Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Содержание

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Новая редакция Ст. 46 ЗК РФ

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1.

Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

2.2.

Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения таких договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим такие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления, предусмотренных такими договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории обязательств.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

4.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 – 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи.

5. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.

2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.

7.

Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Источник: http://ZKodeksRF.ru/gl-7/st-46-zk-rf

Отказаться от аренды земельного участка. Основания для расторжения договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Договор аренды всегда имеет срок действия, по истечении которого юридические обязательства арендатора и владельца прекращаются. Отказаться от аренды земельного участка досрочно тоже возможно. Обычно, эта ситуация прописана в самом соглашении одним из пунктов. Но даже если она не упоминалась, разорвать договор может каждая из сторон. Правила прекращения аренды зависят от ситуации.

Законодательство в сфере аренды земли

Правила получения надела во временное возмездное пользование зафиксированы в документах:

  • Земельный Кодекс (ст.46, 53 и др);
  • Гражданский Кодекс (ст.619, 620 и др);
  • иные федеральные и региональные акты.

Законы регулируют права и обязанности собственников и арендаторов в разных ситуациях.

Возможные причины отказа от аренды

На досрочное прекращение арендных отношений имеет права каждая из сторон. Соответственно, причины зависят, в первую очередь, от статуса инициатора – собственника или пользователя.

По инициативе владельца надела:

  • пользователь не соблюдает пункты договора о санитарной, экологической безопасности;
  • использует участок в целях, отличных от договорённости;
  • не соблюдает сроки;
  • задолжал арендную плату более чем на два месяца.

По инициативе арендатора:

  • договор содержит данные о другом участке, не о том, который был предоставлен в пользование. Свидетельство этому – несовпадение адреса, площади, формы и любых других параметров;
  • земля оказалась непригодна для использования по назначению, указанному в договоре, а собственник не предупредил арендатора об этом;
  • доступ к наделу не был открыт собственником в установленный срок;
  • собственник нарушает пункты договора;
  • он активно вмешивается в дела арендатора, лишая его возможность спокойно использовать землю.

Основания для процедуры расторжения договора аренды

Тезисы на основе законодательства в сфере земельных отношений:

  1. Пункт арендного соглашения о возможных причинах и порядке досрочного прекращения аренды. По нему нужно действовать, если он в тексте есть. Однако, наличие этого пункта не предусмотрено законом в обязательном порядке, поэтому его может и не быть.
  2. Споры по аренде участка, полученного от администрации, решаются только в судебном порядке.
  3. О принятом решении прекратить аренду, прежде всего, нужно письменно оповестить вторую сторону соглашения. В некоторых случаях арендатор с арендодателем могут прекратить отношения в досудебном порядке или внести изменения в текст. Если вторая сторона не согласна с предложением, она должна дать письменный ответ. Он и станет основанием для обращения в суд.
  4. Дела этого порядка рассматриваются арбитражным судом.
  5. Всё время, пока идёт суд, арендатор (если он инициатор расторжения) обязан выплачивать установленную плату за участок, а в дальнейшем имеет право потребовать возместить эти суммы с арендодателя. Без выплаты долга, накопившегося перед арендодателем, разорвать договорные отношения будет затруднительно.

Порядок расторжения договора аренды

Для обеих сторон алгоритм действия одинаковый:

  1. Уведомить второго участника письменно: заказным письмом с уведомлением или лично в двух экземплярах, один из которых остаётся у инициатора;
  2. Дождаться ответа. Согласие – повод встретиться и разорвать договор или изменить его. Отказ – повод составить иск в Арбитражный суд;
  3. Посетить судебные заседания, получить решение суда;
  4. Если решение положительное, а договор был заключён более чем на год – зарегистрировать судебный вердикт в Росреестре.

Если инициатор расторжения договора – арендатор: нюансы

Арендатор может отказаться от надела в пользу другого лица, если соблюдаются пункты:

  • участок был получен после проведения аукциона;
  • другое лицо – гражданин или компания, которые на аукционе заняли второе место.

В остальных случаях отказ обычно не пишется направленным в пользу кого-либо. Если вопрос решается в досудебном порядке, стороны могут договориться между собой о передаче участка в аренду рекомендованному лицу.

Что касается объектов, построенных на арендованном наделе, то:

  • если на нем стоит дом, баня, хозяйственный корпус владельца, разрыв арендных отношений происходит по стандартному алгоритму;
  • если строение создал арендатор, ему придётся отказаться от притязаний в случае досрочного прекращения арендных отношений.

Если инициатор – арендодатель: нюансы

В некоторых случаях положена компенсация пользователю за изъятие у него надела (например, если муниципалитет забирает землю под свои нужды).

Когда причина прекращения договора – в долгах арендатора, суд примет решение в пользу собственника, но обяжет должника выплатить необходимые суммы.

Если на участке ведутся сельхозработы (например, это земля под ЛПХ, и в данный момент активно идёт подготовка почвы, посадка, выращивание или уборка урожая), разорвать договор аренды можно только добровольно. Суд откажет в удовлетворении иска до окончания полевых работ.

В процессе возмездного использования дома и участка земли арендатор мог улучшить территорию или помещение. Например, если это надел под ИЖС, пользователь проложил дорожки на участке, посадил ценные деревья за свой счёт и т.д., по договорённости с владельцем. При прекращении аренды досрочно арендодатель должен компенсировать затраты на облагораживание территории.

Заключение

Отказаться от сделки без веской причины невозможно: так или иначе, придётся либо договариваться со второй стороной, либо ждать окончания срока аренды.

Другое дело, если вторая сторона сама преподносит основания для обращения в суд.

Грамотно составленное исковое заявление с указанием данных об участке, о собственнике, о самом договоре и главное – о причинах прекращения обязательств по сделке аренды – принесёт результат очень быстро.

Если собственником участка является частное лицо, решение суда регистрируется в Росреестре, с участка снимается обременение, к владельцу возвращается право распоряжения землёй. Участки, полученные от администрации, не становятся бесхозными, а вновь возвращаются на баланс муниципалитета и могут быть переданы в аренду новому лицу.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/otkaz-ot-arendy-zemelnogo-uchastka/

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земельного участка может происходить при выражении води одного из участника отношений. ГК РФ отражает перечень оснований, когда договор прекращает свое действие ранее установленного срока.

Аренда предусматривает отношения, которые обладают коммерческой основой. В этом случае предметом рассматривается земельный участок. Обязательным требованием для расторжения соглашения предусматривается то, чтобы соблюдены были все условия, отраженные в законодательстве.

Допускается ли расторжение документа?

Вне зависимости от того, с администрацией или с другим субъектом заключено соглашение, предусматривается возможность досрочного расторжения. Действующее законодательство говорит о том, что прекращение действия акта допускается в нескольких случаях. В частности, это происходит по соглашению сторон.

Предусматривается договоренность участников относительно расторжению акта. Кроме того, иногда применяться для прекращения может судебная процедура. Также инициатива выражается одним из участников. Это происходит, когда такая возможность отражена в тексте договора или напрямую в законодательстве.

Возможность относительно прекращения рассматриваемых отношений прописана в земельном законодательстве.

Внимание следует обратить на положения гражданского закона. Там отражены ситуации, когда прекращение происходит в одностороннем порядке арендодателем.

Когда инициативу проявляет арендодатель?

Условия для данной ситуации отражаются в положениях гражданского закона. Это допускается, когда совершены неоднократные или значительные нарушения относительно условий соглашения, когда гражданин использует земельный надел таким образом, что происходит ухудшение состояния почвы.

Основанием становится и то, что арендные платежи не вносились на протяжении двух ряд подряд. Отраженная норма применяется, когда соглашение сформировано в отношении земель сельхозназначения или других участков.

Стоит отметить, что указанная норма применяется в отношении любого соглашения об аренде.

ВНИМАНИЕ !!! По инициативе арендодателя предусматривается возможность расторгнуть соглашение при наличии дополнительных оснований. Они представлены тем, что земельный надел используется таким образом, что в результате происходит снижение свойств плодородности или противоречит установленному назначению.

Кроме того, действия граждан могут влечь за собой нарушение экологической обстановки. Также основанием становится то, что не выполняются обязательства, связанные с рекультивацией. Это относится к тем участкам, которые отнесены к с/х угодьям.

Устанавливается и то, что соглашение может быть расторгнуть в ситуации, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства или постройки жилого помещения, при этом не происходит использования в соответствии с установленным назначением. В законе отражен срок для этого.

Бездействия должны продолжаться не менее 3 лет подряд.

Законодатель предусматривает возможность расторгнуть правоотношения, которые сформированы с органами государства или муниципалитета. Это происходит, когда прекращается действие соглашения об освоении местности.

Когда инициатива исходит от арендатора?

Допускается расторжение по инициативе арендатора. В данной ситуации применяются положения гражданского законодательства. В нем прописаны основания, при наличии которых допускается расторжение ранее существовавших отношений в одностороннем порядке.

  Это случается, когда владелец надела не предоставляет землю для использования или чинит препятствия для реализации ранее заключенного соглашения. Также основанием становится то, что у надела имеются нарушения разного типа.

При этом, важно, чтобы такие нарушения невозможно быть определить при заключении рассматриваемого документа. Надел иногда находится в состоянии, когда его использование невозможно в соответствии с установленным назначением.

Тогда судебная практика указывает на то, что арендатор вправе самостоятельно проявить инициативу на расторжение документа. Тогда ответственность к нему не применяется.

Стоит указать, что в договоре могут прописываться обстоятельства, при наличии которых происходит одностороннее расторжение отношений. К примеру, в связи со смертью арендатора.

Соглашение сторон

Указать нужно на то, что иногда документ прекращает действовать в ситуации, когда есть на то воля обеих сторон. При этом причины такого поведения не потребуется обосновывать. Потребуется сформировать и подписать каждому участнику дополнительное соглашение.

В нем прописывается, что отношения прекращают свое действие. Стоит отметить, что в рассматриваемой ситуации обязательным действием становится проведение государственной регистрации. Это происходит, когда изначально соглашение подлежало регистрации при обращении в отделение Росреестра.

Подобные ситуации происходят, когда соглашение сформировано на срок более одного года. Кроме того, регистрация становится обязательной, когда второй стороной выступает юридическое лицо. Важно отметить, что оба участника выражают добрую волю относительно того, чтобы подписать договор.

В частности, в нем могут прописываться разные условия.

К примеру, арендатору позволяют на протяжении определенного срока использовать надел для того, чтобы вывезти с него свое имущество. Кроме того, условием может становится то, что гражданин выплачивает определенную компенсацию за то, что отношения расторгаются ранее установленного срока.

Процедура прекращения отношений

Реализуется расторжение в порядке, отраженном в законодательстве. По инициативе одной стороны допускается прекращение действия соглашения, если такое основанием прописано в законе или соглашении. Обязательно потребуется обосновать причине своего поведения.

Второму участнику отношений нужно направить уведомление относительно расторжения отношений. Ответ на него должен быть дан в течение 30 дней. Другой срок может отражаться в тексте документа. Когда указанный срок истек – происходит заключение соглашения относительно прекращения отношений между сторонами.

Если второй участник не совершает никаких действий – потребуется обратиться в судебный орган.

Рассмотрением дела будет заниматься суд общей юрисдикции или арбитраж. В последнем случае подразумевается, что участники занимаются коммерческой деятельностью.

ВНИМАНИЕ !!! Важным моментом выступает то, правильно ли составлено исковое заявление. От этого зависит наличие шансов на выигрыш. Для уведомлений не разработано отдельного бланка в законодательных актах.

Составить его потребуется в письменной форме и отразить некоторые обязательные данные. В том числе, это сведения об участнике, которым формируется бумага.

Для граждан прописывается фамилия и инициалы, относительно фирм указать потребуется адрес нахождения и ИНН.

Отражению подлежат реквизиты второго участника. Прописать нужно данные о ранее заключенном соглашении. Делается указание на основание, которое применяется для расторжения отношений между сторонами. Как пример, это может быть неиспользование надела на протяжении срока, установленного в законе. Отразить нужно перечень нарушений договора, если они имеют место.

Источник: https://jurists-online.ru/pravo/zemelnoe-pravo/sdelki-s-zemelnymi-uchastkami/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

Расторжение договора аренды земельного участка

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Юридическая база знаний › Земельное право

20.11.2018 1 244 просмотров

Любое соглашение, в том числе и договор аренды земли, прекращает свое действие по окончании срока, на которое оно был заключено. Однако на практике нередко возникают обстоятельства, когда расторжение договора аренды земельного участка должно произойти преждевременно.

Согласно отечественному законодательству, сделку можно расторгнуть как по волеизъявлению любого из контрагентов, так и по соглашению сторон. Прекращение правоотношений может происходить как на основании норм ГК РФ, так и земельного законодательства.

Далее подробно рассмотрим порядок и особенности расторжения договорных отношений между арендодателем и арендатором земли.

Основания расторжения договора по волеизъявлению арендодателя

Согласно букве закона, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если имеются основания, установленные законодателем в ст. 619 и ст. 450 ГК РФ.

Так, соглашение может подлежать расторжению, если:

  1. участок используется в разрез с ее предназначением. Например, если на земле сельхозназначения было размещено производство;
  2. контрагент, пользуясь переданным ему наделом, существенно нарушает положения договора, либо такие нарушения выявляются систематически. Например, арендатор сдал участок в субаренду в разрез с условиями соглашения, запрещающими такую передачу;
  3. арендатор ухудшает качество земли в процессе ее использования. Например, наносит существенный вред ее плодородности, использует различные пестициды, причиняет своими действиями вред окружающей среде;
  4. более двух раз просрочено внесение арендной платы, согласно срокам, установленным в договоре.
  5. изъятие земельного надела из частных рук для государственных или муниципальных нужд, что предусмотрено п.2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Как правило, это требуется для возведения каких-либо важных объектов инфраструктуры, например, прокладки трубопровода,

Представленный список оснований не является исчерпывающим. Кроме того, участники сделки могут прописать в договоре аренды иные обстоятельства, по которым договор может быть расторгнут по волеизъявлению арендодателя.

В каких случаях соглашение может расторгнуть арендатор

Основания для договорных отношений по поводу аренды земли перечислены в ст. 450 и ст. 620 ГК РФ. В частности, процедуру расторжения соглашения можно инициировать если:

  • земля, касательно которой был заключен договор, не была передана в пользование арендатору;
  • арендодатель создает препятствия в пользовании земельным наделом;
  • землю нельзя использовать по назначению, так как этому препятствуют существенные недостатки. При этом арендатор не был уведомлен об их наличии;
  • объект аренды по независящим от арендатора причинам нельзя использовать по целевому назначению.

Следует отметить, что арендатор, инициировавший расторжение сделки по основаниям, предусмотренным непосредственно существующим договором аренды, в силу п. 4 ст. 450 ГК РФ, должен действовать разумно и справедливо согласно законодательству РФ.

Досудебное урегулирование спора

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, досрочное прекращение аренды по волеизъявлению одной из сторон, если контрагенты не пришли к соглашению, происходит исключительно в судебном порядке при наличии соответствующих оснований.

Однако перед тем, как передавать исковое заявление в суд, инициатор выхода из договора обязан принять меры досудебного урегулирования  спора. В частности, в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ он должен получить от контрагента письменный отказ на предложение внести некоторые корректировки или расторгнуть арендный договор.

В уведомлении о необходимости расторжения сделки заинтересованное лицо должно указать:

  • данные получателя;
  • реквизиты договора, позволяющие его идентифицировать;
  • основания, которые послужили поводом к расторжению сделки;
  • намерение лица о прекращении аренды;
  • подпись отправителя и дата.

Данный документ составляется в произвольном виде, так как отечественным законодательством обязательной формы для него не установлено.

Его следует обязательно направлять адресату заказным письмом с уведомлением, чтобы в случае отсутствия ответа от контрагента, у отправителя имелись доказательства досудебного урегулирования спора.

Сторона, получившая подобное предложение, должна  в течение 30 дней направить мотивированный отказ либо свое согласие.  Иной срок может быть отдельно прописан в соглашении об аренде земли.

Следует обратить внимание на то, что при несоблюдении досудебного порядка урегулирования данного вопроса, иск в порядке ст. 135 ГПК РФ вернут истцу.

Если лицо, пожелавшее расторгнуть аренду, получило отказ на свое предложение или же вовсе не получило ответ в установленный срок, то оно вправе передать исковое заявление в суд.

Расторжение посредством обращения в суд

Иск о расторжении арендного договора должно содержать наименование судебного органа, паспортные данные контрагентов. Кроме того, иск должен содержать требование о расторжении аренды земли, а также  дополнительно просьбу об истребовании земельного надела из чужого владения.

В содержании документа обязательно указываются основания, по которым данная сделка должна быть прекращена.

Перечисленные истцом обстоятельства должны подтверждаться соответствующими доказательствами.

Также в содержании иска необходимо указать подробные данные  о наделе земли, который был передан в аренду. В конце документа истец должен поставить число и свою подпись.

В обязательном порядке к иску прикрепляется перечень документов. В частности, заявителю понадобятся:

  • копии иска по числу сторон;
  • копия общегражданского паспорта;
  • договор аренды земли;
  • доказательства, подтверждающие досудебный порядок разрешения данного вопроса, например, письменный отказ ответчика;
  • квитанция об уплате госпошлины.

В течение 30 дней стороны могут оспорить решение суда в порядке апелляции.

Арендные отношения прекращаются при вступлении судебного акта в силу, за исключением обязательств, которые не были исполнены, например, касающиеся неуплаты арендной суммы.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Соглашение о расторжении аренды

Наиболее удобным способом прекращения договорных отношений считается подписание двустороннего соглашения, что возможно в силу п. 3 ст. 407 ГК РФ. Если заинтересованные лица пришли к консенсусу о необходимости расторжения аренды, они должны выразить обоюдное желание в письменной форме.

В данном документе обязательно отмечается следующая информация:

  • наименование соглашения;
  • место и дата составления;
  • персональные данные сторон, а если соглашение подписывает представитель, то указываются реквизиты его нотариальной доверенности;
  • причины, по которым договор расторгается. Например, по основаниям, указанным в нормативно-правовых актах либо по иным обстоятельствам, предусмотренным соглашением;
  • условия, по которым аренда может быть прекращена досрочно. Таковыми могут являться выплата арендной платы, приведение земли в соответствующее состояние, которое было до передачи ее в пользование;
  • дату, с наступления которой аренда будет считаться расторгнутой;
  • реквизиты и подписи контрагентов.

К данному соглашению стороны могут приложить дополнительные документы, например, акт приема-передачи надела.

Следует отметить, что отечественным законодательством  не утверждена обязательная форма дополнительного соглашения о расторжении аренды, поэтому стороны вправе составить документ  в произвольном виде.

Однако чтобы он имею юридическую силу, в нем обязательно должны быть указаны вышеперечисленные пункты.

Резюме

Сдача в аренду земельных участков является достаточно распространенной сделкой, поэтому стороны перед подписанием договора аренды могут включить в документ условия, на основании которых возможно его досрочное расторжение.

Если же один из контрагентов против прекращения договорных отношений, то данный вопрос будет решаться в судебном порядке. После того как судебный акт вступит в силу, арендатор уже не сможет использовать землю, он должен будет вернуть ее собственнику.

Кроме того, после расторжения аренды необходимо будет внести соответствующие изменения в государственный реестр, в связи  с чем сторонам для снятия арендного обременения с земли следует подать заявление в Росреестр.

Порядок и особенности расторжения договора аренды земельного участка Ссылка на основную публикацию

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

Как грамотно провести расторжение договора аренды земли

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Любой договор аренды земельного участка имеет сроки действия, после чего обязательства сторон по нему прекращаются. Но в некоторых случаях у сторон может возникнуть необходимость в досрочном прекращении действия договора.

Причины расторжения

Можно ли расторгнуть договор аренды участка досрочно? На этот вопрос нет однозначного ответа. Все зависит от условий заключенного договора и причин, побудивших стороны прибегнуть к процедуре досрочного расторжения.

Инициатива о досрочном расторжении может исходить как от арендатора, так и от собственника земельного участка. Обычно в своих действиях они руководствуются различными мотивами.

По инициативе арендодателя

Ст.619 ГК ч.2 указывает на следующие возможные причины для досрочного расторжения арендного соглашения по инициативе собственника, если арендатор:

  • В ходе эксплуатации земли существенно ухудшил имущество арендодателя.
  • Использовал имущество с нарушениями договорных обязательств.
  • Не производит обязательные работы, предусмотренные договором сроки.
  • Нарушил свои обязательства по внесению арендных платежей в течение двух раз подряд.

Судебная практика указывает на тот факт, что даже наличие построек на земле, которые принадлежат арендатору, не исключают возможности расторжения договора при условии предоставления веских доказательств существенного нарушения им обязательств.

Законодательством установлено, что указанный здесь перечень правовых оснований досрочного расторжения не является исчерпывающим и договором аренды могут быть предусмотрены иные условия.

Земельный кодекс предусматривает еще одну причину досрочного расторжения: это изъятие участка для государственных/муниципальных нужд.

По инициативе арендатора

Статья 620 ГК посвящена перечислению возможных причин досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

В их числе:

  • реальное состояние и характеристики участка земли существенно отличаются от указанного в договоре (например, собственник передал в аренду участок под строительство, хотя он не может быть использован под указанные цели);
  • переданный земельный участок имеет недостатки, которые не позволяют использовать его по назначению и которые намеренно были скрыты собственником (например, участок под сельское хозяйство был существенно загрязнен токсичными отходами, что не позволило возделывать урожай);
  • собственник активно вмешивается в дела арендатора и препятствует нормальному использованию земельного надела; участок земли не был передан для использования арендатору в установленные сроки.

Основание

Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.

Если в договоре есть параграф, предусматривающий порядок досрочного расторжения , то сторонам следует опираться на эти условия.

При отсутствии в договоре положений, затрагивающих этот важный аспект, суды будут ориентироваться на нормы Гражданского и Земельного кодексов.

Согласно Земельному кодексу (ст.46) основаниями для расторжения аренды могут стать:

  • Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо.
  • Инициатива сторон – в остальных случаях. При этом нередко сторонам не удается достигнуть согласия и мирно решить вопросы досрочного прекращения договора, поэтому они вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суд.

Как составить исковое заявление

Если стороны исчерпали все попытки досудебного урегулирования спорных вопросов или одна из сторон игнорирует законные требования – другой, то они могут обратиться в суд с исковым заявлением. Рассмотрением подобных споров занимаются районные суды или арбитражные суды, если сторонами являются юридические лица или предприниматели.

Исковое заявление подается по местонахождению ответчика или как вариант – по адресу земельного участка.

В нем истец должен указать:

  • Наименование суда, в который подается иск.
  • Паспортные и контактные данные истца и ответчика.
  • Ссылку на договор аренды с указанием его реквизитов.
  • Ссылку на пункты договора, которые не были выполнены контрагентом или на Гражданский/Земельный кодекс.
  • Подтверждение обстоятельств, указанных в заявлении.
  • Подтверждение обстоятельств, указывающих на исчерпание всех возможных вариантов досудебного урегулирования (сведения об отправке уведомления ответчику и его реакция на этот документ).

Непосредственная просьба вынести судебное решение о досрочном расторжении договора аренды и компенсации всех издержек истцу.
К исковому заявлению прилагается документальная доказательная база, договор аренды и квитанция с оплаченной госпошлиной (если истец выиграет дело, он может рассчитывать на компенсацию своих издержек ответчиком).

Размер госпошлины составляет сегодня 300 р. для физлиц, 6000 р. – для юридических, а муниципальные власти от ее уплаты освобождены.

Исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев после его поступления в суд.

Соглашение о расторжении договора

В ряде случаев или в ходе судебного разбирательства сторонам удается достигнуть согласия относительно того, что арендный договор стоит расторгнуть досрочно. Тогда им необходимо подтвердить этот факт официально, подписав соглашение о расторжении.

В соглашении указываются:

  • Данные и реквизиты сторон.
  • Реквизиты договора аренды, которые предполагается расторгнуть.
  • Прописывается факт достижения соглашения между сторонами.
  • Основания расторжения договора со ссылкой на Гражданский кодекс или статьи договора.
  • Уточняется факт компенсации ущерба арендатором или компенсации затрат на облагораживание участка арендатором.
  • Дата подписания и подписи сторон.

В дальнейшем участок передается собственнику на основании акта приема-передачи или на других условиях, прописанных в договоре.

Уведомление о расторжение договора

Согласно требованиям ГК одна из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора только при условии направления арендатору/арендодателю письменного уведомления о своем желании прекратить действие договора аренды при неисполнении другой стороной своих обязательств в разумные сроки.

Обычно временные рамки для отправки такого уведомления прописаны в договоре (например, не ранее чем за 30 дней до расторжения или за 5 дней).

Уведомление можно направить:

  1. Почтой России ценным письмом с уведомлением о вручении. Это документы послужат доказательством в суд о своевременном уведомлении другой стороны о необходимости исправить недостатки или выполнить обязательства.
  2. Передать лично. В данном случае документ составляется в 2-х экземплярах, один из них передается собственнику или арендатору, а второй с отметкой о получении остается у инициатора досрочного расторжения.

Сроки

В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.

Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.

После ознакомления с уведомлением второй стороной возможно несколько вариантов дальнейшего развития событий:

  • Вторая сторона соглашается с требованиями – другой и обязуется исправить сложившуюся ситуацию, о чем письменно ее оповещает.
  • Полученный ответ необходимо сохранить до исполнения обязательств.
  • Вторая сторона не согласна с фактами нарушения договорных условий и выдвигает встречные претензии. Тогда, вероятно, придется рассматривать проблемные вопросы в суде.
  • Вторая сторона добровольно согласна расторгнуть арендный договор. В таком случае можно составить допсоглашение к договору.
  • Вторая сторонам просто проигнорировала уведомление, что дает все основания для обращения в суд в целях урегулирования вопроса или для одностороннего расторжения аренды (если это возможно).

Таким образом, после отправки уведомления возможно расторгнуть договор досрочно по обоюдному согласию или перейти к судебным разбирательствам.

Тут вы можете скачать:

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/rastorzhenie-dogovora-arendy.html

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Любой договор аренды земельного участка имеет сроки действия, после чего обязательства сторон по нему прекращаются. Но в некоторых случаях у сторон может возникнуть необходимость в досрочном прекращении действия договора.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.