Дом на сельхозземлях

Содержание

Земля сельхозназначения: можно ли строить дом или использовать ее для дачного строительства?

Дом на сельхозземлях

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию (доб. 760) — звонок по РФ бесплатен.

Земельный кодекс РФ строго регламентирует назначение государственных земель и разрешенные на них виды деятельности. Значительная часть территории страны отведена под сельхозугодия. Владелец такого участка вправе построить на своем участке любые сооружения в зависимости от их целевого назначения. Отдельный вопрос – можно ли строить дом на землях сельхозназначения в 2020 году.

Общие сведения

Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.

Документ введен в действие приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540.

Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

Собственникам таких наделов разрешается:

  1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
  2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
  3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

Что и кому можно строить на таких землях?

На землях сельхозназначения, в отношении которых установлены соответствующие виды разрешенного использования, можно строить следующие сооружения:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • дома, имеющие фундамент или без такового, в которых можно проживать в теплый период года, но без оформления постоянной или временной регистрации по месту такого проживания;
  • специальные хозяйственные постройки, расположенные на фундаменте или без такового, предназначенные для обеспечения хозяйственных нужд, а также для размещения в них домашних животных и птицы;
  • постройки, предназначенные для выращивания растений (теплицы, построенные с использованием систем отопления и без таковых);
  • водонапорные башни, а также трансформаторные подстанции, предназначенные для обеспечения нужд одного участка или нескольких, находящихся в рамках одного товарищества или другого товарищества.
  • физическими лицами, взявшими участок в пользование (например, в аренду), а также оформившими участок в собственность;
  • юридическими лицами, выступающими в качестве организаторов дачных и некоммерческих товариществ (если речь идет о комплексном строительстве для обеспечения функционирования всего созданного объединения);
  • руководством созданного некоммерческого объединения на основании вынесенного решения всех участников такого товарищества.

Вид разрешенного использования

На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

На такой территории разрешается строительство:

  • жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
  • жилых объектов без права регистрации.

Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.

Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.

Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.

Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.

Сделать это можно следующим образом:

  1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
  2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.

При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.

Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

Перевод земель сельхозназначения в СНТ/ДНП

СНТ по закону должны находиться на земельных участках, имеющих сельхозназначение. Предназначение этой земли — выращивание овощей, фруктов и других растений, а построить на территории надела разрешается только домики дачного типа, небольшие по размерам.

Целью образования садоводческого товарищества не является извлечение прибыли. Дохода от обработки данной земли они не получают, только продукты, которые идут на удовлетворение собственных потребностей.

Если учесть экономическую ситуацию и уровень цен в стране, то можно понять, почему спрос на земельные участки, входящие в такие товарищества, достаточно высок, и все больше наделов попадает под их протекторат.

Перепродажа сельскохозяйственных наделов, имеющих обширную территорию от одного до нескольких десятков гектаров и находящихся в ведении СНТ, приносит предпринимателям существенную прибыль. Но для того, чтобы ее получить, необходимо знать все тонкости выбора территории, которая будет переведена в СНТ, и нюансы этого перехода.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

  1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
  2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
  3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Выделим основные различия:

  1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
  2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
  3. Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

Где можно строить

Законодательство РФ позволяет использовать два вида земель для дачного строительства:

Земли сельскохозяйственного назначения

. Такие территории, как правило, расположены в пределах дачных кооперативов или садовых товариществ. Изначально правительство региона выделяет большую территорию, которая впоследствии разбивается на участки. Такой вид земель для строительства встречается чаще всего.

Земли населенных пунктов

реже используются для строительства личных домов. Для подобного решения необходимо получить одобрения муниципальных органов.

Строительство дачного жилья запрещено или разрешено частично (при удовлетворении определенным условиям) в зависимости от типа участка. Незнание типов земель и нюансов их использования может повлечь за собой снос построенного здания, штрафные санкции или иные последствия

Самые распространенные типы участков, которые можно приобрести, и связанные с ними особенности строительства дома:

Участки для ИЖС

. Чтобы начать строительство потребуется создать проект здания, который должен быть утвержден местными органами власти. На участке допускается строительство одного дома не более трех этажей. Такие земли поселений для дачного строительства – это самый простой вариант, так как разрешение на возведение здания выдается без задержек и проблем.

Разрешение на строительство дома на участке ИЖС дадут быстрее всего

Участки для личного подсобного хозяйства

или приусадебные земли. Если территория находится в черте города, то строительство разрешено. Если за чертой города – возведение здания запрещено.

Дачные участки

. Предназначение такого участка отражено в документации, так как оно может сильно разниться в зависимости от цели использования. Не все наделы имеют право на строительство зданий для круглогодичного жилья.

Под понятие земли под дачное строительство попадают участки с несколькими назначениями.

При использовании незарегистрированного дачного участка в целях строительства жилья, администрация района имеет полное право на составление постановления о сносе здания.

В целях обхода такого варианта развития событий, нередко устанавливаются временные конструкции, которые можно убрать при возникновении вышеописанной ситуации.

Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.

При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.

При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.

В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.

При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

Особенности выделения земель населенных пунктов

Процедура выделения участка под дачное строительство личного дома на территории населенного пункта – это трудный и долгий процесс, во время которого необходимо решить несколько важных нюансов. Чтобы получить разрешение потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:

Желаемая земля должна иметь всю требуемую документацию. Возможно это, если территория принадлежит физическому или юридическому лицу, товариществу или нескольким лицам одновременно.

Источник: https://bogunskaia.ru/zhile/dachnoe-hozyajstvo.html

Земли сельхозназначения для садоводства закон с 2020 года: последняя информация, советы

Дом на сельхозземлях

Все земельные участки на территории нашего государства можно отнести к нескольким категориям. Поэтому использование каждого конкретного участка строго регламентируется согласно действующему законодательству.

Применение объекта не по своему назначению с возведением на нем сооружений, которые не предназначены для тех же целей, что и категория земельного участка недопустимы. Многие собственники земли интересуются, что включает в себя понятие садоводства и можно ли построить на территории такого участка дом, который в дальнейшем будет использоваться для регулярного проживания.

Перевод земель сельхозназначения в СНТ

Садовые некоммерческие товарищества должны располагаться на землях сельскохозяйственного назначения. Они предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, а на участках допускается строительство домиков дачного типа.

Образуется такое товарищество для осуществления некоммерческих целей его участников. По сути люди не получают никакой прибыли от владения землей, но она кормит их самих.

Учитывая состояние экономики и ценовую политику государства, популярность таких товариществ достаточно высока, и под них переводятся все новые земли.

При перепродаже крупных участков (от нескольких десятков гектаров) сельскохозяйственных земель, переведенных в СНТ, предприниматели получают существенную прибыль. Однако важно точно знать процедуру перевода и порядок выбора территории, на которой можно заработать.

Определение возможности возведения дома на с/х угодьях

Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей.

Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.

2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.

Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.

Также по теме: Как узаконить дом без разрешения на строительство?

Чтобы постройка была законной нужно чтобы:

  1. Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
  2. Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
  3. Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.

Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.

ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.

Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:

  • Необходимость организации фиктивной деятельности;
  • Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
  • Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.

ВАЖНО! На земле с/х назначения оформить постоянную прописку практически невозможно, даже в судебном порядке.

Снт днп что это такое

После приобретения земельного участка настанет время для строительства дома. Если же вы рассматриваете покупку дома или дачи, то после нее должна начаться ваша полная спокойствия и умиротворения жизнь на лоне природы.

И в том и в другом случае, не помешает заранее знать, какие права и обязанности вы приобретаете вместе с вожделенным объектом недвижимости, уточнить правила строительства дома на участке ДНП или СНТ, узнать размеры ежегодных денежных взносов и многое другое.

Оба этих понятия изначально относились к видам некоммерческих объединений граждан.

Эти граждане обладают земельными участками, в купе образующими единый массив со своей инфраструктурой: сетью дорог и проездов, дренажных канав, сетью водопроводных, электрических, газовых и иных коммуникаций.

Эта инфраструктура, в том числе внутренние дороги и проезды, обеспечивающие подъезд к частным участкам, относится к имуществу общего пользования всех членов СНТ или ДНП.

Земли сельхозназначения для ведения садоводства можно ли строить дом

В соответствии с терминологией, такой дачный домик является жилым строением, не предназначенным для постоянного проживания, т.к. попытка зимовки превратится в игру на выживание. Отсюда — уровень комфорта и технического оснащения в доме нужно подтянуть до регламентируемых, в соответствии со СНиП, требований.

Такие земельные участки предназначены для растениеводства, животноводства, научного обеспечения сельского хозяйства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, создания питомников, обеспечения сельхозпроизводства. Даже такой вид разрешенного использования, как «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» предусматривает использование земли для производства сельхозпродукции без права капитального строительства объектов.

Как создать снт на землях сельхозназначения

1. При зонировании территории определяются зоны, которые наиболее благоприятны для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства исходя из природно-экономических условий, а также исходя из затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур и в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков.

2. В схемах зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков, разрешенном использовании земельных участков, а также сведения о правах, на которых земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам.

Рекомендуем прочесть: Что значит обременение квартиры

О дачном строительстве на землях сельскохозяйственного назначения

Ранее действующий Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года № 1103-1 (ЗК РСФСР) предусматривал, что дачное строительство осуществляется на землях населенных пунктов.

Источник: https://EarthMC.ru/zemlya/zemli-selskohozyajstvennogo-naznacheniya-dlya-sadovodstva.html

Как построить дом на землях сельхозназначения

Дом на сельхозземлях

Как хорошо иметь собственное поместье с вишневым садом! Да еще построить его на сельхозсотках, цены на которые так и манят. Интересно, почему эту философию разделяют немногие девелоперы и единицы покупателей?

Как хорошо иметь собственное поместье с вишневым садом! Да еще построить его на сельхозсотках, цены на которые так и манят. Интересно, почему эту философию разделяют немногие девелоперы и единицы покупателей?

Ваше стало нашим

Если и продвигать идею фермерства в Подмосковье, то именно на сельхозземлях, которые, собственно, для таких целей и предназначены. Сегодня это абсолютная доминанта на рынке. По оценке Бориса Цыркина, генерального директора KaskadFamily, они составляют около 90% от общего объема предложения.

Но актив этот давно поделен, пик его продаж прошел. Когда-то девелоперы по дешевке скупали наделы у колхозов, а сегодня делают на них капиталы, интегрируя в ликвидные проекты. «Первичный рынок земли отсутствует, — комментирует Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании „Вектор Инвестментс“.

— Участки уже принадлежат кому-то — совхозы стали частными предприятиями».

В основном бывшие колхозные сотки продают крупными лотами от 15 га. И надо сказать, что сегодня это самое доступное, что есть на рынке. Например, земля сельхозназначения в 60 км от МКАД на Волоколамском шоссе стоит около 800–1000 долларов за сотку. Для сравнения: расценки на земли населенных пунктов в том же районе начинаются от 2 тыс. долларов за сотку.

По закону, если не менять вид использования, землю сельхозназначения нужно обрабатывать и возделывать. «Если этого не делать, после первого года владения на собственника накладывают штраф, — рассказывает Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка АкваВилла. — После второго штраф увеличивается, а после третьего ее вообще могут отобрать».

Но вот построить объект недвижимости на сельхозземлях получается не всегда.

«Участок, предоставленный для огородничества, чаще всего не пригоден для возведения капитальных жилых строений без изменения вида разрешенного использования, — говорит Валерий Лукинов, руководитель офиса „Преображенский“ компании „Инком-Недвижимость“. — А если он предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, то собственнику и вовсе запрещено строить объекты недвижимости».

Однако лазейка все-таки есть. Землю можно перевести в разрешенный вид использования под дачное строительство. Срок процедуры — до полугода. Цена вопроса в среднем по рынку — от 200 до 500 долларов за сотку.

Эта схема используется на рынке повсеместно. «Большая часть коттеджных поселков RODEX Group, как и других девелоперов, построена именно на землях сельхозназначения, — подтверждает Игорь Заугольников, член правления RODEX Group. — И это не вызывает у покупателей никаких затруднений».

Понятно, что фермерством в таких проектах и не пахнет, а сама идея сельхозтруда возникает у крупных землевладельцев только при особых обстоятельствах.

Справка

Землями сельскохозяйственного назначения признают участки, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Их можно использовать для ведения сельскохозяйственного производства, лесных насаждений, реализации научно-исследовательских и других связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Гражданам, желающим вести фермерское хозяйство, участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляют в соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Крестьянское хозяйство представляет собой объединение граждан, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность.

Фермеры поневоле

«Не стоит думать, что любой желающий может купить большой надел земли под Москвой и плотно застроить его, — комментирует Д. Бадаев. — Существуют утвержденные схемы, где учтены возможности развития того или иного района.

Если дороги, условия подведения коммуникаций и другие составляющие инфраструктуры не позволяют обслужить больше жилых домов, то никакой девелопер не сумеет возвести более того, что может выдержать инженерная и транспортная инфраструктура».

Что же делать с землей, на которой строить нельзя? Похоже, у лендлордов нет выбора. Схема проста: часть земель переводят в статус «под дачное строительство» и отдают под строительство коттеджей, другие используют для сельского хозяйства — создают экофермы, обрабатывающие свои участки.

Например, общая площадь проекта «Истринская Долина» в 45 км от Москвы (Истринский район) составляет 1700 га. Из них под застройку выделено только 600 га. Остальное отдано под инфраструктуру и рекреацию, поля для выпаса животных и выращивания кормов.

Их обслуживает Истринская молочная компания.

Подобный подход к бизнесу реализуют и в рамках проекта «Долина Имений» в 90 км от Москвы по Киевскому шоссе, где функционируют животноводческая ферма и молочный завод. Натуральные продукты круглый год — разве не приятный бонус для покупателей загородного жилья?

Есть еще один вариант развития сценария: сельскохозяйственный концепт девелоперы используют исключительно как маркетинговый ход.

Например, проект «Ранчо» на берегу Можайского водохранилища, по сути, не предназначен для ведения фермерского хозяйства и является стилизацией на тему угодий. «Этот комплекс стал для нас новаторским, — рассказывает И. Заугольников. — Он расположен на земельном наделе 4 га.

Площадь хозяйского дома составляет около 500 кв. м. Сруб сложен из бревен диаметром в полметра. Здесь есть бассейн и камин, в интерьерах использованы натуральные материалы. На участке расположены баня, гостевой дом с гаражом и помещением для прислуги, охраны.

Есть пруд с карпами, беседка, охотничий шатер, пирс, вертолетная площадка. Все центральные коммуникации заведены в строения. За счет этого в комплексе „Ранчо“ можно проживать круглогодично».

А по призванию?

Почему же развитие фермерской недвижимости в Подмосковье не пошло дальше вынужденных мер девелоперов или проектов-стилизаций? Все очень просто — массовый спрос на этот продукт не сформировался, отвечают эксперты.

«Пока на территории Российской Федерации и, в частности, в Подмосковье предпосылки для массового появления фермерских поселков, где любой желающий может приобрести недвижимость и стать фермером, отсутствуют, — комментирует Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО „ОПИН“.

— Для девелопера этот формат достаточно рискованный, поскольку спрос на подобные объекты крайне разнороден как по бюджету, так и по площади угодий». С ней согласна Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED: «Этот формат пока развит плохо, примеры единичны.

Для девелопмента фермерские проекты дороги и неликвидны».

Застройщики на опыте убедились в отсутствии спроса на этот продукт. «В рамках развития проекта „Истринская Долина“ мы продумывали возможность превратить часть земель в фермерские участки (2–5 га), но предложение не вызвало особого интереса, — говорит Д.

 Бадаев. — Дело в том, что фермеры предпочитают покупать хозяйства по цене не более 3 тыс. руб./сотка, иначе это невыгодно. А земли, расположенные близко к Москве, стоят дороже. Потому фермерские хозяйства чаще встречаются на значительном удалении от столицы».

По словам И. Заугольникова, если в случае с коттеджем все понятно: клиент ожидает увидеть альтернативу городскому образу жизни с сохранением привычной бытовой функциональности, то фермерство — все-таки шаг в сторону натурального хозяйства.

«При создании такой недвижимости роль девелопера может быть невелика, — размышляет он. — Многие составляющие дополнительной ценности дачного домовладения здесь не востребованы.

Наверняка фермер постарается своими силами организовывать строительство и будет исходить из функциональности, ориентированной на минимизацию издержек при ведении фермерского хозяйства».

И все-таки они существуют!

Если фермерская недвижимость и будет развиваться в Подмосковье, то не в контексте девелопмента, а в виде отдельных хозяйств, уверены эксперты. Скажем, всем известен пример основателя знаменитой товарно-сырьевой биржи «Алиса» Германа Стерлигова. Душевный покой он обрел на лоне природы, уйдя от бизнеса и занимаясь фермерством.

Такие оригиналы еще есть, уверен А. Колядин: «Это люди 35–40 лет с достатком выше среднего, которые в определенный момент поняли, что домашнее хозяйство — их призвание. Одни увлекаются футболом, другие — рыбалкой, третьи — разведением кур».

Есть еще одна прослойка покупателей, которых привлекают сельхозсотки. По причине дешевизны они интересны псевдофермерам. Участок приобретают якобы под фермерское хозяйство, владелец регистрируется как частный предприниматель и представляет отчет в надзирающие органы.

Не обязательно быть скотоводом или пчеловодом, чтобы стать фермером. Достаточно разбить яблоневый сад в свое удовольствие. Или на худой конец сдавать стог сена для отчетности.

Именно поэтому складывается ощущение, что фермерских хозяйств в Подмосковье больше, чем есть на самом деле.

Впрочем, не все так безоблачно на фермерском небе. И для желающих интерпретировать закон есть свои ловушки. «Приобретая пашни и сенокосы, нужно учитывать такой нюанс, как право преимущественной покупки, — говорит В. Лукинов.

— Прежде чем произвести отчуждение подобного участка, необходимо уведомить соответствующий орган субъекта РФ (это может быть, например, местная администрация), который в течение 30 дней вправе приобрести или отказаться от данного земельного участка.

В случае форс-мажора сделка может быть признана недействительной».

Точка зрения

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

«Число проектов так называемых коттеджных поселков с фермерской составляющей в России крайне невелико. Формат не получил широкого распространения на рынке недвижимости как Московского региона, так и страны в целом.

В основном существующие в Подмосковье проекты созданы в докризисный период — эпоху экспериментов и формирования вкусов у покупателей загородной недвижимости. Такие поселки, как правило, были реализованы в отдаленных районах Подмосковья или приграничных областях.

Их концепция формировалась вокруг объектов недвижимости (коттеджи и земля), а фермерская составляющая была скорее фишкой, якорем для взыскательных покупателей.

Дальнейшего развития идея не получила — кризис скорректировал планы землевладельцев и застройщиков, а концептуальные коттеджные поселки, как классические, так и с фермерской составляющей, на время ушли в тень. Сегодня подмосковные лендлорды вынуждены пересматривать стратегию развития своих земель, чтобы оптимизировать издержки.

Помимо оптовой продажи земли и полноценного или частичного ленд-девелопмента собственники изучают и альтернативные варианты, поэтому тема фермерской недвижимости вновь становится актуальной.

Девелоперы ориентируются на западные проекты агрокурортов — формат рекреационной недвижимости, где наряду со сдаваемым в аренду жильем существует специфическая фермерская или иная инфраструктура. Концепция агрокурортов строится вокруг экологической составляющей. Это новый и крайне увлекательный вид семейного досуга. В качестве эксперимента несколько подобных проектов уже запущено на европейской территории России, однако их нельзя отнести к так называемым фермерским поселкам».

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1855793-2012-03-05-kak-postroit-dom-na-zemlyah-selhoznaznacheniya/

Как получить кредит на постройку дома по программе сельской ипотеки?

Дом на сельхозземлях

Мы хотим построить дом в деревне на земле, которая досталась нам по наследству. Слышали, что можно взять кредит на строительство по ставке 3% по программе сельской ипотеки.

Как понять, подпадаем ли мы под эту программу и можно ли построить жилой дом с нуля? Что стоит учесть?

Иван Д.

По этой программе можно взять кредит на строительство жилого дома на земельном участке, который у вас уже есть. Если участка нет, можно оформить такой кредит и на покупку земли, и на строительство на ней жилого дома. Но это будет непросто.

В вашем случае задача усложняется тем, что для начала нужно выяснить, подпадает ли именно ваш земельный участок под программу сельской ипотеки и можно ли построить на нем дом. А затем подобрать строительную организацию с хорошей репутацией и успеть завершить строительство в течение 24 месяцев.

Сельскую ипотеку выдают всего несколько банков. На июль 2020 года это Россельхозбанк и Сбербанк. Требования к строительным организациям можно посмотреть на сайтах этих банков. А вот про требования к земельному участку и строительству я расскажу подробнее.

Такие требования к подрядным организациям предъявляет Россельхозбанк

Земельный участок должен был расположен на территории населенного пункта, который включен в программу сельской ипотеки.

Список населенных пунктов утверждает правительство каждого региона.

О том, как проверить, относится ли ваш участок к одному из таких населенных пунктов, мы очень подробно писали в статье про покупку готового дома по этой программе, так что повторяться я не буду.

Объясню, как это выяснить.

Земельный кодекс РФ делит все земли на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Например, есть земли лесного или водного фонда, земли населенных пунктов или специального назначения.

Земельный участок, на котором можно возвести дом для проживания, может относиться только к двум категориям: землям населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения. На остальных землях построить дом тоже можно, но оформить его как дом для проживания не получится.

Кроме категории земли необходимо выяснить вид разрешенного использования земельного участка. Так можно понять, что можно делать на данном участке, а что нельзя.

Виды разрешенного использования бывают самыми разными, все возможные перечислены в классификаторе.

Например, бывают земли для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, малоэтажной застройки, для предоставления коммунальных услуг и др.

Идеальный вариант для сельской ипотеки:

  1. Земельный участок находится в границах населенного пункта, попадающего под сельскую ипотеку.
  2. Категория земель — земли населенных пунктов.
  3. Вид разрешенного использования — для жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

А вот земельные участки из земель сельхозназначения всегда находятся за границами населенного пункта. Об этом прямо говорится в Земельном кодексе РФ, поэтому эти земли под программу сельской ипотеки не подпадут.

Поэтому всегда уточняйте юридические характеристики конкретного земельного участка.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Есть несколько способов.

Первый — запросить выписку из ЕГРН или посмотреть на сайте Росреестра. Для этого вбейте кадастровый номер земельного участка. Появится меню с данными о категории земель, а также виде разрешенного использования.

Вбив кадастровый номер земельного участка, слева можно увидеть категорию земли, а также вид разрешенного использования.

Категория земель сельхозназначения для сельской ипотеки не подходитКатегория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства.

Подходит для строительства по программе сельской ипотекиКатегория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства.

Участок подошел бы для строительства по программе сельской ипотеки, если бы находился в населенном пункте, попавшем в перечень программы сельской ипотеки

Если у вас нет кадастрового номера земельного участка, например вы только присматриваете землю, то подойдет другой способ. В целом я рекомендую всегда перепроверять данные из Росреестра этим способом.

Чтобы узнать, к какой категории земель относится земельный участок, необходимо открыть генеральный план соответствующего поселения, в котором расположен земельный участок.

Вид разрешенного использования земельного участка можно узнать, если изучить правила землепользования и застройки соответствующего поселения (ПЗЗ), в котором расположен участок.

Виды разрешенного использования устанавливаются органами местной власти в ПЗЗ. Там, исходя из территориальных зон, указываются основные виды разрешенного использования, а также градостроительные регламенты, где приводятся ограничения по этажности, минимальным отступам от границ земельных участков и другим параметрам, с которыми стоит ознакомиться, прежде чем начинать строительство.

Дальше я расскажу, где взять все эти документы.

Чтобы найти генеральный план и ПЗЗ соответствующего поселения, необходимо зайти на сайт ФГИС ТП.

Разберем на примере.

На сайте ФГИС ТП выбираем «Документы» — «По территории»Слева необходимо выбрать соответствующий субъект РФ, затем район и поселение, в котором находится земельный участок.

Я выбрала для примера Веревское сельское поселение, где находится СНТ «Дони» и деревня «Дони»Здесь мы видим генеральный план и ПЗЗНажав на генеральный план, мы сможем найти карту категорий земель. Ее можно скачать, нажав на кнопку справаПеред нами открывается карта категорий земель Веревского сельского поселения.

Справа указаны условные обозначенияНаглядно видно, что земельные участки в деревни Дони относятся к категории земель населенных пунктов, — они выделены на карте светло-оранжевым.

В то время как земельные участки, расположенные в СНТ, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и выделены светло-желтымЕсли вернуться к ПЗЗ и нажать на «ПЗЗ», можно скачать карту территориальных зон и сами ПЗЗПеред нами открывается карта территориальных зон, где цветом указаны условные обозначенияНа карте схематично указываются территориальные зоны. Например, желтым выделены зоны Ж-3 для застройки индивидуальными жилыми домами. А зона СХ-1 — для ведения садоводства и дачных хозяйств

Итак, по карте мы определили, в какой территориальной зоне находится наш земельный участок. Дальше переходим к самим ПЗЗ, чтобы установить вид разрешенного использования.

Мы видим, что в зоне Ж-3 можно строить индивидуальные жилые дома. Там можно найти ограничения по этажности, размеру самого земельного участка и другие важные характеристики для строительстваВ зоне СХ-1 можно возводить садовые дома и жилые строения.

В связи с тем, что данные земельные участки находятся на землях сельхозназначения, под программу сельской ипотеки они не подпадают, но строительство не запрещено

Банк выдает целевой кредит на строительство объекта недвижимости.

Банк не проверяет предварительно, соответствует ли строящийся дом строительным нормам и правилам.

Вы должны самостоятельно позаботиться об этом перед началом строительства, в том числе подать в органы местного самоуправления уведомления о начале и окончании строительства. Мы уже писали, как отправить такое уведомление.

Если органы местного самоуправления не согласуют строительство, то вы не сможете оформить дом в собственность, а значит, банк может потребовать вернуть деньги, поскольку это будут нецелевые расходы.

Ознакомьтесь с ПЗЗ, так как именно там указаны все важные критерии для строительства. Например, минимальные размеры земельного участка, высота жилого дома, расстояние до других домов, отступы от красных линий, а также иные требования снипов и сводов правил.

Если берете сельскую ипотеку на строительство дома, то земельный участок должен находиться в населенном пункте, который входит в программу сельской ипотеки. Это можно и нужно проверить по документам.

Участок должен иметь относиться к землям населенных пунктов и иметь определенный вид разрешенного использования — для индивидуального жилого строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

Чтобы понимать, что и как можно строить, всегда нужно учитывать градостроительные регламенты, которые устанавливаются на муниципальном уровне в правилах землепользования и застройки.

Всегда смотрите выписку из ЕГРН на земельный участок. Проверяйте информацию на сайте Росреестра, а также генплан и ПЗЗ.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/stroim-dom-v-sele/

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Дом на сельхозземлях

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства.

Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома.

То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства.

Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них.

По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС.

Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов.

Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома.

Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов.

Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом.

Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Сколько идет строительство загородного дома?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Не пропустите:

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/na_zemlyah_kakih_kategoriy_mozhno_stroit_a_na_kakih_nelzya/4999

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.