Единый недвижимый комплекс как объект недвижимости

Содержание

Особенности единого недвижимого комплекса как объекта недвижимости и государственная регистрация прав на него

Единый недвижимый комплекс как объект недвижимости

Гавра, А. А. Особенности единого недвижимого комплекса как объекта недвижимости и государственная регистрация прав на него / А. А. Гавра. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 14 (252). — С. 162-164. — URL: https://moluch.ru/archive/252/57728/ (дата обращения: 30.09.2020).



Ключевые слова: объект недвижимости, единый недвижимый комплекс, государственная регистрация прав, автомобильные дороги.

В целях создания более эффективных условий управления комплексными инфраструктурными объектами, а также для упрощения процедуры государственной регистрации прав собственности на такие объекты, в рамках реформы гражданского законодательства в 2013 году в Гражданский кодекс РФ были внесены соответствующие изменения в части введения понятия единого недвижимого комплекса.

Единый недвижимый комплекс — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь [1, ст. 133.1].

Стоит отметить несколько особенностей данного вида объектов недвижимости.

В первую очередь, к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Это означает, что после принятия решения об объединении нескольких объектов в единый недвижимый комплекс впоследствии он не может быть разделен или преобразован на самостоятельные объекты.

Данное обстоятельство подтверждается определением Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61, согласно которому составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу [2].

Это может вызвать трудности при его дальнейшем вовлечении в хозяйственный оборот.

В частности, принятие решения о модернизации какой-либо из составных частей такого единого недвижимого комплекса (путем реконструкции, либо сноса и возведения нового, либо создания дополнительных объектов в условиях наращивания мощностей или расширения производства, завершения строительством объекта незавершенного строительства) в соответствии с действующим законодательством предполагает вовлечение в оборот всего единого недвижимого комплекса с последующим обязательным изменением характеристик в Едином государственном реестре недвижимости и невозможностью распоряжения отельными его частями.

Определением Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61 установлено, что составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой [2]. Таким образом, в случае незаконного возведения объекта, требующегося для производственных нужд, собственник не имеет права на его последующее узаконивание в рамках ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, собственник единого недвижимого комплекса крайне ограничен в принятии решения об использовании своего имущества, что вызывает вопрос эффективности применения и практической востребованности внесенных в Гражданский кодекс РФ изменений в части включения единого недвижимого комплекса как самостоятельного объекта недвижимости.

Законодательством РФ не предусмотрено согласие третьих лиц на объединение объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс, следовательно, в каждом случае вопрос необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально с учетом правового статуса объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса (например, если такой объект является предметом ипотеки, аренды, или на него наложен арест, иное ограничение в использовании). С учетом применения к единому недвижимому комплексу положений о неделимых вещах, в подобных случаях должна быть осуществлена замена предмета обременения в соответствующем договоре [3].

Представляет интерес и перечень объектов недвижимости, которые могут входить в состав единого недвижимого комплекса с учетом того, что такой перечень определяется собственником самостоятельно ввиду отсутствия установленных законодательно критериев, при соблюдении единственного обязательного условия — неразрывная физическая или технологическая связь всех объектов в составе единого недвижимого комплекса.

Следовательно, в этот перечень могут быть включены и автомобильные дороги. Однако, вопрос о необходимости и возможности регистрации автомобильной дороги как объекта недвижимости остается открытым.

Согласно Градостроительному кодексу РФ автомобильные дороги относятся к линейным объектам [4, ст. 1]. Однако, ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» линейные объекты к недвижимым вещам напрямую не относят.

Существуют различные подходы к классификации автомобильных дорог как объектов гражданских прав [5]:

1) автомобильные дороги как общего, так и необщего пользования — это объекты недвижимости, право собственности на которые должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (при условии соблюдения требований, установленных для создания объектов недвижимости);

2) автомобильная дорога является улучшением свойств земельного участка, необходимых для его использования в целях движения транспортных средств, перемещения людей и грузов;

3) регистрация прав на автомобильную дорогу невозможна, если она является частью единого объекта недвижимости.

Первые два похода имеют подтверждающую судебную практику и их применимость определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Последний подход представляется актуальным в контексте данной статьи: автомобильные дороги в составе единого недвижимого комплекса является его неотъемлемым элементом в силу применения к единому недвижимому комплексу правил о неделимых вещах.

Однако при регистрации прав собственности на подобные объекты необходимо учитывать особенности правого режима автомобильных дорог, обусловленных их техническими характеристиками и особенностями кадастрового учета.

Таким образом, представляется целесообразным конкретизировать перечень объектов недвижимого имущества, который может быть включен в состав единого недвижимого комплекса, установив для них соответствующие критерии и особенные условия их изменения.

В 2017 году Министерство экономического развития РФ разработало законопроект о порядке формирования единого недвижимого комплекса (поправки должны были вступить в силу с 2019 года, однако до настоящего времени проходят процедуру согласования).

В частности, подготовленный законопроект допускает возможность разделения единого недвижимого комплекса как полностью, так и частично, но раздел участка, входящего в комплекс, допускается только при исключении его из состава единого недвижимого комплекса (при соблюдении принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости) или при прекращении его существования.

Министерство экономического развития РФ предлагает также уточнить статус линейных объектов (дорог, кабелей связи, трубопроводов и т. д.), отведя им роль неотделимых улучшений земельного участка (не объекты недвижимости), что повлечет за собой исключение данных объектов из единого недвижимого комплекса — для их размещения и обслуживания будет устанавливаться сервитут.

Подводя итог, стоит отметить, что несмотря на требующиеся и планируемые изменения в федеральном законодательстве в целях конкретизации правовых аспектов создания, изменения и распоряжения единым недвижимым комплексом, его правовая структура может представлять особый интерес для собственников сложных комплексных инфраструктурных объектов.

В частности, целесообразно распространить правоприменительную практику признания единым недвижимым комплексом важных стратегических объектов на территории Российской Федерации, т. к. существующие ограничения в его использовании не позволяют перепрофилировать либо реализовать пообъектно включенное в единый недвижимый комплекс имущество.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/252/57728/

Регистрация объектов недвижимости в результате преобразования. Особенности регистрации имущественного комплекса

Единый недвижимый комплекс как объект недвижимости

опубликовано: 03.10.2018

Наша организация до 2018 г. была ФГУП, но на основании на основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом была реорганизована в форме преобразования в акционерное общество.

Перед реорганизацией мы провели полную инвентаризацию всех объектов недвижимости, находящихся на нашем балансе, поставили их все на учет, зарегистрировали право РФ и право хоз ведения. Всего объектов недвижимости 257. Это объекты, основное предназначение которых – оказание услуг связи.

Это земельные участки, линейно-кабельный сооружения, антенно-мачтовые сооружения, здания и т.д.

После завершения реорганизации мы обратились в Управление Росреестра с заявлением о перерегистрации данных объектов, уплатив госпошлину в размере 1 000 руб.

за каждый объект, однако нам было отказано, так как по мнению Росреестра мы должны были заплатить за каждый объект 22 тыс. руб.

Мы уже готовы были судиться, но нам наше ТУ Росимущества подсказало, что можно зарегистрировать наши объекты недвижимости, как производственно-имущественный комплекс, подобную регистрацию уже провело одно наше местное предприятие, еще в 2011 г.

Нам сказали, что заявление с приложенным пакетом документов необходимо подать в Москву, в Управление Росреестра. Считаем, что своими силами нам будет сложно правильно все подготовить, поэтому обращаемся к вам с просьбой помочь нам в этом деле.

Возможна ли вообще такая регистрация с нашими объектами недвижимости (может быть есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования).

Может быть Росреестр посчитает, что наши объекты недвижимости не могут быть зарегистрированы как единый комплекс?

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости.

Какая разница между производственно-имущественным комплексом и единым недвижимым комплексом?

Законодательство не содержит термина «производственно-имущественный комплекс». Можно говорить о понятии «имущественный комплекс», которое встречается в Гражданском кодекса РФ.

По смыслу статей 132, 133.1 ГК РФ под имущественным комплексом понимается совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. Законодательством выделяется 2 вида имущественных комплексов: предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

В связи с этим здесь и далее, отвечая на вопросы о «производственно-имущественном комплексе» будет подразумеваться «имущественный комплекс» в виде предприятия.

О предприятии

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Предприятия является непопулярной правовой конструкцией, поэтому на практике возникает множество вопросов, связанных с ее применением.

О едином недвижимом комплексе (ЕНК)

Согласно абз. 1 ст. 133.

1 ГК РФ под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Таким образом, к ЕНК может быть отнесено имущество по любому из следующих критериев:

  • здания, сооружения и иные вещи, физически или технологически связанные между собой (при этом могут находиться на разных земельных участках);
  • здания, сооружения и иные вещи, расположены на одном земельном участке.

ЕНК может иметь в своем составе движимое и недвижимое имущество.

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.

Отличие ЕНК от предприятия

ЕНК в отличие от предприятия представляет собой единый объект только вещных прав, в то время как предприятие включает в себя также и обязательственные, и исключительные права.

В отличие от предприятия норма о ЕНК не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок. Вследствие этого на практике зачастую делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится единый недвижимый комплекс, не является частью единого недвижимого комплекса.

В отличие от предприятия конструкция единого недвижимого комплекса получила широкое распространение на практике. На наш взгляд, при наличии необходимости регистрации имущественного комплекса лучше использовать конструкцию с ЕНК, чем с предприятием.

Возможна ли регистрация объектов недвижимости как производственно-имущественного комплекса? Может быть, есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования?

Обязательным условием признания ЕНК является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи. Незарегистрированные как ЕНК объекты не признаются таковыми (ст. 133.1 ГК РФ).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК осуществляются:

  1. в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
  2. в связи с объединением нескольких указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (п. 1 ст. 46 Закона о регистрации недвижимости). В Вашем случае речь идет о подпункте 2 – объединение объектов.

Статьей 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.

Вас может заинтересовать: Постановка помещений на кадастровый учет.

Таким образом, единое правило действует для ЕНК и предприятий: сначала регистрируются объекты в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), а затем осуществляется их объединение в ЕНК или предприятие.

Выяснить в Росреестре, могут ли объекты недвижимости быть зарегистрированы как единый комплекс?

В данном случае нормы права дают возможность прийти к выводу, что регистрация ЕНК возможна, если сведения о регистрируемых объектах недвижимости содержатся в ЕГРН. Ситуация очевидна и не требует дополнительных разъяснений со стороны Росреестра.

Какие последствия могут быть у такой регистрации, будет ли какое-либо ограничение в пользовании нашим имуществом, в предоставлении его в аренду (отдельных объектов)?

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:

  • составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
  • впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.

Нужна ли вообще регистрация перехода права собственности?

Из описания ситуации и представленных сведений следует, что все объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН, а цель АО – поставить эти объекты на учет после реорганизации в форме преобразования. При реорганизации в форме преобразования собственник не меняется (меняется только его организационно-правовая форма).

Таким образом, Росреестр не вправе требовать регистрации перехода права на объекты недвижимости от реорганизованного лица к правопреемнику. Соответственно, регистрировать объекты недвижимости не нужно, поскольку собственник не изменился. В этом случае требуется лишь изменить наименование собственника в ЕГРН.

Вам могут быть интересны: Услуги по регистрации недвижимости для крупных правообладателей.

Правовое обоснование:

Право собственности на недвижимость (возникновение, переход, прекращение и т.п.) подлежат государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ при реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Изменение организационно-правовой формы юридического лица не предполагает изменения его прав и обязанностей, то есть правопреемства от одного лица к другому, следовательно, отсутствует необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от реорганизуемого лица к преобразованному лицу. Аналогичный вывод делается в Определении ВС РФ от 19.07.2016 по делу N 310-КГ16-1802, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016).

Поскольку юридическое лицо при преобразовании сохраняет неизменность своих прав и обязанностей, не передавая их полностью или частично другому юридическому лицу, закон не предусматривает обязательности составления в этом случае передаточного акта, предусмотренного ст. 59 ГК РФ, от одного лица другому.

Источник: https://primelegal.ru/konsultacii/registraciya-obektov-nedvizhimosti-v-rezultate-preobrazovaniya-osobennosti-registracii-imushchestvennogo-kompleksa/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.