За сколько можно продать землю

Содержание

Как правильно продать земельный пай сельхозназначения: условия продажи, порядок действия и необходимые документы

За сколько можно продать землю

В аграрном направлении земля имеет большое значение для страны. После распада колхозов образовался специфический объект права – пай земли.

Одновременно с этим образованием перед многими владельцами возник вопрос, как продать земельный пай сельхозназначения.

Рассмотрим, что такое пай, в чем особенность земель сельскохозяйственного назначения, а также как правильно и по какой стоимости можно продать земельный пай.

Аграрные правовые отношения

Аграрные правоотношения возникают между двумя и более субъектами в ходе производства и сбыта сельскохозяйственной продукции.

Под субъектами понимаются физические лица, организации как коммерческие, так и бюджетные, органы государственной власти и прочие участники, занятые в аграрном секторе.

Они возникают в результате сделок по купле-продаже площадей земли. Аграрные правоотношения контролируются Земельным кодексом страны.

Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения

Понятие наделов сельхозназначения определено земельным законом. По этим статьям земли являются участком территории, имеющим определенное назначение и цель, что официально подтверждается документами.

На данных землях разрешается заниматься только определенными видами деятельности, поскольку они являются ресурсом государства. А этот ресурс, в свою очередь, имеет большое значение для развития агропромышленного комплекса страны.

Предназначения таких земель следующие:

  • земледелие;
  • животноводство;
  • научно-исследовательская деятельность;
  • учебная и прочие виды деятельности, установленные законом.

К сельскохозяйственным относятся:

  • пашни;
  • луга;
  • пастбища;
  • лесополосы;
  • лесные массивы;
  • заповедники;
  • сады;
  • сенокосы;
  • залежи и прочие наделы территорий.

Эти участки быстро предоставляются как гражданам, так и предприятиям. На таких площадях разрешается создавать ограждения, навесы, пасеки и другие постройки временного характера. Такие земли, как правило, расположены вне населенных пунктов вблизи с магистралями, лесными массивами и искусственными посадками.

Что такое пай

Право собственности на земельную площадь, находящуюся в общем пользовании у нескольких участников без определения точных границ, называется паем.

Эти участки земли используются под определенные цели, такие как растениеводство, животноводство, овощеводство, садоводство, выгул скота, фермерство и т. д.

Помимо зоны почвы, полей и пастбищ, участок может включать в себя дороги, лесные насаждения, водоемы и непахотные земли.

У владельца такого участка имеется сертификат, содержащий основную информацию о наделе: размер доли, сельскохозяйственное назначение земли и гектарная оценка участка (в баллах). Край площади земельной территории выражается в гектарах на одного человека. Но поскольку зачастую нельзя определить даже реальных границ надела и его точное местоположение, площадь отражается только в документах.

Пай – это не сам участок, как может показаться, а право на этот участок. Владелец этого права может распоряжаться им по своему усмотрению, но в то же время с согласия всех остальных дольщиков. Земельный пай разрешается использовать по прямому предназначению либо продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство.

Реализация земли

Зачастую паевая площадь не применяется по своему непосредственному назначению, поскольку сельское хозяйство в современном обществе обеспечивается. Держать скот или сажать пшеницу становится нерентабельно.

Из-за этого многие владельцы такой земли либо продают ее, либо сдают в пользование тем, кто может правильно и рационально реализовать землю. Для государства невыгодно, если будет простаивать земля.

В связи с этим, если выделенная доля не используется в течение трех лет с момента такого решения, она переходит во владение муниципального образования.

Самый лучший и удобный вариант для всех сторон – сдача земли в аренду. За нее арендатор получает арендную плату, арендополучатель занимается важным делом. При этом срок аренды устанавливает договор между этими сторонами.

Если период выбирается больше одного года, то договор регистрируется в Росреестре.

В любом случае с суммы арендной платы владелец пая должен будет заплатить налог, поскольку арендная плата является доходом, который подлежит налогообложению.

Помимо передачи в аренду прав на земельные наделы, они могут продаваться. Право покупателя предпочтительно принадлежит государству и его административным единицам: областям, краям, районам и поселкам. Для продажи также заключается документ на передачу прав владения паем.

Как продать пай сельхозназначения

Одна из главных особенностей сделки по купле-продаже паевой земли заключается в том, что она может быть приобретена только с условием ее использования по назначению.

Поскольку все земли, отнесенные к сектору сельского хозяйства, являются подконтрольными объектами государства, перед такими сделками необходимо изучить множество законов или обратиться за помощью в специализирующиеся фирмы, действующие по доверенности, во избежание проблем с государством.

Первым делом рекомендуется провести межевание надела и получить свидетельство на право собственности. Межевание необходимо для того, чтобы обозначить границы земельного участка и его верное местонахождение на карте.

Для этого следует обратиться в специализирующуюся контору. Затем после получения плана межевания землю нужно поставить на учет в кадастровой палате.

После рассмотрения заявления выносится решение о постановке на учет или отказе.

Если состоялась постановка на учет, выдается кадастровый паспорт, при наличии которого позднее (опять же по заявлению владельца) выдается свидетельство о праве собственности.

Если до приобретения в собственность земельной площади ее владелец мог бессрочно пользоваться ей с возможностью приватизации, то с момента получения свидетельства о праве собственности земельные паи сельхозназначения могут подлежать продаже и другому отчуждению.

Преимущественное право на покупку таких земель принадлежит всем остальным дольщикам данного пая и органам государственной власти. Поэтому для начала нужно назначить цену и известить о своем намерении продавать участок земли именно этим субъектам.

Затем, если на протяжении 30 дней никто из этих субъектов аграрных правоотношений не проявит желание покупать земельный надел, то организуется общее собрание дольщиков, на котором подписывается договор об отсутствии претензий остальных дольщиков к сделке купли-продажи собственника продаваемого участка.

При продаже паевой земли сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать несколько условий:

  1. Разрешить продажу органы государственной власти могут только гражданам Российской Федерации.
  2. Земля с целевым назначением не может быть продана под другие цели.
  3. Если площадь земли в течение трех лет не применялась по своему предназначению (на развитие сельского хозяйства), государство может вернуть его себе в собственность.

Поэтому перед продажей владелец обязан ознакомить покупателя с информацией о возможных принципах использования пая.

Оплата производится по условиям договора и не регламентируется законодательными актами. Она производится наличными, на карту, рассрочкой или в виде уставного капитала. Есть только одно условие – это должен быть законный способ оплаты.

Когда сделка уже совершена, обратный выкуп будет неприемлем. Дальнейшее распоряжение земельной площадью осуществляет покупатель. В случаях, если сделку признают недействительной, деньги возвращаются покупателю, а пай продавцу.

Если земля на момент сделки находится в аренде, то это не является препятствием для продажи. Условия аренды действуют до момента окончания срока, указанного в документе. Все права и обязанности переходят к новому арендатору. Исключение составляет продажа земель, находящихся в долгосрочной аренде.

Не нужно также забывать о том, что площадь участка не должна отличаться и завышать показатель установленного лимита, иначе сделку признают недействительной.

После продажи земельного надела необходимо позаботиться о декларировании своих доходов в налоговую инспекцию и, если требуется, об уплате налогов. Если земельный участок находился в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях менее 3 лет), то в следующем за продажей году нужно будет представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. И в зависимости от стоимости участка заплатить налог.

Стоимость — как определить

Продать паевую землю выгодно и быстро практически невозможно. Во-первых, нужно дать время остальным дольщикам и муниципалитету на принятие решения о покупке или об отказе от покупки надела. Во-вторых, такая земля оценивается дешевле, нежели земля в свободном пользовании из-за ее узкой направленности.

Никаких специальных формул для расчета стоимости пая за гектар не существует, поэтому такую земельную площадь можно купить как за 10 тыс. рублей, так и за 1 млн рублей.

Чтобы установить адекватную цену, нужно проанализировать рыночную и реестровую стоимость (разница между ними не должна превышать 30%).

Для установления кадастровой стоимости проводится кадастровая оценка, которая указывается в выписке об объекте недвижимости по данным Росреестра.

При установке цены следует учитывать тот факт, что завышение стоимости отпугнет потенциальных клиентов.

За помощью по установке адекватной цены можно обратиться в специализированные организации по оценке либо проанализировать рынок самостоятельно.

При самостоятельном исследовании необходимо изучить в первую очередь рынок сбыта по подобным объектам недвижимости. А, во-вторых, проанализировать продаваемый объект.

  1. Площадь. Измеряется в гектарах.
  2. Место, где находится надел. Присутствие поблизости водоемов, населенных пунктов, магистралей и других трасс, а также лесных массивов.
  3. Состояние земельного надела и цели пользования. Земледелие, животноводство, научные исследования и т. д.
  4. Качество плодородного состояния почв. Высокое, среднее, низкое.
  5. В каждом конкретном случае цена будет различаться даже на схожие участки. Зачастую итоговая цена определяется соглашением сторон сделки.

Необходимые документы

Для заключения сделки купли-продажи земельного пая сельскохозяйственного назначения необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявление;
  • документы, удостоверяющие личности обоих участников сделки;
  • свидетельство на право собственности паевой землей;
  • кадастровый паспорт;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату госпошлины;
  • договор купли-продажи (напечатанный, но не подписанный).

Таким образом, участком паевой земли можно распоряжаться по своему усмотрению, но в рамках, установленных законодательством страны

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/kak-prodat-paj-selhoznaznacheniya.html

Как продать землю сельхозназначения: алгоритм действий, оформление сделки

За сколько можно продать землю

Последние изменения: Январь 2020

Спектр целей, в которых используется сельскохозяйственная земля ограничен, определен законодательно.

Так как закон определяет целевое значение земли, что уже особенность, то и продажа будет немного отличаться, а соответственно и список необходимой документации.

В этой статье рассмотрим, как продать землю сельхозназначения и сделать это правильно, с чего начать и на что обратить своё внимание.

Правовой базис

Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст.

77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность.

Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.

Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.

Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).

А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.

Стоит отметить: что земля покупается муниципалитетом по цене заданной непосредственно продавцом, опираясь не на кадастровую стоимость ЗУ, а на рыночную. Также обратите внимание, что преимущественным правом муниципалитет владеет до тех пор, пока надел не будет продан посредством публичных торгов или не будет изъят в гос. интересах.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца.

Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел.

В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.

Для чего нужна сельхоз земля?

Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:

  • Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
  • Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
  • Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, — не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
  • Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
  • Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).

Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.

Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:

  1. Сельское производство;
  2. Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.

Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.

Земли, цель которых отличается от непосредственного ведения фермерского хозяйства, также законодательно защищены и не изымаются без достаточных оснований.

Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.

Порядок продажи с/х земель

 

Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:

  • Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
  • Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
  • Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
  • Заключение договорных отношений.
  • Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.

Обратите внимание, что надел продаётся в соответствии с определенными условиями, которые должны быть оговорены в договоре купли-продажи. К ним относятся:

  • Цель недвижимого объекта;
  • Плодородность почвы;
  • Возможность изменения разрешенного пользования;
  • Сумма налога.

Стоит отметить: собственник самостоятельно решает вопрос с способами и условиями продажи земли, рассрочка, требование задатка, оформление договора с полным расчётом или передача ЗУ организации в виде формы уставного капитала.

Главное, на что необходимо обратить внимание, — это на собственника продаваемого недвижимого объекта и уведомление. Рассмотрим все аспекты, связанные с собственниками земельного надела.

Собственник земли — государство

Продажа надела, находящегося в собственности у физического лица довольно простая процедура.

Достаточно собрать правоустанавливающую документацию, уведомить муниципалитет и заключить договор купли-продажи.

Однако если ЗУ находится во владении у органов местного самоуправления, продажа производится следующим образом:

  • Подача покупателем необходимого ходатайства в представительство по выдаче земли сельхоз назначения, в котором при приобретении земли указывается цель покупки и технические характеристики земли.
  • Далее необходимо ожидать ответа от государственных структур. Решение будет вынесено в виде постановления, если оно носит отрицательный характер (запрет на продажу), то в обязательном порядке указываются причины. Вынесенное постановление подлежит обжалованию в судебных инстанциях.
  • Проверка земельного надела всеми службами, санитарными, пожарными, охранно-природными, проверка правоустанавливающей документации на данный вид недвижимости. Каждая проверка должна быть задокументирована и иметь печать, подпись руководителя.
  • Регистрация прав на недвижимый объект.
  • Оформление договора купли-продажи надела между физ. лицом (покупателем) и муниципалитетом.
  • Проведение процедуры межевания, подготовка полного пакета документации на недвижимость, регистрация прав собственника.

Стоимость устанавливается органами МСУ исходя из муниципальных правовых актов, которые соответственно рознятся в каждом регионе. Преимущественно цена определяется исходя из плодородности, местоположения и площади земли.

Уведомление администрации

Согласно п.2 ст. 8 ФЗ №101 при заключении сделки купли-продажи, продавец с/х земли обязан уведомить об этом либо орган МСУ, либо региональный высший орган власти.

Уведомление составляется письменно и содержит в себе следующие сведения:

  • Площадь, месторасположение;
  • Правоустанавливающая документация на надел (находится ли земельный пай в аренде или во владении) и документы, устанавливающие личность продавца;
  • Данные, касающиеся взаимного расчёта, а именно их срок и условия на которых он будет заключен с государством.

К нему относят:

  • Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (также сюда относится нотариально заверенная доверенность, если сделка заключается с участием доверенного лица).
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающая документация («бумаги», согласно которым было приобретено право владения, пользования и распоряжения землёй, к таковым относят договора дарения, купли-продажи, завещания и так далее).
  • Отказ органов МСУ от покупки с/х земли.
  • Письменное согласие иных лиц, имеющих отношение к ЗУ. К ним относят супруга, супругу, собственников кооперативов, фермерских хозяйств. Особенное внимание необходимо уделить ребёнку, так как сделка, затрагивающая законные интересы несовершеннолетнего лица, попадает под юрисдикцию органов опеки и попечительства и для её окончательного заключения необходимо разрешение от данного органа.

Как правило, часть земли могут передавать в целях выращивания определенных сельскохозяйственных культур или пастбища для животных. Если вы решили продать земельный пай, то ст. 8 ФЗ № 101 также в силе и надо быстро об этом известить органы МСУ. Всё что надо упомянуть в извещении (уведомлении) описано выше.

В течение 30 календарных дней муниципалитет обязан дать ответ, в случае игнорирования вы имеете право на продажу пая иным лицам.

Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения.

Главное помнить, перед составлением договора купли-продажи нужно в обязательном порядке уведомить администрацию о продажи и в случае её отказа от покупки, зарегистрировать сделку в Госреестре, а также права нового собственника.

Если владелец пая и новый покупатель будут уклоняться от уведомления муниципальных органов или же регистрации, сделка будет признана незаконной.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/kak-prodat-zemlyu-selhoznaznacheniya/

Как продать земельный участок выгодно и самостоятельно?

За сколько можно продать землю

Процесс продажи земли без обращения к дорогостоящим помощникам может стать затяжным и утомительным. Зачастую гражданам сложно разобраться в правовых нюансах и проследить за тем, чтобы все документы были оформлены правильно.

Для удобства владельцев земельных участков мы собрали основные правовые принципы в одном материале.

Прочитав его, вы узнаете не только, как продать землю, но и как оформить новое право собственности после завершения сделки в РосРеестре.

Продажа земли самостоятельно: правовые аспекты

Процесс продажи земли следует начинать с основательного знакомства с юридическими нюансами перевода объекта в чужую собственность, прописанных на законодательном уровне. В России земельные участки различаются по назначению, наличию или отсутствию построек – поэтому первым делом продавец должен понять, к какой правовой разновидности относится его земельный участок.

С домом

земельный участок и жилой дом на нем по закону продаются как два объект недвижимости – отдельно оформляется земля и отдельно дом. данный нюанс налагает на покупателя и продавца дополнительные обязательства по оценке каждого объекта, оформлению двух дкп, а также регистрации жилого здания и земли.

https://www.youtube.com/watch?v=NAZQJmMGL6k

законодательство запрещает продавать дом без земли, необходимой для его использования, а также отчуждать земельный участок без дома, находящегося на его территории.

соответственно, владельцу участка придется искать покупателя, который согласится приобрести два объекта одновременно.

без дома

продажа земельного участка на практике оказывается наиболее легкой, если на территории вообще нет построек (в том числе частично выполненных).

хозяину никто не запрещает перед осуществлением продажи снести незарегистрированную постройку, чтобы ее не пришлось оформлять в качестве “довеска” до земли.

земли сельхозначения

под участками с/х назначения понимают площади, находящиеся на отдалении от населенных пунктов. земельные участки используются в процессе производства сельскохозяйственной продукции и разделяются на следующие виды:

  • непосредственно для производства с/х продукции,
  • для дачного строительства, животноводства и фермерства.

если на участке размещаются элементы инфраструктуры предприятий, занимающихся изготовлением с/х продукции, то такая земля также будет относиться к указанной категории.

примечательно, что ни владелец земли, ни покупатель не имеют права, в соответствии с положениями законодательства, менять назначение с/х земель.

под застройку (ижс)

термин “индивидуальное жилищное строительство” предполагает возведение на определенном земельном участке частного дома (т.е. строения, предназначенного для проживания одной семьи).

перед продажей владелец должен убедиться, что назначение участка позволяет возводить на объекте дом.

кроме того, помните, что ижс не предусматривает строительство многоквартирных домов, это совершенно незаконно и может грозить постройке сносом.

можно ли реализовать землю быстро и выгодно?

Оперативная и выгодная реализация земли возможна, и для этого необязательно обращаться к посредникам, которым придется существенно доплачивать. Главное, постепенно и четко следовать оптимальному алгоритму. Инструкция для всех, кто стремится быстро и без потерь продать землю, представлена ниже.

Алгоритм поиска клиента

Первым делом продавец должен решить, как именно он планирует продавать землю – через какие инструменты. Проще всего разместить объявление в Интернет-ресурсах.

Этот способ совершенно не затратный и быстрый. Однако может случиться и так, что на объявление в сети совершенно никто не откликнется.

Чтобы запрос был эффективен, следует правильного оформить его и потратить на его несколько часов.

  1. Во-первых, сделать несколько качественных фотографий продаваемого участка. Если в объявлении фигурируют инфраструктурные объекты, например, владелец указывает, что рядом находится качественная, новая дорога, следует добавить и ее снимок.
  2. Во-вторых, указать основные сведения, которые в глазах потенциального покупателя, сделают объявление более авторитетным. К таким данным следует отнести площадь, ширину и длину участка, кадастровый номер, коммуникации, наличие документов).
  3. В-третьих, не отступать от фактов и выкладывать информацию четко. Если нет каких-то коммуникаций, то написать, когда вопрос будет улажен; если на участке пока нельзя вести строительство – указать, почему и когда планируется получить документы.

Выставить землю на торги

Как правило, на аукционах продается муниципальная и федеральная собственность, однако любое частное лицо может организовать собственные торги, обратившись к организации или предпринимателю, занимающемуся аукционами. Требований к земле предъявляется немного – она должна быть зарегистрированным участком с правом собственности, оформленным на лицо, выступающее инициатором торгов.

После проведения оценки имущества, на специализированных вебсайтах, а также – по желанию – в печатных изданиях публикуется информация о проведении торгов и представленных лотов.

Торги позволяют оперативно найти покупателя и особенно выгодны тем, кто не смог самостоятельно отыскать претендента на участок. Но будьте готовы к дополнительным растратам – на организацию самого аукциона плюс премиальные оператору.

Сбор и оформление документов – помощь нотариуса

Нашелся покупатель – неважно на торгах или просто так, значит пришло время заняться подготовкой и сбором документов, которые потребуются для Росреестра.

Отметим сразу, что на данном этапе желательно привлечь к оформлению бумаг опытного специалиста – нотариуса, он поможет сделать все правильно, ничего не забыть и, как итог, без проволочек с первого раза зарегистрировать права в РосРеестре.

По статистике, примерно треть заявлений не проходит проверку в надзорном органе из-за ошибок, недостаточного количества бумаг и других юридических неточностей.

Какие же понадобятся документы?

Ниже представлен актуальный перечень:

  • Форма заявления о государственном кадастровом учете,
  • Нотариально заверенный договор купли-продажи земли,
  • Копии документов, удостоверяющих личности всех участников сделки,
  • Кадастровый паспорт на участок,
  • Нотариально заверенное согласие на продажу супруги/супруга продавца.

Регистрация договора в РосРеестре

Если документы оформлены правильно, то РосРеестр осуществляет регистрацию новых прав собственности в период от 5 до 12 рабочих дней.

В случае положительного результата, покупатель получает новый кадастровый паспорт на землю, в котором уже он указан в графе “владелец”. С этого момента сделка купли-продажи считается полностью закрытой, а обязательства сторон – выполненными.

Если приходит отказ, в нем объясняется, по каким причинам РосРееестр не смог переоформить право собственности. Разрешается повторное обращение после устранения указанной проблемы.

Сколько стоит процедура

Переоформление прав собственности осуществляется бесплатно, однако предусмотрена государственная пошлина. Для физического лица она составляет 2 000 рублей. Закон не устанавливает обязанность продавца или покупателя оплачивать пошлину – ее погашением по договоренности между собой может заниматься любая сторона сделки.

Обзор цен в Подмосковье

На стоимость определенного участка влияет множество факторов, среди них, например, расположение (доступность), предназначение, наличие инфраструктуры и построек, коммуникаций и другие.

Рынок земли в Подмосковье очень насыщенный, поэтому купить землю не составит труда.

Мы собрали для вас средние ценовые показатели для региона, которые будут полезны (в качестве ориентира), как для людей, желающих продать землю по хорошей цене, так и тем, кто хочет приобрести участок:

  • 10 соток с ИЖС ≈ 1 000 000 рублей
  • ИЖС с особенными условиями (около водоема/вид на реку) ≈ 1 500 000 рублей
  • С домом под снос (10 соток) ≈ 800 000 рублей
  • Фермерское хозяйство (1 га) ≈ 700 000 рублей

Кто занимается продажей земли

Продажей земли в России занимаются инвесторы, местные власти, риэлторы, а также частные лица, желающие реализовать свои участки без привлечения третьих лиц.

Срочная реализация земли, находящейся в собственности

Срочная продажа земли – дело, требующее полной занятости собственника. Если он намерен как можно скорее найти покупателей и продать участок по адекватной цене, придется бросить на это все силы.

Разместить объявление в как можно большем числе газет, на онлайн-сайтах, расклеить объявления и тому подобное.

Самое сложное в этом деле, что после активной фазы распространения предложения, владельцу придется только ждать.

Откликнется покупатель или нет – тут уж как повезет.

Полезный совет: Хорошенько подумайте, стоит ли указывать в объявлении то, что вы хотите продать землю как можно скорее. Пометка “срочно” зачастую действует на потенциальных покупателей как метка, что можно торговаться. Если вы не готовы или не хотите идти на уступки в цене, не стоит писать желаемые временные рамки для продажи. Если предложением заинтересуются, вам в любом случае перезвонят.

Чтобы ускорить этот процесс, можно обратиться в агентство недвижимости. С риэлторами работают покупатели – это факт, как и то, что у агентов есть своя база покупателей. Для потенциальных приобретателей земли удобно, что есть возможность ознакомиться со всем каталогом недвижимости сразу. Для продавца – это реальная возможность засветиться и оперативно найти желающего приобрести участок.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/kak-prodat-zemelnyj-uchastok-samostoyatelno.html

По какой цене можно продавать земельные участки ~ Гражданское право в части регулирования предпринимательской деятельности

За сколько можно продать землю

Организация хочет продать земельный участок, принадлежащий ей на праве собственности. Есть ли какие-то ограничения по цене продаваемой земли?

По общему правилу все условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 421 Гражданский кодекс РФ)). Соответственно, и исполнение договора по общему правилу оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами, применяются только в предусмотренных законом случаях (п. 1 ст. 424 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 424 (Гражданский кодекс РФ)). Закон допускает и случай, когда цена договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, в этом случае исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ)).

В отношении сделок по отчуждению земельных участков регулирование цен предусмотрено только для случаев, когда такие сделки затрагивают публично-правовые интересы.

Так, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления (п. 1.1. ст. 36 Земельного кодекса РФ (Земельный кодекс Статья 36)). Цена этих земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость (п. 1.2. ст. 36 Земельного кодекса РФ). Установлению максимальных размеров цен на такие участки на определенный период времени посвящена ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” .

Таким образом, законодательство не относит продажу земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 212 Гражданский кодекс Статья 213 (Гражданский кодекс РФ)), в частную собственность других лиц, к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.

На сделки по продаже земельных участков распространяются общие положения о купле-продаже – параграф 1 гл. 30 ГК и нормы параграфа 7 этой главы “Продажа недвижимости”, так как земельные участки согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 130 (Гражданский кодекс РФ) относятся к недвижимости. Согласно п. 1 ст.

485 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 485 (Гражданский кодекс РФ) покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ). В силу п. 1 ст.

555 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 555 (Гражданский кодекс РФ) особенностью договора купли-продажи недвижимости является то, что цена этого имущества должна быть предусмотрена в договоре обязательно. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные п

. 3 ст. 424 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ), не применяются.

При заключении сделки и согласовании условия о цене продаваемого земельного участка сторонами может быть проведена оценка его рыночной стоимости. В соответствии со ст.

66 Земельного кодекса РФ Гражданский кодекс Статья 66 рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности от 29.07.

1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее по тексту – Закон N 135-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из буквального смысла этой нормы, рыночная цена является ценой вероятной, и стороны вправе ее использовать для определения цены по сделке, но не обязаны делать этого, кроме случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом, прежде всего, ст. 8 Закона N135-ФЗ.

Таким образом, в случае совершения сделки купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон.

Хотелось бы обратить внимание на налоговые аспекты установления цены сделки. Согласно п. 1 ст.

40 НК РФ Налоговый кодекс Статья 40 (Налоговый кодекс РФ) по общему правилу для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, в отношении которой предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен, пока не доказано обратное. Вместе с тем налоговые органы в отдельных случаях, указанных в п. 2 ст.

40 НК РФ (Налоговый кодекс РФ), вправе проверять правильность применения цен по сделкам. К примеру, это возможно при совершении сделки между взаимозависимыми лицами. И если в случаях, предусмотренных п. 2 ст.

20 НК РФ Налоговый кодекс Статья 20 (Налоговый кодекс РФ), цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, к

ак если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги (п. 3 ст. 20 НК РФ (Налоговый кодекс РФ)).ВЫВОД:Законодательство не относит продажу земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст.

212, 213 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ)), в частную собственность других лиц, к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора. Поэтому при совершении таких сделок цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон.

Однако при определении цены по такой сделке следует учитывать право налоговых органов в определенных случаях контролировать цены по сделкам (п. 2 ст. 40 НК РФ (Налоговый кодекс РФ)).

Пенкин Вадим

Источник: https://ppt.ru/news/57662

Продажа земельного участка в 2020 году без торгов

За сколько можно продать землю
(материал обновлен 12 декабря 2019 года)

Продажа земельного участка без торгов, то есть без аукциона, возможна в 10-ти случаях.

Иными словами, есть 10 оснований, когда продажа земельных участков проходит без аукциона.

Речь идет о продаже муниципальных и государственных участков.

Много это или мало судить не берусь, потому что всё относительно.

Прежде чем рассматривать основания без аукционной продажи земельных участков, отметим следующее.

Для граждан самыми востребованными являются всего 2 основания.

По этим основаниям физлица покупают земельные участки без торгов.

Именно с этих 2-х оснований и начнем рассмотрение продажи земельных участков.

Оставшиеся 8 случаев для массового применения менее интересны.

1. Продажа земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

Собственник здания, сооружения или помещения имеет право выкупить земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Например.

Если дом или другая недвижимость в собственности, то администрация обязана продать земельный участок.

При этом продажа земельного участка проводится без аукциона.

Данное право на выкуп земли под недвижимостью существовало давно.

При выкупе земельного участка всегда остро стоит вопрос цены.

По какой стоимости осуществляется продажа земельных участков без торгов.

Стоимость выкупа земли устанавливает местная власть.

Если муниципальная власть адекватная, то стоимость выкупа земельных участков, как правило, разумная.

В ноябре 2016 года я получил в аренду земельный участок под ИЖС.

Стоимость выкупа земельного участка после строительства дома составит всего 3% от кадастровой стоимости.

Вполне вменяемая стоимость выкупа земли.

Как обстоят дела в других города и поселках мне неизвестно, но вы легко можете это выяснить.

Достаточно направить официальный запрос в местную администрацию.

Как это сделать, написано в пошаговой инструкции. О ней узнаете ниже в этой статье.

2. Продажа земельных участков под ИЖС, ведение ЛПХ, для садоводства или КФХ.  

Следует отметить, что данное основание покупки земли без торгов самое желанное для многих россиян.

Желающих построить дом, завести личное подсобное хозяйство или заняться садоводством предостаточно.

Остановимся на этом основании подробнее.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов?

По данному основанию подлежат продаже следующие участки.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Участки для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта

Земельные участки под ИЖС располагаются только в границах населенного пункта.

За пределами города, поселка или другого поселения нет участков с разрешенным использованием под ИЖС.

Участки под ЛПХ располагаются как в границах населенного пункта, так и за его пределами.

Продажа земельных участков под ЛПХ без торгов возможна в отношении участков на территории населенного пункта.

Если участок ЛПХ находится за границей населенного пункта, то купить без торгов не получится.

По крайней мере, на законных основаниях продажа такого участка не допускается.

Земельные участки для ведения садоводства и под дачное хозяйство

Раньше участки под садоводство были менее привлекательны, чем участки под  дачное хозяйство.

Причина состояла в том, что на дачной земле можно было прописаться.

Однако, с 01 января 2019 года из законодательства исключено дачное хозяйство.

Дачные земли приравняли к садовым участкам.

Для справки.

С 04 августа 2018 года получать разрешение на строительство ИЖС и садового дома не нужно.

Вместо разрешения подаем Уведомление о начале строительства.

После завершения стройки не забываем подать уведомление об окончании строительства.

Завершает перечень земля для КФХ.

Земельные участки для крестьянских фермерских хозяйств

Фермеры могут получить землю без торгов для ведения крестьянского хозяйства.

Кому администрация продает земельные участки без торгов?

Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.

При этом цель использования земли должна быть строго из перечня.

ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство  или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Юридические лица (организации)  не могут покупать землю для этих целей без торгов.

Продажа земельного участка без торгов осуществляется только гражданину, который:

  • подал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
  • подал заявление о предоставлении земельного участка.

Заявление о предварительном согласовании подается на участок, который еще не сформирован.

То есть участок не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не сформирован.

После этого, самостоятельно за 40 минут составляете схему участка и подаете ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 60 дней должна дать один из 2-х возможных ответов.

  • согласовать предоставление участка.

В этом случае вы получаете право без торгов купить участок у администрации.

  • отказать в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо написать жалобу в прокуратуру или суд, чтобы чиновники обосновали законность отказа.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

Иными словами, у земельного участка уже имеется кадастровый номер.

Например, вы на публичной кадастровой карте нашли свободный участок, который не сдан в аренду.

Таких земельных участков много в России.

Чтобы получить этот участок без торгов, нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.

Через 30 дней должен быть результат:

  • либо вы купите участок без торгов,
  • либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Весь алгоритм действий по получению земли детально описан в пошаговой инструкции:

Готовая технология получения земельного участка

Получить сейчас

К инструкции прилагаются готовые образцы документов.

Шаблоны заявлений, схемы участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.

Применяйте инструкцию и чиновники не смогут вами манипулировать.

3. Продажа земельного участка для сельскохозяйственного производства, который арендовался более 3 лет.

Купить без торгов земельный участок под сельхоз производство могут как гражданин, так и  юридическое лицо.

Важное условие выкупа земли по этому основанию:

  • выкупать участок имеет право только арендатор;
  • срок пользования землей на условиях аренды должен быть не менее 3 лет;
  • заявление о выкупе участка подают до истечения срока договора аренды.

Если все условия совпадают, то можно стать собственником земли сельхоз назначения без аукциона.

4. Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей

Данное основание касается земель сельскохозяйственного назначения.

Оно закреплено в  статье 10  Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Воспользоваться правом на продажу без торгов земельного участка могут:

  • крестьянские (фермерские) хозяйства,
  • сельскохозяйственные организации.

Важно, чтобы КФХ или сельхоз организации ранее использовали данный участок.

Подать заявление на выкуп следует не позже 6-ти месяцев с регистрации муниципальной собственности на участок.

Стоимость выкупа такого земельного участка не может превышать 15% от кадастровой стоимости.

5. Продажа земельного участка, которым владеет организация на праве постоянного бессрочного пользования.

Юридическое лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования может выкупить землю без торгов.

Не могут выкупать участки из постоянного бессрочного пользования только государственные и муниципальные органы.

Также лишены права выкупа земли учреждения и казенные предприятия.

6. Продажа земельного участка предоставленного для комплексного освоения территории.

Выкупить участок, образованный из участка для комплексного освоения, может лицо, заключившее соответствующий договор.

Таким договором является Договор о комплексном освоении территории.

Он заключается в соответствии с Градостроительным  кодексом и законом «О содействии развитию жилищного строительства».

7. Продажа участка для ИЖС, образованного из земель предоставленных некоммерческой организации для комплексного освоения территории.

Звучит весьма запутано, но на самом деле все просто.

Некоммерческие организации получают участки по договорам комплексного освоения территории.

Цель освоения территории — индивидуальное жилищное строительство.

Член такой организации вправе выкупить участок, образованный из этого большого участка.

Для выкупа без торгов нужно решение общего собрания членов некоммерческой организации.

Не выкупают по данному основанию участки общего пользования.

Данное основание используют те, кто хочет не просто получить участок, но и заработать.

Создание некоммерческой организации и получение земли под комплексное освоение позволяет убить 2-х зайцев.

Обеспечить себя участком и получать доход от деятельности организации.

Например, в виде заработной платы руководителя.

8. Продажа участка образованного из земель для садоводства и огородничества.

Данное основание очень похоже на предшествующее.

Но оно касается участков не для ИЖС, а для ведения огородничества и садоводства.

До 01 января 2019 года данное основание касалось и дачного хозяйства.

Гражданин член некоммерческой организации вправе без торгов выкупить свой надел земли.

Важно, чтобы земля была предоставлена НКО садоводов и/или огородников.

На земли общего пользования (дороги, парковки и т.д.) данное право не распространяется.

9. Продажа земельных участков, относящихся к землям общего пользования.

Некоммерческая организация может выкупить земли, относящиеся к  общему имуществу.

Данное основание возможно, если земля была предоставлена НКО для комплексного освоения территории для ИЖС.

Иными словами, гражданин член некоммерческой организации вправе выкупить свой надел.

Некоммерческая организация вправе выкупить участки, являющиеся общим имуществом.

10. Продажа земельных участков в размере Дальневосточного гектара.

Как известно, дальневосточный гектар можно получить в собственность бесплатно.

Если площадь участка превышает 1 га на человека, то возможно выкупить превышающую площадь участка.

Продажа превышающей площади участка осуществляется без торгов.

Стоимость выкупа сверхлимитной площади Дальневосточного гектара составляет 15% от кадастровой стоимости.

На этом обзор всех оснований, по которым возможна продажа земли без торгов, завершен.

Все основания выкупа участков без торгов вы можете найти в первоисточнике – пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Указанная статья кодекса содержит 12 оснований для продажи земельных участков без аукциона.

В моей статье их получилось всего 10.

Я объединил некоторые основания, чтобы было легче понять суть.

Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.

Источник: https://paruslex.ru/prodazha-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.