Выкуп земли под строительство дороги

Подводные камни дорожного строительства

Выкуп земли под строительство дороги

О нюансах подготовки земель под дорожное строительство «Строительству.RU» рассказал заместитель руководителя Федерального дорожного агентства

При строительстве новых автомобильных дорог и реконструкции существующих нередко возникают сложности, связанные с земельным вопросом. Проблема выкупа земель под транспортное строительство    способна значительно увеличить стоимость будущей дороги, сорвать сроки начала работ. Из-за нее дорожников могут затаскать по судам и даже заставить их перенести место строительства.

О способах решения этой проблемы в интервью нашему журналу рассказал заместитель руководителя Федерального дорожного агентства Дмитрий ПРОНЧАТОВ.

— Дмитрий Евгеньевич, где при дорожном строительстве проблема выкупа земель встает наиболее остро?

— Сложнее всего земельные вопросы решаются при строительстве дорог в густонаселенной местности. Например, при подготовке инфраструктуры к сочинской Олимпиаде новые дороги приходилось прокладывать среди густонаселенных территорий. Из-за этого выкуп земель здесь весьма существенно влиял не только на стоимость строительства, но и на его сроки. 

Приходилось выкупать огромное количество земельных участков и далеко не во всех случаях удавалось легко договориться с их собственниками: одни не соглашались с ценой выкупа, другие наотрез отказывались переезжать.

— И что же делать дорожникам, если с собственниками не удается договориться?

— В соответствии с действующим законодательством РФ, если земля попадает в полосу отвода при строительстве дорожных и инженерных объектов, она подлежит изъятию. Поэтому если с собственником земельного участка, по которому должна пойти дорога, не удается договориться без суда, то вопрос решается в судебном порядке.

В итоге, конечно, суд принудит собственника освободить землю, но это, понятное дело, скажется на сроках начала работ.

Сам механизм работы с собственниками такой. Мы предлагаем  собственнику или пользователю земельного участка передать его нам за определенную цену, стоимость которой определяет нанятый застройщиком независимый оценщик. В случае если названная им цена устраивает собственника, мы выплачиваем ему деньги и забираем землю.

Бывает, что вместо денег мы предлагаем квартиры или аналогичные по характеристикам объекты недвижимости, которые находятся в другом месте. Стоимость каждый раз рассчитывается индивидуально исходя из размеров участка, уровня его благоустройства и находящихся на нем строений. При этом в зачет стоимости включаются не только строения, но и все растущие на участке плодовые деревья.

Лично я не знаю случаев, когда назначенная цена за землю была бы ниже среднерыночной. Не помню и такого, чтобы людям предлагали переехать в некачественное жилье. Например, в Сочи для тех, кто сетовал, что им некуда переехать, чтобы жить поблизости от своего прежнего жилья, был построен отдельный новый поселок.

Нередко из-за сжатых сроков собственникам платили даже больше рыночной стоимости. Но при этом все равно попадались люди, которые чисто в спекулятивных целях настаивали на нереальных ценах. Из-за жадности этих господ было возбуждено немало уголовных дел о сильно завышенной стоимости выкупа, каждое из которых, естественно, влияло на сроки строительства.

Впрочем, справедливости ради следует признать, что в местах прохождения будущей дороги встречаются как сараи стоимостью не более 100 тыс. руб., так и по-настоящему шикарные дома с садом и пристройками, цена которых исчисляется десятками миллионов.

— Выходит, если в месте прохождения дороги расположено много добротных домов, то их выкуп становится основной статьей расходов?

— Да, в этом случае расходы на выкуп будут просто колоссальными. Поэтому при проектировании дорог прохождение трассы стараются спроектировать таким образом, чтобы здесь было как можно меньше расселений.

Нередки ситуации, когда за счет обхода частных земельных участков   трасса получается длиннее и, соответственно, дороже в строительстве. Но из-за отсутствия необходимости в расселении, ее строительство обходится дешевле. И основная экономия тут выражается не столько в деньгах, сколько во времени.

Ведь всегда попадаются граждане, которые наотрез отказываются переезжать. Поэтому если есть возможность не переселять людей, мы стараемся этого не делать. 

— Но ведь решение одной земельной проблемы может породить другую. Скажем, если проект предусматривает обход частных земель и прохождение дороги через лес, то возникает проблема с передачей земель лесного фонда в собственность дорожников? 

— Да, Вы правы. И это тоже непростой вопрос, его решение требует времени. Напомню, что лесной фонд является защищенной законом землей, у которой особый режим использования, сохраняющий заповедники и леса. Это нужно, чтобы наши леса не убывали по незаконным и необоснованным причинам. Строительные работы на этих землях строго регламентируются законодательством.

Но существует предусмотренная законом процедура, в рамках которой данные земли могут переходить в наше управление — под дорожное строительство. Строить дороги на таких землях, хоть и с рядом ограничений, но можно, а их передача в наше пользование происходит на безвозмездной основе. Но процедура эта долгая, требующая массы согласований и оформления множества документов.

— А что Вы можете сказать по поводу проблем строительства дорог на землях, по которым проходят инженерные коммуникации?

— Да, такая проблема существует, и она тоже весьма непростая.  Существуют различные механизмы ее решения. Когда мы строим или реконструируем дорогу, то переносим существующие под ней коммуникации либо выделяем деньги их собственнику, и он сам их переносит. Или находим иные способы договориться с собственником коммуникаций об их переносе.

Здесь есть свои подводные камни. Например, если мы реконструируем (расширяем) старую дорогу, то и проложенные под ней в свое время коммуникации тоже будут, разумеется, старыми, давно амортизированными. А укладывать-то вместо них надо новые, что, несомненно, влияет на стоимость строительства.

Причем на разницу в стоимости старых и новых коммуникаций придется платить налог. И в дальнейшем налог на имущество здесь будет больше, поскольку стоимость увеличивается. Понятно, что собственники коммуникаций, как правило, недовольны этим удорожанием.

То есть, с одной стороны, замена коммуникаций это благое дело, а с другой — определенные затраты. Ведь не дорожникам же платить эти налоги — это обязанность собственника.

Обо всем этом с ними часто приходится дискутировать.

— Есть ли здесь какие-либо нововведения или подвижки, которые уменьшили бы данную проблему или позволили решать ее более эффективно?

— Сократить количество злоупотреблений при строительстве помогает новое земельное законодательство. Теперь дорожники, определяя места строительства новой дороги или расширения уже существующей, имеют право резервировать эти земли под свои нужды, запрещая тем самым их выкуп.

Это очень важный механизм, и мы стараемся его применять так, чтобы не было спекуляций. Ведь нередко бывает, что, когда планируется строительство  дороги, находятся  деятели, начинающие скупать земли, по которым должна пройти будущая дорога, чтобы потом выставлять их нам на выкуп за большие деньги.

Как раз для исключения таких злоупотреблений и принят новый закон, в соответствии с которым мы стараемся как можно быстрее резервировать нужные нам земли.

— Разрешите уточнить. Каким образом упомянутые вами бизнесмены-спекулянты могут просить за свои земли гораздо большие деньги, чем они на них потратили, если перед выкупом происходит процедура независимой оценки их стоимости?

— Независимая оценка стоимости, конечно, есть. Но часто земля покупается при одних условиях, а продается уже при других. То есть сотка земли, находящаяся вдали от дороги, имеет одну стоимость, а когда эта же сотка земли получает статус земли транспорта, она автоматически вырастает в цене.

Особенно остро данная проблема стоит в Дагестане. Там недобросовестные владельцы таких земель не соглашаются с предложенными им суммами выкупов, обращаются в местные суды, и, к сожалению, результаты судебных решений нередко предписывают необоснованно огромные суммы выкупов. А потом нашим юристам приходится обжаловать эти решения.

К слову, в других регионах таких проблем нет. А вот в Дагестане владельцы идут в суд и с его помощью запрашивают просто-таки космическую сумму выкупа. Они приносят на заседания решения своих  оценочных экспертиз, на проведение же наших экспертиз их суды соглашаются не всегда.     

А порой встречаются и вовсе анекдотичные случаи. Например, когда арендатор на правах аренды пользуется федеральной землей или землей субъекта Федерации, то, согласно условиям договора, он должен освободить ее по нашему требованию. В свою очередь, мы, дорожники, при изъятии у него этой земли должны компенсировать арендатору понесенные им расходы, например на постройки на этой земле.

Так вот, на одном таком участке не было ни единой постройки: это было просто поле, которое арендатор использовал в качестве пастбища. И когда мы его попросили освободить территорию, он обратился в суд с требованием компенсации. Причем в исковом заявлении написал, что на данном участке он якобы планировал построить ферму, с которой в течение 10 лет рассчитывал получать немалый доход.

И суд, ничтоже сумняшеся, умножил названный им ежегодный доход с несуществующей фермы на 10 лет и потребовал возместить ему эти убытки, не соответствующие, на наш взгляд, реальной стоимости участка. Разумеется, обжалуя это решение, мы дошли до Верховного суда Республики Дагестан. И в итоге добились своего.

Честно скажу, работать в этом регионе очень непросто везде: на объектах ФКУ Упрдор «Кавказ», ФКУ Упрдор «Каспий» и др.  

— Очень интересный случай Вы рассказали, Дмитрий Евгеньевич! Но наша беседа будет неполной без конкретных примеров того, на сколько именно процентов подготовка земель увеличила стоимость строительства той или иной дороги. Можете привести такие цифры?

— Да, могу. В 2015 году ФДА «Росавтодор» было утверждено 36 проектов строительства и реконструкции участков федеральных автомобильных дорог общей протяженностью 460,07 км, включая строительство 14,7 км искусственных сооружений (мостов и путепроводов). Суммарная стоимость реализации данных проектов — 154,5 млрд руб. в ценах III—IV квартала 2014 года.

Затраты по Главе 1 («Подготовка территории», включая компенсационные выплаты за изъятие земель и переустройство инженерных коммуникаций) составляют 11,5 млрд руб. (7,4 %). Стоимость затрат на подготовку территории в зависимости от особенностей расположения конкретного участка реконструкции очень сильно варьируется, часто — в десятки раз. Судите сами.

0,21% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция автомобильной дороги Р-257 «Енисей» Красноярск — Абакан — Кызыл — граница с Монголией на участке км 985+787-км 987+287 со строительством моста через р. Дыттыг-Хем на км 986+537, Республика Тыва».

0,35% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция автомобильной дороги Р-255 «Сибирь» Новосибирск — Кемерово — Красноярск — Иркутск на участке км 1152+000 — км 1155+000, Красноярский край».

21,3% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция автомобильной дороги А-105 подъездная дорога от Москвы к аэропорту «Домодедово»

30,8% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция моста через реку Велинка на км 55+083 автомобильной дороги М-5 «Урал» Москва — Рязань — Пенза — Самара — Уфа — Челябинск, Московская область».

Так что, как видите, на разных объектах цифры очень сильно отличаются.

— Дмитрий Евгеньевич, в Вашем рассказе о выкупе земель все время фигурируют коммерческая или даже спекулятивная стоимость участков. Поэтому хочется уточнить: а разве по кадастровой стоимости дорожники земли не выкупают?

— Что ж, давайте разберемся. При изъятии земельных участков для государственных нужд РФ рыночная стоимость участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, в соответствии с федеральным законодательством, при определении размера возмещения в него включается:

  • рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению;
  • рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению;
  • убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями этих участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с ними договорах;
  • упущенная выгода.

Таким образом, как видим, при расчетах кадастровая стоимость земельного участка не учитывается, а рассчитывается именно рыночная стоимость. И в некоторых случаях рыночная стоимость может оказаться ниже кадастровой.

Что же касается таких понятий, как коммерческая и спекулятивная стоимость, то это бытовые определения, в основном используемые сторонами при ведении переговоров.

Они не могут считаться объективными при определении стоимости возмещения.

И нередко, в случае если компромисса относительно размера возмещения достичь не удалось, продавец называет свою стоимость коммерческой, а покупатель характеризует ее как спекулятивную.

— Теперь понятно. Кстати, часто говорят, что строительство дороги в России обходится значительно дороже, чем в Европе. Это так?

— Совершенно не так! Наоборот, стоимость самих СМР (строительно-ремонтных работ) у нас значительно ниже, чем за рубежом. Просто там считают по-другому.

Когда в Европе пишут сумму построенного километра дороги, то в эту сумму входит только цена самого строительства. А у нас в нее включены абсолютно все расходы, в том числе и на подготовку земель, о которой мы сегодня говорили.

Беседу вел Станислав ДОНИН

Источник: https://rcmm.ru/dorozhnoe-stroitelstvo/26658-podvodnye-kamni-dorozhnogo-stroitelstva.html

Государство строит высокоскоростную магистраль на месте моей дачи

Выкуп земли под строительство дороги

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

  1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
  2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
  3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
  4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Спасибо.
Алексей

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть.

Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей.

Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает.

Приложите копию договора купли-продажи, по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом.

Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/izyatie-zemli/

Владельцы увеличивают стоимость земель при изъятии для госнужд

Выкуп земли под строительство дороги

Ежегодно в регионах России прокладываются новые автомобильные трассы. Это могут быть как дороги федерального значения, так и необходимые конкретному региону или муниципалитету.

Большинство трасс проектируется близко к населенным пунктам. Многие земельные участки, по которым планируется прокладка автодороги, находятся в частной собственности. Поэтому такие участки государство оформляет на себя, прежде выплатив соразмерную цену.

Некоторые дельцы, заведомо зная о планах по строительству новых дорог, придумывают различные схемы, позволяющие получить как можно более высокую компенсацию за свой участок (заключат фиктивные сделки, разрабатывают поддельный бизнес-план или проект и т.п.).

Один из случаев нечистоплотности владельцев земельных участков, подлежащих передаче государству, продемонстрирован в судебном споре по делу № А70-17454/2017.

Причины обращения государственного органа в суд

В АС Тюменской области с заявлением о признании договоров аренды земельных участков недействительными и об их выкупе для государственных нужд в марте 2018 года обратился Департамент имущественных отношений области. Требования предъявлялись к пяти индивидуальным предпринимателям, выступавшим арендодателями земли, и к их общему арендатору — ООО «Гидроресурс».

Все земельные участки находились в Тюменской области по адресу: г. Тюмень, ул. Старый Тобольский тракт, 1-й километр. Участки относились к землям населенных пунктов и предназначались для размещения объектов торговли.

Еще в январе 2014 года городская администрация г. Тюмени утвердила для района № 8- Антипинский проект планировки территории.

Через три года в феврале 2017 года на сайте администрации официально размещена информация о необходимости изъятия участков земли и находящихся на них объектов недвижимости для нужд области.

В указанный перечень вошли и спорные земли. Необходимость такого изъятия была продиктована планируемым строительством окружной автодороги.

В апреле 2017 года ООО «Гидроресурс» арендовало у пяти индивидуальных предпринимателей спорные земельные участки. Каждая сделка была заключена сроком на пять лет, а фиксированный размер арендной платы составил 100 тыс. руб. в месяц. Данные положения были прописаны в рассматриваемом бизнес плане.

В мае и июле 2017 года Правительство области приняло ряд постановлений, согласно которым осуществлялось изъятие нескольких участков земли, в том числе и арендованные Обществом земли.

Спустя несколько дней после принятия Правительством Тюменской области правовых актов об изъятии, их копии направлены всем собственникам участков. А в декабре 2017 года письменно предложено заключить соглашение об изъятии. К каждому письму прилагался отчет оценщика, обосновывающий стоимость предоставляемого возмещения.

Ответчики отказались подписывать соглашение, поэтому Департамент был вынужден обратиться в суд в целях осуществления принудительного изъятия земель, необходимых для строительства.

АС Тюменской области удовлетворил иск Департамента, признав договоры аренды мнимыми сделками. Также указанным решением из владения предпринимателей были изъяты их участки по цене выкупа, установленной на основании экспертного заключения.

Ответчики не были согласны с таким решением и подали на него совместную жалобу в 8-ой ААС.

В просительной части содержалось требование об отмене части решения, касающейся признания договоров аренды недействительными.

Также ответчики просили включить в выкупную цену сумму упущенной выгоды в размере 3,2 млн. рублей в отношении каждого участка, которую они недополучили из-за принудительного изъятия земель.

Но апелляция оставила в силе решение АС Тюменской области.

Нюансы процедуры изъятия земель для госунужд

Гражданский кодекс РФ в отношении вопроса об изъятии участков отсылает к земельному законодательству. В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ, государство может забрать земельный участок для своих нужд, в том числе для строительства автодорог.

Изъять участок государство может, только предоставив взамен него равноценную стоимость. Указанная стоимость складывается из рыночной оценки земли и размера убытков, которые за собой влечет изъятие.

Для того чтобы расчет стоимости выкупа за изымаемые земельные участки был верным, ст. 56.8 ЗК РФ указывает на необходимость применения правил законодательства об оценочной деятельности.

В тех случаях, когда владелец участка земли не согласен с предлагаемыми условиями выкупа, у государства имеется право изъять участок принудительно через суд.

Для подачи таких исков существуют несколько обязательных к соблюдению условий:

  • обратиться в суд уполномоченный госорган может только после того, как истекут 90 дней со дня получения владельцем земли соответствующего соглашения;
  • подать иск можно только в период действия решения об изъятии земель.

Практическая сторона проведения судебной экспертизы

В ходе рассмотрения дела в первой инстанции стороны не пришли к согласию в отношении результатов оценки стоимости земельных участков.

Если в судебном процессе возникают разногласия по вопросам, ответы на которые может дать только специалист, то суд назначает экспертизу по собственной инициативе с согласия участников дела либо по заявлению одной из спорящих сторон (ч. 1 ст. 82 АПК РФ).

Ответчики инициировали проведение судебной экспертизы. Экспертам необходимо было оценить участки исходя из их рыночной стоимости по состоянию на конкретную дату, а также подсчитать размер упущенной выгоды, возникшей в связи с невозможностью в дальнейшем получать доход от сдачи участков в аренду.

Эксперты действовали в соответствии с отраслевыми стандартами в сфере оценки. В качестве основных ими были выбраны два метода: сравнительный и метод корректировки. Эксперты ответили на все поставленные перед ними вопросы и предоставили необходимые расчеты в своем заключении.

Согласно нормам АПК РФ, для суда данный документ является лишь одним из видов доказательств, изучается на общих основаниях с другими документами и учитывается при решении конкретных вопросов по делу.

Департамент выразил несогласие с результатами экспертизы, так как, по его мнению, в качестве аналогичных объектов были выбраны не подлежащие к продаже земли, некоторые участки находились за красной линией, на которых недопустимо строительство капитальных объектов и т.д., в связи с чем просил апелляционную коллегию провести повторную экспертизу.

Провести такую же экспертизу еще раз суд может разрешить только в том случае, если для этого есть одна из следующих причин:

  • эксперт неясно выразил свои мысли;
  • сделанные в заключении выводы противоречат друг другу;
  • заключение эксперта недостаточно обосновано и вызывает множество дополнительных вопросов.

Апелляционная коллегия после изучения экспертного заключения пришла к выводу, что АС Тюменской области правомерно принял данное доказательство в качестве обоснования стоимости участков и причиненных убытков, так как заключение отвечало признакам достоверности и полноты сделанных в нем выводов. В документе не было найдено каких-либо противоречий или недосказанности.

В суде подтвердилось, что сделки были заключены фиктивно

В результате рассмотрения всех имеющихся в деле документов АС Тюменской области правомерно заключил, что договора аренды являются недействительными.

Под мнимой сделкой ГК РФ понимает такой договор, который заключается без намерения совершения указанных в нем действий, то есть для вида. При это стороны договора могут даже формально исполнить часть прописанных в нем обязательств. Если подобные обстоятельства выясняются судом, он признает данную сделку ничтожной.

Лицо, которое просит признать договор ничтожным, обязано доказать, что обе стороны не хотели исполнять прописанные в договоре обязанности и фактически сделка не была исполнена (п. 1 ст. 170 ГК РФ.)

Закон допускает заявить требование о недействительности сделки лицам, ее заключившим, а также иным субъектом гражданских правоотношений. В отношении последнего действует правило, согласно которому при подаче такого иска потерпевший должен доказать, что только при таком способе защиты своих прав он может достигнуть восстановления справедливости (ст.ст. 166 и 168 ГК РФ).

В суде документально было подтверждено, что спорные договоры аренды подписаны после того, как на официальном сайте администрации города появилось сообщение о планируемом изъятии земельных участков для нужд строительства автодороги.

Ответчики не доказали суду, что ООО «Гидроресурс» нуждалось для осуществления своей деятельности в арендованных землях и приступило к их использованию после подписания договора.

Исходя из этого, суд пришел к выводу о фиктивности заключенных договоров.

Ответчики в своих пояснениях указывали, что Общество ежемесячно вносило арендные платежи, что, по их мнению, свидетельствует о реальности совершенной сделки.

Но суд указал, что исполнение носило также формальный характер.

По сути, основной целью сделок являлось получение выгоды при определении выкупной цены изымаемых земель за счет включения в ее состав размера упущенной выгоды от недополученных арендных платежей.

Поэтому стороны злоупотребили своим правом, потребовав возместить им упущенную выгоду в указанных размерах.

Судебная коллегия 8-го ААС поддержала все сделанные нижестоящим судом выводы, оставив его решение в силе.

Таким образом, государство может защитить себя от незаконных действий со стороны собственников изымаемых участков, передав разрешение спора в руки правосудия.

Источник: https://business-planner.ru/articles/yur-stati-articles/izyatiya-zemel-dlya-gosnuzhd-pri-stroitelstve-avtodorogi.html

Минтранс оптимизирует процедуру изъятия земли для госнужд

Выкуп земли под строительство дороги

В последнее время в структуре себестоимости дорожно-строительных работ стремительно растет доля расходов, напрямую не связанных с осуществлением строительно-монтажных работ. А именно: увеличиваются затраты на выкуп земли, перенос коммуникаций, закупку строительных материалов.

В некоторых проектах на работы по переустройству коммуникаций приходится уже до 36% сметной стоимости. На выкуп земли и компенсационные выплаты расходуется до 7-13% выделенных из федерального бюджета средств.

При этом сметная прибыль подрядчиков на многомиллиардных сочинских стройках не превышает 8%. Вопреки распространенному мнению основными бенефициарами раздутых смет являются не дорожники, а земельные спекулянты и производители базовых стройматериалов: песка, щебня, металла.

Чтобы оптимизировать бюджетные расходы на дорожное строительство, государству предстоит обуздать их аппетиты.

Почва для спекуляций

По информации минтранса, за последние 10 лет на подготовку территории и выкуп земли из федерального бюджета направлено более 70 млрд рублей.

Столь высокий уровень затрат эксперты объясняют неоправданной сложностью процедур изъятия земли для госнужд, отсутствием механизмов, регулирующих выдачу техусловий на переустройство инженерных систем.

Сегодня эти процедуры слишком запутаны, а все сопутствующие риски переложены на строительных подрядчиков.

Так, если за рубежом с целью сокращения затрат при расширении дорог предусмотрены специальные коридоры за пределами полосы отвода для размещения коммуникаций, то в нашей стране этот механизм не работает.

Российское законодательство не запрещает прокладывать коммуникации в полосе отвода и придорожных полосах.

В результате дорожникам приходится переносить коммуникации, длина которых иногда существенно превышает протяженность строящейся трассы.

Земельный вопрос особенно обостряется при осуществлении строительства на территориях, прилегающих к крупным мегаполисам. Как правило, они хаотично и плотно застроены, а внутри населенных пунктов пространства для маневра и вовсе нет. Характерный пример – Сочи.

Только на подготовку площадок, снос зданий, перенос коммуникаций, рекультивацию земли в рамках олимпийского проекта затрачено около 7,7 млрд рублей. Размер выплаченных землевладельцам компенсаций колеблется от нескольких миллионов до 1,7 млрд рублей.

Еще около 18 млрд рублей вложено в строительство жилья взамен изъятой недвижимости. “В Сочи проблемы с изъятием земли доставили дорожникам много хлопот, несмотря на упрощенные процедуры, – рассказывает глава Росавтодора Анатолий Чабунин. – Надо было найти собственников, с каждым встретиться, уведомление выдать, договориться.

Народ иногда недоумевал – строители поставят две опоры развязки или моста, а потом стройка неожиданно останавливалась. А между тем причина таких сбоев, как правило, это неурегулированные земельные вопросы.

Подрядчик две опоры поставил в полосе отвода, а дальше двинуться не может – частная собственность! К сожалению, в этой связи сроки реализации некоторых контрактов сдвигались, компаниям приходилось работать в авральном режиме, наверстывать упущенное время”.

Затраты на выкуп земли и переустройство коммуникаций при строительстве федеральных дорог растут, а расходы на строительно-монтажные работы и разработку проектов благодаря новым технологиям снижаются

Смуту в процесс землеотводов и компенсаций вносят несовершенные процедуры принудительного отчуждения земли для госнужд, которое допускается лишь при условии предварительного и равноценного возмещения ее стоимости на основании решения суда.

По закону собственник земли уведомляется за год до изъятия участка, а затем может судиться с подрядчиками на протяжении нескольких лет, шантажировать строителей, добиваясь максимальных выплат. Если земля зарезервирована, то изменять ее категорию запрещено.

Однако известны случаи, когда при попустительстве местных властей земли переводились из сельскохозяйственных в земли поселений. В результате стоимость изымаемых участков возрастала в 10-15 раз.

Иногда причиной возникновения многомиллионных издержек является банальное несовершенство системы регистрации прав на землю. Изменения, связанные с переходом прав на землю (переход права собственности, изменение категории земли) не всегда оперативно отражаются регистрирующими органами.

Поэтому реальный статус территорий выясняется уже после принятия решения об изъятии. В этом случае по требованию всплывшего собственника решение об изъятии аннулируется, стройка останавливается, на переговоры с землевладельцами отводится год.

Если за это время договориться с собственником не удается, то судебные разбирательства затягиваются на неопределенный срок.

Недоступные материалы

Даже если подрядчикам удается распутать клубок административно-земельных противоречий, нет никакой гарантии, что им не подложат свинью монополисты рынка стройматериалов. Известны случаи, когда они заламывали за свою продукцию такие цены, что строительным компаниям становилось выгоднее завозить импортные материалы из Скандинавских стран.

Это в советское время каждая стройка опиралась на притрассовые песчаные и щебеночные карьеры, доступ к которым обеспечивался по упрощенной процедуре. Сегодня же карьеры контролируют местные власти и аффилированные с ними структуры. Они же и навязывают подрядчикам, выигравшим тендеры на строительство федеральных дорог, правила игры.

Разрабатывать собственные карьеры местные власти строительным компаниям не дают, вынуждая втридорога закупать материалы у местных поставщиков. Проблемы усугубляются неравномерным распределением производственных мощностей (например, карьеров по добыче и производству щебня) по территории страны.

Например, во многих регионах их попросту нет, либо существующие запасы характеризуются низким качеством сырья. Сургутским дорожникам приходится завозить щебень из Екатеринбурга, а битум – из Перми и Уфы. В Архангельской области основные запасы щебня сосредоточены в карьерах, удаленных от участков дорожного строительства.

В Финляндии щебень добывают неподалеку от того места, где ведутся дорожно-строительные работы. А у нас транспортное плечо нередко составляет от 500 до 1000 км. Высококачественный щебень добывается лишь в Ленинградской, Воронежской области, в Карелии и на Урале.

Даже на сочинские стройки щебень приходится завозить из других регионов, а зачастую из-за рубежа (Абхазии, Украины, Белоруссии). В структуре затрат на стройматериалы транспортные издержки в пик строительного сезона могут достигать 75% из-за завышенных тарифов на железнодорожные перевозки, дефицита подвижного состава.

Стоит ли после этого удивляться тому, что на закупку стройматериалов для олимпийских строек из госказны направлено более 50 млрд рублей.

Контроль и порядок

Впрочем, эксперты уверены, что снизить издержки подрядчиков на подготовку территорий и стройматериалы возможно. По их мнению, еще на этапе планирования программы дорожных работ в кадастровые документы должны вноситься территории, отведенные для придорожных полос.

Было бы логичным передать решение земельных вопросов региональным и муниципальным властям, а также выделить из стоимости строительства инфраструктурных объектов затраты на выкуп земли, перенос коммуникаций. Необходимо упростить процедуры резервирования и изъятия земли, чтобы предотвратить спекуляции и махинации.

И некоторые шаги в этом направлении уже предпринимаются федеральными властями.

В частности, для повышения качества проектирования федеральных дорог заказчикам предписано перед проведением госэкспертизы объектов, стоимость строительства которых превышает 1 млрд рублей, предоставлять основную проектную документацию на рассмотрение федерального дорожного агентства. В 2010 году было рассмотрено 36 проектов, сэкономлено около 27 млрд рублей.

Минтранс разрабатывает пакет поправок в законодательство, направленный на оптимизацию процедуры изъятия земли для госнужд.

Предложено сократить период ожидания согласия собственника на изъятие земельного участка с 1 года до 3 месяцев, установить минимальные сроки рассмотрения судами споров, связанными с изъятием земли для строительства дорог.

К слову – за рубежом землевладелец оспаривает не факт изъятия земли для госнужд, а доказывает необходимость возмещения убытков, вызванных изъятием (включая упущенную выгоду).

Наконец, планируется упростить порядок использования месторождений нерудных полезных ископаемых при реализации крупных инфраструктурных проектов. Преимущественное право доступа к базе стройматериалов должны получить реализующие их организации. Параллельно ужесточается контроль за поставщиками базовых стройматериалов для дорожного строительства со стороны Федеральной антимонопольной службы.

Инфографика: Структура расходов на строительство федеральных дорог

цифра

40 процентов составила стоимость стройматериалов для автодорожных олимпийских строек в структуре всех расходов на строительство

Источник: https://rg.ru/2012/01/27/dorogi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.