Вид разрешенного использования жилая застройка

Содержание

К чему отнести свой надел или классификатор разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования жилая застройка

Земельный фонд России представляет собой совокупность всех территорий, заключённых границами государства. Охраняется законом как стратегический ресурс и национальное достояние народов, проживающих в пределах страны.

Для ведения учёта и рационального землепользования ведётся постоянная систематизация земель по типу и качеству. Последняя реформа касается создания усовершенствованного классификатора видов разрешенного использования земель.

Для чего нужен классификатор?

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ) характеризует земельный фонд с точки зрения разрешённой законом деятельности на каждом из участков. Признаками земель выступают их наименование, описание и кодовое обозначение.

Важность классификатора заключается в получении сведений об участке, наличии ограничивающих факторов его использования, а также в возможности заключения имущественных сделок на законной основе при получении выписки из ЕГРН.

Основная функция систематизированного перечня выражена непосредственно в отражении возможных условий землепользования, а также в структурировании процесса учёта и управления землями.

ВАЖНО. Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков” от 1.09.14 г.

№ 540, земли относятся к различным отраслям жизнедеятельности. Органами градостроительства регионов определяется возможность целевой эксплуатации на конкретной территории.

Любые переоформления видов использования земли согласовываются на местном уровне.

Сельскохозяйственное использование (код 1.0)

Земли данной группы представляют особый интерес для государства.

Деятельность на этих территориях в большей степени подвержена надзору и контролю. Состав земель отражает ст. 77 ЗК РФ.

Основным условием отнесения участка к сельхозяйственным угодьям считается её расположение за пределами населённых пунктов. Сфера использования фонда отражается в 18 подгруппах классификатора: животноводство, растениеводство, рыбоводство, содержание питомников, научное и инфраструктурное обеспечение с/х производства и т.д.

Жилая застройка (код 2.0)

В группу земель для жилой застройки входят участки для постоянного проживания на них людей. Обязательным условием отнесения территории к группе является наличие постройки для жилья: частный дом с участком, многоквартирный дом с инфраструктурными капитальными строениями, а также гаражные и вспомогательные постройки, необходимые для обслуживания жилой зоны.

Исключением являются земли с гостиничными комплеками, исправительными заведениями, временным жильём для вахтеров, домами отдыха и оздоровительными учреждениями.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Предполагает использование земли для частного жилья с высотностью не более 3-х этажей.

На участке разрешается ведение подсобного хозяйства, земледелие и размещение гаражных и хозяйственных построек.

Сюда же относится и малоэтажная многоквартирная жилая застройка, предполагающая максимум 4 этажа постройки, включая мансарду.

На этих участках также разрешается выращивание культур и постройка гаражей. В качестве объектов инфраструктуры появляются площадки для занятия спортом и развития детей, магазины, парикмахерские, химчистки и прочие объекты обслуживания при условии их размещения в виде пристроек к дому или на площади внутри жилой постройки.

Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Отнесение земельного участка к данному типу сохраняет правила ИЖС и даёт возможность разводить животных в специальных постройках.

Блокированная жилая

Зона предназначена для строительства жилых домов до 3-х этажей, совмещённых общей стеной (стенами), где каждая семья занимает личный жилой блок, не совмещенный с соседним.

Такие дома называются таунхаусами и обустроены общей придомовой площадью, на которой возможно размещение гаражей, детских площадок, спортивных комплексов, а также выращивание деревьев, овощей и ягод.

Передвижное жилье

Является типом палаточного городка или кемпинга, может организовываться в виде подвижных вагончиков и прицепов. При этом пристанище должно иметь возможность подключения к инженерным сетям общего пользования.

Среднеэтажная

Характеризуется как застройка с высотностью не более 8 этажей с определённой инфраструктурой: зоны озеленения. подземный паркинг, детские площадки, спортивные сооружения и объекты обслуживания, занимающие внутридомовую площадь.

Многоэтажная

Предполагает наличие многоквартирного дома свыше 9 этажей.

Для благоустройства территории позволяется высадка кустарников, установка лавок и урн, постройка спортивных и детских площадок, парковка, а также размещение внутридомовых объектов обслуживания.

Обслуживание жилой застройки

Участки для обслуживания проживания населения имеют различную высотность и назначение, их ВРИ обобщается с присвоением общего кода 2.0.

Это дает право строить на территории любую постройку, предназначенную как для жилья, так и для обеспечения квартирантов доступными услугами.

К числу таких земель относятся участки с различными объектами социального, культурного, образовательного и инфраструктурного значения: кафе, гаражи, мастерские, больницы, детсады, церкви, библиотеки, театры и т.д.

Объекты гаражного назначения

Представляют собой земли с размещенными на них паркингами различных уровней (подземные, наземные) или гаражами. Допускается постройка автомоек на территории.

Общественное использование объектов капитального строительства (код 3.0)

К данному ВРИ земель относятся объекты, предоставляющие жильцам блага социального, духовного и бытового характера. В данную группу входят 10 подгрупп:

  • коммунальное обслуживание (инженерные сети, канализация, связь, аварийные службы и т.д.);
  • социальное обслуживание (приюты, пункты помощи бездомным, службы занятости, службы психологической помощи и т.д.);
  • бытовое обслуживание (бани, ателье, мастерские, бюро ритуальных услуг, прачечные и т.д.);
  • здравоохранение (лаборатории, поликлиники, фельдшерские центры, больницы, роддома, донорские станции и т.д.);
  • образование и просвящение (ясли, садики, школы, гимназии, университеты, классы переподготовки и т.д.);
  • культурное развитие (планетарии, зоопарки, океанариумы, музеи, выставочные центры, кинотеатры, дома культуры и т.д.);
  • религиозное использование (церкви, соборы, монастыри, семинарии, духовные училища и т.д.);
  • общественное управление (суды, администрации, облсоветы, думы, консульства и т.д.);
  • обеспечение научной деятельности (исследовательские центры, академии наук, метеорологические установки;
  • ветеринарное обслуживание (ветклиники, приюты и гостиницы для животных и т.д.).

Предпринимательство (код 4.0)

Земли для предпринимательства предполагают частный коммерческий характер их использования. Всего насчитывают 10 подгрупп ВРИ для целей получения прибыли. Объекты относятся к разнообразным сферам производства и воспроизводства: финансовая деятельность, коммерция, оказание транспортных, развлекательных, сервисных и прочих услуг.

Отдых / рекреация (код 5.0)

Этот вид использования земельных ресурсов предполагает разграничение по направлениям рекреации:

  • спорт;
  • природно-познавательный туризм;
  • охота и рыбалка;
  • причалы;
  • площадки для гольфа и конных прогулок.

Полный комплекс таких объектов включает в себя базы для занятия любым из видов спорта, туристические тропы и зоны, территории охраняемой рекреации, турбазы, гостиницы и лагеря, места для ловли рыбы и охоты на зверя и птицу и т.д.

Производственная деятельность (код 6.0)

Систематизацию ВРИ земель для производства отображает следующий список:

  • недропользование;
  • тяжёлая и легкая промышленность;
  • автопром;
  • пищевая промышленность;
  • химическая отрасль;
  • фармацевтика;
  • строительство;
  • энергетика;
  • связь;
  • космическая сфера;
  • нефтехимия;
  • складское производство и т.д..

В данную группу земель входят территории, где ведется добыча полезных ископаемых, а также находятся фабрики и заводы с объектами инфраструктуры.

Подробный анализ и описание объектов этих земель приводится в ст.87-89, 91 ЗК РФ.

Размещение объектов транспорта (код 7.0)

земель, отведенных для перевозок и транспортных нужд, описывается в ст.90 ЗК РФ. Все объекты по ВРИ классифицируют по классу транспорта:

  • ж/д транспорт;
  • водный;
  • автомобильный;
  • воздушный;
  • трубопроводный.

Соответственно, в системе земель транспорта выделяются участки для транспортировки, а также узлы обслуживания и сервиса, склады и места стоянки.

Обеспечение обороны и безопасности (код 8.0)

В данном случаи земли используются с целью защиты границ РФ, а также для поддержания обороноспособности государства.

По классификатору выделяют 4 подгрупп ВРИ:

  • обеспечение вооружённых сил (полигоны, места хранения оружия и т.д.)
  • охрана границы (пункты пропуска, наблюдательные вышки, ограждения и т.д.)
  • обеспечение внутреннего правопорядка (центры управления и координации, спасательные службы и т.д.)
  • обеспечение деятельности по исполнению наказаний ( тюрьмы, поселения и т.д.)

Деятельность по особой охране и изучению природы (код 9.0)

На землях с кодовым обозначением 9.0 находятся объекты, уникальные по своей культурной, исторической или иной принадлежности, которые строятся с целью сохранения памятников природы.

В эту группу входят и природные блага, например, грязевые вулканы или источники с минеральной водой.

Выделяют 3 подгруппы ВРИ:

  • охрана природных территорий (природные заказники);
  • курортная деятельность;
  • историко-культурная деятельность (раскопки, курганы, древние селения и т.д.).

Использование лесов (код 10.0)

Предполагает использование лесных ресурсов с целью заготовки, переработки и воспроизводства (ст.101 ЗК РФ).

Выделяют 4 типа использования земель:

  • заготовка древесины (лесные массивы для вырубки, лесопилки)
  • лесные плантации (вырубка искусственных насаждений)
  • заготовка лесных ресурсов (сбор тпав, ягод, грибов, сушилки, грибоварни)
  • резервные леса (охранные объекты, лесные массивы стратегического запаса)

Водные объекты (код 11.0)

Такие земли предполагают наличие любого естественного водоснабжения (включая ледники), а также территории с объектами, обеспечивающими подачу воды в населенные пункты и на с/х угодья (ст.102 ЗК РФ).

К ВРИ относятся:

  • общее пользование водными объектами (реки, озёра, прибрежные территории морей, ключевые источники и т.д.);
  • специальное пользование водными объектами (водосток, водозабор, буровые подводные установки и т.д.);
  • гидротехнические сооружения (плотины, дамбы, мосты и т.д.).

Земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0)

В целом группа объединяет участки, на которых построены скверы, парки, площади и бульвары, а также набережные, пешеходные зоны и дороги.

В качестве подгрупп выделяют:

  • ритуальную деятельность (кладбища, крематории и т.д.);
  • специальную деятельность (различного рода захоронения и мусорные полигоны);
  • запас (резерв для строений).

Участки под огородничество, садоводство и дачное хозяйство (код 13.0)

Эти земли предназначаются для выращивания различных культур и постройки временных возведений, необходимых для ухода, полива, прополки, хранения и т.д.

Ведение огородничества

На огороднических землях возводятся только нежилые помещения для хранения инвентаря и урожая.

Ведение садоводства

В садоводнических хозяйствах разрешается иметь дом отдыха, не предназначенный для постоянного проживания, а также хозяйственные постройки.

Ведение дачного хозяйства

На дачных участках также разрешается постройка частного дома для постоянного проживания (не выше 3-х этажей).

ВАЖНО. Использование земель не по целевому значению грозит административным наказанием по ст.8.8 КоАП РФ.

Основные отличия нового классификатора

До конца 2014 г. классификация земель производилась на уровне муниципалитетов и не была систематизирована на государственном уровне (N167-ФЗ от 23.07.10 г.). С появлением нового классификатора ведение учёта земельных участков стало стандартизированным и удобным для пользователей. Шифры и коды направляются в госреестр, мониторинг за качеством земель ведётся удаленно.

Дополнительно расписаны все виды разрешенного использования с/х земель (18 подгрупп) с подробным описанием возводимых строений. Отдельным кодом обозначены участки дачного, садового и огороднического хозяйства (13.0). Из классификатора также было исключено понятие “крестьянско-фермерское хозяйство”.

Жилые здания постоянного проживания

Строятся на территориях с кодом:

  • 2.0. – жилая застройка;
  • 13.2. – ведение садоводства;
  • 13.3 – ведение дачного хозяйства.

Сезонные жилые объекты

Возводятся на участках с кодом:

  • 13.1. – ведение огородничества (только некапитальное строительство);
  • 13.2. – ведение садоводства;
  • 13.3. – ведение дачного хозяйства.

Нежилые здания, сооружения и постройки

Возможны на землях с кодом:

  • 1.0. – сельскохозяйственное использование (вспомогательные сооружения для ведения хозяйства);
  • 4.0 – предпринимательство (строительство нежилых зданий с целью получения прибыли).

До принятия нового классификатора использовались те же наименования ВРИ ЗУ на основе градостроительного кодекса. В старом документе полностью отсутствовал код 13.0-13.3.

Также старый классификатор уже имел деление ВРИ на основные, вспомогательные и условно разрешенные. Что соответствует расширенному коду, подкоду и специальному разрешению органов градостроительства.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/vidy-naznacheniya/klassifikator-vidov-razreshennogo-ispolzovaniya.html

3 основных вида малоэтажной застройки

Вид разрешенного использования жилая застройка

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

  1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
  2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:
  • использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
  • уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
  • снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

  • состоят из блоков;
  • в каждом блоке живет одна семья;
  • каждый блок имеет свой выход;
  • блоки соединены общими стенами;
  • в общих стенах нет проемов;
  • каждый блок имеет отдельный выход.

Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья.

На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

  1. Малоэтажные многоквартирные дома:
  • состоят из одного или нескольких подъездов;
  • каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
  • число подъездов в доме не превышает четырех;
  • число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные,  блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории.  Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны.

Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий.

Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство.

В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей).  Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.

Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

  1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:
  • возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
  • обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
  • располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.
  1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
  2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
  3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:
  • размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
  • выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
  • возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
  • располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
  • создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

  • минимум согласований проекта;
  • высокая скорость постройки;
  • низкая себестоимость жилья;
  • экологичность;
  • низкая плотность населения на квадратный км;
  • меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
  • низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
  • комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

  1. Дороговизна земли под строительство.
  2. Сложность оформления земельного участка.
  3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

  • индивидуальных,
  • многоквартирных до 3 этажей;
  • блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.

2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/maloetazhnaya-zastroyka.html

Блокированная жилая застройка – вид использования земельного участка и назначение ОКС

Вид разрешенного использования жилая застройка

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

Блокированный жилой дом – ВРИ ЗУ

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

  1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  2. малоэтажная застройка
  3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  4. блокированная жилая застройка
  5. передвижное жильё
  6. среднеэтажная жилая застройка
  7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
  8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов  использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

Действующий Классификатор ВРИ 2019 – главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.  

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

  • для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
    • дом:
      1. не делится на квартиры
      2. высотой не выше 3 надземных этажей
      3. этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
      4. количество совмещённых домов в этом «общем доме» – не более 10
  • для разведения:
    • декоративных и плодовых деревьев
    • овощей
    • ягодных культур
  • для строительства:
    • гаражей
    • вспомогательныех сооружений
  • обустройства:
    • спортивных и детских площадок
    • площадок отдыха

На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

  1. жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
  2. гаражи
  3. сооружения вспомогательного назначения 

Что такое совмещённые дома?

Совмещённые дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

Каждый из автономных блоков имеет:

  1. отдельный вход
  2. небольшой участок (палисадник)
  3. гараж (нередко)

Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

  • выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
  • выход из парадной – на территорию (ЗУ)
  • участок находится в собственности всех жильцов дома

В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

Распространённые виды жилой блокированной застройки:

  • дуплексы
  • таунхаусы
  • лейнхаусы
  • квадрохаусы
  • британхаусы

Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

Земельные участки, прилегающие к блокам 

У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

  • как он распределяется между совмещёнными домами
  • какой должна быть его площадь

Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ  (пункт 2 статьи 49):

жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

  • количество этажей  – не более 3
  • количество блоков – не более 10
  • каждый блок:
    • предназначен для проживания одной семьи
    • имеет общую стену (стены):
      1. без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
      2. стены – без окон и дверей
    • расположен на отдельном ЗУ
    • имеет выход на территорию общего пользования

В отношении исходного земельного участка сказано:

  1. у каждого блока свой ЗУ
  2. каждый блок с изолированным выходом на общую территорию 

Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения. 

Формирование земельных участков

Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

  1. формируются из исходного участка:
    • при межевании
    • при определении их границ
  2. ставятся на учёт по завершении кадастровых работ

ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка – «блокированные жилые дома».

При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

  • границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
  • раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен 
  • количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
  • размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента:
    • установленным предельным размерам участков для ВРИ «блокированная жилая застройка»  

Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23 и-1328 от 14.03. 2017).

Жилой дом блокированной застройки – это единое строение:

  • из малоэтажных однотипных зданий
  • с общими стенами у соседних зданий

Каждый блок – жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах: 

№1

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
  • площадь исходного участка – 20 сот.

максимальное количество блоков – 2 

площадь блочных ЗУ – 10 сот.

№2

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 4 сот.
  • площадь исходного участка – 16 сот.

максимальное количество блоков – 4

площадь блочного ЗУ – 4 сот.

№3

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
  • площадь исходного участка – 16 сот.

возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:

  • при минимальном числе блоков (2) получается:
    • площадь блочного ЗУ – 8 сот.
    • несоответствие требованию градостроительного регламента

Площадь ЗУ, прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

 Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

  • оно соответствует жилому назначению
  • статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

ВРИ ЗУ под  блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

Помогут в этом:

  1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел 
  2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков нужно:

  1. выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом 
  2. сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером 

Пример

Установленный минимальный размер ЗУ – 10 сот.

  • построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
  • на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками

Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

Разрешение на строительство блокированного жилого дома

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28.11.2013). 

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

  • объединить участки в один
  • подготовить межевой план образованного ЗУ
  • поставить ЗУ на кадастровый учёт

Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

Разрешение на строительство

  • подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
  • удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
  • даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,

Отсутствие разрешения на строительство исключает:

  • постановку объекта на кадастровый учёт
  • регистрацию права  

Порядок получения разрешения

Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует. 

Применяются общие правила:

  • подготовка собственником:
    • материалов для получения ГПЗУ
    • проектной документации
  • получение разрешения
    • на строительство объекта
    • на ввод объекта в эксплуатацию

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

  1. о границах ЗУ
  2. о минимальных отступах от границ
  3. о зонах действия публичных сервитутов
  4. о разрешённом использовании ЗУ
  5. требования:
    • к назначению
    • к параметрам ОКС
    • к размещению ОКС на ЗУ
  6. о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству блочного жилого дома. В заявлении на его предоставление можно указать планируемого количество блоков.

В полученном ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

  • локация блокированного жилого дома
  • места подъездов и проходов
  • границы зон действия:
    • публичных сервитутов
    • ЗОУИТ

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

  • с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
  • с требованиями нормативных документов:
    • СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
    • СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

    Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12637.htm

    Виды разрешенного использования земель населенных пунктов

    Вид разрешенного использования жилая застройка

    02.01.2020 00:00

    В соответствии с земельным законодательством РФ, земли населенных пунктов – это территории, находящиеся в границах поселений или на прилегающих зонах. Они предназначены для обеспечения развития городов, поселков и прочих населенных пунктов, к которым имеют отношение. Здесь происходит строительство жилых домов и объектов общего пользования.

    Все земли населенных пунктов распределены по виду разрешенного использования (ВРИ). Каждый вид определяет, как конкретно может быть использован земельный участок.

    За неправомерное использование, не соответствующее ВРИ, нарушитель привлекается к административной ответственности с наложением штрафа в размере не менее 10 тысяч рублей.

    Для того, что бы этого избежать, необходимо обратиться в компанию оказывающую градостроительные услуги.

    Чтобы не было оснований для привлечения к ответственности, необходимо заблаговременно уточнять ВРИ земельного участка. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра или путем направления запроса в уполномоченные органы.

    Какие ВРИ земель населенных пунктов существуют

    Основные ВРИ для земель населенного пункта:

    1.    Жилые.2.    Зоны отдыха.3.    Места общего пользования.4.    Общественно-деловая зона.

    5.    Предпринимательство.

    Если земельный участок разрешено использовать под жилую застройку, его относят к одному из следующих ВРИ:

    •    ИЖС – возведение зданий высотой до трех этажей, предназначенных для проживания людей и их личных нужд;•    дачное строительство (ДНП) – можно строить дома до трех этажей, предназначенные для загородного отдыха;•    личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – возможно строительство жилья, хозпостроек, а также выращивание сельхозкультур и занятие животноводством;•    блокированные жилые дома – это таунхаусы, имеющие общие стены. Максимальное количество блоков – 10, этажей – три;•    передвижное жилье – размещение кемпингов и палаточных городков;•    среднеэтажная застройка – допустимо строительство жилых домов высотой до восьми этажей;•    многоэтажная застройка – постройка жилых многоквартирных домов от девяти этажей и выше;

    •    вспомогательные строения – на таких участках возводятся подсобные помещения для нужд коммунального хозяйства.

    В зоне отдыха размещаются здания и объекты, где можно провести досуг. Это могут быть различные игровые площадки, спортивные залы, бассейны, парки аттракционов, оборудованные места для рыбной ловли и т.п.

    К местам общего пользования относят проезжую часть, тротуары, кладбища, пляжи и прочие зоны, к которым имеют свободный доступ все люди, проживающие в населенном пункте.

    Общественно-деловые зоны используются для создания культурно-ознакомительных, религиозных, научных, управленческих и образовательных объектов.

    На земельных участках, предназначенных для целей предпринимательства, могут размещаться бизнес-центры, торговые центры, магазины, коммерческие компании, рестораны, автосервисы и т.д.

    Особенности земель населенных пунктов

    ВРИ земель населенных пунктов может быть основным, условно-разрешенным или вспомогательным. Категория присваивается на основании официального решения местного органа власти. При рассмотрении вопроса уполномоченные лица принимают во внимание возможность наиболее эффективного использования земельного участка.

    К примеру, если рассматриваемая земельная территория находится в жилой зоне, то вероятнее всего там будет разрешено строительство продуктового магазина, детского сада, школы и т.д.

    Если собственник земельного участка решит, что объект используется недостаточно эффективно, он вправе подать запрос на добавление дополнительного ВРИ. Он будет являться условно-разрешенным.

    Внесение корректировок необходимо согласовывать со специальной комиссией по землепользованию. Согласование осуществляется посредством проведения публичного слушания.

    В процессе принимают участие заинтересованные лица, а именно: представители муниципалитета, владельцы смежных земельных участков, заявитель и др.

    Допустимо использование условно-разрешенного ВРИ в качестве основного или в комбинации с ним. К примеру, комиссия приняла решение о возможности использования участка под ИЖС для целей предпринимательства. В этом случае на этом объекте может быть возведен магазин и жилой дом. Или что-то одно. Возможность применения земли для предпринимательства – это условно-разрешенный тип.

    Вспомогательный вид подразумевает строительство сооружений, которые допустимы основным и условно-разрешенным ВРИ. Допустим, в вышеупомянутом примере вспомогательным ВРИ может быть возведение хозпостроек.

    Добавление вспомогательного ВРИ имеет определенные преимущества. Так, например, не потребуется получать разрешение на строительство объектов, относящихся к вспомогательной категории.

    Однако в любом случае проект постройки должен соответствовать правилам землепользования, а также градостроительному регламенту, принятому на местном уровне. Чаще всего администрация запрещает возводить строения, которые могут оказывать негативное влияние на безопасность соседних зданий.

    Если застройщик нарушает градостроительные требования и правила землеустройства, постройку могут признать незаконной. Подобные объекты подвергаются сносу за счет владельца строения. Другой вариант – признание постройки законной в судебном порядке.

    Какой ВРИ нужен для строительства дома и ведения бизнеса

    Строительство частного дома возможно при принадлежности земельного участка к следующим ВРИ:

    •    ИЖС;•    ЛПХ;

    •    блокированные жилые дома.

    Дома, построенные на участке ИЖС, предназначаются для проживания одной семьи. В пределах прилегающей территории жители дома могут заниматься огородничеством и разбивать сады.

    Дома на участках ЛПХ тоже могут быть исключительно одноквартирными. В пределах участка можно заниматься огородничеством, животноводством и садоводством.

    В рамках ВРИ «блокированная жилая постройка» разрешено возведение домов одноквартирного типа, примыкающих друг к другу. В пределах таких земельных участков можно возводить сады, цветники и огороды.

    Для частного бизнеса подойдет ВРИ, допускающий возведение объектов под предпринимательство. Как правило, в черте населенных пунктов строятся магазины, гостиницы, СТО и заведения общепита.

    Допустимы строения, не превышающие 5 000 м2. При строительстве необходимо соблюдать установленные правила и градостроительные требования.

    Проект застройки согласовывается с местной администрацией и реализуется после получения соответствующих бумаг.

    Дополнительная информация по теме

    Перевод участка из ИЖС в коммерческие земли

    Как получить топографический план земельного участка по кадастровому номеру

    Нормы отступа от границ участка при строительстве дома

    Источник: https://kadastr-plan.ru/poleznaya-informatsiya/vidy-razreshennogo-ispolzovaniya-zemel-naselennyh-punktov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.