Дополнительные строения

Об объектах вспомогательного использования , Письмо Росреестра от 13 апреля 2020 года №3215-АБ/20

Дополнительные строения

В связи с обращениями граждан, юридических лиц, органов государственной власти, органов местного самоуправления, кадастровых инженеров по вопросам, возникающим в связи с созданием объектов вспомогательного использования, их государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на них, Росреестр сообщает.

1. О критериях отнесения объектов к числу вспомогательных зданий, строений, сооружений.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

При этом ГрК РФ не дает определение понятию “объект вспомогательного использования”, не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных, а также не относит к числу объектов вспомогательного использования здания, ограничиваясь только строениями и сооружениями.

Статьей 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” (далее – Закон N 384-ФЗ) установлено, что:

под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно части 10 статьи 4 Закона N 384-ФЗ к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся:

здания и сооружения временного (сезонного) назначения;

здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения;

здания и сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, в отличие от положений ГрК РФ Закон N 384-ФЗ позволяет относить к числу объектов вспомогательного использования здания и сооружения, но при этом не упоминает строения, конкретизируя цель создания зданий и сооружений вспомогательного использования в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений.

Аналогичный подход к определению статуса объектов вспомогательного использования сложился в судебной практике. Так, например, из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2012 г. N ВАС-15260/12, определений Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2015 г.

N 308-ЭС15-1282, от 10 декабря 2018 г. N 306-ЭС18-20002 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14 января 2019 г.

N 306-ЭС18-24283 в рамках спора о том, относится ли объект к числу вспомогательных или нет, был сделан вывод о том, что, поскольку заключением судебной экспертизы установлено, что спорная постройка относится к объектам повышенного уровня ответственности в связи с наличием грузоподъемного механизма – кран-балки, не относится к объектам вспомогательного использования, не связана со строительством расположенных на земельном участке нежилых зданий гаражей и линейного сооружения, для ее строительства предприниматель должен был получить разрешение на строительство.

Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87, предусмотрено, что:

раздел 2 “Схема планировочной организации земельного участка” должен содержать в текстовой части в том числе зонирование территории земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (в том числе основного и вспомогательного назначения) объектов капитального строительства для объектов производственного назначения (подпункт “з” пункта 12);

раздел 6 “Проект организации строительства” должен содержать в графической части в том числе календарный план строительства, включая подготовительный период (сроки и последовательность строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений, выделение этапов строительства) (подпункт “х” пункта 23);

раздел 5 “Проект организации строительства” должен содержать в текстовой части в том числе перечень специальных вспомогательных сооружений, стендов, установок, приспособлений и устройств, требующих разработки рабочих чертежей для их строительства (при необходимости) (подпункт “е” пункта 38).

Таким образом, создание зданий и сооружений вспомогательного использования может (должно) предусматриваться в проектной документации объектов капитального строительства.

В ряде случаев для решения конкретных задач определяется перечень строений и сооружений вспомогательного использования, например, как это сделано в пункте 2 Требований к строениям и сооружениям временного назначения и (или) вспомогательного использования для подготовки и проведения чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2015 г. N 1175 (далее – Требования N 1175).

Пунктом 3 Требований N 1175 установлено, что размещение строений и сооружений временного назначения и (или) вспомогательного использования внутри и на территории объектов капитального строительства определяется проектной документацией.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/564672728

Верховный суд разъяснил, какую постройку нужно считать недвижимостью

Дополнительные строения

Вопрос о проблемах незаконного строительства на своем участке встал перед Верховным судом, когда он пересматривал один гражданский спор районного прокурора из Томска и тех, кто построил у себя на участке “объект недвижимости”. Речь шла о строительстве без разрешения “вспомогательных” объектов. Для одних это сарай, а для других – банный комплекс.

Прокурор попросил обязать двух граждан – собственников снести незаконно построенное ими сооружение. Аргументы прокурора были просты – никаких разрешений на строительство у ответчиков нет, и объект нарушил градостроительные нормы. Районный суд с этим согласился, распорядившись – все снести. А областной суд сказал – нет.

В итоге дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Там перечитали решение районного суда в пользу прокурора. Тот сослался на Градостроительный кодекс (ст. 51). И подтвердил – постройка выросла без разрешений и на земле, которая считается охранной зоной инженерных коммуникаций.

То есть под строением проходят трубы.

Верховный суд разъяснил, как бывшим супругам делить недвижимость

Областной суд, отказывая прокурору, заявил, что строение возведено для “хранения индивидуального транспортного средства”, проще говоря – обыкновенный гараж. И никаких разрешений на его возведение не требуется.

Ну а Верховный суд напомнил следующее – по 222-й статье Гражданского кодекса самовольной постройкой считается жилой дом или другое недвижимое имущество, “созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом”. Или просто построенный, без документов.

Человек, соорудивший самовольную постройку, никаких прав собственности на нее не приобретает. А еще самовольная постройка подлежит сносу либо самим строителем, либо за его счет.

Вопрос со строениями без документов сегодня у нас такой острый, что ему был посвящен специальный пленум, причем совместный – Высшего арбитражного и Верховного судов (N 10/22 от 29 апреля 2010 года).

Там сказано следующее – рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли были при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для чего назначается экспертиза.

А вот отсутствие разрешения на строительство, подчеркнул совместный пленум, “не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенную постройку”.

Правда, пленум подчеркнул, что суду в таких случаях необходимо установить, а пытался ли человек свой объект узаконить. И главное – если пытался, а ему чиновники отказали, то суд обязательно должен посмотреть, законен ли был отказ чиновников.
ВС разрешил узаконить самострой при наличии документов собственности

В нашем деле областной суд, отказывая прокурору, сказал – спорный объект – сооружение, на возведение которого не требуется разрешения. Верховный суд в этой связи заявил следующее.

Составной частью жилого дома, помимо основного жилого строения и жилых пристроек, являются также вспомогательные строения, предназначенные для обслуживания жилого здания. Вспомогательными считаются сараи, гаражи, бани, колодцы и прочее.

Все они, выражаясь юридическим языком, следуют судьбе главной вещи. То есть дома. Об этом подробно сказано в 135-й статье Гражданского кодекса.

По Градостроительному кодексу разрешения на строительство не требуется, если возводится гараж на участке гражданина, и он не предназначен для предпринимательских целей. Не нужно разрешений и на так называемые вспомогательные сооружения.

Верховный суд напоминает, что по закону, единственным критерием отнесения строений к вспомогательным, является наличие на участке основного здания. По отношению к которому новое сооружение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.

По нашему спору районный суд установил, что спорный объект – это двухэтажное нежилое строение. А по документам, его целевое назначение многофункциональное деловое обслуживающее здание. И оно не соответствует определению объектов для хранения транспортных средств. Такое определение четко дано в строительных нормах и правилах (СНиП 21-02-99).

Верховный суд подчеркнул, что его областные коллеги, отказывая прокурору, не приняли во внимание такой документ – Перечень градостроительных регламентов капитального строительства. Там все четко привязано к видам использования земельного участка.

В перечне разрешенное использование участков с “многофункциональными обслуживающими зданиями” и “сооружения для хранения транспортных средств” разделено.

Источник: https://rg.ru/2014/09/23/sud.html

Что можно строить на участке коттеджного поселка и нужно ли согласовывать по стройку

Дополнительные строения

Коттеджные поселки с каждым годом приобретают все большую популярность. Что вполне объяснимо: за городом более здоровая экологическая обстановка, нет хлопотных соседей, а дизайнерское разнообразие позволяет выбрать дом даже самой необычной формы. Но, как и в любой сфере недвижимости, здесь работают свои правила и ограничения.

При покупке участка в коттеджном поселке в первую очередь понадобится проверить генплан, который находится у генеральных застройщиков. В этом документе имеются все необходимые данные об охранных зонах поселка, его границах, расположении дорог и объектов инфраструктуры.

Кроме этого понадобится рассмотреть свод правил пользования этой землей, проект межевания, кадастровую выписку и кадастровый паспорт. Далее рассмотрим, что именно можно возвести на земельном наделе, расположенном в коттеджном поселке.

Пример обустройства и дополнительных построек на участке в коттеджном поселке Источник yandex.kz

Dura lex sed lex «закон суров, но это закон»

Что будет радовать владельца коттеджного участка в плане дополнительных построек, зависит исключительно от личных пристрастий землевладельца.

Однако эксперты отмечают, что чаще всего на свободной территории сооружаются песочницы для детей, качели, колодцы, бани и гаражи. Это что касается эконом-класса.

Предприниматели с большим доходом могут себе позволить не только отдельные строения для спортзалов, конюшен, бассейна, но и отдельные жилые строения для обслуживающего персонала.

– Сегодня в коттеджных поселках невероятной популярностью пользуются зимние сады, – комментирует ситуацию Андрей Безбаров, руководитель пресс-центра пензенской компании «Элитное жилье». – Это связано с тем, что Россия – северная страна, с долгими холодными зимами в большинстве регионов.

Поэтому разведение многих растений в открытом грунте у нас невозможно, тогда как зимний сад для этих целей подходит идеально. Порой зимние оранжереи занимают территории, достигающие трёхсот квадратов. Если говорить о правовой стороне дела, то законным считается возведение любых зданий на территории поселка, если в нем нет ограничений по строительству.

Оранжерея или зимний сад – украшение загородного дома и возможность круглый год выращивать живые цветы и растения Источник feellfeed.pw

Имидж имеет значение

Эксперт также отметил, что главное условие при возведении зданий в коттеджном поселке – соответствие всем нормативам СНИП, соблюдение дистанций между строениями, соседними участками и общими дорогами.

Нередки ситуации, когда при продаже участка земли в сформированном поселке, учредители уже «на берегу» озвучивают ряд ограничений.

Это могут быть требования к строительным материалам или архитектуре будущих строений.

Пример из жизни: – Мы купили землю в этом году, – рассказала Ольга Пановаиз Екатеринбурга. – Участок находился в коттеджном поселке, который, в свою очередь, построили шесть лет назад. При оформлении сделки нас сразу поставили в известность, что в этом поселке все строения выполнены из кирпича.

Так что никаких «деревяшек», русских изб и прочей сказочной архитектуры, поскольку такие дома будут выбиваться из общей концепции поселка и портить внешний вид. В принципе, мы и не собирались строить из дерева, поэтому согласились с условиями. Место очень хорошее и поселок приличный в плане коммуникаций, в небольшой удаленности от города, а значит, есть рабочие места и секции для ребенка.

Одна из популярных дополнительных построек в загородном доме – бассейн. Идеи самых красивых из них предлагаются в следующем видео:

На нашем сайте Вы можете найти контакты строительных компаний, которые предлагают услугу возведения теплиц. Напрямую пообщаться с представителями можно посетив выставку домов «Малоэтажная Страна».

Не менее важным является соответствие санитарных и противопожарных норм при строительных работах. Причем, каждый отдельно взятый коттеджный поселок правомочен создавать свой собственный свод правил и индивидуальных требований.

Довольно часто на территории коттеджных поселков можно строить только некапитальные здания, да и такой вариант требует обязательного согласования. Это касается беседок, скамеек и прочих подобных сооружений.

Несмотря на это, возведение дополнительных сооружений хозяйственного значения законодательно остается прерогативой владельца земли. Это право подтверждает Земельный кодекс.

Так что если земельный надел или жилое строение оформлено в частную собственность, хозяин участка может возводить здесь что угодно, даже дом культуры или частную фабрику по изготовлению обуви.

Дополнительная постройка на участке – красивая современная беседка, любимое место на даче Источник yandex.com На нашем сайте Вы можете ознакомиться с самыми популярными проектами дополнительных построек (бани, беседки, гаражи) – от строительных компаний, представленных на выставке домов «Малоэтажная Страна».

По «договору совести»

Еще один вариант – оформление между учредителем и покупателем, так называемого, «договора совести». Согласно этому документу, правила самостроя и совместного проживания в поселке, можно регулировать на добровольной основе.

Но и в этом случае категорически запретить законному владельцу строить на участке, незаконно. Поэтому для комфортного совместного проживания целесообразно своевременно проводить согласование проекта вплоть до мелочей.

Хотя таковых в вопросе строительства, не бывает.

– Согласно противопожарным и санитарным нормам, минимальное расстояние между жилыми домами должно составлять шесть метров, – продолжает АндрейБезбаров.

– Между банями – не меньше восьми метров, а от границы участка до возведенного жилья – не меньше трех.

И в любом случае эскиз проекта и план расположения будущих строений в обязательном порядке должны пройти экспертизу, как минимум, у главного архитектора поселка. В идеале – у архитектора района.

Важно! Еще один важный аспект: налоговая декларация. Обязательные выплаты российских граждан в госказну за владение имуществом никто не отменял. Поэтому, как только беседка, баня или зимний сад получат официальный статус, налоговая нагрузка на владельца увеличится. Разумеется, чем больше объект, тем больше окажутся выплаты. Правда, на сегодняшний день дополнительные налоговые сборы не слишком бьют по карману российских домовладельцев.

Детская площадка – распространенный дополнительный элемент на участке коттеджного поселка. Свыше 40 идей для детской забавы в загородном доме собраны в видеоролике:

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте о том, что собой представляют жилые гаражи, по каким технология возводят постройки.

В заключение

В целом, на собственном земельном участке можно возводить постройки без необходимости получения согласия дополнительного строительства, если это не регламентировано Уставом некоммерческой организации.

Но чтобы сохранить уважение соседей и руководства поселка, благоразумнее все же согласовать проект и расположение будущего бассейна или зимнего сада с главным архитектором и администрацией поселка (на стадии возведения коттеджного комплекса — с инвестором).

Необходимо также оговорить сроки проведения строительства и дать возможность специалистам контролировать стройку.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/chto-mozhno-stroit-na-uchastke-kottedzhnogo-poselka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.