Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

Содержание

Как расторгнуть договор аренды земельного участка?

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Расторжение договора может являться следствием истечения срока его действия, или существенного нарушения условий одним из участников сделки. В любом случае, для аннулирования соглашения должны быть веские основания. Как расторгнуть договор аренды земельного участка и что для этого требуется, рассмотрим далее.

Законные основания

Договор аренды земельного участка, как и любой другой юридический документ, оформляется на возмездной основе. Сторонами соглашения могут являться как физические, так и юридические лица.

Предмет сделки — земельный участок, который передается арендатору во временное пользование за определенную плату. В свою очередь арендодатель не должен препятствовать использованию имущества по назначению.

Таким образом, стороны заключают договор, на основании которого обязуются следовать предписанным условиям до истечения действия соглашения.

Однако в процессе совершения сделки, жизненные обстоятельства могут измениться, в связи с чем одна из сторон может потребовать расторжения соглашения. Основания для этого могут быть следующими:

  • не внесение своевременной оплаты за использование земельного надела;
  • нарушение правил эксплуатации земли (если участок используется не по назначению);
  • за время аренды, состояние почвы значительно ухудшилось;
  • если арендатор не использует землю по назначению более 3 лет подряд;
  • существенное нарушение условий сделки;
  • препятствие пользования земельным наделом со стороны арендодателя;
  • если земельный участок пришел в негодность из-за совершения умышленного вреда.

В этих и других случаях контракт аренды расторгается незамедлительно, а виновник привлекается к административной ответственности и штрафным взысканиям.

Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе одной из сторон

Как и любой другой докумет, соглашение об аренде земельного участка может быть расторгнуто:

  • по инициативе арендодателя;
  • по желанию арендатора;
  • по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Соглашение может быть расторгнуто в досудебном порядке по инициативе одной из сторон, если в тексте договора прописано такое условие. Причины расторжения могут быть следующими:

  • если предоставленный земельный надел не соответствует типу назначения, который указан в договоре;
  • арендодатель скрыл существенные недостатки почвы, в связи с чем, арендатор не может использовать землю по назначению;
  • вмешательство в деятельность арендатора, препятствие пользования имуществом и др.

Для того чтобы расторгнуть соглашение необходимо следовать порядку действий:

  1. Уведомить контрагента в письменном виде о желании расторгнуть договор аренды;
  2. Прийти к взаимопониманию и составить соглашение о досрочном расторжении сделки;
  3. В случае, если стороны не могут прийти к консенсусу, расторгать договор придется в суде.

Оформление уведомления

Уведомление о расторжении договора аренды составляется в произвольной форме, и направляется контрагенту заказным письмом, или вручается лично, под роспись. Сделать это необходимо для того, чтобы в будущем, сторона смогла доказать попытку досудебного разрешения конфликта. В тексте документа необходимо указать:

  • реквизиты сторон;
  • порядковый номер договора аренды;
  • причина расторжения сделки;
  • основания;
  • способ разрешения спора (порядок погашения задолженности, способ расчета);
  • предложение о составлении мирового соглашения;
  • дата, подпись.

Как расторгнуть договор по соглашению сторон?

Если стороны сумели договориться, необходимо составить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Документ составляется в двух экземплярах в присутствии сторон. Если ранее оформленный документ был зарегистрирован у нотариуса, соглашение также заверяется чиновником.

соглашения:

  • ФИО контрагентов;
  • номер договора аренды, дата составления;
  • причина аннулирования сделки;
  • обязательства сторон;
  • претензии;
  • дата расторжения контракта;
  • подписи, виза нотариуса.

В тексте соглашения в обязательном порядке указывается, что у сторон отсутствуют претензии друг к другу.

Обращение в суд

В случае, если переговоры не пошли на пользу, и сторона (арендодатель или арендатор) отказываются расторгнуть договор досрочно, потребуется пойти на крайние меры – подать иск в суд. В документе необходимо указать уважительную причину, по которой продление сделки невозможно, а также заручиться доказательной базой.

Госпошлина (200 рублей) и последующие издержки будут возмещены ответчиком.

Образец искового заявления

Исковое заявление можно подать в суд только по истечение 30 дней с момента отправки уведомления о расторжении договора аренды земельного участка. Обратиться в суд может как арендатор, так и собственник участка.

В исковом заявлении должны содержаться следующие сведения:

  • наименование судебного органа, контактная и персональная информация об истце и ответчике;
  • описание условий и предмета договора, который подлежит расторжению;
  • перечень требований, не исполненных ответчиком;
  • документационное подтверждение того, что данные требования не были исполнены;
  • подтверждение попытки решения вопроса в досудебном порядке – копия уведомления, отправленного ответчику по почте;
  • изложение просьбы о признании договора недействительным.

Чтобы заявление было принято, необходимо оплатить госпошлину и приложить документы, такие как паспорт, договор, свидетельство о праве собственности на земельный участок и др.

Скачайте образец искового заявления в суд о расторжении договора аренды земельного участка по ссылке:

Особенности расторжения договора аренды земли сельхозназначения

Основная особенность договора аренды в том, что участок сельскохозяйственного назначения может быть выкуплен арендатором.

При расторжении сделки право собственности автоматически переходит к новому владельцу, если он ранее внес предварительный задаток или оплатил полную стоимость земли.

Если соглашение не содержит такого условия, то арендатор может воспользоваться законным правом выкупа, согласно ЗК РФ.

Последствия

К последствиям расторжения договора аренды можно отнести ответственность сторон по возмещению убытков. Если арендатор использовал участок земли не по назначению, чем существенно ухудшил состояние почвы, необходимо оценить масштаб причиненного вреда. По результатам независимой экспертизы, арендатор может понести убытки в размере полной стоимости земли.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке может произойти по разным причинам, и только на основании судебного постановления.

Но прежде чем разорвать партнёрские отношения, собственник участка должен известить о своём намерении второго участника сделки за месяц.

Потому что арендное соглашение оформляется между двумя участниками, соответственно досрочное расторжение тоже должно происходить при участии этих лиц.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, возникает в установленный срок в арендном договоре. Именно в пределах действия акта, допускается расторжение партнёрских отношений раньше указанного срока. Об этом свидетельствует статья №619 ГК РФ. Также в ней чётко прописаны случаи, при возникновении которых допускается расторжение контракта.

Собственник участка может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор:

  • Нарушает условия договора. Между сторонами на этой почве начинает возникать спор относительно серьёзности нарушения такого-то пункта;
  • Больше двух месяцев не вносит арендная плата;
  • Не производит капитальный ремонт, хотя эта обязанность прописана в договорном соглашении, и заранее условие подлежало двустороннему разъяснению между сторонами.
  • Нарушает условия контракта, не соблюдает целевое назначение земельного участка, ухудшает состояние имущества.

Также Гражданский кодекс предусматривает возможность предусмотреть и иные основания для аннулирования арендного партнёрства по требованию собственника участка на основании судебного постановления.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу отправлять уведомление? Это нужно делать по тому адресу, который указан в договорном соглашении.

Если арендатор отправит письмо всем известным адресатам, кроме того, что указано в документе, такое действие будет некорректным. Письмо в первую очередь нужно отправлять по тому адресу, который указан в акте.

Ели уведомление вернётся с пометкой о невручении письма адресату, это значит, что действия со стороны собственника недвижимого имущества выполнены надлежащим образом.

Общие положения о расторжения договора

Согласно Российскому законодательству, стороны арендного акта могут его расторгнуть, достигнув обоюдной договорённости.

Арендодатель должен составить дополнительное соглашение с землепользователем о расторжении партнёрства.

При обоюдном согласии всё происходит достаточно быстро, а главное, для этого не придётся обращаться в суд, и ждать принятие решение органом.  В данном случае подписывается акт приёма передачи, больше ничего не нужно.

При проявлении несогласия у землепользователя и возникновения иных причин\условий для аннулирования договора, арендодатель должен обратиться в суд. Об этом свидетельствует статья №450 часть №2 ГК РФ. Собственник недвижимого имущества должен предоставить суду неопровержимость факта преждевременного разрыва партнёрских отношений.

Признак существенности нарушения – ущерб или крупные материальные потери для собственника в связи с действиями землепользователя. Только суд может решить, насколько существенным оказался урон.

Общие положения о расторжения договора, прописаны в статье №619 части №3 ГК РФ собственник сначала должен направить письмо с претензиями в адрес арендатора, для их последующего исправления. Либо отобразить в письме предложение о преждевременном разрыве отношений. В ответ должны прийти действия, которые собирается совершить землепользователем.

И здесь возможно 2 сценария развития ситуации: сторонам получится прийти к обоюдному решению вопроса, либо собственник недвижимого имущества будет обращаться в суд.

Сроки и порядок расторжения арендных отношений

Законодательство обязует арендодателя извещать вторую сторону сделки о намечающемся процессе. В гражданском кодексе установлены следующие сроки расторжения партнёрских отношений в рамках арендного соглашения:

  • За 90 суток до даты прекращения договорного акта для земельного участка;
  • За 30 дней для иного арендуемого недвижимого имущества.

Отсюда уже выбирается порядок прекращения арендных отношений. Это может быть совершено посредством обращения в судебную инстанцию, либо без инициации этого действия.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе собственника земельного участка расторжение договорных отношений может производиться как по внесудебному порядку, так и через обращение в высшую инстанцию. Рассмотрим порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда

либо через суд более подробно, чтобы их сразу можно было бы применить на практике.

Судебное решение о расторжении договора аренды раньше указанного срока

Досудебное разрешение спорной ситуации является обязательным условием. Если сторонам не удастся добиться консенсуса, тогда остаётся обращаться только в суд, и ожидать постановления.

Данная норма прописана в ст. №619 Российского Гражданского Кодекса.

Со стороны собственника земельного участка суд потребует предоставление доказательной базы для аннулирования партнёрских отношений раньше прописанного срока в договоре.

Так, арендодатель может ссылаться на следующие нарушения землепользователем:

  • Неоднократное нарушение условий договора. Со стороны арендодателя поступали замечания неоднократно, но арендопользователь никак на них не отреагировал, а лишь наоборот ухудшил ситуацию. Поэтому единственно допустимым решением этого вопроса, — разорвать отношения с этим арендатором.
  • За время эксплуатации земельного участка ухудшилось его состояние. В этом случае, кроме разрыва арендного договора, собственник может потребовать и компенсацию имущественного время. Экспертиза и прочие расходы ложатся на плечи собственника имущества, поскольку он является заинтересованным субъектом в решении этого вопроса.
  • Арендатор не произвёл капитального ремонта, как это прописано в договоре. Также в этом документе должна была быть прописана примерная дата проведения этого мероприятия, и конкретный объект, которому требуется капитальный ремонт. Если этого не указано, тогда и требовать с землепользователя выполнения этого условия бессмысленно. Даже если эта деталь оговаривалась устно. Каждое слово должно быть занесено в договор, прежде чем что-то истребовать от временного землепользователя.
  • Арендатор не платит за аренду больше 2 месяцев. Необходимо выяснить причину задержки платежей. И если выяснится, что арендатор, имеет постоянный доход и вообще не испытывает никаких финансовых проблем, но при этом не платит за использование земли, обращаться в суд. На основании судебного постановления, он должен будет оплатить каждый просроченный месяц и выплатить моральную компенсацию (что-то вроде неустойки).

Собственник недвижимого имущества сначала должен проделать первые шаги к своему арендатору, а если эти действия не принесут положенного результата, тогда уже обращаться в высшие судебные инстанции.

И не забудьте, что одним из документов является копия уведомления второй стороны сделки. Неважно, получил ли адресат письмо или нет, главное – чтобы уведомление было отправлено по указанному адресу в договоре.

Иначе суд может не принять иск, пока не будет надлежащим образом выполнено это условие.

Внесудебное прекращение арендных отношений

Если заключён бессрочный арендный договор, достаточно уведомить второго участника сделки письменно. Об этом свидетельствует статья №610 пункт №2. Но выполнить  это условие нужно не позднее 1-3 месяцев, в зависимости от того, какое недвижимое имущество сдавалось в аренду. Но в данном случае, это 1 календарный месяц, потому что в аренде находится земельный участок.

Обратите внимание, если арендный договор имеет определённый срок действия, условия досрочного расторжения партнёрских отношений должны прописываться отдельным пунктом.

Основываясь на гражданское законодательство, в нём нет каких-либо обязательств для мотивации сторон в принятии соответствующего решения.

Арендодатель не может злоупотреблять своими правами, в первую очередь он обязан учитывать и интересы второго участника сделки – арендатора. Например, при расторжении арендного акта в период полевых работ, арендатор понесёт колоссальные убытки.

Если собственник участка согласен их возместить в полном объёме и плюс ещё выплатить компенсацию, тогда можно и договор расторгнуть, и не сожалеть о содеянном.

Суд может расторгнуть акт по желанию собственника земельного участка только в том случае, если он сможет обеспечить доказательную базу правонарушений арендатора.

Это не просто доводы, а именно 100% доказательство нарушений, смотря на которые, суд бы не смог их трактовать как-то иначе.

И кроме этого, предъявите суду уведомление, в тексте которого был указан срок для исправления нарушений. Это может быть оригинал или копия, не столь важно.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу

То, что Вы устно скажете своему землепользователю о выявленных нарушениях, это никак не поспособствует решению проблемы, и тем более преждевременному расторжению партнёрских отношений.

Все изложить грамотно и доступным языком в уведомлении: почему хотите расторгнуть договор, на основании чего, в течение какого срока арендатор должен освободить участок и так далее.

Каждый пункт подробно описывается и уточняется, никакой двусмысленности, этот документ пригодится ещё в суде.

Важно отметить, что законодательство никак не регламентирует форму составления подобных уведомлений, а значит, для этого нужно посмотреть уже готовые образцы в открытом доступе. Там же описаны все особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу и иные факторы.

Итак, какие пункты обязательно стоит прописать:

  • Адреса и реквизиты собственника земельного участка (он же является инициатором этого длительного мероприятия) и второй стороны сделки. Данные землепользователя тоже следует указывать (они есть в тексте договора).
  • Сведения из арендного договора. Дата подписания, в каком именно пункте указано, что арендодатель может в одностороннем порядке аннулировать партнёрские отношения и иная информация.
  • Основания расторжения. Что послужило поводом для принятия такого решения. Обязательно прописать ссылки на нормативные акты. Например, согласно такой-то статья, арендодатель может сделать так-то и то-то. А именно каждое действие объясняем и доводим суть до уведомителя. Не каждый человек разбирается в юридических тонкостях, поэтому подробно растолковать каждую статью из гражданского кодекса, на который будете ссылаться.

Если периодически встречаетесь с землепользователем, уведомление можно передать лично. В противном случае, отправить по почте, но проверьте адрес, чтобы не было ошибок.

Loading…

скачать уведомление о расторжении договора аренды [31.00 KB]

Последствия расторжения аренды

Прекращение действия арендного договора должно повлечь за собой возврат земельного участка (иного недвижимого имущества) собственнику.

Поэтому при обращении в судебный орган очень важно требовать не только расторжение партнёрских отношений, но и возврат объекта.

В дальнейшем это позволит избежать повторной подачи искового заявления, и запустить принудительный процесс возврата имущества.

При передаче земли нужно составить акт приёма-передачи в нем обязательно указывается состояние участка, в котором возвращается земля после эксплуатации арендатором.

Даже при незначительном ухудшении почвенного состава, собственник может потребовать возмещение ущерба. Но это доводы, которые должны иметь юридические доказательства.

Для этого собственник надела приглашает экспертизу и иных специалистов для определения имущественного ущерба.

Когда берете в аренду участок, и не знаете, как сложатся отношения с этим арендодателем, не поскупитесь на проведение такой же экспертизы.

Чтобы потом, собственник не смог потребовать компенсацию за то, чего на самом деле не произошло по вине землепользователя.

И даже если он захочет возместить ущерб за ухудшение состояние земли, при вынесении решения будут сверяться оба результата, и ещё минусуется некоторый процент.  Ведь во время использования земли, почвенный состав и так ухудшается.

Просрочка арендных платежей может послужить одной из причин для расторжения партнёрства, но является не основной. Но и здесь не все так однозначно. Арендодатель должен выяснить, почему арендатор не вносит платежи, и какая для этого причина.

Если есть веское основание, в связи с чем, он начал пропускать даты, когда должен последовать очередной платёж, собственник участка может войти в его затруднительное положение и дать время, чтобы решить проблему, либо обратиться в суд и расторгнуть договор.

Погашать долг уже придётся на основании судебного постановления, и в указанный в нём срок. 

Действующие правовые аспекты не позволяют в одностороннем порядке отказываться от сделки. Иначе в связи с этим нарушилась хозяйственная система, а этого допустить никак нельзя. При наличии особого соглашения между сторонами арендных отношений, возможно расторжение партнёрства в одностороннем порядке.

Главное условие для инициации этого действия – несогласие выплаты определённой суммы, но это применимо только к исполнению предпринимательского договорного соглашения, к физиче6ским лицам это никак не относится. Рассматривать стоит причины, которые были рассмотрены ранее, и ссылаться только на них.

Последствия расторжения аренды в разгар полевых работ для арендатора будут ощутимыми, поэтому собственник участка должен отложить свою инициацию и дать время всё исправить, либо выплатить компенсацию в полном объёме и расторгнуть договор.

Источник: https://prozemlu.ru/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-po-trebovaniyu-arendodatelya/

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

  1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
  2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

  1. Нецелевое использование земли арендатором
  2. Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Порядок расторжения договора аренды на земельный участок

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания для расторжения договора аренды земли

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

  • арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
  • арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
  • в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
  • участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

  • состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
  • арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
  • арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

  1. Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
  2. Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
  3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
  4. Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Расторжение договора аренды земли через суд

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.

В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.

Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.

Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

  1. Указываются данные сторон и предмета договора.
  2. Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
  3. Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
  4. Соглашение закрепляется подписями сторон.

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/arenda/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-v-odnostoronnem-poryadke/

Прекращение аренды земельного участка

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

aenbi.ru → Раздел юриста → Юриспруденция в недвижимости → Прекращение аренды земельного участка

Собственно прекращение аренды земельного участка означает прекращение договора аренды земельного участка, и согласно Земельному кодексу РФ, наступает оно по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Вот несколько случаев, когда арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор.

Статья 620 ГК предусматривает еще один, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования.

Кроме того, статья 611 предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности и без них арендатор не может эксплуатировать земельный участок в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения аре платы или расторжения до говора и возмещения убытков (статья 613 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом “нормального износа”, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекращает использование несвоевременно, арендатор вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещения.

Арендодатель на основании статьи 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

– пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает качество земель;

– более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (статья 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК, т. е. при существенном нарушении договора другой стороной.

Считается существенным нарушением договора – нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель может настаивать на включение в договор условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 6)9 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий до говора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.     

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем пр заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а:

при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.

) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимости или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283 ГК), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пункт 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другими законами или договором.

При этом та же статья устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью идя частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо установленных Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ вводятся дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка.

Так, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок Не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК РФ;

б) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка до перечисленным основаниям, указанным в Земельном кодексе РФ, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях.

Боачев И.А.

Источник: https://aenbi.ru/154.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.