Документы для сдачи здания в эксплуатацию
Что нужно для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию
Источник изображения: pinterest.ru
Ввод в эксплуатацию жилого дома – процедура, при которой фактически построенное здание, но пока не существующее по документам, юридически становится объектом недвижимости.
Положительный результат зависит от застройщика и объективности контрольно-надзорных органов.
Для получения разрешительных документов дом должен соответствовать проектной декларации, а застройщик – соблюдать последовательность правового алгоритма процесса.
Разберемся, какие государственные структуры контролируют качество строительства и принимают дом, что входит в пакет документации застройщика, как проходит сдача объекта и выдача ключей в 2019 году и есть ли у дольщиков право проверять действия сторон сдачи-приемки дома.
Обязанности застройщика
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…
» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) ввод дома в эксплуатацию определен как первый и необходимый шаг перед передачей квартир собственникам (ч. 2 ст. 8). Этот алгоритм является не просто набором шагов, а четким правовым механизмом.
Его порядок для застройщика и принимающей стороны установлен Градостроительным кодексом РФ (ст. 55).
Ключевые моменты действий по сдаче дома в эксплуатацию выглядят следующим образом:
- Провести в полном объеме комплекс инженерно-строительных работ, предусмотренных строительным разрешением и проектной документацией многоквартирного дома (далее – МКД). Речь идет о возможности полностью использовать функционал здания и обеспечить безопасность проживающих лиц. Мероприятия по благоустройству дворовой территории закон не запрещает провести позже.
- Получить от поставщиков ресурсов (электричества, газа, воды, тепла) заключение о соответствии коммуникаций техническим условиям и нормативам.
- Провести требуемые инженерно-технические испытания несущих конструкций и коммуникаций здания с фиксацией результатов. Обязательно проверяются показатели энергоэффективности объекта, его оснащенность требуемыми приборами учета, световая инсоляция жилых помещений, воздухообмен и вентиляция.
- Утвердить технический паспорт объекта недвижимости (на капитальные объекты строительства документ должен соответствовать нормам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После решения вопроса следует поставить здание на кадастровый учет.
- В отделе градостроительства администрации муниципалитета оформить почтовый адрес на МКД. До этого у дома был строительный адрес, который определял локацию проведения строительных работ.
Если все условия выполнены, собирается пакет документов, после чего застройщик обращается в контрольно-надзорные органы. Как устанавливает п. 2 ст. 55 ГрК РФ, это государственные инстанции, выдавшие разрешение на строительные работы. В случае с МКД передача в эксплуатацию проводится через исполнительные органы государственной власти субъекта РФ или муниципалитета.
Необходимые документы
Застройщику необходимо документально подтвердить правомерность деятельности, законность строительства, соблюдение технических норм и безопасность жилья в эксплуатации.
Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома понадобятся документы, установленные п. 3 ст. 55 ГрК РФ:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды с собственником земли, справки Росреестра на права собственности или подтверждение других законных форм владения);
- разрешение на строительство МКД;
- согласованный с администрацией градостроительный план с утвержденной локацией объекта недвижимости;
- план земельного надела;
- технический план МКД как объекта капитального строительства;
- схемы расположения внутриквартирных и общедомовых коммуникаций;
- если застройщик работал по строительному подряду – акт приемки объекта второй стороной;
- акт о соответствии здания техническим требованиям ГОСТов, регламентов, федеральным нормам (по результатам комиссионных испытаний);
- заключение о соответствии дома проектной документации, нормам энергоэффективности, оснащенности приборами учета потребленных ресурсов.
Справка. Основной перечень не является исчерпывающим. Для учета всех характеристик объекта и постановки его на кадастровый учет принимающая сторона может затребовать иные бумаги.
При сборе документов закон пресекает «самодеятельность» исполнительных органов государственной власти. Список дополнений и оснований к их предоставлению устанавливается Правительством РФ – п. 4 ст. 55.
Сложность процедуры сдачи состоит еще и в том, что перед стартом строительства у компании на руках в основном разрешительная и уставная документация. Акты, технические экспертизы и заключения застройщик должен оформлять после выполнения определенного этапа работы.
Порядок ввода дома в эксплуатацию
Основные этапы сдачи дома в эксплуатацию:
- Завершение строительных и монтажных работ, проведение всех коммуникаций к назначенной дате приемки строения.
- Благоустройство прилегающих территорий, дворов, улично-дорожной сети. На практике комиссия требует этот шаг по минимуму, закрывая глаза на массу недоделок.
- Заключение договоров на эксплуатацию/обслуживание ресурсных сетей (водоснабжение, тепловое обеспечение, поставка газа, электричества, канализационные сети).
- Обследование здания техниками/инженерами БТИ: замеры площадей жилых помещений и общедомовых территорий. На основании полученных данных оформляются технические паспорта здания и квартир.
- Работа приемочной комиссии на объекте с выездом на место строительства. Компетентное решение принимается на основании представленного пакета документов. В случае положительного вердикта дом введен в эксплуатацию.
Успешное завершение строительства подкрепляется выдачей застройщику заключения о соответствии объекта проектным и техническим условиям и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После получения второго документа застройщик начинает передачу квартир дольщикам.
Интересное на сайте:
Как купить квартиру в новостройке у застройщика: порядок действий
Как правильно принять квартиру у застройщика
Приобретение жилья: новостройка или “вторичка”?
Ответственность за незаконный ввод
При выявлении нарушений ввод дома приостанавливается. Причины установлены в ст. 55 ГрК РФ:
- неполный пакет документов, наличие просроченных бумаг или с признаками подделки;
- несоответствие здания строительным нормам и техническим регламентам;
- расхождение параметров готового здания с проектом;
- отсутствие прав на земельный участок, расхождение разрешенного использования земли с категорией здания.
Застройщику дается время на устранение недоделок. Нечасто, но случается, что недобросовестные застройщики заселяют собственников даже в непринятое здание, «договариваются» о принятии дома с нарушениями.
При выявлении неправомерного принятия в эксплуатацию на виновных лиц накладываются штрафные санкции (ст. 9.5 КоАП РФ).
В ряде случаев для должностных лиц органов власти незаконная выдача разрешений на эксплуатацию МКД чревата уголовной ответственностью по ч. 1 ст. 285 УК РФ (злоупотребление должностными полномочиями).
В зависимости от характера нарушений статья предусматривает санкции от штрафа в 80 000 рублей до реального лишения свободы сроком до четырех лет.
Дальнейшие действия
В трехдневный срок после получения разрешительных документов госкомиссия направляет все сведения по новому объекту в органы федерального строительного надзора.
МКД ставится на государственный учет, получает кадастровый и технический паспорта как объект капитального строительства. Заключается договор с управляющей компанией на оказание услуг по ремонту и содержанию МКД.
Справка. По закону начинать оформление квартир долевыми собственниками можно только после успешной сдачи и постановки дома на учет в кадастровом реестре.
Застройщик письменно уведомляет дольщиков о приемке дома, составляет график выдачи ключей:
- собственник должен осмотреть помещение и убедиться в качестве работ, проверить соответствие результата проекту;
- при наличии недостатков застройщик обязан их устранить;
- стороны подписывают акт приема-передачи квартиры;
- законному владельцу остается зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Только после завершения всех формальностей с передачей квартир собственник вправе приступать к обустройству жилья. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ новый объект недвижимости находится на гарантийном обслуживании в течение пяти лет с момента ввода в эксплуатацию.
Что важно учитывать
Требования к продолжительности каждого этапа:
- время сдачи постройки компания указывает с точностью до квартала конкретного года;
- на передачу ключей закон отводит еще 3-6 месяцев (в договоре долевого участия обычно указываются не конкретные даты, а продолжительность в месяцах).
Если зафиксированные договором сроки нарушаются, застройщик отвечает рублем. За каждый день задержки начисляется неустойка. Ее размер рассчитывается путем умножения стоимости жилья по ДДУ на 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.
В рамках договора застройщик вправе корректировать сроки ввода дома и передачи ключей без дополнительного уведомления дольщиков.
Пример из практики:
- В ДДУ указано, что объект запланировано сдавать в IV квартале 2019 года. Совершенно законно дата передачи дома может приходиться на октябрь, ноябрь или декабрь.
- По договору передача квартир проводится в течение трех месяцев после принятия новостройки в эксплуатацию. Этот период надо отсчитывать с реальной даты получения разрешения на ввод.
Источник: https://metrprice.ru/analitika-rynka/chto-nuzhno-dlya-vvoda-mnogokvartirnogo-doma-v-expluatatsiyu
Полный перечень документов, необходимый для ввода объекта строительства в эксплуатацию
Полный перечень документов для сдачи объекта строительства в эксплуатацию выдается при подтверждении факта окончания строительных работ, реконструкции, капитального ремонта и т.д. Условия и требования для его получения прописываются в 55-ой статье Градостроительного кодекса нашего государства.
Как получить
Алгоритм получения описываемого документа выглядит следующим образом:
- Подготовка требуемого пакета документов. Заявитель должен написать специальное заявление и подготовить требуемый пакет документов. Стоит добавить, что действующим законодательством не предусмотрена универсальная стандартная форма заявления. Уточнять ее особенности нужно в том органе, в который будут подаваться документы.
- Всю подготовленную документацию необходимо предоставить в учреждение, обладающее полномочиями выдачи описываемого документа. Им может являться любой орган федерального уровня, какое-либо регионально учреждение и т.д. Например, в столице нашей страны, выдачей разрешений на ввод строения в использование занимается Комитет государственного строительного надзора. Предоставить заявление с приложением в виде пакета документов можно с помощью государственного интернет-портала «Госуслуги».
- В течение десяти дней, специальная комиссия выносит вердикт по поданному заявлению.
- Если решение комитета приняло положительную сторону, то заявитель получает разрешение.
Некоторые факты
Планируя ремонт в квартире при переезде в новое жилье — заключайте договор, ориентируйтесь именно на срок получения ключей.
Требуемый пакет документов
Как уже было сказано, вместе с заявлением в качестве приложения необходимо предоставлять определенный набор документов, перечень которых прописан в третьей части 55-ой статьи градостроительного кодекса. Он включает в себя:
- справку, подтверждающую права собственности владельца;
- градостроительный план;
- разрешение, на основании которого проводились строительные работы;
- акт приема объекта строительства;
- выписку соответствия построенного сооружения с основными техническими параметрами;
- оригинал и копию договора обязательного страхования;
- план построенного сооружения.
Причины для отказа в выдаче разрешения
В процессе рассмотрения поданного заявления комитетом могут быть выявлены причины для отказа в выдаче описываемого документа. Это может произойти в двух случаях:
- был подан неверный или неполный набор документов;
- возведенный объект строительства не отвечает требованиям градостроительного плана или проектным документам.
Стоит отметить, что учреждение, которое выдает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта жилого сооружения, в случае неполучения требуемого набора документов в установленный срок, не может использовать этот факт в качестве причины для отказа.
Обратите внимание: до сдачи дома в эксплуатацию «прописка» невозможна, так как по сути не создан объект, в котором вы хотите прописаться. Вы можете посмотреть какие документы нужны для прописки здесь и готовить бумаги к сдаче жилья в пользование
Действия комитета в процессе рассмотрения заявления
После получения заявление с приложением в виде пакета документов, уполномоченное учреждение в течение десяти дней должно рассмотреть его и вынести вердикт. Под проверку попадает вся поданная документация.
Следующий шаг заключается в согласовании с застройщиком времени для осуществления выезда с целью осмотра возведенного здания и его проверке. Если все процедуры были успешно пройдены, то заявитель получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Оно может быть выдано в трех видах:
- На бумажном носителе, который будет получен заявителем лично.
- На бумажном носители, отправленном заявителю с помощью услуг почтовых отделений.
- Посредство электронной почты через сеть Интернет на официальном государственном интернет-портале «Госуслуги».
После получения описываемого документа, заявитель должен провести постановку строения на учет и внести сведения об этом в государственный реестр.
Важно: согласно восьмой статье закона федерального уровня под номером 191-ФЗ, подписанного 29-го декабря 2004-го года, получение описываемого документа для официального ввода в использование объекта частного жилищного строительства не требуется
Таким образом, можно понять, что главная задача разрешения заключается в подтверждении того, что строительные работы были выполнена без каких-либо нарушений, а построенное здание абсолютно безопасно и не несет никаких угроз для окружающих людей.
Без этого документа поставить объект строительства невозможно. Во избежание проблем с процессом получения настоятельно рекомендуется обзавестись требуемым пакетом документов заранее и заручится помощью высококвалифицированного юриста на срок рассмотрения заявления.Задавайте вопросы по документам на ввод объекта в эксплуатацию нашим юристам
Источник: https://whatdocs.ru/%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D1%87%D0%B5%D0%BD%D1%8C-%D0%B4%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82%D0%BE%D0%B2-%D0%BD%D0%B5%D0%BE%D0%B1%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D0%BC%D1%8B%D0%B9-%D0%B4%D0%BB%D1%8F-%D0%B2%D0%B2%D0%BE%D0%B4%D0%B0-%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B0-%D0%B2-%D1%8D%D0%BA%D1%81%D0%BF%D0%BB%D1%83%D0%B0%D1%82%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8E
Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства
23.12.2017
Чтобы реализовать ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, требуется выполнить ряд работ, направленных на проверку сооружения.
Такие мероприятия позволяют определить, насколько готовое здание соответствует требованиям законодательства, нормам и правилам.
Завершающим этапом является регистрация права собственности, а для промышленных объектов — принятие сооружения к бухгалтерскому учету для возмещения налога (НДС).
Чтобы понять, что такое ввод в эксплуатацию, важно разобраться с тонкостями правовых норм, выполнение которых гарантирует безопасность готового сооружения, отсутствие недоработок и ошибок застройщика.
Результат обследования — выдача разрешения на ввод, что подтверждает правильность выполнения мероприятий и отсутствие ошибок со стороны специалистов.
Ниже рассмотрим правовые нормы, порядок ввода готового здания в эксплуатацию, необходимые документы, а также причины отказа в выдаче разрешения.
Правовые нормы
Ввод в эксплуатацию объекта капстроительства регулируется нормами законодательства, которые должны выполняться всеми участникам строительного процесса. Иным нормативным актам необходимо следовать с учетом основного закона. Особенность актов в том, что они дополняют ряд положений, но находятся в пределах действующего законодательства.
В нормативно-правовых актах находят отражение вопросы, касающиеся оформления разрешения для сдачи объекта в эксплуатацию. В них прописывается перечень бумаг, необходимых для ввода, инструкции по заполнению, а также формы разрешительной документации.
Определенные сведения приведены в СНиП, где регламентируется ввод в эксплуатацию сооружений, относящихся к разной категории (к ним предъявляются различные требования).
Кроме того, при получении разрешения на ввод здания (сооружения) стоит брать во внимание региональные нормативные акты.
Основной порядок приема и ввода объекта завершенного строительства регламентируется следующими документами:
- ГрК РФ (статья 55).
- Положение о ГСН в России (документ утвержден 1 февраля 2006-го).
С учетом статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод в эксплуатацию требуется получить в органе, который выдает разрешение на возведение объекта. Для получения разрешительного документа требуется подать заявление и приложить к нему пакет бумаг.
Стоит отметить, что этот пакет не ограничивается и может расширяться по требованию стороны, которая принимает бумаги.
На рассмотрение документации дается до 10 суток, за которые строительная компания должна получить разрешение или отказ уполномоченного органа (с объяснениями).
В пакет бумаг, которые передаются с заявлением, входит заключение о соответствии постройки проекту и техрегламенту. Оформление такого заключения является задачей Госстройнадзора. Какие бумаги потребуются, рассмотрено ниже.Как узнать, поставлен ли дом на кадастровый учет?
В Положении о ГСН в РФ указано, что для выдачи заключения орган Госстройнадзора должен провести проверку объекта.
По ее результатам он решает — выдавать заключение о соответствии сооружения действующим нормам или отказать заявителю.
Заключительная проверка проводится сотрудниками Госстройнадзора после окончания строительных (восстановительных, капитальных) работ. На проведение итоговой проверки выделяется до 30 дней.
Заключение о соответствии сооружения выдается органом Госстройнадзора только в случае, если в процессе строительства не было ошибок и нарушений при выполнении работ в отношении проектной или технической документации. Если таковые имели место, они должны быть устранены к намеченной дате.
Порядок ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства
Рассмотрим поэтапный план действий заявителя для получения разрешения на ввод:
- Оформление заявления и сбор необходимого пакета бумаг, которые по требованию проверяющего органа должны прилагаться заявителем.
- Написание сопроводительного письма и оформление приложения, в котором должна быть схема сооружения. В последней указывается план коммуникации сетей инженерно-технического характера.
- Направление заявления в уполномоченную структуру для получения услуги. Вместе с заявлением передается собранный на этапе подготовки пакет бумаг.
- Регистрация заявления.
- Истребование бумаг (информации), которая находится в распоряжении смежных органов. Получение требуемых данных происходит посредством межведомственного взаимодействия.
- Проверка корректности оформления документации, осмотр сооружения (если эта работа не проводилась Госстройнадздром).
- Принятие решения о возможности ввода сооружения в эксплуатацию. Если уполномоченный орган дает отказ, он обязан пояснить причины такого решения в письменной форме.
- Подготовка разрешения, его оформление и передача заявителю. Выдача документа производится в случае, если застройщик безвозмездно передал копию схемы, на которой отражено расположение объекта (возведенного, отремонтированного, реконструированного), сети инженерного и технического обеспечения, а также планировочная организация земельного надела. Информация вносится в реестр, который касается кадастрового учета.
Главные этапы
Главным этапом получения разрешения на ввод является проверка объекта (здания, сооружения) на соответствие требованиям законодательства. Здесь стоит рассмотреть следующие этапы:
- Оформление акта приемки. В Гражданском Кодексе (статье 753, пункте 4) прописано, что передача результата строительных работ происходит по акту приемки. Документ должен подписываться обеими сторонами. Госкомстат РФ утвердил форму акта (КС-11 и КС-2). Последняя используются для приема определенного объема строительных работ в пределах объекта, а также для приема этапа мероприятий, предусмотренных в договоре стройподряда. КС-11 — форма, которая применяется для приема сооружения в комплексе.
- Заключение проверяющего органа. С учетом вида объекта заключение оформляется федеральным или уполномоченным органом. Если речь идет о возведении производственного объекта, относящегося к категории опасных, технических сложных или уникальных, а также линий связи, заключение выдается федеральным органом.
Градостроительный план земельного участка: где получать?
Выдача документа производится после выполнения итоговой проверки. По ее результатам производится оценка качества и достаточности выполненных мероприятий, принимается решение о возможности выдачи разрешения или отказе в предоставлении услуги. Как отмечалось ранее, уполномоченный орган имеет на принятие решения до 10 суток.
- Разрешение на ввод объекта капстроительства в работу. Последний этап — передача документа, удостоверяющего право заявителя ввести сооружение в эксплуатацию. Разрешительная документация подтверждает соответствие объекта требованиям законодательства, проекту и ГПЗУ. Для получения документа требуется пройти шаги, которые рассмотрены выше. Форма разрешения на ввод утверждена еще в 2005 году, постановлением Правительства под номером 698.
Какие проверки и экспертизы проводятся?
Перед итоговой проверкой требуется проведения комплекс работ:
- Испытания оборудования, а также отдельных систем. Такие мероприятия завершаются проверкой основного и дополнительного оборудования.
- Выполнение пробного пуска.
- Составление акта приемки (требуется при осуществлении работ по договору).
В процессе строительных работ и монтажа сооружений должны организовываться промежуточные приемки оборудования и элементов конструкции здания (в том числе скрытых работ).
Функциональные и персональные испытания тех или иных систем сооружения проводятся с привлечением заказчика после завершения работ.
Если в процессе работ были допущены недоделки или найдены дефекты, они устраняются монтажной или строительной компанией, а также заводом-изготовителем до комплексной проверки.
Пробный пуск организуется до комплексного оборудования. Целью такой работы является проверка технологических схем, работы оборудования и определения уровня безопасности эксплуатации объекта. Что касается комплексного опробования, оно проводится во время итоговой проверки.
Здесь подразумевается проверка работы агрегатов и дополнительных сетей в комплексе и под нагрузкой. Комплексная проверка считается успешной, если основное оборудование проработало без сбоев в течение 3-х суток с номинальными параметрами и нагрузкой.
Для тепловых сетей и ЛЭП этот период составляет 24 часа.
Стоит отметить, что при проведении итоговых проверок сотрудники Госстройнадзора должны проверить справки других органов госнадзора и контроля, а также структур, которые будут поставлять коммунальные услуги, о подключении коммуникаций к сооружению на постоянной основе, о принятии здания в обслуживание и выполнения техусловий по подключению.
Могут ли отказать в выдаче разрешения на ввод?
Орган, который отказал в оформлении разрешения на ввод, должен разъяснить свою позицию и указать мотивированные причины отказа. К таковым можно отнести:
- Отсутствие полного пакета документов, которые требуются по законодательству для получения разрешения.
- Отступление здания (отремонтированного, построенного, реконструированного) от установленных параметров. Это требование не касается ИЖС.
- Отступление от действующих предписаний ГПЗУ или требований, которые содержатся в разрешении на строительство.
- Невыполнение уполномоченным лицом обязательства передачи информации по площади, высоте, этажности сетях технического и инженерного обеспечения.
Причиной для отказа может послужить отсутствие копий разделов проекта, инженерных изысканий, планировочной схемы надела, а также другой информации, которая должна быть передана по требованиям законодательства.
(0 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта. Загрузка…
Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/vvod-v-ekspluataciyu-obekta-kapitalnogo-stroitelstva/