Двойная аренда земельного участка

Расчет арендной платы на период строительства

Двойная аренда земельного участка

Правовой центр ДВА М оказывает комплекс юридических услуг по сопровождению процедуры строительства на арендованном земельном участке в г. Москве. Наши знания и богатый опыт позволят Вам минимизировать издержки и увеличить доходность Ваших активов.

Земельные юристы Правового центра ДВА М готовы оказать следующие услуги по вопросам исчисления арендной платы в г. Москве:

  • правовая экспертиза арендных правоотношений и анализ возможностей уменьшения суммы арендной платы;
  • юридическое сопровождение административных процедур, направленных на снижение размера арендной платы;
  • представление интересов в Департаменте городского имущества и иных уполномоченных органах, а также в судах по вопросам исчисления арендной платы за землю в городе Москве.

Заключение дополнительного соглашения осуществляется Департаментом городского имущества г. Москвы после рассмотрения вопроса Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы.

Дополнительное соглашение заключается на основании градостроительного плана земельного участка одновременно с изменением разрешенного использования земельного участка на предусмотренное градостроительным планом.

Расчет аренды

методика расчета арендной платы

Таким образом, первоочередной задачей застройщика является получение градостроительного плана, допускающего строительство необходимой категории объектов, что само по себе является достаточно сложным вопросом.

Дополнительное соглашение, предусматривающее строительство (реконструкцию), заключается сроком на 6 лет, если иное не предусмотрено решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

Расчет арендной платы за земельный участок

расчет арендной платы имущества

Арендная плата на период строительства после заключения соответствующего дополнительного соглашения рассчитывается в специальном порядке, отдельно для каждого года действия дополнительного соглашения.

Так, арендная плата в Москве на период строительства (реконструкции) за первый и второй годы аренды рассчитывается исходя из общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% от кадастровой стоимости).

За последующие периоды арендная плата взимается в следующем размере:

  • за третий год срока действия договора аренды в двойном размере общей ставки арендной платы (для большинства коммерческих объектов – 3% от кадастровой стоимости);
  • за четвертый год срока действия договора аренды – в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка;
  • за пятый год срока действия договора аренды – в размере 7 процентов от кадастровой стоимости земельного участка;
  • за шестой год срока действия договора аренды устанавливается в размере 8 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

За период с даты истечения 6-летнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке в г. Москве, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 процентов от его кадастровой стоимости.

При этом после завершения строительства (в т.ч. досрочного) арендная плата за землю в Москве взимается в общем порядке.

Как видно, размер финансовых затрат при осуществлении строительства в режиме аренды зависит от продолжительности осуществления строительства, и, при завершении строительства за два года, повышенная арендная плата, по общему правилу, не взимается.

Однако, в случае нахождения земельного участка в пределах внутренних границ ТТК, арендная плата за первый год аренды рассчитывается исходя из суммы ставок:

  • общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% кадастровой стоимости);
  • дополнительной части, которая в зависимости от коэффициента плотности застройки (отношение поэтажной площади планируемого объекта к площади участка) составляет:
От 4,0 и более 80% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 3,6 до 3,9 включительно 70% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 3,2 до 3,5 включительно 60% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,8 до 3,1 включительно50% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,4 до 2,7 включительно 40% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,0 до 2,3 включительно 30% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 1,6 до 1,9 включительно 25% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 1,2 до 1,5 включительно 20% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 0,8 до 1,1 включительно 15% от кадастровой стоимости земельного участка
От 0,4 до 0,7 включительно 10% от кадастровой стоимости земельного участка 
До 0,3 включительно 5% от кадастровой стоимости земельного участка 

Фактически при нахождении земельного участка в Москве в пределах ТТК арендатор будет обязан внести плату за возможность реконструкции в значительном размере.

При этом те же правила расчета арендной платы предусматриваются для земельных участков, предоставленных для строительства жилых зданий (кроме многоквартирных) и гостиниц (либо комплекса объектов, одним из которых является гостиница), независимо от места размещения земельного участка (вне или в пределах границ ТТК).

Вместе с тем, в случае если на таком участке запланирована реконструкция объекта, в результате которой площадь объекта увеличится не более чем на 20%, арендная плата за первый год аренды будет рассчитываться исходя из суммы ставок: общей ставки для данного вида деятельности, а также ставки 5% от кадастровой стоимости.

За пределами границ Третьего транспортного кольца при расчете арендной платы за первый год срока договора аренды принимаются во внимание только коэффициенты, определяемые видом разрешенного использования земельного участка (т.е., например, для большинства коммерческих объектов – 1,5% от кадастровой стоимости), в связи с чем размер арендной платы за границами ТТК существенно ниже, нежели в его пределах.

В отношении арендной платы при новом строительстве и реконструкции определенных объектов предусмотрены специальные режимы.

Так, первый год аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) многоквартирного жилого здания, также оплачивается исходя из общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% кадастровой стоимости, а также дополнительной части, устанавливаемой в зависимости от коэффициента плотности застройки (отношение поэтажной площади планируемого объекта к площади участка):

От 4,0 и более 70% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 3,6 до 3,9 включительно 60% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 3,2 до 3,5 включительно 55% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,8 до 3,1 включительно45% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,4 до 2,7 включительно 35% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,0 до 2,3 включительно 25% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 1,6 до 1,9 включительно 20% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 1,2 до 1,5 включительно 15% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 0,8 до 1,1 включительно 10% от кадастровой стоимости земельного участка
До 0,7 включительно 5% от кадастровой стоимости земельного участка 

В случае, если строительство жилого здания не будет завершено в течение первого года аренды, плата за второй год будет определяться только по ставке, установленной для вида деятельности, с последующим увеличением размера платы в 2 раза за третий год, 4,5 % кадастровой стоимости за третий год, 6,3 и 7,2 % кадастровой стоимости за пятый и шестой год срока аренды. В последующем до даты ввода объекта в эксплуатацию арендная плата будет составлять 9% от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом расчет плотности застройки производится исходя из максимальных параметров по ГПЗУ , даже если застройщик намерен возвести объект меньшей площади или осуществлять строительство очередями.

При этом необходимо учитывать, что все вышеуказанные платежи рассчитываются исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии назначением планируемых объектов (по градостроительному плану).

Ежегодная арендная плата за землю в Москве с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости. В случае, если для вида разрешенного использования участка установлено несколько ставок, для расчета арендной платы применяется максимальная ставка.

В ряде случаев застройщику может быть предоставлена рассрочка по оплате арендной платы сроком до шести лет, но не более чем до даты окончания срока действия договора аренды.

В связи с изложенным, с одной стороны, возникает вероятность необоснованного завышения арендной платы уполномоченными органами г. Москвы, а, с другой стороны, открывается ряд возможностей для ее законной оптимизации (снижения).

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное правовое сопровождение проектов, включающих получение права аренды в отношении земельных участков в г. Москве без проведения торгов.

Мы оказываем правовую поддержку при принятии решения о том, какой земельный участок целесообразно приобрести для наиболее рентабельного осуществления проекта, в каких границах и с каким разрешенным использованием; производим урегулирование во внесудебном порядке споров с контрагентами и государственными органами.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/zemelnye-otnosheniya-v-moskve/osobennosti-stroitelstva/zaklyuchenie-dop-soglasheniya

Двойная аренда лесных участков

Двойная аренда земельного участка

Возможна ли двойная аренда лесных участков и какие проблемы такая аренда может принести? Официальное обсуждение данной темы, как и попытки урегулировать вопрос, начались еще в 2008 году после ответа Рослесхоза на запрос о двойной аренде леса.

Ведомство, исходя из совокупного анализа норм Лесного и Гражданского кодексов, сделало вывод о невозможности предоставления в одновременную аренду двум разным лесопользователям одного и того же объекта аренды в виде лесного участка и/или его частей (Письмо Рослесхоза от 02.04.

2008 года №МГ-03-28/2198 О возможности предоставления одного лесного участка в аренду нескольким лицам для различных видов его использования).

В 2010 году вышло постановлениеПрезидиума ВАС РФ № 2111/10 по делу NА05-7607/2009 с совершенно иным выводом: двойная (даже множественная) аренда возможна. Данный вывод был сделан на основе принципов лесного законодательства, в частности п. 4 ст.

1 ЛК РФ, гарантирующего обеспечение многоцелевого, рационального, непрерывного и неистощительного использования лесов с учетом того, что отдельные положения закона могут устанавливать особенности аренды как земельных участков, так и иных обособленных природных объектов, коими и являются земли лесного фонда.

При этом двойная аренда земельного участка является невозможной по общему правилу ввиду наличия у арендатора права владения предоставленным им имуществом, что невозможно при одновременной аренде одного и того же объекта (части объекта) разными субъектами, которое повлекло бы за собой проблемы:

  • во-первых, у арендатора возникло бы право утверждать, что имущество ему не было передано или что данным объектом аренды невозможно пользоваться, а значит такой договор теряет всякий смысл;
  • во-вторых, у арендатора возник бы существенный риск ввиду проблематичности или и вовсе невозможности разграничения ответственности между ним и другим арендатором перед арендодателем, в том числе и за вносимые улучшения/изменения в арендуемый объект и последующую обратную передачу объекта арендодателю.

Указанные проблемы являются отнюдь не стабилизирующим деловой оборот фактором для всех сторон: и арендаторов, и арендодателя.

Существуют и сложности, связанные с особенностями регулирования эксплуатации именно для данного вида участков, а именно жесткое требование предоставления плана освоения лесного участка в соответствующий орган государственной или муниципальной власти.

Без своевременного предоставления данного документа не только запрещается ведение хозяйственной деятельности, но и предусмотрена ответственность вплоть до административной(п. 4 ст. 8.25 КоАП РФ).

Специфика двойной аренды

  • необходимость проведения научно-планировочной деятельности по организации хозяйственной деятельности с учетом требований о неистощительном использовании лесов, при которой арендатор обязан учитывать и фактор «соседей» на выделенной ему территории;
  • несмотря на формальное отсутствие права аренды у некоторых лесопользователей, они могут пользоваться ресурсами путем присвоения их на законных основаниях (грибники, травники), остановить которых никто не вправе.

Действующих норм недостаточно для:

  • обеспечения своевременной информационной картины как потенциальных арендаторов и лесопользователей, так и уже прочно хозяйствующих. Остро стоит вопрос получения актуальной информации об имеющихся ресурсах. Сведения о них может не обновляться много лет. Для решения проблемы стоит усилить уже имеющуюся ставку на информационные технологии (космосъемка, аэро-, дроно-, фотосъемка с моментальным внесением в информационные системы), позволяющие без существенных затрат получать актуальную информацию;
  • урегулирования спорных моментов между арендаторами. Например, кто будет и будет ли вообще вырубать лес конкретно на этом пятачке земли, кто будет его потом восстанавливать? Такой банальный вопрос может разрушить деятельность сразу двух лесопользователей;
  • урегулирования спорных моментов между арендаторами и арендодателем. Крайне сложно бывает определить зоны ответственности, кто виноват, что экосистема нарушена, с кого требовать восстановления порушенного.

Как усовершенствовать законодательство?

Стоит расширить полномочия отдельных органов, занимающихся реализацией пользования лесных участков и расположенных на них ресурсах в части регулятивных и посреднических функций. В частности, позволить представителям собственника лесных участков ограничивать права пользования того или иного арендатора либо осуществлять посредничество между арендаторами и иными лесопользователями.

Изменить правила проведения аукционов на аренду лесных участков и предоставить возможность распорядителю лесами вносить ограничительные дополнения в уже существующие договоры аренды. Ввести еще более детальное разграничение процедур по проведению торгов и взаимодействию в данном процессе всех заинтересованных сторон.

Можно закрепить на уровне одного из новых принципов ЛК РФ третейскую функцию государства с последующей конкретизацией нормы в подзаконных актах федерального, регионального и местного.

Более ответственно подходить к разработке лесохозяйственных регламентов на различных уровнях, особенно на местном, где и сосредоточена основная проблема лесопользования и осуществления хозяйственной деятельности. Необходимо отойти от практики слепого копирования норм законов и постановлений, а также вписывания заготовки древесины как основной цели использования лесов.

Источник: https://alta-via.ru/articles/dvojnaya-arenda-lesnyh-uchastkov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.