценностью, которая отличает ее от любого другого материального объекта. Роль, которую играет земля в экономике каждой страны, не всегда очевидна, но имеет огромное значение.

Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие, поскольку у инвестора едва ли появится желание делать долгосрочные капиталовложения.

Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим в последнее время все большую актуальность, является обладание земельным участком на праве аренды. Как указывает Л.О.

Федькин, до принятия Земельного кодекса Российской Федерации[1] (ЗК РФ) отсутствие правовой базы приводило к широкой нормотворческой деятельности субъектов РФ[2]. Принимаемые субъектами РФ нормативные правовые акты во многом, как показывает опыт недавних лет, противоречили федеральному законодательству.

ГК РФ, признавший земельный участок объектом недвижимости, не регулировал и не мог урегулировать в полном объеме арендные земельные отношения.

Принятие ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[3] не дало полного решения всех существующих проблем в правовом регулировании названного института.

В настоящее время налицо наличие противоречий между нормами ЗК РФ и ГК РФ, поскольку нормами названных актов устанавливаются различные правовые конструкции при регулировании аренды земельного участка.

Более того, нормами ЗК РФ не всегда в достаточной мере урегулированы отношения, которые могут иметь место при возникновении прав на земельный участок. Указанное обстоятельство вызывает сложности при применении указанных норм на практике.

Исследование норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» позволяет сделать вывод о наличии правовых коллизий, вызывающих сложности при практическом и эффективном применении норм названного закона.

В частности, предусмотренный законом механизм применения к ранее заключенным договорам аренды земельных долей института доверительного управления не гарантирует получение собственником доли платы за ее использование.

Целью работы является исследование прав и обязанностей сторон в договоре аренды земли.

К задачам исследования необходимо отнести:

– изучение понятия сторон договора аренды земельного участка;

– исследование прав и обязанностей сторон договора аренды земельного участка.

1. Понятие сторон договора аренды земельного участка

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ[4] принадлежит, прежде всего, его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, которые в соответствии со ст. 124 ГК РФ[5] выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами.

В роли арендодателей от имени РФ, субъектов РФ, муниципальных образований обычно выступают департаменты (комитеты) по управлению имуществом.

Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду (например, в силу договора поручения или комиссии)[6].

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Иностранцы и лица без гражданства по общему правилу могут быть как арендаторами, так и арендодателями.

Последнее касается только тех особых случаев, когда они являются собственниками земельных участков (например, если они стали собственниками здания, сооружения) или же заключают договор субаренды. Согласно ст.

270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду предоставлено также лицу, которому участок предоставлен в постоянное пользование, но такое право может быть осуществлено только с согласия собственника земельного участка. Эта статья находится в противоречии с п. 4 ст.

20 ЗК РФ[7], согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ в числе арендодателей названы только собственники, что явно противоречит ГК РФ, хотя в этом же пункте указывается о предоставлении земельных участков в соответствии с гражданским законодательством.

Эта норма встретила почти единодушную критику в литературе[8], при этом многие исследователи полагают, что в данном случае имеет место просто техническая ошибка.

Стороной договора аренды могут быть не только собственники (с согласия собственника или в силу положений закона).

Таким образом, указание в ст.

22 ЗК РФ о том, что в аренду земельные участки могут сдаваться только собственниками, было бы правильно толковать не в прямом смысле, а как указание на то, что только собственник решает данный вопрос в принципе (определяет саму возможность), если даже он непосредственно и не заключает договор аренды. Хотя иногда рассматриваемая норма воспринимается именно так – ограничительно и, на наш взгляд, ошибочно[9].

Следует упомянуть о тех проблемах, которые возникают при заключении договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или арендодателя. Нормативной базы по данному вопросу явно недостаточно. В этой связи существенным представляется разъяснение Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. по этому вопросу.

Пленум разъяснил, что в тех случаях, когда на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат разным лицам и на разных основаниях (праве собственности, праве хозяйственного ведения и т.п.

), то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании[10].

Суд также указал, что договор аренды может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом производится при этом с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

Но понуждение к заключению договора аренды в отношении отдельных владельцев помещений не допускается. Поскольку остается открытым вопрос о том, как же будут исполняться обязанности по такому договору аренды, то в п. 20 Постановления Пленума специально указано, что в силу п. 2 ст.

322 ГК РФ обязанности нескольких должников в предпринимательских отношениях являются солидарными.

2. права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

прав и обязанностей арендатора и арендодателя по договору аренды земельного участка в общем виде определено в гл. 34 ГК РФ.

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению участка, со всеми его принадлежностями и документами, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду участка, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Арендодатель освобождается от этой ответственности только в случае, если недостатки были оговорены им при заключении договора, были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра (ст. 612 ГК РФ). При этом следует учитывать и специфические правила ст. 37 ЗК РФ.
[1] 2 3 4

 скачать реферат

Источник: http://www.textreferat.com/referat-10702.html

Реферат: Аренда земельного участка

Доклад аренда земельных участков

Введение

Аренда это гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

Виды договора аренды:

договор проката;

договор аренды транспортных средств;

договор аренды зданий и сооружений;

договор аренды предприятия;

договор финансовой аренды (лизинг).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Предмет договора – любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имущество непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

При заключении договора: обязательное требование – подробное описание арендуемого имущества [1, c. 77].

1. Общая характеристика договора аренды земли

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство.

В качестве арендодателя выступают собственники мущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого – только с согласия собственника.

В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Форма договора аренды:

Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна.

Если аренда предполагает выкуп имущества, т.е. перемену собственника. то форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества [1, c. 89].

Срок договора не является существенным условием договора. При этом существует правило: если срок не указан (т.е.

договор заключен на неопределенный срок), то любая сторона может отказаться в любое время в одностороннем порядке от договора, но при условии предупреждения своего контрагента об отказе за I месяц, в случае если арендуемое имущество является движимым; а при недвижимом имуществе – за 3 месяца (однако эти сроки могут быть изменены законом или договором – п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору (он устанавливается в договоре либо предполагается как разумный).

Соблюдение этого срока имеет значение, так как непередача имущества арендатору влечет за собой право арендатора требовать возмещения убытков и передачи вещи либо требовать расторжения договора и также возмещения убытков.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков.

Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим. При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора.

При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды является возмездным. Основное обязательство – выплата арендной платы. Если стороны не определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то действуют правила о том, что стороны имели в виду порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Виды арендной платы:

Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.

Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.

Представление арендодателю определенных услуг.

Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.

Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.

Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год.

Имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора и в соответствии с назначением имущества.

Субаренда – договор аренды уже арендуемого имущества, заключенного арендатором с третьим лицом, который может быть заключен лишь с согласия арендодателя.

От субаренды отличается перенаем – передача прав и обязанностей со стороны арендатора другому лицу. При этом происходит перемена лица арендатора с согласия арендодателя [2, c. 34].

Аренда земли (укр. – оренда землі) – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и других видов деятельности

Обычно договор аренды земельного участка заключается на определенных срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им.

Закон предоставляет арендатору, надлежащим образом выполняющему свои договорные обязательства, преимущественное по отношению к другим лицам право на возобновление арендных отношений на следующий срок.

В результате этого срочный договор аренды при надлежащем исполнении арендатором своих договорных обязанностей может длиться неопределенное время.

Возможно также заключение договора аренды без указания срока, если в момент его заключения сторонам этого договора трудно заранее его определить.

В этом случае аренда считается постоянно действующей и прекращается по заявлению стороны, желающей прекратить арендные отношения, которая обязана предупредить о своем намерении контрагента не менее чем за три месяца до намечаемого прекращения арендных отношений (об этом должно быть указано в договоре).

Земельный кодекс РФ не устанавливает ни минимальные, ни максимальные сроки договора аренды. В качестве исключения пунктом 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения срок договора аренды этих земель определен как «не превышающий срок девять лет».

При этом в статье 9 указано: договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу названного Федерального закона), считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 названного Федерального закона (п. 4 ст. 9).

В случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

2. Стороны договора аренды земли

Сторонами договора аренды являютсяарендодательиарендатор.

Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является предмет аренды.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Это условие в первую очередь касается объекта договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст.

607 в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Предметом договора аренды является индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, это может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Срок в договоре аренды определяется по соглашению сторон, если он не определен, то договор считается заключенным на условиях неопределенности срока (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

Правовые последствия заключения договора на таких условиях заключаются в том, что каждая из сторон получает право отказаться от его исполнения в одностороннем порядке в любое время, предупредив о своем намерении другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца [4, c. 205].

Цена(арендная плата) является важным элементом данного договора. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Существенным условием арендная плата является лишь для договоров аренды зданий и сооружений, предприятий, а также природных объектов – при передаче в аренду этих видов недвижимого имущества согласование арендной платы обязательно.

Если же арендная плата не установлена в договоре, то применяется правило, аналогичное предусмотренному п. 3 ст. 424 Г. К РФ, – вносится арендная плата, равная плате при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть изменена и уменьшена. Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Данное правило во многом способствует договорной дисциплине, так как у арендатора часто возникает желание увеличить арендные платежи, невзирая на недопустимость одностороннего изменения условий договорного обязательства.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственность, существенно ухудшились условия пользования имуществом либо ухудшилось его качество (п. 4. ст. 614 ГК РФ). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным снижению потребительских свойств объекта аренды предусмотренных договором.

Заключение

Таким образом, изучив литературу по теме нашей работы, договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды имеет вои особенности, характеристики, требования, которые положено выполнять всем участникам договора.

Список использованной литературы

аренда договор правовой гражданский

1. Гражданское право: Учебник. Часть вторая/ Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. СПб.: Теис, 2007.

. Гражданское право России: Курс лекций. Часть первая/ Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрид.лит., 2009.

. Безбах В.В., Пучинский В.К. / Основы российского гражданского права М.: Теис, 2009.

Источник: http://dodiplom.ru/ready/123721

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.