Единый недвижимый комплекс пример

Единый имущественный комплекс. Регистрировать или нет? Каким образом и стоит ли использовать новые изменения в законе. ЕНК и налоги

Единый недвижимый комплекс пример

05.07.2015

Что такое единый недвижимый комплекс?

Что в Гражданском кодексе РФ. Единый недвижимый комплекс — это новое понятие, введённое ст. 133-1 Гражданского кодекса РФ.

Под ним понимается совокупность объединённых единым назначением вещей, либо неразрывно связанных друг с другом, либо находящихся на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов как на одну недвижимую вещь.

Закон содержит примерное перечисление вещей, которые могут быть неразрыно связаны друг с другом. К ним относятся: здания, сооружения, линейные объекты (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы).

Как видно из нормы закона, предусмотрено два случая для создания ЕНК: объединение собственником нескольких объектов одним целевым назначением и объединение в единый комплекс нескольких зданий, расположенных на одном земельном участке.

Правда не решен вопрос ни о судьбе земельного участка, расположенного под зданиями и сооружениями,  объединенными в ЕНК по своему целевому назначению,  ни о возможности регистрации других объектов недвижимости на том земельном участке,  на котором есть ЕНК.

Согласно абзацу второму статьи 133-1 ГК РФ на единый недвижимый комплекс (ЕНК) распространяются правила о неделимых вещах, предусмотренные статьёй 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так удобно регистрировать сложные комплексные объекты, которые впоследствии не планируется разбивать на составные части.

Если в будущем разделение объекта всё-таки возможно, например, если речь идёт об административном здании, которое будет продаваться частями либо будут продаваться отдельные помещения внутри него, стоит заранее задуматься о распределении площадей и кадастровом учёте частей этого здания.

В противном случае на такой объект возникает только право общей долевой собственности.

Помимо обычных для таких «многонаселённых» зданий конфликтов по поводу мест общего пользования, из-за того, что на него была установлена общая долевая собственность, к ним присоединился целый пласт проблем, связанных с правами участников общей собственности, — правом преимущественной покупки, определением порядка пользования. Любая общая долевая собственность — это потенциальный конфликт в будущем

Регистрация и кадастровый учет. Регистрируются права на единый недвижимый комплекс на основании Письмо Росреестра от 05.03.14 г. N  14-исх/02410-ГЕ/14

Для его регистрации нужно определить состав комплекса, указав на это в заявлении. Кроме того, рекомендуется отразить иные сведения. Например, данные о технологической связи, если совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением, неразрывно связана технологически.

  В отношении комплекса не проводится кадастровый учет, если он не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства. Однако для госрегистрации права на комплекс сведения о входящих в него объектах должны содержаться в кадастре.

 

Закон о регистрации не содержат норм о том, что для объединения объектов недвижимости в единый комплекс необходимо согласие третьих лиц. Однако в каждом конкретном случае вопрос о необходимости его получения должен решаться индивидуально. Например, включаемый в комплекс объект недвижимости может быть предметом ипотеки или аренды.

В силу ГК РФ к комплексам применяются правила о неделимых вещах. Таким образом, нужно заменить предмет ипотеки (аренды), т. е. внести изменения в соответствующий договор.

На практике же зарегистрировать такое право на ЕНК пока невозможно. Так как БТИ не умеет сделать такой техпаспорт, а упрощенной регистрации права не предусмотрено. И непонятно, что делать с земельным участком.

Поскольку иное не установлено ГК, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации), государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс сделок с ним осуществляется в порядке, который на данный момент установлен действующей редакцией Закона о регистрации.

ГК, Закон о регистрации не содержат норм, препятствующих правообладателю объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс.

При этом необходимо учитывать, что в статье 133.

1 ГК отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (то есть земельный участок является частью единого недвижимого комплекса); единый недвижимый комплекс не является сложной вещью, к единым недвижимым комплексам согласно статье 133.1 ГК применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями; соответственно впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости).

Поскольку иное не установлено ГК, Законом о регистрации, иным правовым актом, заявитель должен определить состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс), указав на это в заявлении о государственной регистрации прав.

Согласно статье 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон о кадастре) для постановки на кадастровый учет объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства) в орган кадастрового учета лицами, указанными в статье 20 Закона о кадастре, представляются заявление и технический план

Источник: http://expert-russia.ru/news/rossiya/edinyy-imushchestvennyy-kompleks-registrirovat-ili-net-kakim-obrazom-i-stoit-li-ispolzovat-novye-izm/

Единый недвижимый комплекс – новый вид недвижимой вещи | «Гарант-Сервис» г. Красноярск

Единый недвижимый комплекс пример
Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.

В рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс Законом N 142-ФЗ*(1). Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав.

Введен новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК)*(2), а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи.

Правовая конструкция ЕНК

Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь*(3). При этом ЕНК признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах.

Введение в гражданское законодательство такого понятия, как «ЕНК», вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные).

До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона.

Так, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 126-ФЗ «О связи» предусмотрено, что сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу.

В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов.

С учетом изложенного выше, правовая конструкция ЕНК, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта.

Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.

Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция признания предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов.

Предприятие и ЕНК

Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие «предприятие» и оставить только «единый недвижимый комплекс» (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие «единый имущественный комплекс»), но в итоговом варианте Закона N 142-ФЗ понятие «предприятие» сохранено.

Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

— ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;— в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;— обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;

— в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.

Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте

Как отмечено выше, Законом N 142-ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.

1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК

В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.

2. Реализация собственником ЕНК исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка под ЕНК

Статья 36 Земельного кодекса предусматривает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены. ЕНК прямо не поименован в названной статье, однако представляется, что и собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.

Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время.

При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ*(4), земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса.

3. Вопросы раздела и обращения взыскания на ЕНК

Как указано выше, к ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Понятие неделимой вещи*(5) было изменено Законом N 142-ФЗ, вероятно, и для целей учета особенностей ЕНК как нового вида недвижимого имущества.

Ранее к неделимым относились вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения.

Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь устанавливались соответствующими нормами Гражданского кодекса в отношении раздела имущества, находящегося в долевой собственности*(6).

С 1 октября 2013 года под неделимой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав*(7). При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.

Кроме того, Законом N 142-ФЗ дополнено, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются*(8).

Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно*(9).

Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16 и статьи 1168 Гражданского кодекса.

Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, хозяйствующий субъект должен учитывать перечисленные выше особенности в части порядка и правил отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности.

4. Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского учета в отношении ЕНК

Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета операций в отношении ЕНК.

По общему правилу, объектами налогообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств (далее — ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета*(10).

При этом не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС с 1 января 2013 года*(11).

ЕНК как новый вид недвижимого имущества, безусловно, попадает в категорию имущества для целей обложения налогом на имущество. При этом, несмотря на то что в состав ЕНК могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество, ЕНК в силу закона является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект.

Следовательно, в отсутствие специальных правил налогообложения включение в состав ЕНК движимого имущества фактически может привести к увеличению налогового бремени, то есть для целей налогообложения организации будет более выгодно не регистрировать совокупность движимых и недвижимых объектов в качестве ЕНК (то есть единой недвижимой вещи), а учитывать объекты движимого имущества (которые были приняты на учет в качестве ОС с 01.01.2013) в качестве самостоятельных объектов, так как в таком случае стоимость таких объектов не будет учитываться при расчете налога на имущество организаций.

Законом N 142-ФЗ фактически предусмотрена возможность, а не обязанность собственника зарегистрировать в качестве ЕНК совокупность принадлежащих ему объектов движимого и недвижимого имущества, отвечающих критериям, установленным статьей 133.1 Гражданского кодекса.

При этом в настоящее время в силу новизны правовой конструкции ЕНК затруднительно предположить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в ситуации, когда организацией будет принято решение о регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, но при этом для целей оптимизации налогообложения ряд движимых вещей не будет включен в состав такого ЕНК.

Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям*(12):— учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (ОС);— могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;— демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества;

— функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.

С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно — обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.

С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.

Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.

Источник: http://garant-krs.ru/articles/as200114/

4.2. Виды единого недвижимого комплекса

Первый вид ЕНК – общность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных не только единым назначением, но и неразрывно связанных физически и технологически.

Из этого определения можно выделить следующие признаки данной разновидности ЕНК: единство назначения (целевого использования как единого объекта гражданских прав); неразрывная фактическая и технологическая связь между составными частями, т.е.

наличие сложившихся устойчивых технологических, технических, функциональных взаимосвязей между соответствующими вещами, как движимыми, так и недвижимыми, которые обусловливают его использование по назначению .——————————– Димитриев М.А.

Технологические комплексы недвижимого имущества (постановка проблемы) // Налоги. 2011. N 21. С. 18 – 23.Та же ст. 133.1 ГК РФ рассматривает в качестве подвида линейные объекты, но попробуем найти иные примеры.

Предприятие как имущественный комплекс. В п. 3.

4 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) говорится, что практика показала, что ст.

132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена.

Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью.
Необходимо проработать вопрос о включении в ГК РФ нового особого объекта недвижимого имущества – технологического имущественного комплекса недвижимости . Так как до настоящего времени, в действующее гражданское законодательство не были внесены соответствующие изменения или дополнения, которые определили особенности правового статуса технологического имущественного комплекса недвижимости, то можно предположить, что именно ЕНК должен его заменить.——————————– Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).Рассматривая предприятие как пример данной разновидности ЕНК, следует отметить, что оно обладает определенным набором необходимых признаков: единство назначения – использование в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ); неразрывная связь юридическая и фактическая между различными вещами как недвижимыми, так и движимыми – состав предприятия: все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).Данная формулировка не полностью соответствует этому признаку, во-первых, не раскрыты признаки фактической и юридической общности объектов, входящих в его состав, да и практика продажи отдельных составных частей предприятия подтверждает отсутствие соответствующих прочных связей. Во-вторых, составы ЕНК и предприятия различны, последний включает в себя, кроме вещей, также и права требования, исключительные права, долги, а также работы и услуги. Таким образом, предприятие не может быть рассмотрено в качестве соответствующего вида ЕНК .——————————– См. подробнее: Ельникова Е.В. Единый недвижимый комплекс: соотношение понятий // 20 лет Конституции Российской Федерации: актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства: Избранные материалы / Отв. ред. В.Г. Голубцов, О.А. Кузнецова. М.: Статут, 2014.

Аэродром – участок земли или акватория с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов (п. 1 ст. 40 ВК РФ).

Обладает ли данный объект потенциальными признаками ЕНК: единство цели (назначения) – обеспечение взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов? Фактическая и юридическая связь – все объекты, как движимые, так и недвижимые, должны располагаться на одном земельном участке? Да, аэродром может быть квалифицирован по желанию собственника в качестве ЕНК, т.к. он обладает такими признаками, как: единое целевое назначение (цель обеспечение взлета, посадки, руления и стоянки судов), технологическая взаимосвязь (здания, сооружения и оборудование, объединенное единой целью), единство территориальной привязки (участок земли).

Второй вид ЕНК – линейные объекты. Общего универсального определения линейных объектов нет. Линейный объект должен в соответствии с положениями ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” соответствовать требованиям, предъявляемым к сооружениям, т.е. “сооружение” – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Но в соответствии с различными законодательными актами раскрываются понятия отдельных видов линейных объектов как объектов недвижимого имущества:- железные дороги – понятие отсутствует в действующем законодательстве;- автомобильная дорога – объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, – защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (ФЗ “Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”);- линейные объекты топливно-энергетического комплекса – система линейно-протяженных объектов топливно-энергетического комплекса (электрические сети, магистральные газопроводы, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы), предназначенных для обеспечения передачи электрической энергии, транспортировки газа, нефти и нефтепродуктов (ФЗ “О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса”).

Источник: https://help-realty.ru/2018/nedvizhimoe_imushchestvo/page26.html

Единый недвижимый комплекс

Единый недвижимый комплекс пример

Имущество, принимающее участие в качестве объекта гражданских прав как одно целое, является единым недвижимым комплексом (ЕНК). Это объединение зданий и прочего имущества, обладающих общим назначением. Как правило, они неразрывно сопряжены друг с другом. К примеру, сюда относятся трубопроводы, линии электропередач, автотрассы, промышленные комплексы и др.

При регистрации прав все, что включается в состав ЕНК, является одним целым. В госреестре прав на недвижимое имущество они будут учтены в рамках одной регистрационной записи. К таким объектам применимы правила о неделимых предметах.

Признаки единого недвижимого комплекса

Главные признаки ЕНК – сосредоточенность и взаимозависимость. Это позволяет объединить несколько элементов в один. В результате обобщенный имущественный объект начинает обладать характеристиками, которых не могло быть, если каждый элемент оставался обособленным.

Состав объединения может быть разнообразным. К примеру, в него может входить территория земли, дома, объекты незавершенного строительства, линейные сооружения и прочее. Все они рассматриваются в комбинированном виде.

Вещные правомочия на каждую отдельную часть действовать не будут, но право собственности и другие гражданские правомочия реализуются в отношении цельного объединения. Таким образом, для всех включенных в обобщенный комплекс элементов будет действовать один правовой режим.

Виды единого недвижимого комплекса

Выделяют две основные разновидности ЕНК:

  1. Дома, конструкции и другие вещи, связанные общим назначением, а также физически и технологически.
  2. Линейные объекты.

Первая разновидность ЕНК подразумевает, что между элементами существуют устойчивые связи, которые необходимы для использования объекта по прямому назначению. Сюда можно отнести предприятия. В их состав включаются дома и прочие основные средства. Предприятие обладает всеми признаками единого недвижимого комплекса, предусмотренного в ГК РФ:

  • единство назначения – используется для ведения экономико-хозяйственной деятельности;
  • непрерывная юридическая и фактическая связь между недвижимым и движимым имуществом, включенным в состав предприятия;
  • все имущество предназначается для предпринимательской деятельности.

Еще один пример ЕНК – аэродром. В его состав входит земельный участок, оборудование, здания и сооружения. Все они служат одной цели и могут классифицироваться как единый объект, если у владельца возникнет желание зарегистрировать его таким способом.

Понятие линейных объектов не имеет универсального определения. Принято считать, что это сооружение, которое представляет собой объемную, плоскостную или линейную систему, предназначенную для разнообразных процессов жизнедеятельности. Такими объектами являются железные дороги, автомобильная трасса, а также топливно-энергетические комплексы.

Как зарегистрировать единый недвижимый комплекс

Регистрация имущества в качестве обобщенного объекта осуществляется в следующих ситуациях:

  • окончание строительных работ, когда проектная документация предусматривает использование готовых объектов в качестве ЕНК;
  • объединение нескольких капитальных строений в один комплекс, когда они принадлежат одному хозяину, находятся на одной земельной территории и имеют технологические связи;
  • корректировка данных о таком недвижимом элементе.

Прохождение государственной регистрации в Росреестре упрощает гражданский оборот комплекса имущественных конструкций. Раньше такое не допускалось и приходилось заниматься оформлением каждого элемента в отдельности. Теперь эту задачу упростили, и владельцы сложных промышленных и инфраструктурных комплексов могут воспользоваться возможностью и сделать их неделимой самостоятельной единицей.

Для прохождения госрегистрации необходимо предоставить:

  • правоустанавливающие бумаги на землю, здания, сооружения и иные конструкции;
  • выписки из ЕГРН;
  • проектная документация;
  • технические паспорта;
  • постановление о присвоении адреса, если есть.

Это не исчерпывающий перечень бумаг. В зависимости от ситуации он может дополняться и варьироваться. Документация предоставляется в отдел Росреестра. Сотрудник забирает пакет документов и выдает расписку, в которой указывается дата готовности.

Плюсы и минусы использования ЕНК

К преимуществам можно отнести следующее:

  1. Возможность сэкономить на выплате государственных пошлин в случае заключения сделки в отношении имущественного комплекса. Для юридических лиц суммы госпошлины довольно ощутимы, поэтому в конечном итоге может получиться значительная экономия денежных средств.
  2. Прозрачность структуры владения недвижимостью. Акционеры и другие заинтересованные лица смогут отслеживать юридическую судьбу объекта, не тратя много времени. Кроме того, реализовать столь крупное имущество без согласования на высшем уровне не удастся, чего нельзя сказать о мелкой недвижимости.

К отрицательным аспектам можно отнести следующее:

  1. Сложная система управления элементами, входящими в состав ЕНК. При необходимости будет непросто продать отдельный вид имущества, потребуется проводить процедуру выдела или раздела с последующей регистрацией и внесением корректировок в ЕГРН.
  2. При возникновении задолженности есть риск потерять весь ЕНК, так как поставить под удар отдельные части не удастся.

Иными словами, если есть риск утраты имущества в связи с наличием долга или в планах имеются стремления продать или передать какие-либо элементы имущественной системы, регистрировать ЕНК не следует. В других случаях можно рассмотреть целесообразность использования такой формы владения.

Источник: https://ville.ru/laws/edinyj-nedvizhimyj-kompleks.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.