Доля аренды в обороте

Как рассчитать адекватную для арендатора плату за помещение

Доля аренды в обороте
Как понять, есть ли смысл идти в переговорах навстречу арендатору и снижать плату по аренде?

Изменившиеся экономические условия в стране ударили по арендному бизнесу на рынке торговой недвижимости.

Это прежде всего пересмотр ставок арендной платы и связанная с ним ротация арендаторов торговых центров.

Как понять, есть ли смысл идти в переговорах навстречу арендатору и снижать плату по аренде?

В статье вы узнаете, как владельцу арендного бизнеса самому посчитать прибыль и рентабельность арендатора и адекватный размер платы за помещение. Рентабельность арендатора – покажем её формулу!

В практику владельцев готового арендного бизнеса и управляющих компаний уже прочно вошло брать арендные платежи в виде процента с оборота торговой точки.

Арендаторы вынуждены делиться с владельцами своими финансовыми результатами.

Перед владельцами коммерческой недвижимости встает задача – нужно оценить финансовый результат деятельности арендатора, посчитать прибыль магазина, – доход, который генерирует для арендатора помещение.

Какая должна быть доля аренды в выручке

Существует правило – доля аренды в выручке предприятия не должна превышать 20%. Если она достигает 30%, – торговый бизнес арендатора не приносит дохода и становится убыточным.

Сколько же должна составлять минимальная выручка арендатора в месяц, чтобы бизнес оставался жизнеспособным?

Расчет минимальной выручки арендатора делается просто по формуле – ставка аренды в месяц х 100/20.

Пример: аренда в месяц 100 тысяч, считаем выручку 100 тр х 100/20 – 500 тр.

Кстати, в случае многоуровневых торговых центров в формулу вводятся дополнительные коэффициенты, такие как посещаемость торгового центра, коэффициент потери посетителей верхних уровней по сравнению с первым этажом, средний чек арендаторов в торговом центре и конверсия – отношение общего числа посетителей ТЦ к числу посетителей, сделавших в нем покупки.

Для ритейла 20% – средняя величина конверсии.

В математике ритейла для анализа успешности деятельности торговой точки используются такие показатели как товарооборот, наценка и маржа.

От чего зависит процент с оборота магазина

Итак, арендаторы вынуждены делиться с собственниками торговой недвижимости своими финансовыми данными по обороту и выручке.

В схеме “Процент от оборота” ставка аренды магазина напрямую зависит от суммы, полученной за продаваемые товары за месяц. От неё арендатор платит определённый процент в виде арендной платы – это становится переменной частью аренды.

Та же часть аренды, которая связана с оплатой коммунальных и других обязательных платежей согласно договору аренды, остаётся неизменной.

Выплачиваемый арендодателю процент зависит от:

– местоположения торгового центра, определяющего его посещаемость;

– специализации торгового оператора или магазина.

Больше всего процент с оборота берется у магазинов, торгующих одеждой (в Москве до 15-18 %), чуть меньше – у магазинов детских товаров и электроники. Меньше всех процент у якорных брендовых арендаторов и продуктовых ритейлеров (до 4%).

Схема оплаты аренды от оборота тоже меняется со временем, в дальнейшем она может принять форму фиксированной ставки, которая устраивает обе стороны.

Она позволяет, наряду с антикризисной коррекцией ставки аренды, сохранить арендаторов и обеспечить приемлемый показатель заполняемости торгового центра.

Доступ к отчётности арендатора

Естественно, принцип “Процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки” невозможен без взаимного доверия.

Обе стороны должны решить, как обеспечить доступ арендодателя к информации о показателях торговли арендатора.

Для эффективной работы схемы она нуждается в поддержке обеими сторонами.

То, каким образом и в какие сроки происходит отчет по оборотам магазина, должно отражаться в договоре аренды. Также там указывается, к каким именно документам имеет доступ арендодатель.

Арендаторы могут готовить отчеты по обороту магазина самостоятельно, иначе – арендодатель получает доступ к кассовым документам.

Бывают и другие способы, такие как например, привлечение стороннего аудитора, отчёты налоговой инспекции и доступ к внутренним документам компании, – однако к ним обращаются крайне редко.

Формула расчета рентабельности арендатора

Пример расчета рентабельности арендатора по формуле.

Пусть аренда составляет 100 тысяч в месяц. Оборот должен быть, следовательно, 100 тысяч/20%=500 тыс рублей ежемесячно.

Считаем затраты: 100 тысяч – аренда, 60 тысяч – зарплата, 100 тысяч – закупка товара, 30 тысяч – налоги, 70 тысяч – косвенные расходы. Итого 360 тысяч. Чистая прибыль 500 тысяч (оборот) – 360 тысяч (расходы)=140 тысяч руб.

Считаем рентабельность арендатора: чистая прибыль 140 тыс/360 тыс расходы=38,88%.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mioni/kak-rasschitat-adekvatnuiu-dlia-arendatora-platu-za-pomescenie-5f313c286f608e080bfd8828

Торговлю ставят на процент

Доля аренды в обороте

Несмотря на некоторую стабилизацию ситуации на рынке торговой недвижимости, в этом сегменте продолжается пересмотр условий аренды.

В Москве за первые три месяца года открылось рекордное количество торговых площадей — раньше столько вводилось за целый год. Вместе с тем растет… →

По словам консультанта отдела исследований рынка CBRE Елены Ключаровой, большая часть ритейлеров пересмотрела и согласовала новые условия аренды еще в конце 2014 — начале 2015 года.

В основном они договаривались о фиксации валютного курса, скидке по фиксированным арендным ставкам, арендных каникулах или привязке к проценту с оборота.

Все эти инструменты, как правило, применяются на срок около полугода, поэтому о дальнейшем изменении условий можно будет говорить только во второй половине года.

Однако уже сейчас понятно, что все больше розничных операторов переходит на схему процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки.

Такая схема предполагает, что ставка привязывается к товарообороту арендатора — он выплачивает в качестве арендной платы определенный процент суммы, которую ему удалось заработать.

Процент зависит от многих факторов, основные из них — это сам ТЦ (его расположение, проходимость), а также профиль оператора.

Наивысшие ставки, как правило, у продавцов одежды (7–18% от оборота), далее следуют магазины детских товаров и электронной техники, минимальные ставки у продуктовых ритейлеров (2–4%). Якорные арендаторы и просто известные бренды с хорошей репутацией на рынке, как правило, платят более низкий процент.

Если в начале года на процент с оборота перешло примерно 30% ритейлеров, то по итогам первого полугодия — уже около 40–50%, а до конца года эта схема может стать востребованной у 60–70% ритейлеров, подсчитали в CBRE.

В JLL рассказывают о смежной популярной схеме, которая называется ratchet — это пересчет оборота арендатора за определенный период в дальнейшую фиксированную ставку аренды.

«Таким образом, девелопер и арендатор достигают некоторого баланса интересов: первый закрепляет ставку на определенном уровне, второй получает арендную ставку, которая в целом вписывается в его бизнес-модель», — поясняет начальник департамента торговых площадей компании JLL Татьяна Ключинская.

Расчет по проценту с оборота или по смешанной схеме применяется, как правило, в течение какого-то ограниченного срока — в среднем от трех месяцев до года.

Для собственника схема с применением процента с оборота — это действенный способ показать арендаторам свою лояльность, считает владелец ГК «Экоофис» Андрей Ковалев (у компании в управлении два торговых центра).

«С просьбой перейти на процент с оборота арендаторы уже, можно сказать, традиционно обращаются к собственникам именно в кризисные периоды.

Поэтому предложение такой схемы наряду с антикризисной коррекцией ставки — шаг навстречу, позволяющий удержать арендаторов и обеспечить приемлемый уровень загрузки», — говорит эксперт.

Кроме того, такая схема мотивирует арендатора «соучаствовать» в продвижении торгового объекта среди покупателей, считает Андрей Ковалев.

«Есть случаи, когда арендатор участвует в маркетинге кадрово и даже материально, помогая объекту в продвижении», — говорит он.

Самый больной вопрос при обсуждении процента с оборота — это доступ к документам арендатора, ведь собственнику нужна достоверная информация о финансовых результатах.

Розничная торговля ищет варианты существования в новых условиях. Курс доллара взвинтил стоимость аренды, и стороны вступили в переговоры. Кроме этого… →

«Инструментарий контроля может быть самым разным — как требование доступа к отчетности, так и сторонний аудит, — рассказывает Андрей Ковалев. — Здесь все зависит от готовности арендатора раскрывать свои реальные доходы. Более готовы к этому международные бренды, поскольку на Западе схема давно распространена. Чтобы схема работала эффективно, важен честный диалог».

Как пояснили «Газете.Ru» в CBRE, в условиях кризиса арендаторы сами максимально заинтересованы в переходе на процент с оборота, поэтому готовы делать формы отчетности более прозрачными.

Как правило, розничные операторы предоставляют данные по обороту торговой точки самостоятельно, в соответствии с требованиями, прописанными в договоре между арендатором и арендодателем, либо арендодатель сам оценивает кассовые отчеты розничного оператора за определенный период.

В отдельных случаях применяется независимый аудит, отчеты с отметкой налоговой инспекции, доступ к внутренним документам компании. Последнее, впрочем, скорее исключение, чем правило, говорят консультанты.

В любом случае, форма отчетности по оборотам и сроки предоставления информации в большинстве случаев прописываются в договорах аренды — то есть собственник не получит доступ к тем документам, которые не были оговорены заранее.

Вице-президент «Опоры России», председатель совета московского городского отделения организации, объединяющей средних и малых предпринимателей, Александр Жарков не видит проблемы в том, что собственник получает доступ к документам арендатора. «Все более или менее серьезные торговые операторы — это вообще публичные компании, они открыто заявляют о своих оборотах.

Кроме того, тут вообще нечего опасаться, это абсолютно разный бизнес. У собственников торговых центров нет никого интереса к ритейлу как к потенциальному собственному бизнесу. Это разная система управления, я вообще не знаю девелоперов ТЦ, которые перешли бы серьезно в ритейл.

Тем более непонятно, какое влияние они могут получить только благодаря доступу к данным об оборотах», — говорит эксперт.

Москва через аукцион продаст треть площадей ЦУМа, начальная цена лота — 4,3 млрд руб. Уникальность объекта делает его актуальным даже в кризис… →

Есть риски у собственников — арендаторы могут искажать данные, чтобы оборот на бумаге был меньше.

Схема «процент с оборота» наиболее легко осуществима в универмаге. «Арендатор отдает арендодателю, а вернее, управляющей компании свои товары на комиссию.

То есть закупает товар и определяет ассортимент арендатор, а собственник или управляющая компания, действующая в его интересах, эти товары реализует», — рассказывает партнер юридического бюро A2 Михаил Кюрджев.

Такую схему легко заметить покупателю — например, если в торговом центре действует единая касса для всех магазинов. Так устроена торговля в Tsvetnoy Central Market и ЦУМе.

Заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости Rose Group (собственник универмага «Цветной») Петр Исаев считает, что при такой торговой концепции магазин полностью защищен от недобросовестных операторов.

«Весь оборот денег на территории универмага идет через наши кассы, при этом каждый партнер в онлайн-режиме видит всю информацию. Но в классическом ТЦ возможностей занизить показываемый оборот гораздо больше», — говорит эксперт.

Тем не менее, по его словам, разные стороны в торговле постепенно учатся быть честными по отношению к друг другу, а крупным компаниям невыгодно из-за одного объекта показывать заниженные цифры — репутационные риски слишком высоки.

Итоги полугодия

За первое полугодие 2015 года ставки аренды помещений в торговых центрах, по разным экспертным оценкам, снизились на 5–10%. По данным S.A. Ricci, для гипермаркетов ставки варьируются в диапазоне от $140 до $250 за кв. м/год, для супермаркетов — от $400 до $700 за кв. м/год.

В торговых галереях помещения площадью 100–300 кв. м сдаются за $500–700 за кв. м/год, помещениях площадью 700–900 кв. м — от $200 до $400 за кв. м./год.

При этом в конце года аналитики предсказывали падение ставок на 20–50% в зависимости от конкретного объекта, степени его готовности, расположения, посещаемости, ротации арендаторов.

По оценкам CBRE, ближе к осени, под давлением снижения розничного товарооборота, ставки аренды в торговых центрах могут снизиться еще на 10–20%.

Пока не произошло и драматического роста числа свободных площадей. Введенные торговые центры продолжают постепенно заполняться. В CBRE вовсе не заметили роста вакансии в столичных торговых центрах за последние месяцы: по данным компании, уровень остался на отметке 9%. По предварительным оценкам S.A.

Ricci, во втором квартале уровень вакантных площадей составит 10–12%, в некоторых проектах — 15%, а в торговых центрах, открывшихся в начале года, 25–30%. При этом открывались многие проекты с 35–50% заполненных площадей. По прогнозам S.A.

Ricci, количество свободных площадей может увеличиться к концу года, но незначительно — в пределах 3–4%.

артерия Санкт-Петербурга — Невский проспект — переживает кризис легче, чем Тверская — центральная улица Москвы. Пока Невский… →

«Уровень вакансии во многом зависит от уровня заполняемости во вновь введенных торговых центрах: если проекты будут заполнены не более чем на 20–30%, то общий уровень свободных площадей может вырасти с 9 до 10–11%», — рассказывает Елена Ключарова из CBRE.

Главный позитивный сигнал на рынке — готовность и девелоперов, и ритейлеров к дальнейшему развитию.

«Девелоперы уже готовят новые проекты, а не только занимаются завершением начатых ранее строек», — рассказывает Татьяна Ключинская из JLL. По ее словам, таких проектов пока немного, речь идет в основном о ТЦ арендуемой площадью в среднем 40–50 тыс. кв. м.

Объявляют о планах по развитию и ритейлеры: например, «Детский мир», «Эльдорадо», «Леруа Мерлен», «Декатлон», говорит старший консультант департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Мария Вакурова.

По ее словам, наиболее комфортно сейчас себя чувствуют продуктовые ритейлеры сегмента эконом, самые успешные среди них сети — «Магнит», «Дикси», «Атак», «Пятерочка».

Значительная часть покупателей даже в области модной одежды переключается на дискаунтеры — «Холдинг Центр» («ХЦ»), «Сток-Центр», «Модный Bazar». Поэтому компании, работающие в этих сегментах, будут развиваться и сейчас, уверены эксперты.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2015/06/22_a_6844861.shtml

Работа с арендаторами в кризис: переходим на процент с оборота

Доля аренды в обороте

Мы продолжаем антикризисный проект компании IDEM “Как наладить работу с арендаторами в кризис”.

В этой статье речь пойдет о том, как сегодня выстраивать договорные отношения с арендаторами; как в условиях кризиса  заключить, или перезаключить договор аренды.

В кризис главное для управляющей компании –  удержать, а для строящихся ТЦ привлечь, самых надежных и стабильных арендаторов.

Сфокусируйтесь на якорных и имиджевых арендаторах. Ведь якорные арендаторы, так или иначе, продолжат формировать покупательский поток в Ваш ТЦ, а магазины известных брендов сохранят четкое позиционирование Вашего торгового центра на рынке.

Мы советуем Вам сегодня по-настоящему позаботиться об эффективном функционировании самых ценных арендаторов. Поддержать их бизнес поможет система процентного расчета арендной платы.

Если Ваш арендатор больше не готов платить фиксированную арендную плату, и сам настаивает на системе процентного расчета, мы советуем Вам пойти ему навстречу и перевести расчет аренды на процент с оборота.

Таким образом, Вы не только не потеряете добросовестного клиента, но и в долгосрочной перспективе имеете все шансы даже увеличить арендный сбор.

Здесь Вам необходимо составить действительно грамотный договор, в котором будут предусмотрены все риски и возможности.

Разделение рисков. При фиксированной ставке практически все риски ложатся на арендатора, по большому счету только он сам заинтересован в финансовом успехе своего магазина. А в случае процентного расчета доход собственника напрямую зависит от выручки арендатора, а арендатор, в свою очередь, также ответственен за маркетинг ТЦ.

Он может разделить с Вами рекламный бюджет, принять участие в маркетинговых мероприятиях. «Активный» торговый центр со стабильным пулом арендаторов привлекает покупателей.

В кризис покупательские потоки перераспределяются по торговым центрам, и именно сейчас  у Вас есть отличная возможность поработать над лояльностью покупателей и  профессионально  заняться маркетингом!

Когда экономическая ситуация стабилизируется, арендатору будет обеспечен хороший товарооборот, а Вам процентная система может принестидаже больший доход, чем фиксированная плата.

Что важно знать о  системе  «Процент от оборота»

  • Зависимость работы магазина от поставок товара.

Вследствие недопоставки товара в магазин, падает выручка арендатора, и соответственно арендный платеж. Мы советуем Вам обезопасить себя и предусмотреть подобные случаи в договоре.

Вследствие нехватки, либо неудовлетворительной работы продавцов магазина, также падает выручка. Советуем Вам внимательнее следить за работой магазинов, Вы в силах указать головному офису сетевого ритейлера на проблемы в работе регионального подразделения. Ведь от этого зависит и Ваш доход!

  • Дополнительные затраты на персонал УК.

Контроль работы арендаторов и отслеживание их выручки требует дополнительных кадровых ресурсов. Возможно, Вам придется увеличить штат сотрудников УК, увеличив расходы на заработную плату.

  • Трудности с расчетом срока окупаемости при получении кредитных средств.

Если Ваш объект создавался на кредитные деньги, то для того, чтобы вернуть заем на строительство, Вам необходимо показать определенную доходность. Как правило, банки в расчете эффективности проекта используют минимальную арендную ставку и консервативно подходят к оценке доходов от платежей с оборота.

Определение размера процента:

Арендная плата может быть в виде чистого процента от выручки арендатора, либо  в виде  комбинированной (минимальный фикс плюс процент). Оплата для якорных арендаторов составляет 2-5% от выручки, для торговых галерей – 2-25%. Процент зависит от специализации оператора. Важно знать, сколько готов платить каждый сегмент.

Приведем некоторые цифры: Например

Операторы одежды способны платить в качестве арендной ставки 10 – 18% от оборота, детских товаров 10 -16%,спортивных товаров 5-13%, аксессуаров 18 – 25%, электроники – 2 – 8%, товаров для дома 10-15%, продуктов питания – 2 – 5%.

Чтобы договориться с арендатором о проценте с оборота, мы советуем Вам пообщаться с  Консультантами по торговой недвижимости.

Специалисты, которые ежедневно имеют дело с торговыми сетями, помогут максимально выгодно для Вас определить процент и заключить договор аренды на выгодных для Вас условиях.

Вы также можете проконсультироваться   с Вашими коллегами – девелоперами, которые используют подобную практику. Не стесняйтесь наводить справки о том, как работает тот или иной магазин, насколько прозрачны отношения арендатора и арендодателя.

Фиксированная ставка зависит от торгового комплекса – чем он успешнее, тем фиксированная плата выше. Считается, что фикс должен покрывать  как минимум коммунальные и эксплуатационные расходы. Таким образом, все, что платится свыше должно составлять прямой доход собственника.

Как контролировать выручку арендатора?

Основной причиной того, девелоперы не так часто решаются перевести арендаторов на процент от оборота, является непрозрачность отечественного бизнеса, локальные операторы зачастую не готовы раскрывать свои реальные доходы.

 Поэтому мы советуем Вам максимально уделить внимание контролю экономики и бухгалтерии арендатора.

Все должно быть «прозрачно» для Вас, в договоре обязательно укажите, какую информацию Вы имеете право требовать, и каким образом осуществляется контроль.

Для максимально точного определения выручки комбинируйте несколько способов контроля одновременно:

Например, онлайн-копирование операций можно дополнить видеонаблюдением на кассовой линии для исключения ситуации с отсутствием чеков.

  • Контрольные закупки, совершаемые в ТЦ, помогают избежать проблем с кассами, работающими в нефискальном режиме. Одним из самых простых методов является внедрение «тайного покупателя» и контроль выдачи покупателю фискального чека.
  • Эффективно также сравнивать данные о продажах с другими магазинами аналогичного профиля и схожего расположения;
  • Наблюдайте за историей продаж арендатора (некоторые магазины, приближаясь к уровню, после которого начинает применяться процент с оборота, начинают занижать цифры);
  • Эффективным способом является проверка Z?отчета арендатора.
  • Получение online-информации об оборотах арендаторов. Например,  Вы можете  подключиться к кассам арендатора для получения информации о продажах (в настоящее время ряд торговых центров находится в процессе внедрения этих систем). Кроме отчетности, такие системы позволят получать дополнительную аналитику по продажам, покупателям, времени наиболее активных покупок, по распределению покупательских потоков и предпочтений. Получая информацию о продажах арендаторов в режиме online, управляющая компания торгового центра имеет возможность не только контролировать обороты арендатора, но и анализировать эффективность собственных маркетинговых акций, их влияние на объемы продаж.
  • Еще одним методом контроля служит независимый аудит, получение доступа к учетной документации арендатора.

Долгосрочные отношения с ключевыми и хорошо зарекомендовавшими себя арендаторами помогает спокойно пережить негативные тенденции и кризисные времена, и рынок становится более защищен от обрушения и непредсказуемых изменений.

Подписаться на рассылку антикризисных статей от IDEM можно заполнив эту форму ( в графе “Адрес страницы” пожалуйста укажите “рассылка”).

Если Вы пропустили первую статью, Вы можете ознакомиться с ней здесь.

Хотите получить личые рекомендации от консультантов IDEM? Для этого просто заполните пару позиций в несложной форме электронного запроса на нашем сайте, позвоните нам  или закажите звонок консультанта IDEM в удобное для Вас время.

Источник: https://idem-nn.ru/blog/news/rabota_s_arendatorami_v_krizis_perehodim_na_procent_s_oborota/

Новые торговые правила: подсчитывать и следить

Доля аренды в обороте

Падение продаж в ритейле способствует пересмотру договорных обязательств между арендаторами и арендодателями. Торговые операторы настаивают не только на понижении арендных ставок, но и на изменении схемы расчетов. Что влечет за собой переход на арендную ставку как процент от оборота?

Неравные силы

По мнению Марии Маттис, руководителя отдела инициативных исследований ГК Step by Step, оказавшись перед выбором между снижением доходов и полным отказом от них из-за закрытия торговых точек, грамотные арендодатели выбирают пусть небольшой, но доход. Приходится идти на компромисс, чтобы сохранить или заполнить ТЦ.

Категоричность против процента от оборота изменилась, несмотря на то что такую форму расчета не любили ни собственники торговых объектов, ни банки, которые предоставляли этим самым собственникам кредиты на строительство торговой недвижимости. Ритейл в России, как и многие другие виды бизнеса, непрозрачен, а это значит, что у собственников нет доверия к сведениям, которые предоставляют арендаторы.

Между тем банки требуют четких гарантий для погашения кредита и стабильных арендных выплат.

В кредитных договорах необходимо прописывать либо смешанные механизмы арендной платы, либо указывать дополнительные гарантии стабильного денежного потока.

В противном случае банк просто откажет в выдаче кредита, поэтому для объектов, построенных на заемные деньги, арендная плата в виде процента от оборота может стать настоящим камнем преткновения.

В то же время, по мнению Дмитрия Хечумова, руководителя отдела торговой недвижимости DTZ, некоторые ритейлеры (операторы салонов связи, кинотеатры и др.) тоже не приветствуют процентную схему расчетов. Дело в специфике бизнеса некоторых операторов, для которых такая форма арендной платы неудобна.

Портрет оператора, работающего на проценте от оборота, эксперты видят по-разному.

По словам Дмитрия Хечумова, в мировой практике это крупные федеральные или международные бренды с солидным опытом работы, которые вызывают доверие.

Это компании, у которых больше пяти магазинов, они развиваются не только в Москве, но и в регионах. Правда, сейчас девелоперы дают возможность фиксировать ставку компаниям, брендам, которые не так известны на рынке.

Как рассказывает Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, на Западе ставка в виде процента от оборота – абсолютно нормальная и распространенная форма расчета.

Более того, существует сводная таблица расчетов арендных ставок, где обозначено, какой профиль ритейлера сколько сможет платить. Татьяна Ключинская подчеркивает, что международные бренды априори являются публичными и предоставляют прозрачную финансовую отчетность.

Вероятность того, что такие операторы укажут ложную информацию, практически исключена. Бренды не станут портить репутацию. Ситуация с российскими сетями другая: многие из них действуют по серым схемам, поэтому вероятность коррекции очень высока.

Договариваясь на 10% от оборота, реально собственник может получить гораздо меньшие суммы, чем те, на которые рассчитывал.

Среди российских игроков на процент от оборота переходят крупные, как правило, якорные операторы, не обязательно продуктовые. Впрочем, на такую форму расчетов перешли бы многие ритейлеры, если бы девелоперы были более сговорчивы, но пока это прерогатива крупных игроков.

Право на проверку

Информация по арендным ставкам и условиям договоров между собственниками и арендаторами в России по-прежнему возведена в ранг секретности, поэтому остается только догадываться, кто из ритейлеров стал счастливчиком и перешел на процент от оборота.

На процент от оборота, по словам Евгении Деревяшкиной, старшего консультанта компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis, переходят как российские, так и международные торговые компании, готовые платить минимальный фикс, например 10% от оборота при минимальной фиксированной арендной ставке в $200/кв. м в год.

Если девелоперы на процент от оборота идут неохотно, то ритейлеры, наоборот, стремятся к такой схеме платежей, потому что у них меньше рисков. Некоторые собственники идут на выборочные проверки кассовых аппаратов ритейлеров. При нарушениях применяются высокие штрафные санкции.

По словам Анны Откиной, партнера московского офиса Denton Wilde Sapte, действующее российское законодательство не предусматривает каких-либо ограничений при выборе сторонами формы арендной платы.

Арендная плата может быть установлена в форме твердых платежей за каждый квадратный метр занимаемой площади, либо за весь объект, либо в форме доли от доходов, полученных в результате использования арендуемых площадей.

«На данный момент на рынке торговой недвижимости все-таки заключаются договоры, где прописана определенная постоянная фиксированная часть арендной платы и некая переменная, которая зависит от оборота той или иной торговой точки.

Так происходит потому, что арендодатель вынужден нести различные эксплуатационные расходы, в том числе и на оплату коммунальных платежей, которые нужно компенсировать», – рассказывает Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической фирмы «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».

Впрочем, в вопросе арендной платы как процента от оборота существует важный правовой вопрос.

Имеют ли собственники право осуществлять контроль за деятельностью арендаторов? «Проведение каких-либо проверок всегда требует согласия арендатора, арендатор, в свою очередь, может ссылаться на конфиденциальность сведений и на коммерческую тайну», – говорит Анна Откина.

В процессе заключения договора стороны должны четко представлять себе, каким образом и с какой периодичностью будет осуществляться контроль, скажем, путем ежеквартальных, ежемесячных отчетов или других проверок.

Алексей Коневский рекомендует тщательно прописывать в договоре, каким образом определяется выручка ритейлера, какие механизмы контроля могут быть задействованы со стороны арендодателя. Проверки могут быть расценены арендатором как вмешательство в хозяйственную деятельность и препятствие к работе, а действия собственника – как незаконные, что даст возможность отстаивать свои права в суде.

Как только девелопер пытается «закрутить гайки» и проконтролировать ритейлера, последний начинает сопротивляться. «В моей практике была ситуация, когда девелопер согласился пойти на ставку с процента от оборота, но при этом потребовал установку оборудования, контролирующего продажи, на кассы арендатора. Никто из арендаторов не согласился на такие условия», – рассказывает г-жа Ключинская.

Для осуществления проверок торговых операторов есть различные технические устройства и программы.

Это счетчики и системы подсчета посетителей, оборудование для кассовых аппаратов операторов – фактически вторые кассовые аппараты, фиксирующие все продажи ритейлера.

В последнее время на рынке появились компании, которые предлагают услуги на основе комплексного подхода к осуществлению проверок арендаторов.

Например, компания «Ватком» в альянсе с несколькими другими компаниями вывела формулу, согласно которой оборот арендатора можно рассчитать, оперируя данными по посещаемости магазина, умноженными на процент конвертации и на средний чек.

Для расчета составляющих этой формулы собственнику или УК предлагается установить счетчики потока посетителей и специальную программу на кассовые терминалы. Все данные с приборов загружаются в единую информационную базу компании, которая проводит исследование.

Затем информация обрабатывается управленческой программой, включающей данные по занимаемым арендатором площадям, оборотам, договорным обязательствам с собственником и т. д. Средний чек по конкретному типу ритейла примерно одинаков, процент конвертации может варьироваться в зависимости от качества работы арендатора.

«Нередко арендаторы ссылаются на то, что наши системы подсчета работают неверно, приходится доказывать правильность выявленных нами сведений, вплоть до ручного подсчета посетителей, и, когда доказательства налицо, арендатор признает свою неправоту», – рассказывает Роман Скороходов, генеральный директор «Ватком».

Собственник может осуществлять проверку ритейлеров по желанию с разной периодичностью: раз в месяц, раз в квартал, раз в год. Однако, как считает Скороходов, если арендатор на постоянной основе переходит на процент от оборота, то и проверки должны носить постоянный характер.

Что касается материальной стороны вопроса контроля за арендаторами, то сотрудники аутсорсинговой компании уверены: чем дороже счетчики-приборы, тем достовернее результаты. В среднем приборы контроля покупательских потоков обойдутся примерно в 60 тыс. руб. на каждого арендатора.

«Можно поставить оборудование за 15 тыс. руб., но оно будет давать погрешность в 10–30%», – подчеркивает Роман Скороходов. На установку кассовой программы придется потратить примерно 13–15 тыс. руб., в эту сумму не включены затраты на компьютер, сами кассы, фискальные регистраторы.

Впрочем, многие участники рынка относятся к программам по выявлению истинного дохода арендаторов недоверчиво, называя их «сырыми» и недоработанными. Даже самое дорогое оборудование выдает результаты с некоторыми погрешностями. «Собственники не готовы выделять штат людей, которые бы отслеживали правильность предоставления отчета в соответствии с реалиями», – считает Евгения Деревяшкина.

По мнению Марии Маттис, собственники или управляющие компании не только не готовы тратить дополнительные деньги в период всеобщей экономии. причина, по которой девелоперы опасаются приглашать для проверок независимых аудиторов, – угроза безопасности бизнеса.

«Договоры об аренде слишком келейны», – констатирует г-жа Маттис. Большинство собственников сами решают задачу построения систем контроля.

Для этого в торговых центрах есть камеры видеонаблюдения, сотрудники службы безопасности, работники служб сервиса, в конце концов, студенты, которых нанимают для проведения опросов и подсчетов за невысокую зарплату.

«Мы не ведем сбор информации о текущей деятельности торговых операторов объектов, управляемых нашей компаний, это не оправдано с точки зрения трудозатрат, целесообразности, эффективности работы», – рассказывает Ирина Соколова, директор департамента управления объектами Becar Realty Group. При значительных усилиях и затратах рабочего времени управляющих данная информация не несет высокой практической полезности. Отношения с торговыми операторами должны быть построены на доверии и индивидуальном подходе, а не на вмешательстве в бизнес-процессы арендаторов – специалисты УК готовы скорее сесть за стол переговоров с ритейлерами, нежели устанавливать за ними слежку. Кроме того, г-жа Соколова отмечает, что показатели деятельности отдельных арендаторов не всегда могут быть основанием для снижения арендных ставок и предоставления каких-то льгот.

Кристиан Вистром, руководитель отдела аренды семейных торговых центров «Мега» отмечает, что в компании принято использовать две формы арендной платы: одна из них – фиксированная арендная ставка, вторая – процент с оборота.

«При использовании арендной платы как процента с оборота дополнительных технологий для проверки достоверности информации от наших арендаторов мы не используем», – делится г-н Вистром.

Однако консультанты уверены: собственники, в том числе представляющие громкие международные компании, скорее всего, лукавят, так как они все-таки осуществляют контроль за арендаторами и отслеживают работу последних при малейшем подозрении на недобросовестность. Это не афишируется, и проверки проводятся под видом иных мероприятий.

Процент от оборота – форма расчета арендной платы, основанная на доверии и на цивилизованных отношениях двух сторон: собственников и арендаторов. Такие отношения, как показывает практика, в России, к сожалению, пока не появились.

Журнал CRE Russia №16 (122)

Источник: https://www.retail.ru/articles/novye-torgovye-pravila-podschityvat-i-sledit/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.